資金流供給一旦短缺，整個鏈條上的各個環(huán)節(jié)無一幸免。視覺中國 資料

近段時間，不斷有租客在網(wǎng)上曝出，自己只是租了個房，但卻背上了一筆“莫名其妙的貸款”。

據(jù)澎湃新聞（www.usamodel.cn）了解，這種以“貸”養(yǎng)租的模式發(fā)生于租房中介，如鏈家旗下的自如，我愛我家旗下的相寓、蛋殼公寓、58同城等等，上述租房中介均推出了與第三方金融機構(gòu)合作的分期產(chǎn)品。

“租房貸”究竟是什么？

有自如的租客告訴澎湃新聞，在選擇自如租房時，中介一般會提供幾種付租方式，如“押一付一”、“押一付三”、“押一付六”以及“押一付十二”。如果選擇“押一付一”的方式，中介會主動提出租戶可做“租房貸”，即租客與第三方金融機構(gòu)簽署一至兩年的貸款協(xié)議，金融機構(gòu)將貸款打到租賃企業(yè)的賬戶上，而租客是按月還貸款來抵房租。

值得注意的是，在中介向租戶推薦該種付款方式時，并未提及該貸款是以租客的信用為擔保，從而向銀行進行貸款，最終的還款人是租客。

事實上，這種方式就是為企業(yè)融資的一種手段，即ABS（資產(chǎn)證券化）。

所謂的ABS，即資產(chǎn)證券化就是以項目所屬的資產(chǎn)為支撐基礎，項目資產(chǎn)可帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來融資的一種方式。

上述提到的自如讓租客做的“租房貸”事實上就是自如以租金收益為標的資產(chǎn)，然后打包做成ABS的方式從銀行獲取現(xiàn)金流來為企業(yè)融資。

2017年8月4日，自如在上海證券交易所發(fā)行了自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃，在該計劃書中提及，自如的ABS產(chǎn)品，以租房分期消費貸款和長租公寓衍生服務收入為底層資產(chǎn)，自如對機構(gòu)投資者的收益進行兜底，在兩年循環(huán)期內(nèi)，如果自如的收益不足以覆蓋首批投資者本息收益，自如方面需要補充差額，用來滿足投資者的收益要求。

然而，由于長租公寓運營商通常沒有消費金融牌照和小額貸款牌照，這就導致不能直接向租客發(fā)放貸款。從而通過設立信托，以通道方作為受托人，由受托人發(fā)放信托貸款的方式間接向租客發(fā)放住房分期貸款。

澎湃新聞從自如與租客簽訂的合同內(nèi)容中發(fā)現(xiàn)，有條款提到，若租客以分期方式支付租金和服務費的，則和中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托公司簽署《貸款合同》，而這家信托公司也就是自如選擇的通道方。

有相關人士對澎湃新聞表示，從正面的角度來看，長租公寓運營商通過開展個人租房貸款業(yè)務可以大大提高其資金投資回報率，彌補租賃住宅類項目租金回報率較低的弊端。與此同時，通過貸款機構(gòu)替租客一次性繳付未來一到兩年甚至更長期限的租金，還可以加速房地產(chǎn)開發(fā)商投資回款。

“一般來說，此類ABS都有兜底的增信措施。也就是說，如果租房收益和資產(chǎn)增值不足以覆蓋對投資者的收益承諾，則發(fā)行者需要補足資金以兜底。”前述人士說道。

與此同時，從產(chǎn)品設計來看，這部分貸款的資金池都由第三方進行監(jiān)管，從而判斷賬戶流動性是否充足，以避免因發(fā)行方挪用而使得投資者利益受損。

除了自如之外，我愛我家“相寓”推出的“押零付一”業(yè)務實際上是由消費者以綁定本人名下儲蓄卡做擔保的形式，通過第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司向指定銀行申請貸款。該第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司將租戶需繳納的租金總額，一次性轉(zhuǎn)賬至我愛我家，消費者按月繳納房屋租金及5.8％的“服務費”予該金融公司。

“租房貸”風險：整個鏈條上的各個環(huán)節(jié)無一幸免

伴隨著大眾質(zhì)疑長租公寓瘋狂漲價一起發(fā)酵的，還有長租公寓運營商使用“租房貸”是在“空手套白狼”、“龐氏騙局”、“左手倒右手”等一系列的言論。

在風險方面，一位接觸過長租公寓金融類資產(chǎn)的人員告訴澎湃新聞，租戶提前退租導致住房分期貸款無法按時償付、租戶提前償還貸款導致貸款利息收益減少以及租戶個人信用情況較差進而缺少符合貸款標準的承租人等等的因素，都會成為潛在的風險。

“長租公寓是一個資金和資源雙密集型的行業(yè)，在跑馬圈地的粗放式發(fā)展模式中，各家企業(yè)都想要在市場份額中有話語權(quán)，需要規(guī)模效應。但對于租客來說，如果在不知情的情況下簽署了這樣的貸款合同，對其本身是有一定風險的。”一位從事過長租公寓業(yè)務的人士對澎湃新聞表示，“如果是一些規(guī)模較小，沒有背景的租賃企業(yè)來說，盲目快速擴張導致空房率上升，從而使得公寓的入住率降低，虧損嚴重，需要不斷的融資來填補虧損。如果一旦資金鏈跟不上，租賃企業(yè)不能夠按期給房東付款，租客的租住權(quán)會受到影響，也就是會被受到房東的驅(qū)趕。”

據(jù)澎湃新聞了解，因租賃方無法按時向房東支付房租導致租客被驅(qū)趕的情況的確存在。

“中介沒有錢給房東，房東收不到錢就去找中介。但是找中介也沒錢，有的中介就教房東怎么趕租客把房子收回來。漲租金、換鎖之類的方法都有。”一位曾被卷入類似事件的租客對澎湃新聞稱，“有些房東想把房子收回來再次出租，能收一點租金是一點。但是租客也想止損，想拿回押金退租，但是中介那邊就一直拖著不退，理由是沒有到期無法退租，所以租客還得繼續(xù)住著。”

更深層次的風險來自于企業(yè)對于資金把控的失控。

灃信資本總裁夏凡稱，此類資產(chǎn)的風險主要分為信用風險和流動性風險。

在信用風險方面主要涉及兩個層面，一個是底層借款人(租客)的還款意愿和能力，另外一個是中介方(平臺、服務商)的設立初衷和風控管理能力，自融和資金違規(guī)挪用是禁區(qū)。

流動性風險方面，中介向原始房東支付房租頻率為季度，租客貸款獲得的資金給到中介卻是一次性繳付一年，如果再算上租客申請的貸款期限是1年以上，實際上就造成了雙重資金期限錯配，為流動性風險的爆發(fā)留下了很大隱患。另外，中介通過上述方式獲取的“沉淀資金”，嚴格意義上是一種負債，卻被中介拿去尋找更多的原始房東，為了獲取更多的房源不惜提高租金，風險敞口進一步擴大，事實已經(jīng)證明，資金流供給一旦短缺，整個鏈條上的各個環(huán)節(jié)無一幸免。

加強監(jiān)管：透明化和規(guī)范化

2018年4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》，以實際政策支持促進住房租賃市場發(fā)展。隨著文件下發(fā)，被認為達到數(shù)萬億規(guī)模的住房租賃產(chǎn)業(yè)獲得了最明確的資金渠道支撐。

此次下發(fā)的文件明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領域、資產(chǎn)證券化開展程序以及資產(chǎn)價值評估方法等作出具體安排，并直接指出將在審核領域設立“綠色通道”。

此后，無論是涉足長租領域的房企還是中介或者專業(yè)長租公寓運營商，都躍躍欲試走上其通過金融工具的擴張之路，但與此同時，風險也隨之應運而生。

分析人士指出，不可否認，住房租賃企業(yè)在目前的發(fā)展過程中確實存在一定的監(jiān)管缺失，這也是行業(yè)迅速發(fā)展導致的。值得注意的是，是信息不透明為中介濫用資金提供了保護傘。現(xiàn)在爆出來的問題是不少中介“欺騙”租客，在租客不知情的情況下簽署了貸款合同，也就是“強制貸款付租金”。有必要從政策層面對這一貸款形式透明化，對租客實行告知義務，并做出必要的解釋。與此同時，對租房企業(yè)融資的前期審核以及后期資金監(jiān)管必須加強，以免出現(xiàn)新的金融風險。

灃信資本總裁夏凡對澎湃新聞表示，“在長租公寓市場，消費金融不但降低了租客的房租負擔，也同時為長租公寓運營商(多指二房東模式)帶來了傳統(tǒng)金融機構(gòu)無法給與的沉淀資金，在合規(guī)的前提下，這本是雙贏的結(jié)果。”

夏凡同時強調(diào)，“但問題就在于二房東使用資金的方式太粗獷，通過高租金從原始房東那里大規(guī)模收房，肆意抬價哄搶原始房源，造成了風險敞口的增大。租客為了取得一定的優(yōu)惠采取躉交的形式肯定會存在，那么就一定會形成租客繳款和中介向原始房東繳款的期限不匹配，就一定會形成資金沉淀，消費金融促進了這個行業(yè)的加速發(fā)展，也使得相關風險提前暴露。”