近年來,房屋租賃市場(chǎng)日益活躍,房屋中介公司的盈利模式從過去促成房屋租賃雙方交易賺取中介服務(wù)費(fèi),轉(zhuǎn)變?yōu)閺姆恐魈幾赓U房屋再轉(zhuǎn)租給租戶從而賺取租金差價(jià)。在這種“中間商賺差價(jià)”的經(jīng)營(yíng)模式下,中介公司一旦違約,極有可能造成房主、租戶兩方受損。

針對(duì)此類案件,北京市大興區(qū)人民法院結(jié)合具體事例進(jìn)行講解,提醒廣大房主、租戶多加謹(jǐn)慎,避免損失發(fā)生。

中介停付租金租戶被攆

小朱與某中介公司簽訂合同,約定小朱將其所有的一套房屋出租給該中介公司,租期為兩年,約定逾期30日未交房租,小朱有權(quán)單方解除合同,中介公司按月租金額的兩倍向小朱支付違約金。合同簽訂九個(gè)月后,中介公司未再支付租金,現(xiàn)該房屋由租戶小陳實(shí)際居住使用。訴訟中,小朱要求解除合同,并要求中介公司支付拖欠的租金及違約金,同時(shí)要求中介公司與小陳騰退房屋。小陳則主張其與中介公司簽訂的租賃合同合法有效,不同意騰退房屋。

法院認(rèn)為,小朱與中介公司的合同解除后,小陳與中介公司之間的房屋租賃合同事實(shí)上無法繼續(xù)履行,因此小陳負(fù)有騰退涉案房屋的義務(wù),判令中介公司向小朱支付應(yīng)付未付的租金,并按照合同約定支付違約金。

在另一起案件中,小王與某中介公司簽訂合同,小王依約交付了全部租賃費(fèi)及押金。但租賃期未滿時(shí),房主小武因未收到中介公司的租金,報(bào)警要求小王騰退房屋,小王無奈只得從該房屋內(nèi)搬出。此時(shí)中介公司門店已經(jīng)人去樓空,小王只得將中介公司起訴至法院,要求其返還未到期房屋租金并支付違約金。法院認(rèn)為,中介公司應(yīng)返還小王未實(shí)際使用租賃房屋期間的租金,并按合同約定支付違約金。

法官指出,中介公司違約,受損的不僅是房主,還有租戶。租戶因中介公司對(duì)房主違約,被房主要求騰退房屋的情況屢見不鮮。為充分維護(hù)自身權(quán)益,租戶應(yīng)注意搜集、保存證據(jù),可讓房主出具相關(guān)證明,以便訴訟時(shí)有證據(jù)證實(shí)租賃合同無法履行的事實(shí)、原因以及租戶租金計(jì)算的截止時(shí)間。在中介公司不能正常支付租金時(shí),房主就應(yīng)及時(shí)收集證據(jù),通過投訴或者訴訟的方式盡早解決問題。

退租無物品交接明細(xì)存隱患

除了租賃入住類糾紛,由租賃房屋物品受損引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)。小馮從某中介公司處租賃了一套房屋,租期一年。小馮交納了一年的租金和押金3600元。房屋到期后,小馮與中介公司交接了房屋,押金當(dāng)時(shí)未退還。此后小馮多次要求中介公司退還押金,中介公司以房屋內(nèi)廚房臺(tái)面斷裂、木地板磨損、房屋未清潔等為由不予退還。協(xié)商未果后,小馮將中介公司訴至法院,要求中介公司退還押金3600元。

法院審理認(rèn)為,中介公司已將涉案房屋再次出租,小馮退房時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)情況已經(jīng)無法還原,現(xiàn)中介公司未提交證據(jù)證明其主張的損壞事實(shí)系小馮租賃期間發(fā)生。最終,法院判決中介公司返還小馮押金3600元。

對(duì)于此類糾紛,法官建議房屋出租人和承租人在出租或租賃房屋時(shí)對(duì)房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn),并形成書面文字材料,最好附視頻、照片,避免在租賃合同履行過程中或合同解除后因?yàn)槲輧?nèi)物品或設(shè)施損壞、缺失發(fā)生糾紛。

租房前查驗(yàn)中介資質(zhì)房屋來源

北京市大興區(qū)人民法院法官表示,出現(xiàn)問題的中介公司一般經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、人員流動(dòng)性大,違約后立即跑路,導(dǎo)致房主或租戶的維權(quán)成本和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。房屋中介公司的經(jīng)營(yíng)行為涉及住房建設(shè)主管部門、工商機(jī)關(guān)、物價(jià)部門、公安機(jī)關(guān)等多個(gè)行政部門管理。房主或租戶在察覺到中介公司可能存在違法違規(guī)行為時(shí),應(yīng)第一時(shí)間向相關(guān)部門反映或投訴,壓縮違法行為生存的空間。

法官提醒租戶,要慎重選擇房屋中介機(jī)構(gòu),可通過互聯(lián)網(wǎng)和工商行政管理機(jī)關(guān)查詢中介機(jī)構(gòu)的登記情況、成立時(shí)間和信用情況及有無相應(yīng)資質(zhì),盡量選擇信譽(yù)度較高的中介機(jī)構(gòu)。租戶租賃房屋需查明中介公司是否有合法的出租權(quán)利,若是中介公司轉(zhuǎn)讓的房源,需要審查是否經(jīng)過房主的同意；租賃后,一旦發(fā)現(xiàn)房屋來源不明或存在爭(zhēng)議應(yīng)盡早解除合同,避免卷入糾紛,擴(kuò)大損失。

此外,租戶應(yīng)實(shí)地考察所租房屋的狀況、設(shè)施和環(huán)境,切勿被低價(jià)迷惑,輕信中介公司從業(yè)人員對(duì)房屋的介紹和描述,應(yīng)仔細(xì)核查中介機(jī)構(gòu)出示的房屋權(quán)屬證書、房主身份證明及中介公司與房主簽訂的委托代理合同,了解合同履行期限、中介公司費(fèi)用交納的情況等。

對(duì)于房主,也應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)自控,為降低自身風(fēng)險(xiǎn),建議盡量與中介公司約定年付租金；房屋被中介機(jī)構(gòu)出租后應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)將出租情況予以披露,對(duì)房屋租賃合同進(jìn)行備份,充分了解租戶的身份信息及租賃期限等重要事項(xiàng),發(fā)現(xiàn)問題預(yù)先防范,及時(shí)解決,切忌做“甩手掌柜”。（原標(biāo)題《租房“中間商”暗藏貓膩多》）