3月29日，綠城中國（03900.HK，下稱綠城）發布2017年全年業績公告。2017年，綠城累計取得總合同銷售面積約827萬平方米，總合同銷售金額約人民幣1463億元，創歷史新高；除稅前利潤人民幣63.91億元，較2016年的37.48億元增長70.5%。

不看重規模，有質量增長更要緊

雖然銷售額在2017房企排行榜上位居前列，然而綠城中國執行董事兼總裁曹舟南在業績發布會上明確表示他并不看重規模：“我們內部把今年銷售目標定在1700億左右，明年綠城一定突破2000億元，這是一個企業自然增長的過程。”

相比部分房企動輒50%以上甚至翻番的內部目標，綠城這一目標訂得非常保守。規模是一方面，與規模匹配的合理利潤才是更關鍵的指標，這更符合企業生存邏輯。按照這個邏輯，曹舟南認為普遍的一二三四線城市的劃分太粗略，并不完全適合房地產市場，如果用投資價值劃分城市能級，會得出不同的結論，以大本營杭州為例，綠城曾在杭州創下“十年銷冠兩三百億”的銷售成績，但去年綠城主動退出杭州市場銷冠爭奪戰，原因在于地價不合理。

曹舟南說，“目前的市場環境下，杭州作為房地產投資市場來講，僅在中游，賺不到錢，風險太高。”他指出最具有投資價值的城市是武漢，接下來依次為西安、成都、鄭州、濟南，北京和廣州有選擇性的機會，而上海適合投資的土地是“可遇不可求”。

負債46.4%創歷史新低

了解綠城發展歷程的投資者深知，幾年前這家企業曾頻頻傳出資金鏈極度緊張的消息，因此降低負債和爭取充裕的現金流成為管理者保障綠城平穩發展的重要籌碼。

公告顯示，截至2017年12月31日，綠城中國銀行存款及現金約為人民幣359.8億元，創歷史峰值；凈資產負債率為46.4%，同比大幅下降；2017年總借貸加權平均利息成本為5.4%，與2016年的5.9%相比進一步下降。

“為什么此時此刻我們的負債率控制得這么低，我個人始終認為，在行業不確定或者行業調控的階段，最好的辦法就是控制負債率。當市場出現機會的時候，你才有騰挪空間。當市場表現非常好，所有東西都可以往上推，往上壓，這是基本規律。”曹舟南坦言。

事實上，經過調整之后手握充裕現金流的綠城在2017年第四季度將“反周期策略”落地，展開了一輪“地毯式”拿地風潮。年報顯示，2017年全年，綠城集團新增37幅地塊，總建筑面積約859萬平方米，較去年增長276%。新增項目總土地款約人民幣644億元，預計新增可售金額約人民幣1547億元。曹舟南透露，今年的投資預算為500億，重點項目中，綠城對即將招標的杭州亞運村保持極大關注。

從“一體五翼”到10區5支柱

近年來，綠城全面向理想生活綜合服務商轉型，形成了“一體五翼”的新格局，專注五大板塊的業務——投資開發（房產集團）、代建開發（管理集團）、金控平臺（資產集團）、小鎮建設（小鎮集團）、生活服務（生活集團）。

此次業績發布會上，曹舟南首次提出綠城正在打造10大區域和5大子集團。5大集團包括代建集團，以綠城4S為主體的綠城科技集團、綠城生活集團、專注于全國地鐵上蓋物業開發建設的楊柳郡集團和雄安集團。

“輕重并舉”是曹舟南津津樂道的戰略性調整之一，通過輕重資產的調整，使綠城的投資比重更合理。據了解，綠城新增土地中75%布局在一二線城市，三四線城市采取快速去化策略，未來這些三四線城市的空間將騰挪給代建業務。

“綠城中國的利潤中，三分之一由輕資產固定收益構成，三分之二是浮動收益，靠房地產投資、拿地、開發掙錢，這是我的戰略目標。”這種格局令綠城面對調控時更從容。

1億股期權激勵事業合伙人

“跟投我一開始就反對，今天反對，明天還是反對。”對于目前許多房企為加快發展速度實行跟投制度的做法，曹舟南并不認可。他認為，跟投并不符合房地產企業的現狀，換句話說房地產項目賺錢的時候大家可以跟投，但一旦出現虧損跟投將難以持續。

相比之下，綠城選擇了事業合作人制度。綠城中國執行董事兼執行總裁李青岸表示，綠城將基于當前發展階段統籌經營戰略、組織戰略、盈利能力等實際情況，建立事業合伙人的長效激勵機制，員工與公司共擔風險、共創價值、共享收益。2017年12月27日，公司曾向5位執行董事及38位高管授出股權1億股，目前期權計劃已經落位。

李青岸透露，接下來還將開展管理層持股計劃。綠城將在今年選拔一批高管層和基干隊伍，認購公司部分股份進行持股計劃。同時，綠城計劃從2018年開始，推行以公司價值創造為前提的發展成果共享計劃，以城市公司凈資產收益率考核（EVA）。目前已成立7個城市公司，都已正常運作。此外，新的業務板塊上市員工持股、創新業務經營團隊持股等為特征的持股計劃也在同步進行。

值得關注的是，3月29日綠城中國業績公告發布后，曹舟南買了60萬股公司的股票。他在業績發布會上表示，他很清楚綠城的潛在價值，對公司非常有信心，他認為現在的股價與公司的價值完全不能相匹配。“相信公司在未來2-3年，無論是銷售規模，還是利潤方面，都會有飛躍式的增長。”