漫畫/高岳

在北京市海淀區中關村有這樣一個住宅小區，自2012年物業公司棄管以來，小區由業委會接管并依靠業主自行管理（以下簡稱自管），自辦公司向業主提供物業服務，至今已經走過10個年頭。

在業主們看來，10年間，小區的物業費沒有上漲，物業服務卻有煥然一新之感，破舊電梯得以更換、小區環境得以改善、生活秩序得以維護。

這個小區就是東升園公寓小區。近日，《法治日報》記者實地走訪該小區，探尋其自管之路。

業主拒絕物業漲價

物業不再提供服務

資料顯示，東升園公寓開發于1996年，1999年全部建成入住，共有10幢住宅樓、4座配套設施建筑，有881戶業主。

最早入住的業主對物業公司的印象并不好。今年70多歲的業主李全（化名）告訴記者，他入住時，開發商要求領取鑰匙需要和前期物業公司簽訂物業服務合同并預交一年的物業費，否則不給鑰匙。物業公司于2000年9月開始提供物業服務，但服務質量很差，業主們很不滿意。

多名業主回憶說，那時候小區經常沒有人打掃衛生，環境臟亂差；秋天落葉多，因不及時清掃，常被大風吹進樓道里，搞得滿地都是；自行車、摩托車隨便停，閑雜人員隨便出入，管理秩序混亂；高層業主生活用水不潔凈，物業公司不按規定清理二次供水蓄水池。

更讓業主們氣憤的是，小區一共有14部電梯，入住幾年后，一度只有4部能正常運行，5部停運，另外5部未通過年檢，帶病運轉，說停就停。

李全記得，大概在2002年，物業公司說有一部未運行的電梯需要大修。他覺得奇怪，去找物業公司負責人詢問緣由，對方拿出一份特種設備檢驗所的報告作為依據，稱電梯大修報價14萬多元。

李全要求物業公司解釋這筆錢是怎么算出來的，結果對方算來算去也就是4萬多元。對此產生懷疑的幾名業主跑到特種設備檢驗所咨詢相關情況，被告知那部電梯只是電梯門鎖壞了，存在安全隱患，沒有說需要大修。最后，物業公司花了十幾元換了電梯門鎖。

業主和物業公司的矛盾接連不斷，雙方甚至圍繞小區的共用配套設施收益問題，對簿公堂。

小區業主王正偉（化名）回憶說，2000年5月，經海淀區相關部門批準，東升園公寓組建業主管理委員會（后改名為業委會），接收了小區5000平方米共用設施的管理權，后將共用設施及配套設施委托給物業公司管理。

2003年6月，國務院發布《物業管理條例》。據此，東升園公寓業委會要求物業公司返還對小區共用配套設施的經營收益。由于物業公司置之不理，2006年，業委會向海淀區有關部門投訴，得到的回復是，小區共有部分經營收入歸小區業主所有。

王正偉介紹說，海淀區有關部門還派專人指導和督促業委會與物業公司簽訂小區共有部分委托租賃經營合同，其中收益20%歸物業公司，80%歸全體業主。但此后，物業公司沒有執行這份合同。拖了幾年之后，2010年，業委會向法院起訴物業公司要求返還經營收益。

2012年6月，物業公司書面向東升園公寓業委會及業主大會提出，提高小區物業服務收費標準。

經業主大會書面投票表決，業主們不同意提高物業收費。業主們認為，物業管理服務不到位，電梯停運、綠地荒廢、環境臟亂。

于是，2012年8月1日，物業公司貼出公告稱，自2012年11月1日起不再向東升園公寓提供物業服務。

業主大會表決通過

實行業主自管物業

小區怎么辦？

根據2010年10月1日起實施的《北京市物業管理辦法》（2020年5月1日，《北京市物業管理條例》開始實施），業主可以自行管理物業，也可以委托他人管理。

王正偉記得，小區第四屆業委會討論決定，召開業主大會，提請業主大會討論和表決，是聘請物業公司管理還是自行管理。

在海淀區有關主管部門、中關村街道辦事處的指導、協助和社區居委會的幫助下，業委會在小區大門、各樓門口張貼保留半個月的公告，通知全體業主于2012年9月至10月以書面表決形式召開業主大會，就“選擇物業管理方式、服務等級和收費標準及業主自行管理方案”進行討論表決。

統計結果顯示：小區881名業主，發表決票881張，收回502張，超過表決人數一半以上。其中，選擇同意自行管理的498張。

業主大會發布公告稱，根據表決結果，東升園公寓從2012年11月起實行業主自管物業。隨后，海淀區有關主管部門派員審核認定，東升園公寓召開業主大會符合業主大會議事規則，自行管理決定程序合法且有效。

王正偉介紹說，小區決定自管之后，業委會接受北京市有關主管部門工作人員的建議，經向海淀區市場監管部門申請登記設立服務公司，取得自行管理小區物業的主體資格。業委會根據業主大會通過的《小區業主自管方案》，招聘財務管理、客服、工程維修、保安、保潔等人員并進行業務培訓，組建了一支由業主管理的物業服務隊伍。

接著，業委會聘請物業服務評估監理公司，對小區建筑設計圖紙資料、物業公共部分、配套公用設施設備和物業服務用房等項目全面驗收評估，從而摸清了業主共有的全部“家底”。業委會隨后代表業主與物業公司簽署《物業交接協議書》，規定了交接的物業范圍、內容、標準和土地使用證、設備產權手續等原始資料。

據王正偉回憶，雙方協定2012年11月24日18時為交接時限，18時之后，小區物業服務方面的各項問題歸業委會的自管物業服務企業負責處理，“雙方交接過程平穩有序”，人員、資金、備品備件按崗到位，小區正常運轉。

物業費業主自己定

共建共享和諧社區

據小區業主趙大強（化名）回憶，自管之后，小區做的第一件事是召開業主大會，表決物業費標準，表決結果是物業費按接管時原收費標準收取，即每月每平方米有電梯的1.08元、無電梯的0.43元，另外每戶每年收取132元雜費。

目前，小區物業費每年收入約115萬元，停車費及廣告收入共計105萬元，總計220萬元；除了支付公司員工工資和維修管理費用180多萬元之外，每年還有三四十萬元的結余，記入公司賬戶，作為公司資金積累。

據趙大強介紹，小區共有部分租賃經營由自管公司管理，全部收入歸業主所有，由業委會收取存入業主公共維修資金賬戶，作為大修費用支出，自管公司分文不留不動。目前這部分收益已補充業主公共維修資金1000多萬元，為小區發展和更新改造儲備了資金。

李全告訴記者，對于業主當時反映最強烈的電梯問題，自管后，經業主表決，自管公司使用公共收益112萬元，將停用的5部電梯全部更換為名牌電梯，修復帶病運行的9部電梯，解決了高層住宅500多戶居民上樓難的問題。幾年后，小區電梯更新改造，在政府資金支持的情況下，采用業主籌集和公共收益補充的辦法，將前述使用超過15年的9部電梯全部更換。

一張拍攝于當時的照片顯示，業主乘坐新電梯時笑逐顏開。

趙大強還掰著指頭一宗宗介紹：自管當年，小區還投入兩萬多元，種植6000棵大黃洋、修復了600平方米草坪；根據業主反映，修建停車棚，使自行車、摩托車等有序停放；小區從公共積累中陸續拿出600多萬元，為6棟高住宅樓生活供水系統安裝無負壓供水設備，安裝、使用機動車智能化設備管理機動車等。

在李全看來，東升園公寓小區自管10年，物業費雖然沒有上漲，但小區環境整潔了、秩序良好了、物業服務隨報隨修……

東升園公寓業委會一位人士告訴記者，自管拉近了與業主的感情，業主感到自管公司就是自家的管家，收支盈虧都是全體業主的，不像物業公司要攫取利潤，而自己欠物業費就是欠全體業主的錢，所以不好意思無理由欠交物業費，小區的物業費收取率連續多年超過98%。

“自管以來，業主從沒有因欠費被起訴，自管公司和業主不搞對抗，不制造矛盾。”這位人士說。

眼見小區變得越來越好，王正偉卻有著自己的擔憂，如何調動廣大業主參與自主管理的積極性、主動性，保證業委會后繼有人，是亟待解決的問題。此外，小區自管還有一個“硬骨頭”要啃，即小區共有部分的確權登記，只有權屬登記清楚，業主的權利才會更明確。

在趙大強看來，東升園小區業主的實踐證明，業主不僅能自行管理物業，而且能比有些物業公司管得更好；落實業主共有物權，實行業主共同管理物業，是共建共享和諧社區的一種有效途徑。

專家：物業自管須完善業主組織立法

今年三四月份，《小康》雜志社聯合國家信息中心會同有關專家及機構，在全國范圍內進行“2022中國現代居住發展指數”調查。結果顯示，在居住面積、住宅建筑質量、住宅配套及環境、社區關系、物業服務5個方面，物業服務指數分數最低且剛剛及格。

根據此項調查，單就物業服務而言，65.8%的受訪者不滿意。其中，人們對物業最不滿意的兩項是，服務不到位（74.4%）和服務態度差（43.7%）。

中國消費者協會發布的數據與此相印證。根據中國消費者協會今年1月28日發布的2021年全國消協組織受理投訴情況分析，去年全國消協組織共受理消費者物業服務投訴案件8929宗，比2020年的5818宗增加不少。而今年8月2日發布的2022年上半年全國消協組織受理投訴情況分析則顯示，今年上半年物業服務投訴案件為6197宗，已經超過2020年全年。

基于對物業公司提供物業服務的不信任或不滿意，近年來，全國范圍內，不少小區開始探索物業自行管理（以下簡稱為物業自管）。

江蘇省無錫市的春江花園即是較早實行物業自管的小區之一。

春江花園業主委員會主任常本靖近日接受《法治日報》記者采訪時介紹說，2003年10月，春江花園業主入住小區，2007年12月召開首次業主大會，選舉產生了由法律工作者、財務人員、政府機關工作人員等共15名委員組成的業主委員會。2008年6月，春江花園業主大會與某知名品牌物業服務企業解除合同，決定由業主自行管理物業。

常本靖發給記者的資料顯示，實施物業自管，不是業委會委員直接從事物業管理，而是實施自行管理+專業服務的復合型模式，具體操作是：業主委員會下設物業管理處，聘請有管理資質、有管理經驗的人員擔任管理處主任，依法獨立、全面地負責小區的日常物業管理。業主大會是議事決策機構，業主委員會是議事組織執行機構，業委會物業管理處是服務機構，業主監督委員會是監督機構。

常本靖介紹說，春江花園物業自管十幾年來，物業費一直沒有上漲，但卻通過專業物業團隊管理，小區總積累達1500多萬元，如果不是實施物業自管，這些積累將成為物業公司的利潤。

十幾年來，小區的冬天綠意盎然；小區更新了監控設施，新增33個干道探頭，新購置了3輛治安巡邏車，安全感得到提升；小區增添草坪車位近450個，新分車位733個，停車難問題得到初步緩解……

在常本靖看來，春江花園小區雖然沒有物業公司，但小區業主仍可以享受專業、規范的物業服務。

隨著無錫春江花園、廣州祈樂苑等小區“自管”模式受到關注之后，許多地方迅速跟進。據相關數據統計顯示，截至2020年底，長沙有自管小區20多個，廣州有自管小區20多個，福建、四川、安徽等地都有小區實行物業自管。

值得注意的是，民法典第二百八十四條規定，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

對此現象，中國人民大學公共政策研究院副教授陳幽泓認為，根據民法典和一些地方的物業管理立法，業主可以自行管理小區物業，也就是說，業主自管物業是業主天然的權利，也是業主法定的權利。

據陳幽泓觀察，實踐中出現各種各樣的自管方式，有的是業主自己直接管理物業，有的是業委會聘請經理人管理物業，有的是業主成立公司管理物業，還有的是業委會組建物業管理團隊，“業主自管是所有各種物業管理模式中，業主能擁有最高自主權的一種模式，特別是在人、財、物方面”。

在陳幽泓看來，現在的問題是，法律和地方法規沒有限制業主自管物業，但這些規定的可操作性還有待進一步完善，“法律法規給了業主這項權利，很多業主卻找不到行使權利的明確途徑”。

李樹正是北京市海淀區一名長期從事社區工作的專業人士。在他看來，現行法律法規規定不明確、不到位：沒有對召開業主大會選舉業委會作出強制性規定，沒有明確業主作為共有物業權利人、物業服務合同甲方、社區議事協商和治理主體地位，沒有確立業主委員會作為業主民事主體代表人的法律地位，沒有明確規范政府管理部門指導協助的職責程序，沒有明確業主委員會建設及薪酬待遇的規定，沒有明確按建筑區劃產權歸屬劃分社區的規定等。

李樹正認為，正因為如此，導致業主組織建設空間被壓縮，前期物業管理壟斷小區多年，絕大多數小區業主自治管理組織缺位，業主共有和共同管理權利被限制甚至取代，合法權益被嚴重侵害。物業公司被視為治理主體，業主反成為治理對象。

中國物業管理協會法律政策工作委員會委員王兵同樣認為，業主作為小區的權利主體，自行管理小區物業是業主的法定權利。

但他觀察發現，實踐中實行物業自管的小區仍屬于少數現象，因為這種管理方式運行存在諸多障礙，“首先是作為自管主體的業主組織運行成本過高；其次是自管主體資格問題，比如無法順利開設銀行賬戶，無法作為法律主體跟第三方簽訂相關合同，也沒有相應的人力財力物力配套制度作為支持，此外，自管還缺乏專業的物業管理人員等。目前為了解決這些問題，一些小區用業主自行注冊物業企業的形式進行”。

陳幽泓建議，亟須在民法典之下、地方物業管理法規之上，制定專門的業主組織法律，賦予業主組織法律主體資格，擁有獨立的人事管理權、財產管理權，可以聘用人員，可以管理財務，可以開對公賬戶，可以享受稅收減免，可以開設專項公共維修資金賬戶，方便召開業主大會等，依法保障業主對小區物業進行管理的權利，讓物業自管更具可操作性。

“完善業主組織立法，確立業主、業主大會、業委會的法律地位勢在必行。”李樹正建議。

李樹正認為，為盡快解決業主大會召開難，業委會選舉難、運作難，基層治理業主權利主體缺位的問題，應該依據民法典關于業主享有共有和共同管理權利及關于法人設立的規定，明確業主為共有物業所有權人，明確住宅小區必須成立業主大會是作為業主行使共有和共同管理權利的自治法人組織，業主選舉的業委為業主大會執行機構為業主民事主體及議事協商和區域治理主體代表。

“依據民法典相關司法解釋，以誰投資誰所有為原則，依法詳細界定業主共有部分項目，明確建設規劃用地使用權屬于全體業主，并予以公布公示，由業主大會登記。依法規范政府部門、街道辦事處和鄉鎮政府指導和協助的具體職責、程序和邊界，有序推進物業自管，基層自治。”李樹正說。