近日，房產開發商西安聞天科技實業集團有限公司（下稱“聞天科技”）因向法院自訴無證銷售，將12名業主告上法庭，深陷輿論漩渦。

8月10日，聞天科技前負責人徐龍光對澎湃新聞（www.usamodel.cn）稱，被起訴的12名購房者，多為聞天科技前接盤營銷合作方西安嘉興營銷策劃有限公司（下簡稱“嘉興公司”）股東、員工、親友。

徐龍光稱，起初，他沒有一心盤算著不給業主房產，清退所售房產起訴業主，也不是因為房價上漲，而是監管部門責令清退在先，但因公司資金鏈斷裂，清退工作從2016年持續至2018年，遲遲未能完成。

這種說法并未得到嘉興公司負責人賈喆的認同。賈喆向澎湃新聞表示，聞天科技在資金最困難時，他出面召集公司股東、員工、好朋友認購10套房產，幫徐龍光渡過難關，最后卻為追求更大利益撕毀合約，將這些人狀告到法院。

賈喆認為，2017年底，上市地產公司龍湖地產以高價收購涉事樓盤，隨后聞天科技撕毀認購合同。

目前，聞天科技起訴12名業主請求法院裁定之前所簽訂《紫衫莊園內部認購合同》無效，已有兩名業主敗訴，其中一名業主李女士已上訴，尚未開庭審理。

徐龍光表示，目前已進入司法程序，一切按照法院最后判決執行，“法院怎么判我就怎么給業主賠償，就算最后賠房子給他們也行”。

“開發商在開發過程中有困難，用這種方法融資，之后房價漲了，起訴告業主，這個是完全站不住腳的。”長期關注房產領域案件的律師徐斌認為，法律并沒有規定說內部職工不能買房產、營銷公司所售房產，就算他人為內部職工，也是正常購房人，是雙方自愿的事情。

知名公益律師郭乘希認為，根據法律規定，開發商沒有預售證，與業主所簽訂的內部認購合同無疑是一份無效合同。開發商一直利用無效的購房合同占用了購房者的資金至今，應對購房者承擔簽訂無效合同的過錯賠償責任。

資金短缺

業主李女士上訴，與聞天科技合同糾紛二審，或將于近期宣判。

8月7日下午，藍田縣人民法院通過其微信公號發布消息稱，該院召開民事審判工作研判會議，傳達西安全市法院房地產案件審理研判會議精神，該院副院長舒孝玲提出，要樹立誠信原則及合同實際履行原則，堅守“不能讓違約者因違約而獲益”的宗旨。

有地產界業內人士認為，西安開發商自曝無證銷售，房價飛漲后起訴業主一事，或將迎來逆轉。

8月10日上午，被香港上市公司龍湖地產收購60%股份，深陷輿論批判漩渦的聞天科技前負責人徐龍光向澎湃新聞坦言，其已受到來自龍湖地產的壓力，有些證據不得不公之于眾。

2015年之后，樓市低迷，聞天科技資金鏈開始出現問題，至2016年初，已經無法支付工人工資、銀行利息等。2016年4月，聞天科技與嘉興公司簽訂全盤營銷協議，負責原紫衫莊園（現龍湖?雙瓏原著）樓盤營銷。

彼時，聞天科技尚未取得涉事房產商品房預售許可證。

徐龍光稱，他就此與嘉興公司負責人賈喆商議，賈喆表示，可以幫忙動用私人關系，介紹其一些朋友前來內部全款認購10套房屋，聞天科技給予七折優惠。

李女士等人與聞天科技簽訂的《紫衫莊園內部認購合同》中載明，“凡公司正式職工以及親屬如意向購買該項目……可根據購買該房屋付款比例享受內部認購相關優惠政策”。且合同簽訂后，甲方要為乙方保留該房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時。

“我當時考慮到沒有預售證可能會被監管部門處罰，但賈喆告訴我，認購的都是自己人，能控制住，有問題，退還房產給付些高息。”徐龍光說。

隨后，在2016年4月至8月，聞天科技先后與李女士等10人先后簽訂了《紫衫莊園內部認購合同》，共收取1511.895萬元。

徐龍光提供的嘉興公司的付款申請、支付憑證等顯示，該10套房產售出后，聞天科技按照合作協議，向嘉興公司支付了453569元“運營銷售傭金”。

前述部分內容得到了嘉興公司賈喆的證實，但賈喆否認當初曾承諾支付高息，能隨時清退房產一說，他表示，買房的雖然是其公司股東、員工和朋友，但他無法替他們做出決定。

開發商稱房價未漲前已開始清退

事情疑似在2016年8月9日出現變故。

徐龍光提供的一份顯示長安區住房保障和房屋管理局（下簡稱“長安區房管局）的“關于‘瀾香山’項目無證銷售的處理決定”顯示，2016年8月3日，該局在對長安區房地產建設項目進行檢查過程中，發現“瀾香山”（紫衫莊園原名）項目未辦理銷售手續，涉嫌無證銷售，遂作出責令聞天科技“停止一切銷售行為”，立即進行企業經營整改，并對違規銷售的房屋逐一清退。

徐龍光稱，當時違規銷售的10套房產所回籠資金，已被其用于支付工程錢款，以及銀行1.9億元貸款的利息，至長安區房管局處理決定下達時，手頭已所剩100萬元左右，無力再給前述李女士等10名購房者退還房款。

于是，徐龍光稱其找到賈喆，讓賈喆幫忙安撫購房者，以待資金寬裕之后，退還房款，清退房屋，并承諾支付20%利息甚至更高利息作為補償。徐龍光稱，之后也是因資金問題，導致清退一事一拖再拖。

徐龍光表示，實際的清退事宜發生在房價上漲之前，否認自己是因為房價飛漲，為謀求更大利益而起訴業主。

但賈喆則告訴澎湃新聞，至2017年年底，業主被起訴之前，聞天科技未就前述清退事宜與購房者交涉。

此前，幾位涉事購房者也向澎湃新聞稱，并未收到聞天科技多次清退通知。

徐龍光說，當初聞天科技全權委托嘉興公司出售的該10套房產，其與該10名購房者并不認識，也無法與他們順利取得聯系。

但賈喆表示，售房過程中，加蓋聞天科技公章，收取房款等工作，聞天科技均有參與，房款最后也都進了徐龍光賬戶。

營銷方指開發商“逐利”

進入2017年下半年后，西安樓市逐漸升溫，房價攀升。

至2017年底，原紫衫莊園區域商品房售價已近每平米16000元，是2016年的兩倍；2018年持續攀升至每平米約24000元，是購房者購買時的3倍多。

值得一提的是，前述長安區房管局處理決定下達后，直到2018年3月，長安區房管局開出罰單，聞天科技因違規出售房屋，被罰款72萬元。

徐龍光稱，2016年8月9日，長安區房管局的處理決定，并未對其作出罰款處理；2018年2月底，媒體報道了此事，房管局認為影響惡劣，遂對其公司做出處罰。

多份聞天科技與嘉興公司簽訂的協議顯示，2017年8月15日，嘉興公司將全盤營銷代理服務轉讓給了西安創其意企業營銷策劃有限公司（下簡稱“創其意公司”）。

2017年12月15日，聞天科技與創其意公司簽訂了“策劃代理服務終止協議”，聞天科技一次性補償創其意公司321萬元，要求創其意公司配合聞天科技清退前期收取的部分客戶支付的購房預付款。

賈喆證實，創其意公司負責人周克，是其公司原員工。而合同中附帶“配合清退前期部分客戶購房預付款”這一要求，是因龍湖地產已與聞天科技洽談合作，房價也已開始攀升，聞天科技欲逐利而為。

徐龍光則稱，2017年12月26日，龍湖地產收購其公司60%股份，能最終達成合作，正是看到了聞天科技和創其意公司簽訂的策劃代理終止協議“配合清退”一項。

賈喆認為，配合清退并不代表全權負責清退，他們配合聞天科技聯系了購房者，但最終的決定權還在購房者，“我沒辦法替我的朋友做主”。

而在此期間，徐龍光曾同樣因資金問題，通過賈喆介紹，將3套房屋抵給一個裝修設計公司，以作支付裝修兩套樣板間工程款。

據徐龍光稱，裝修設計公司將其中2套房子轉賣給他人，另一套最后被聞天科技回購。

2018年2月9日，在長期清退未果后，聞天科技將上述12人分別起訴至法院，要求判決內部認購合同無效。

目前，澎湃新聞已知，已有兩名業主敗訴，其中業主李女士現已上訴;另10名業主案件尚未一審或尚未宣判。

合同有效性之爭

“開發商講的這些理由站不住腳。”長期關注房產領域案件的律師徐斌認為，法律并沒有規定說內部職工不能買房產、營銷公司所售房產，就算他人為內部職工，也是正常購房人，是雙方自愿的事情。

徐斌表示，開發商在開發過程中有困難，用這種方法融資，之后房價漲了，就要起訴告業主，這個是完全站不住腳的。“不管怎么樣，應該是法官來拿捏這個案子該怎么判。”

根據我國《城市商品房預售管理辦法》規定，開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰，即“由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款”。

知名公益律師郭乘希認為，根據法律規定，開發商沒有預售證，與業主所簽訂的內部認購合同無疑是一份無效合同。但購房人的身份和來源，不影響該糾紛的處理。

郭乘希介紹，對違法開發商的處罰，是行政部門的職責和權力，與開發商和購房者的合同關系沒有關聯性。

另一方面，開發商實際在2016年并沒有清退房屋，一直利用無效的購房合同占用了購房者的資金至今；因此，開發商應對購房者承擔簽訂無效合同的過錯賠償責任。郭乘希認為，涉及購房合同是否有效，裁定權最終還是歸法院。