近日，“上海一小區(qū)前物業(yè)公司被業(yè)委會起訴，法院判決物業(yè)返還小區(qū)全體業(yè)主4000余萬元”一事引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注：上海普陀區(qū)中遠兩灣城小區(qū)業(yè)委會不僅炒掉了管理小區(qū)長達20年的物業(yè)公司，還請來專業(yè)律師團隊和審計團隊，全面審計過去20年賬目，倒查20年的公共水電及停車費，最終獲得有利證據(jù)，法院判決前物業(yè)公司返還全體業(yè)主4000余萬元。

作為上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)最大的小區(qū)，中遠兩灣城一共有96幢超過30層的高樓密集排列，整個小區(qū)約容納5萬多居民。小區(qū)內(nèi)部自成一套體系，有許多餐廳、便利店、生鮮店、按摩房、健身房，各種品牌的房產(chǎn)中介門店更是應(yīng)有盡有。“家大業(yè)大”說明中遠兩灣城有多種收益來源，法院判決前物業(yè)公司返還全體業(yè)主4000余萬元，也足以說明這一點。但在過去20年間，如此龐大的資金是如何被前物業(yè)公司瞞天過海據(jù)為己有的？

據(jù)報道，該小區(qū)前物業(yè)公司系開發(fā)商自配物業(yè)，管理該小區(qū)長達20年，由于業(yè)主們認為小區(qū)管理混亂、賬目不清，且認為第二屆業(yè)委會對原物業(yè)公司的監(jiān)督不到位，于是罷免了第二屆業(yè)委會，選聘新的物業(yè)公司并對原物業(yè)公司進行了審計。在這一過程中，涉及三個主要的法律問題：業(yè)主的權(quán)利、業(yè)委會的責(zé)任、物業(yè)公司的義務(wù)。

根據(jù)民法典和《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主擁有的權(quán)利包括所購房屋的專有所有權(quán)，小區(qū)內(nèi)道路、電梯等公共設(shè)施的共同所有權(quán)；未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行廣告、宣傳、經(jīng)營等活動。以此來看，小區(qū)共有部分在運營過程中產(chǎn)生的收益應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)人，也就是小區(qū)業(yè)主所有。物業(yè)公司只是受業(yè)主委托對公共部分實施管理和維護，不應(yīng)該也沒理由將由此產(chǎn)生的收益據(jù)為己有。但是，由于缺乏信息透明機制，不少小區(qū)的公共收益都是一筆“糊涂賬”，業(yè)主既不知道收入了多少錢，也不知道這些錢都用在了哪里。更有甚者，有些物業(yè)公司趁機渾水摸魚、中飽私囊。

現(xiàn)實中，無論小區(qū)有多少創(chuàng)收渠道，都能被一些物業(yè)公司輕描淡寫的一句“入不敷出”化為烏有。要想避免這樣的局面，認真負責(zé)的業(yè)委會不可或缺。作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)委會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，同時接受業(yè)主的監(jiān)督。值得一提的是，業(yè)主選舉產(chǎn)生業(yè)委會，并不等于將所有權(quán)力拱手相讓。如果缺少必要的監(jiān)督，業(yè)主自治很容易成為業(yè)委會的“一言堂”，甚至使原本存在于業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，演化為業(yè)主、物業(yè)公司、業(yè)委會三方之間的矛盾。需要明確的是，成立業(yè)委會的目的是維護廣大業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主不僅有權(quán)對業(yè)委會進行監(jiān)督，而且有權(quán)通過業(yè)主大會罷免不稱職的業(yè)委會——中遠兩灣城這場漂亮的“翻身仗”，正是從罷免原來的業(yè)委會打起的。

毋庸諱言，經(jīng)營小區(qū)是個“技術(shù)活”。從維護小區(qū)高效運轉(zhuǎn)的角度看，小區(qū)合理的運營項目多多益善。物業(yè)公司“廣開財路”沒有問題，問題是應(yīng)該接受業(yè)主的授權(quán)和監(jiān)督。《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。對于物業(yè)公司來說，小區(qū)公共收益不能成為一筆“糊涂賬”，渾水摸魚只能一時掩人耳目，最終不免因業(yè)主權(quán)利意識覺醒而雞飛蛋打。攤開物業(yè)收支賬本，既是物業(yè)公司不可推卸的法律責(zé)任，也不失為協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)關(guān)系的有效途徑。

因為此次成功的訴訟，中遠兩灣城現(xiàn)任業(yè)委會被網(wǎng)友譽為“上海最牛業(yè)委會”。實際上，小區(qū)業(yè)主才是“最牛業(yè)委會”背后堅強的后盾。中遠兩灣城業(yè)主成功的維權(quán)經(jīng)歷，不僅為業(yè)主自治提供了可資借鑒的范本，而且生動地說明了一個道理：盡管小區(qū)管理千頭萬緒，但凡事最怕“認真”二字。作為小區(qū)的主人，每位業(yè)主都有必要更加積極地行使自己的權(quán)利，以更加健全的內(nèi)部管理和更加透明的財務(wù)機制，來維護自己應(yīng)有的權(quán)利和收益。