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買房驚現(xiàn)“負(fù)首付”!無需首付,還能拿到50萬元裝修款……

王方圓/中國證券報(bào)
2023-05-24 07:42
地產(chǎn)界 >
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沒想到,房產(chǎn)界還有“負(fù)首付”這個(gè)詞兒。

近期,有房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負(fù)首付”。例如,房產(chǎn)價(jià)格520萬元,但可以向銀行貸款570萬元,這樣購房人不僅無需付首付,還能拿到50萬元作為裝修款。

中國證券報(bào)·中證金牛座記者多方了解到,通過開發(fā)商返首付、做高合同價(jià)等方法,一些房產(chǎn)看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“負(fù)首付”,但也面臨財(cái)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)。如果樓盤不“滿五唯一”,則購房人還要承擔(dān)較高的稅費(fèi)。

針對“低首付”“零首付”“返首付”等營銷亂象,監(jiān)管部門也積極出手。日前,惠陽區(qū)住建局印發(fā)通知稱,將在全區(qū)范圍嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付,以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

“負(fù)首付”操作暗藏玄機(jī)

“負(fù)首付50萬元買學(xué)區(qū)房”

“首付負(fù)1萬元!沒錯(cuò),不需要首付還能再拿1萬元”……

圖片來源:微信朋友圈

近日,在多個(gè)社交平臺上,出現(xiàn)了類似的營銷話術(shù)。

“這套房子評估價(jià)是570萬元,但是業(yè)主低價(jià)賣,賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子,還剩下50萬元裝修。”房產(chǎn)中介王女士向記者表示,其代理的一套羅湖區(qū)的房產(chǎn)可以做到“負(fù)首付”。

圖片來源:小紅書

“這套房是回遷房。業(yè)主現(xiàn)在不要那么多房了,拿出來低價(jià)賣,很劃算。從業(yè)這么多年也很少見能‘負(fù)首付’的房子。”王女士補(bǔ)充道。同為房貸中介的鐘先生也聲稱,自己代理的某樓盤可以做到“負(fù)首付”。房產(chǎn)中介趙先生聲稱,自己已售出一套“負(fù)首付”的房產(chǎn)。

那么,“負(fù)首付”需要什么資格,又是如何實(shí)現(xiàn)的呢?王女士卻避而不談。“570萬元銀行會分批次放款。你把資料遞上來,全部由我們的按揭部門幫你。除非你是黑征信(不能做)。”

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,“負(fù)首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似,一是開發(fā)商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力,二是開發(fā)商通過做高合同價(jià)格,幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發(fā)商返還的資金超過首付款,或銀行貸款金額超過房產(chǎn)原價(jià),“負(fù)首付”便“實(shí)現(xiàn)”了。

鐘先生向記者透露,實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”有時(shí)還需要借助經(jīng)營貸的力量。“經(jīng)營貸比房貸便宜,深圳房貸首套利率是4.6%,經(jīng)營貸利率是3.5%到3.8%。購房人需要提前準(zhǔn)備征信報(bào)告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒公司的話,需要配合注冊個(gè)公司。”

存在違規(guī)

談及“負(fù)首付”現(xiàn)象的出現(xiàn),北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為,這與一些開發(fā)商為了盡快銷售樓盤,實(shí)現(xiàn)資金回籠有關(guān),所以使用一系列花式營銷手段進(jìn)行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路,很多屬于虛假宣傳。

“看起來似乎是幫購房人緩解了壓力,但是實(shí)際上,往往會伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為,同時(shí)還可能會規(guī)避銀行按揭貸款對首付款的要求,違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。”王玉臣說。

鐘先生稱,“負(fù)首付”出現(xiàn),和部分區(qū)域一二手房價(jià)格出現(xiàn)倒掛有關(guān),使得購房人可以以低價(jià)買一手房,但以較高的市場價(jià)作為評估價(jià),從而做高了貸款合同金額。“‘負(fù)首付’其實(shí)是打擦邊球,只是目前有空間(可以鉆),銀行可以做高貸款金額。正常情況下,購房人是要三成首付款的。”

針對“負(fù)首付”等首付模式,工行深圳分行一名房貸經(jīng)理也向記者回應(yīng),“首付款如果不是自有資金,我們是不會批貸款的。購房人自己要小心。”

后期資金壓力大

需要注意的是,“負(fù)首付”不僅違規(guī),而且后期資金壓力將加大。

“有的房子是回遷房,房本還沒有下來,不滿足‘滿五唯一’,需要繳納個(gè)人所得稅和增值稅,劃下來購房人需要負(fù)擔(dān)二三十萬元稅費(fèi)。”房產(chǎn)中介馮女士向記者表示。

“首付和貸款最終還是自己出,早和晚的區(qū)別而已。”王玉臣提示,所謂零首付、首付分期看起來似乎沒有手續(xù)費(fèi),但是為了及時(shí)支付剩余的首付款,有些人通過消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金,既會產(chǎn)生新的成本,又會產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)。

針對近期零首付、低首付、送首付、首付貸、返首付等首付模式的出現(xiàn),上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,這是營銷領(lǐng)域亂象的體現(xiàn)。各地應(yīng)關(guān)注此類新情況,要從合規(guī)的角度解決首付的問題,以防范各類打擦邊球的違法亂象事件出現(xiàn)。

(原題:《買房驚現(xiàn)“負(fù)首付”!無需首付,還能拿到50萬裝修款……》)

    責(zé)任編輯:劉暢
    圖片編輯:沈軻
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