近期，深圳名校優(yōu)先保障房的消息引發(fā)關(guān)注，保障房社區(qū)配建學(xué)校被認(rèn)為是租購?fù)瑱?quán)的有益嘗試。與此同時，近年來，為完善租購并舉住房制度，多地正積極探索租購在落戶、子女教育等方面的租購?fù)瑱?quán)。

保障性住房小區(qū)住戶子女優(yōu)先上名校？

2023年4月10日，深圳市光明區(qū)教育局發(fā)布的《光明區(qū)2023年義務(wù)教育階段新增公辦學(xué)校學(xué)區(qū)劃分方案（征求意見稿）》第三條提到，長圳保障房配套學(xué)校（暫定名）學(xué)位在保障光明區(qū)長圳保障性住房（鳳凰英薈城、安居鳴鹿苑）小區(qū)住戶子女需求外，剩余學(xué)位面向全區(qū)招生。

其中，鳳凰英薈城項目位于光明區(qū)鳳凰街道科裕路和光僑路交會處東北側(cè)，該項目總房源9672套，有7056套面向公共租賃住房在冊輪候人配租，包括兩房戶型4800套，三房戶型2256套。同時，鳳凰英薈城也是人才房，部分房源優(yōu)先面向光明科學(xué)城科學(xué)家及光明區(qū)政府重點扶持的企事業(yè)單位配租。

按照深圳新聞網(wǎng)，已簽訂租賃合同的家庭將于2023年5月6日起，在鳳凰英薈城物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)。

《南方周末》文章顯示，長圳保障房配套學(xué)校是84班九年一貫制學(xué)校，由光明區(qū)政府與深圳中學(xué)合作辦學(xué)，后者的教育實力位居廣東省前列。這也意味著，兩個保障性住房小區(qū)住戶子女優(yōu)先上名校？

該事件一度引發(fā)該校周圍商品房業(yè)主的不滿。

不過，該學(xué)校通過擴(kuò)建的方式對學(xué)區(qū)分配進(jìn)行了妥善調(diào)整。

按照光明區(qū)教育局于4月19日發(fā)布的《光明區(qū)2023年義務(wù)教育階段新增公辦學(xué)校學(xué)區(qū)劃分方案》，經(jīng)過對征求意見稿的優(yōu)化調(diào)整，長圳保障房配套學(xué)校（暫定名）改名為長圳保障性住房片區(qū)學(xué)校（暫定名），同時，該校擬擴(kuò)大辦學(xué)規(guī)模。

根據(jù)最新的學(xué)區(qū)劃分方案，長圳保障性住房片區(qū)學(xué)校現(xiàn)狀位于甲子塘社區(qū)，為84班九年一貫制學(xué)校，擬擴(kuò)大辦學(xué)規(guī)模，擴(kuò)建為138班九年一貫制學(xué)校（小學(xué)84班，初中54班）。擴(kuò)建部分位于塘尾社區(qū)，規(guī)劃54班，計劃2024年建成投入使用。擴(kuò)建完成后，甲子塘校區(qū)為小學(xué)部，塘尾校區(qū)為初中部，其中：面向長圳保障性住房一期（鳳凰英薈城）、二期（安居鳴鹿苑）招生小學(xué)48班、初中36班；面向甲子塘、塘尾、塘家三個社區(qū)（除鳳凰英薈城、安居鳴鹿苑外）招生小學(xué)36班、初中18班。

另據(jù)報道，3月，深圳大鵬新區(qū)也將兩個保障性住房項目設(shè)為一間學(xué)校的單享學(xué)區(qū)。

優(yōu)先滿足保障性住房小區(qū)住戶子女入學(xué)的做法雖引發(fā)周圍商品房業(yè)主的不滿，但在一定程度上可以看到，深圳在“租購?fù)瑱?quán)”方面正做有益嘗試。

保障房社區(qū)配建學(xué)校是租購?fù)瑱?quán)的有益嘗試

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然提到，我國住房保障體系的概念以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。保障人群范圍很廣，各類保障性住房各有側(cè)重。公租房主要解決城鎮(zhèn)住房和收入雙困家庭。保障性租賃住房重點解決人口凈流入的重點城市，特別是城市的新市民和青年人的住房問題。共有產(chǎn)權(quán)住房是由城市政府因地制宜，主要是幫助有一定經(jīng)濟(jì)實力，買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件。保障房社區(qū)配建學(xué)校是租購?fù)瑱?quán)的有益探索。這一次熱議的核心“名校”本身即是保障房社區(qū)配套建設(shè)的學(xué)校，就是滿足該社區(qū)居住人口就學(xué)問題。在“租購?fù)瑱?quán)”實現(xiàn)方面，附著于房子上的權(quán)利分配，以教育資源分配為首，各地方都進(jìn)行過各種探索。

趙然提到，一直以來，在廣深地區(qū)，“租購?fù)瑱?quán)”相關(guān)政策都走在全國前列。早在2017年，廣州市政府就發(fā)布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，明確賦予符合條件的租房者子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。在去年深圳發(fā)行的《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）》明確，各區(qū)在項目認(rèn)定時應(yīng)統(tǒng)籌考慮學(xué)位配套問題。出租人在出租前書面告知承租人房屋的學(xué)位配套情況并作為住房租賃合同附件。

住房租賃企業(yè)也有相關(guān)探索。趙然提到，如招商伊敦旗下的一租賃式社區(qū)就可為租房人群提供附近學(xué)校的學(xué)位。隨著各地租賃住房專項用地建設(shè)租賃式社區(qū)陸續(xù)入市，租賃式社區(qū)配建學(xué)校為本社區(qū)租住人口提供學(xué)位不僅是租購?fù)瑱?quán)的有益探索，同時也為社區(qū)所在區(qū)域提供更多的學(xué)位，從一定程度上緩解附近購房人群的就學(xué)問題。

“租購?fù)瑱?quán)”政策頂層設(shè)計不斷完善

2016年以來，“租購并舉”成為我國住房制度建設(shè)的重要方向，中央持續(xù)出臺相關(guān)政策完善頂層設(shè)計。

2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場”。

2021年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，從頂層設(shè)計層面為住房租賃市場發(fā)展導(dǎo)向定調(diào)，以保租房為抓手，優(yōu)化住房租賃市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。

2022年以來，中央多次在重要會議及綱領(lǐng)性文件中提及完善住房保障體系及培育發(fā)展租賃市場，堅持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，以人口凈流入的大城市為重點，大力增加保租房供給。黨的二十大報告再次強(qiáng)調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，為租賃市場中長期發(fā)展定位指明了方向。2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議，也明確指出“解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)”。

貝殼研究院高級分析師黃卉指出，在我國“租購并舉”戰(zhàn)略的不斷深化的背景下，租購?fù)瑱?quán)突破的重點是優(yōu)化公共資源分配方式，尤其在落戶及子女教育方面逐步減少租購差異化。

核心城市探索公共資源均衡化

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)提到，近年來，為完善租購并舉住房制度，多地積極探索租購在落戶、子女教育等方面的租購?fù)瑱?quán)，其中外來人口規(guī)模大、租房人口占比高的上海、北京等核心城市走在了全國前列。落戶方面，上海、北京兩地本地戶籍人員均可在租房地落戶，針對外地戶籍人員，上海和北京均實行積分落戶制度，其中上海積分與房產(chǎn)脫鉤；北京租房可納入落戶積分，但在自有產(chǎn)權(quán)住房居住積分（每年1分）是在合法租賃住所居住積分（每年0.5分）的兩倍。

子女義務(wù)教育方面，上海實行積分入學(xué)政策，積分標(biāo)準(zhǔn)與租購脫鉤，非本地戶籍子女入學(xué)需持居住證，且有一定社保或就業(yè)要求；北京租戶群體在區(qū)域內(nèi)穩(wěn)定就業(yè)一定年限，且取得穩(wěn)定住所證明，子女亦可在父母工作所在區(qū)就近入學(xué)，但就學(xué)資格排在本區(qū)戶籍有房家庭之后。

58安居客研究院院長張波提到，近幾年，上海在學(xué)區(qū)探索層面較多，一方面推進(jìn)集團(tuán)化辦學(xué)的方式，建立了很多優(yōu)質(zhì)學(xué)校的分院，并把部分學(xué)校統(tǒng)籌起來，讓更多學(xué)生可以就近在優(yōu)質(zhì)學(xué)校上學(xué)，分散了學(xué)區(qū)資源的壓力。另一方面也在進(jìn)公民辦的統(tǒng)籌搖號等方式弱化學(xué)區(qū)門檻，建立起類似多校劃片的資源均衡化方式。

張波指出，上海通過租房可以有效解決子女的入學(xué)問題，但租房在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)層面的推進(jìn)還存在較大的難度。總體來看，推進(jìn)教育資源的租購?fù)瑱?quán)是大勢所趨，但需分步驟分階段推進(jìn)，教育資源的公平化將更有利入學(xué)問題不斷得到更優(yōu)解，讓新市民更好享受到平等的公共資源。

“公共住房主導(dǎo)是不可阻擋的新格局”

在業(yè)內(nèi)看來，“租購?fù)瑱?quán)”的推進(jìn)仍需不斷發(fā)展。

徐躍進(jìn)指出，租購?fù)瑱?quán)的推進(jìn)仍有難度，在我國，義務(wù)教育等公共服務(wù)一般與戶籍掛鉤，而戶籍往往與房產(chǎn)關(guān)聯(lián)。要想推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，就需要讓落戶與購房脫鉤，而這一步的實現(xiàn)是有難度的。目前有部分城市出臺了允許租房落戶的相關(guān)政策，但普遍設(shè)立了學(xué)歷或社保等限制條件。此外，在公共服務(wù)資源供給相對不足的情況下，購房成為享受公共服務(wù)的一種篩選機(jī)制，購房者通過支付房價，變相地支付了地價，支持城市發(fā)展建設(shè)，購房者相應(yīng)地享受到相對優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，這是土地財政機(jī)制下的一套運(yùn)轉(zhuǎn)邏輯。目前，我國公共資源尤其像優(yōu)質(zhì)教育資源的供給仍不均衡，如果實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，則可能導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)公共資源供不應(yīng)求的情況，進(jìn)而可能產(chǎn)生尋租等新的不公平問題。所以，租購?fù)瑱?quán)的推進(jìn)必然要伴隨著公共服務(wù)資源供給端的持續(xù)發(fā)展，而這需要一個過程。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，人口紅利式微以后，“搶人才”很快就過渡到了“搶人口”，各地政府開始搶著給租房的人群提供市民化的公共服務(wù)，而“房價只漲不跌”的預(yù)期打破，更強(qiáng)化了這種趨勢。以深圳為例，深圳住房供應(yīng)體系的大調(diào)整，即公共住房開始主導(dǎo)，這是不可阻擋的新格局和新趨勢。公共住房主導(dǎo)，糾偏過去過度市場化，回歸到租購并舉、重視保障的新導(dǎo)向，已經(jīng)成為事實。

黃卉認(rèn)為，從未來的發(fā)展來看，建議一是無論是否采用積分落戶政策，建議減少租購差距，逐步減弱與購房的掛鉤。二是優(yōu)化教育資源的分配方式，加大對實際居住或繳納社保時長等的衡量。三是加快完善租賃稅收優(yōu)惠體系，降低租房家庭備案難度，讓租房家庭也能更便利享受到城市的基本公共服務(wù)。