近期，一二線城市房租上漲成為各界關注的熱點。 

有數據顯示，2018年7月北京市租賃成交環比增加19.2%，市場成交節奏亦持續加快。單平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。據中國房地產協會官方網站數據，同比來看，北京平均租金同比上漲21.89%。 

房租上漲并非北京獨有。數據顯示，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，達30.98%。深圳緊隨其后，漲幅為29.68%。重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。 

有人驚呼，之前普遍擔憂的“租不起”到來了。其實，“租不起”的危害遠遠大于“買不起”，因為租房是購房的替代品，買不起房子的人好歹還能靠租金獲得住所。假如“租不起”，無異于堵死了普通人在一二線城市為夢想打拼的最后退路，或許他們會因為“居不易”而失去改變命運的機會。 

于城市而言，這也是一種災難性的損失。年輕人雖然當前支付能力最差，但是未來創新活力最強，他們往往是一個城市競爭活力的源泉。失去年輕人的城市是沒有未來的。 

目前，公眾輿論普遍將房租上漲的原因歸咎于中介搶房源上。有報道稱，北京一位業主以心理價位7500元/月的租金打算出租房子，但是在自如和蛋殼的輪番報價下，最終的價格卻到了10800元/月。

應該說，這可能是此輪房租上漲的最重要的直接推手。除此之外，價格原理告訴我們，價格的漲落直接由供需關系決定，只有供給不足才會滋生囤貨等投機行為。換句話來說，房租上漲從根本上來說是供給失衡所導致的，“炒房租”不過是那只瞄準縫隙的“蒼蠅”。 

據數據顯示，目前北京租賃人口約為800萬，而租賃房源不足一半，僅僅只有350萬間，仍然存在著400萬間以上的缺口。此外，2017年底以來，北京市對違規租賃住房的整頓不斷加強，也導致潛在房源減少。 

值得注意的是，8月17日，北京住建委等多個部門就集中約談了相關企業的主要負責人，明確要求不得通過惡性競爭搶占房源，但其實“惡性競爭”是很難界定的，此舉雖然重要，恐怕也難以治本，防止“租不起”的釜底抽薪之舉還是要激活各方供給。 

加大供給首先還要在政府、國有企業投資建設租賃住房上下功夫。北京市計劃2017年-2021年建設50萬套租賃性住房，即便如此，恐怕還是無法短時間內改變供需失衡的局面，而且也存在“遠水難解近渴”的問題。

另一方面，住房租賃市場的供給還在于，如何激活市民手中的房源。近年來，市民手中有數套房子的比例還是很高的，但目前我國租賃市場存在種種問題，使得這些房源沒有有效利用。

例如，筆者在廣州市花都區離市區很近的地方就有一套145平方米的房子，由于擔心租客難纏、租金不穩定等因素，一直沒有裝修進入租賃市場。其實要是租賃省心省事，筆者是愿意簡單裝修一下將其推入租賃市場的。 

此外，租賃市場還存在“空檔期”等耗損，使得大量房源零散地在市民手中，資源沒有有效利用。當然，市民手中的房源由于租售比的原因，房租也有正常上漲的需求。不過，大量供給最終會抑制“炒房租”的基礎，房租只會合理上漲而不是非正常上漲，這是與當前一些地方的房租快速上漲是有區別的。 

竊以為，監管部門應該利用財稅杠桿，鼓勵房源進入租賃市場，例如對中介搶房源最終租不出去的房子高額征稅；包括未來出臺的房產稅設計，也應激勵多余的房源進入租賃市場。這或許遠比政府自建租賃住房更具效率，也節約財政資金。更重要是，這樣能在短時間內實現供給均衡，使得房產中介失去了“炒房租”的基礎。（作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士后）