交了租金，卻不能在小區停放電瓶車？

日前，上海一小區業主委員會發布禁止租賃戶在小區內停放非機動車的通知。通知稱：經小區全體業主投票表決，通過了禁止租賃戶停放非機動車的決定，限租賃戶10天時間自行想辦法解決非機動車停放，3月27日起將禁止租賃戶進入小區停放非機動車。

發布如此禁令為哪般？3月23日，澎湃新聞（www.usamodel.cn）記者來到位于徐匯區滬閔路8390號的儀房迎春園小區一探究竟。

儀房迎春園小區  本文圖片均為 澎湃新聞記者 徐禎曜 圖

全小區僅7個充電插座能用，場地“超飽和”

據了解，該小區目前的服務物業是上海儀房物業有限公司。小區面積不大，只有一棟居民樓，樓前的空地被劃為了停車場。在居民樓的一側的窄道上，露天停放著一些電瓶車、自行車，窄道盡頭是一間小屋，為該小區的非機動車停車庫。記者還在居民樓地下一層發現了一處自行車停車庫，但里面的空間也不大，且沒有地方充電。整個小區目前可用的非機動車充電插座只有7個。

小區內的非機動車停放處

據小區居民及保安透露，該樓棟約有250戶居民，其中不少人有非機動車停車、充電的需求。而這里的非機動車停放處只能容納約80輛非機動車，場地已處于“超飽和”狀態。

“我們小區地方小，就一幢樓，能停（電瓶）車充電的地方只有這么點，其他地方都是機動車的車位。”一業主說，“本身光我們自己停，位置就已比較緊張了，還有些房子是出租出去的，有的人一戶里可能有四五輛（電瓶）車，而且一直要占用同一個位置充電，等于這個位置其他人永遠用不了?！?/p>

小區多處張貼了禁止租賃戶等外來非機動車停放的告示。

小區多處張貼了車位緊張的提示。

小區多處張貼了禁止租賃戶等外來非機動車停放的告示。

在居民樓多處的墻上，寫有“因本小區公共停車場容量有限，為確保消防逃生通道暢通無阻，現對租房戶、走親訪友、快遞、中介等外來非機動車，一律不提供停車位和充電位，上述車輛停車和充電均自行解決”的告示牌。

同時，在一樓門廳處還擺放著一塊落款時間為3月10日的投票公示板，其上寫著“因儀房迎春園公用面積小，為優先保證業主權益，小區禁止租戶非機動車停放于小區內公共區域及非機動車區域。”

居民樓一樓門廳處的投票公示板。

公示板上的表決結果顯示，針對禁止租戶停放非機動車一事，有225票同意，8票不同意，12票棄權。于是，小區業委會便向全體住戶發布了前文提到的紙質通知書。有業主表示，如果到了約定的日期仍有租戶擅自將非機動車停進小區，他們會“想辦法”讓對方出去。

業委會主任鄭國光告訴記者，發布此禁令屬無奈之舉。針對非機動車停車、充電問題，業主們已與小區內的租賃戶進行過多次協商，但效果并不顯著。

“我們小區的外來人員比較多，在全樓250戶里，有60-70戶是租出去的。平時我們也為他們考慮了很多，總得有點互相的尊重吧，有什么事大家來商量?！编崌庹f，自己與其他業主是在研究了物權法、業主公約等規則后，通過正當的途徑來維護權益。

小區業主鄒阿姨告訴記者，自己是這個小區的志愿者。此前，對于部分租客的停車、充電需求，業主們也給予一定理解，對于他們長期占用方便出入的地面停車位置，并連續使用充電插座，自己也進行過勸導，但沒有完全阻止。而現在，出于對小區管理的長久考慮，她認為有必要對目前停車、充電的一些不合理現象進行一波清理?！捌鹣任覀円彩呛煤酶麄兩塘康?，也叫了保安在溝通，但是幾種方案給他都不肯。本來這里充電樁一共就10個，已經被他們用壞掉3個了，這個用壞換那個，那個用壞再換，而且不僅用壞掉了不愿意掏錢買個新的，還要拔了人家在充的給自己用。每天一到晚上，停在地面上充電的有四五輛都是租客的車，業主倒只能停到地下去，很多業主一把年紀了還要推車子下斜坡?！?/p>

小區保安表示，這一情況已經持續了幾年，以前還有過租賃戶的非機動車停在通道處阻擋通行的情況，當時物業人員曾出面將這些亂停放的車搬到了小區外。

對此，澎湃新聞記者找到了一位長期租住在該小區的住戶張先生了解情況。他否認了“租客用壞插座”的說法。

張先生認為，作為租客，自己交了租金，理應享有小區公用設施的使用權?！澳阏f小區有規定不讓外來的車輛進，我們也理解，但是我住在這個小區里，付給房東錢的，憑什么不給我進？這沒道理的。起碼我們租客也有使用權吧。”

張先生向記者解釋道，自己的工作是送外賣，對電瓶車充電有著較大需求，他的車平時也確實會停在地面上。“如果不讓我們停進來，那我們的電瓶車要充電到哪里去充呢？”

居委：電瓶車可到隔壁小區來充電

3月23日，澎湃新聞記者前往儀房迎春園小區所屬的丁香迎春居委會，核實了該小區發布禁令的有關情況。居委會主任沈旻陽坦言，儀房迎春園停車難的問題，也是上海中心城區許多老小區的通病，“這個小區你也看到了，空間比較局限，充電樁也太少。而且因為插座24小時不斷地被使用，負載很大，經常發燙，也存在一定隱患?！?/p>

居委會所在的丁香園小區。

丁香迎春居委會所在的小區名為丁香園，就位于儀房迎春園隔壁。記者了解到，這個小區擁有地上+地下將近600個充電樁。每個居民樓門前，都能看到一個小車棚，其內有供非機動車充電的插座。而在丁香園小區的東北側，有一扇直通儀房迎春園正門的鐵門，雖帶有門禁，但兩個小區的門禁卡可以互通——這是丁香迎春居委會特別為迎春園小區住戶開通的捷徑。

丁香園小區的非機動車地下車庫。

丁香園小區的非機動車停車棚。

“像迎春園業主跟租戶之間這樣的矛盾，其實很難有一個比較好的解決方案，畢竟大家停非機動車的需求一直都在，而地方就這么些，增設新的停車處也不現實，你讓他弄到哪里去呢？我們的想法就是，你電瓶車可以騎到丁香園來充電，然后走回去。我們把門禁卡做在一個系統里，就是為了方便居民走小門穿行。因為丁香園的空間相對較大，充電樁也多，你停到丁香園這邊來充一下，充好以后拔掉，我們這里小區都是沒意見的。” 沈旻陽說，“不過，畢竟不如自家小區方便，可能很多人未必愿意多走這幾步路?！?/p>

丁香園小區與儀房迎春園互通的小門。

澎湃新聞記者現場注意到，連接兩個小區的小門僅限行人通過。如果儀房迎春園的租戶要把電瓶車停到丁香園，得先從丁香園正門進入小區，停好車再穿過小門，前往儀房迎春園。對有的人來說，會稍稍有點繞。

對于此方案，張先生表達了不滿?！拔易〉氖怯簣@小區，你叫我把車子推到別的小區嗎？我們的小區又不是沒有插座，要是全都沒有那我也理解，有插座，憑什么只有我們租客要停到其它地方去？”

沈旻陽表示，儀房迎春園這次發布的禁止租賃戶在小區內停放非機動車的通知，是小區業主通過業主大會，充分征詢意見得出的結果。“這個不允許停放非機動車的通知是3月10日左右發出來的，之前經過了充分征詢，是由業主發起的投票——實際上通過率還蠻高的，絕大部分業主也都很配合，甚至有許多出租的房東也投了同意。通過以后就由樓組長去每家每戶發通知。我們居委會也問了房管部門，他們表示這樣是合法合規的，應當具有法律效力?！?/p>

律師怎么看？

由業委會發布的“禁止租賃戶非機動車在小區內停放”通知究竟是否具有法律效力？業主與租賃戶，對于房屋以及小區公用設施的使用權是否平等？對此，澎湃新聞（www.usamodel.cn）記者咨詢了北京浩天（上海）律師事務所律師孫超、上海大邦律師事務所律師丁金坤。

孫超認為，業主大會有權決定業主權利范圍內的小區相關事項，但應當符合相應議事規則和程序。租戶的權利來源于出租房屋的業主，如果該出租的業主不同意業主大會的決議，則需要考察該決議是否符合相應流程，是否侵犯其他業主的合法權益；如果該出租的業主也同意業主大會的決議，那么租戶的停車問題，可以與房東協商處理。同時，孫超提醒：出租屋里住的人多，可能違反目前對于群租房的要求。

丁金坤表示，在法理上，租戶的租賃房屋權利，包括使用業主車位等附屬權利。因此，租客可以享有該業主的同等車位使用權，譬如業主有一個停車位，則租客可享有該一個停車位。但如果業主大會或業委會大會已經決定租客不可享有車位，則租客也應該遵守。法律依據是《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條“建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的，參照本解釋處理。專有部分的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。”所以，業主在出租時，要事先告知租客小區車位使用情況。如果是在租賃期間，小區作出租客不許停車的決定，則原有的租賃合同可根據“情勢變更”原則解除合同，并公平分擔損失。