裁判要旨

1.借名人與出名人為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗應認定無效，借名人依據規避國家限購政策的借名買房合同關系，不能排除人民法院對該房屋的執行。

2.在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據實質上的代持關系要求出名人將房屋過戶至其名下，但此項權利系基于合同關系所產生的債權請求權，在經法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人尚不能依據借名買房的合同關系未經公示程序即直接被確認為房屋的物權人，其所享有的債權請求權也不具有對世效力、排他效力和絕對效力。

3.借名人為規避國家房屋限購政策而借名買房，有違公序良俗原則，故借名買房合同應認定為無效，但其嗣后通過消除限購政策障礙補正了合同效力，并通過生效判決的執行完成了不動產登記，成為該房屋所有權人。此系在法院再審后出現的新事實，已從根本上改變了房屋的權屬關系，申請執行人在對出名人的執行程序中主張繼續執行已經屬于借名人的房屋，缺乏理據，不應支持。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

（2020）最高法民再328號

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司。

法定代表人：霍拉庭，該公司董事長。

委托訴訟代理人：劉暉，北京隆安（沈陽）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：馬苗苗，北京隆安（沈陽）律師事務所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：徐某欣。

委托訴訟代理人：閻民，北京市世方永泰律師事務所律師。

一審第三人：曾某外。

再審申請人遼寧中集哈深冷氣體液化設備有限公司（以下簡稱中集哈深公司）因與被申請人徐某欣、一審第三人曾某外案外人執行異議之訴一案，中集哈深公司不服遼寧省高級人民法院（2018）遼民終211號民事判決，向本院申請再審。本院于2020年6月12日作出（2019）最高法民申1012號民事裁定提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請人中集哈深公司委托訴訟代理人劉暉、馬苗苗，被申請人徐某欣委托訴訟代理人閻民到庭參加訴訟，一審第三人曾某外經本院合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

中集哈深公司申請再審稱，請求撤銷一、二審民事判決，改判駁回徐某欣全部訴訟請求或發回重審，案件受理費由徐某欣承擔。主要事實與理由：（一）原審法院認定徐某欣支付房屋價款、占有房屋及代持關系的事實缺乏證據證明。關于付款，徐某欣本人僅支付250萬元房款，金錢系種類物不能推測天津紅孩子商貿有限公司向天津安凱環保產品貿易有限公司（以下簡稱安凱公司）轉賬系給徐某欣妻子蔣某某的款項，蔣某某與曾某外各持股50%不排除安凱公司代曾某外付款，且曾某外與徐某欣在案涉房屋排除執行方面具有共同利益。關于實際占有，北京天泰長富建筑裝飾工程有限公司（以下簡稱天泰公司）出具物業費發票形成于法院判令曾某外承擔連帶保證責任之后，不能證明徐某欣之前占有案涉房屋，且徐某欣一、二審陳述事實前后矛盾不合常理。關于代持，《房產代持協議》三頁均被光照老化不符合常理，存在人為光照老化的嫌疑，其應當承擔舉證不能的后果。（二）原審法院混淆了物權與物權基礎關系，認定徐某欣享有房屋物權系適用法律錯誤。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條規定的真實權利是指物權合同，而非物權本身。根據《中華人民共和國物權法》第十五條之規定，物權合同不需登記確認，案涉代持協議僅是合同當事人間的債權關系，不具有對抗效力，不產生設立物權的效果。（三）中集哈深公司對案涉房屋具有信賴利益，屬于商事外觀主義原則保護的信賴利益的債權人。（四）根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條之規定，案外人同時提出確權請求的，法院可以在判決中一并作出裁判。但徐某欣在起訴狀中未提起確權訴請，原審超出訴訟請求范圍主動確權，程序違法。

本案再審申請審查期間，本院依法向徐某欣郵寄送達再審申請書副本、應訴通知書等法律文書被退回，徐某欣未向本院提交答辯意見。本案提審后，徐某欣經本院成功送達應訴通知書等法律文書后出庭應訴并答辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應當予以維持。主要事實和理由：（一）徐某欣通過出售名下原有房屋經核驗符合限購政策，已取得案涉房屋的《不動產權證書》，登記為案涉房屋的產權人。案涉房屋因登記在曾某外名下而成為中集哈深公司申請執行案中執行標的的事實基礎已經喪失，執行異議之訴中不能就案涉房屋對中集哈深公司的權利進行救濟。（二）徐某欣因對案涉房屋享有物權而足以排除強制執行。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條之規定包含兩層含義，一是確實存在登記權利人和實際權利人不符的情形，二是該情形下需保護實際權利人權利。案涉借名買房關系中徐某欣的物權權利即為該解釋保護的情形。案涉房屋的購房合同簽訂及房款和入住費用等支付均由徐某欣完成，其作為物權人當然享有排除侵害的權利。即使在取得不動產登記證書前，徐某欣也因享有物權期待權優先于金錢債權受到保護。且通過檢索最高人民法院和地方高級人民法院的近期裁判，均從保護實際產權人合法權益出發，以達到案外人執行異議之訴的保護目的。本著同案同判的原則，本案應認定徐某欣具有排除執行的民事權益。（三）中集哈深公司不屬于因商事外觀產生的，基于信賴利益而保護的債權人范圍。商事外觀主義原則的目的是維護交易安全穩定，落腳點在商事交易，當第三人因信賴登記而選擇進行商事交易的，才可適用該原則保護其信賴利益。曾某外在先訂立《最高額保證合同》，當時案涉房屋尚未辦理產權登記，商品房網簽等個人信息也不對外公示，中集哈深公司并非基于信賴曾某外擁有案涉房屋產權或備案登記等而訂立該保證合同。（四）原審程序合法，未超出訴訟請求范圍進行審理。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第二款的規定，案外人執行異議之訴是確認之訴加形成之訴的組合，本案中確認徐某欣對案涉房屋享有物權與排除強制執行之間具有訴訟請求上的同一性，故原審未超訴請審理，不涉及程序違法。

曾某外在本案再審申請審查期間未向本院提交意見陳述。本案再審審理期間其提供書面意見述稱，徐某欣因受北京限購政策影響無法購買案涉房屋，遂商議以曾某外名義購房并簽訂代持協議。案涉房屋購買、付款、裝修均由徐某欣自己進行，房屋也由徐某欣自己使用。故案涉房屋所有權人是徐某欣，曾某外只是暫時代持，和房屋無實際關系。

徐某欣一審起訴請求：中止執行（2016）遼01執579號民事裁定書，解除對位于北京市朝陽區房產（以下簡稱案涉房屋）的查封；訴訟費由中集哈深公司承擔。主要事實和理由：徐某欣通過與曾某外簽訂《房產代持協議》，實際付款購買案涉房屋并占有使用至今。案涉房屋雖登記在曾某外名下，但房屋產權證書不能等同于所有權，曾某外并非案涉房屋的真實所有權人,無權處分房屋，法院將案涉房屋作為曾某外財產查封拍賣缺乏法律依據。

一審法院查明的事實：2012年12月20日，徐某欣與曾某外簽訂《房產代持協議》約定：案涉房屋所有權、使用權、收益權、處分權等一切權利均屬于徐某欣；徐某欣以曾某外名義簽訂案涉購房合同及其他相關配套法律文件，交房時案涉房屋的房產證、土地使用證登記在曾某外名下；曾某外僅代替徐某欣持有房產，并不享有任何權利，未經徐某欣書面同意，曾某外不得單方處分房產。買方即“經辦人”處、協議每頁右下角及尾頁乙方（代持人）處簽名均為“曾某外”。

2012年12月24日，金某向北京星泰房地產開發有限公司（以下簡稱星泰房地產公司）支付購房款20萬元；2013年1月14日至2013年5月14日期間，安凱公司分25次向星泰房地產公司支付購房款共計23892000元；2013年5月8日，徐某欣向星泰房地產公司刷卡支付購房款250萬元,上述購房款合計26592000元。

2013年3月8日，星泰房地產公司與曾某外簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定曾某外購買案涉房屋，房屋總價款26592000元，買方簽名為“曾某外”。同日，雙方簽訂《聲明書》，約定通過北京市房地產交易權屬管理系統網簽合同（編號：XF404XXX），雙方以《聲明書》與網簽合同共同向北京市朝陽區房屋管理局申請辦理房屋登記，書面合同不再提交。買方即“經辦人”處簽名為“曾某外”。2016年1月8日，曾某外向王某出具《授權委托書》，委托王某代為辦理案涉房屋的不動產登記相關手續。同年2月19日，案涉房屋所有權登記在曾某外名下,《不動產權證書》編號為京（2016）朝陽區不動產權第0026XXX號。

2014年4月25日，中集哈深公司作為委托人、興業銀行股份有限公司沈陽分行（以下簡稱興業銀行）作為貸款人與大慶慶然天然氣有限公司（以下簡稱慶然公司）作為借款人簽訂《委托貸款借款合同》和《補充協議》，約定委托借款人民幣2910萬元，用于補充流動資金，借款期限6個月。同日，興業銀行與石某、秦某、曾某外、周某、馬某某簽訂《最高額保證合同》，約定上述個人對2910萬元借款承擔最高本金限額為2910萬元的連帶保證責任，保證范圍為本金及利息。2016年5月16日，一審法院作出（2015）沈中民三初字第00152號民事判決書，判決慶然公司返還中集哈深公司借款本金23279999.43元及利息（截止2015年7月24日利息4722607.52元和2015年7月25日起至判決確定給付之日止，按照中國人民銀行同期同類逾期貸款利率計付的利息）；石某、秦某、曾某外、周某、馬某某承擔連帶給付責任。

判決生效后，中集哈深公司向一審法院申請強制執行。2016年10月17日，一審法院作出（2016）遼01執579號民事裁定書，查封登記在曾某外名下的案涉房屋。同年10月21日，一審法院扣劃了曾某外名下北京銀行股份有限公司上地支行的存款1329000元。2017年1月23日、2月10日，中集哈深公司先后出具收到慶然公司執行款1825316.07元、1542786.38元的收款收據。

2016年8月27日，案涉房屋辦理抵押登記（登記證明編號：京〔2016〕朝陽區不動產證明第0064XXX號），抵押權人為北京銀行股份有限公司紅星支行，抵押人為曾某外。

同年10月14日，徐某欣的專職司機向北京紫維豐停車管理有限公司朝陽分公司交納案涉房屋的車位租金14160元。11月4日，徐某欣向燃氣公司支付案涉房屋燃氣費114元；12月26日，徐某欣向北京正東電子動力集團有限公司供暖收費中心交納案涉房屋2014-2015、2015-2016、2016-2017年度供暖費15676.8元/年度。

2017年4月11日，徐某欣向一審法院提出案外人執行異議，一審法院于2017年4月24日作出（2017）遼01執異422號執行裁定書，駁回徐某欣的執行異議。

本案訴訟中，一審法院于2017年6月28日分別依徐某欣和中集哈深公司申請，委托遼寧仁和司法鑒定中心對“《北京市商品房現房買賣合同》《聲明書》《授權委托書》中的‘曾某外’三個字系徐某欣所簽”和“徐某欣向法院提交的《房產代持協議》簽署的具體時間”進行文檢鑒定。2017年8月28日，遼寧仁和司法鑒定中心出具[2017]文鑒字第0819號文檢司法鑒定意見書，鑒定意見為：該三處“曾某外”簽名字跡均為徐某欣書寫；《房產代持協議》中“曾某外”字跡因光照老化失去檢驗條件，具體簽署時間無法確定。雙方對徐某欣書寫曾某外的鑒定結論無異議。

一審法院認為：關于徐某欣與曾某外是否形成借名買房關系的問題。經鑒定，《北京市商品房現房買賣合同》《授權委托書》《聲明書》中“曾某外”簽名字跡均是徐某欣書寫，各方對此均予認可，結合《房產代持協議》及曾某外庭審自認案涉房屋所有人是徐某欣的情況，可以證明案涉房屋買賣及權屬登記全過程均由徐某欣經辦。徐某欣提供了其本人、金某及安凱公司向星泰房地產公司支付約定總房款共計26592000元的付款憑證，結合證人證言可證實案涉房款由徐某欣支付。徐某欣提供的采暖費等收據及證人證言，證明案涉房屋實際由徐某欣占有使用。上述證據互相印證，足以證明徐某欣與曾某外借名買房事實成立。

關于中集哈深公司主張無論房產代持協議效力是否真實，其規避國家限購政策的行為目的及方式均存在不正當性，具有法律上的可非難性的問題。限購政策為房地產市場的行政調控管理手段，非法律和行政法規的強制性規定，徐某欣占用曾某外的購房資格，曾某外即失去購房資格，不會導致地區限購政策落空，不損害公共利益。案涉房產代持協議及商品房買賣合同均形成于中集哈深公司與慶然公司的借款合同及與曾某外的保證合同之前，不存在惡意轉移財產、逃避債務、損害他人利益的情形。故不能因此否定徐某欣對案涉房屋享有的財產權利。

關于徐某欣是否享有足以排除強制執行的民事權益問題。不動產物權登記產生的公示公信效力，系對社會公眾產生的外部效力，但僅是一種推定效力，當事人有證據證明真正權利人時，可以推翻這種推定，維護事實上的真實。本案中，《房產代持協議》及由徐某欣代曾某外簽訂的《北京市商品房現房買賣合同》均發生在法院查封案涉房屋之前，徐某欣實際支付了全部購房款，在查封前交納了案涉房屋的車位租賃費等居住費用，實際占有使用案涉房屋至今。故徐某欣不是登記薄上的房屋產權人，不影響其對案涉房屋的物權期待權。中集哈深公司并非針對曾某外名下案涉房屋從事借款交易，僅因曾某外的保證責任查封執行曾某外的財產。案涉房屋不是擔保物，也未在訴訟中予以保全，僅是執行過程中被執行財產不足后才予查封。故中集哈深公司對案涉房屋并無信賴利益保護的需要，非商事外觀主義原則中保護信賴利益債權人的范圍。綜上，可以認定徐某欣作為案涉房屋實際買受人，享有足以排除強制執行的物權期待權。

關于本案訴訟費負擔問題。徐某欣知道或應當知道將其購買房屋登記在曾某外名下將引發的法律風險，曾某外作為被執行人不主動履行生效判決，均對釀成本案訴訟存在過錯，故案件受理費由徐某欣與曾某外共同負擔。綜上，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條之規定，判決：不得執行案涉房屋；(2017)遼01執異422號執行裁定書失效。案件受理費191800元，由徐某欣與曾某外共同負擔。

中集哈深公司不服一審判決，上訴請求：撤銷原判，駁回徐某欣一審訴訟請求；本案訴訟費由徐某欣承擔。主要理由：（一）徐某欣未對案涉房屋訴請確權，一審認定確權內容，超出訴訟請求范圍，屬越權裁判。（二）一審法院認定徐某欣與第三人“存在借名買房關系并合法占有案涉房屋”缺乏證據證明。（三）物權期待權是確切能夠實現的權利，徐某欣不具購房資格，北京市房產登記部門不會為其辦理變更登記，故徐某欣不存在物權期待權。（四）中集哈深公司對案涉房屋具有信賴利益，屬于商事外觀主義原則保護的信賴利益債權人。

二審法院另查明：

1.徐某欣與蔣某某系夫妻關系。蔣某某和曾某外是安凱公司的股東，各出資500萬元，各占50%股份。2.《Chinacommerce的股東名冊》上的股東列有蔣某某名字，股份數量437129，股東資格開始的日期為2012年8月13日。3.《RedbabyHK周年申報表》名稱欄載明股東為ChinacommerceServicesLimited一人。4.天津紅孩子商貿有限公司工商檔案中的《企業名稱預先核準通知書》載明投資人為RedbabyHKLimited一人，投資額3000萬美元，投資比例為100%，時間為2007年11月6日。5.標注日期為2012年9月24日的蘇寧電器股份有限公司（收購方）與ChinacommerceServicesLimited（出售方）及北京紅孩子互聯科技有限公司、天津紅孩子商貿有限公司、北京紅孩子視線廣告有限公司、天津宏品物流有限公司、北京紅孩子信息技術有限公司（標的公司）簽訂的《收購協議書》，收購方收購出售方持有的標的公司中與其主營業務相關的權益，及/或收購出售方的實質性主營業務及資產，收購價格為6600萬美元。6.招商銀行的《收款回單》上載明2013年2月6日紅孩子商貿有限公司收到蘇寧電器股份有限公司“收購紅孩子部分交割款”145183500元。7.《企業銀行票根》載明，2013年2月7日，天津紅孩子商貿有限公司向安凱公司付款34751626.71元，用途為“投資款返還”。8.《陽光上東安徒生花園入住繳費通知單》載明，房間號為31-1-2801業主姓名處為空白，日期為2013年6月18日。賬項說明:物業服務費，金額24894.76元，有線電視端子安裝費，金額1320元，合計26214.76元。物業公司名稱為第一太平洋戴維斯物業顧問（北京）有限公司陽光上東濱河花園分公司（以下簡稱物業公司）。物業公司同日開具的發票上載明：收款單位物業公司，付款單位（個人）天泰公司，金額合計26214.76元。9.2013年6月21日至2015年7月8日期間，天泰公司多次以自己的名義向物業公司繳納裝修管理費、物業服務費、垃圾清運費、采暖費、電費等。10.2018年8月8日，天泰公司出具《證據材料說明》，證明上述期間內其向物業公司交納的各種費用，系代徐某欣交納，并提供了交款發票原件。該說明上加蓋天泰公司的公章，沒有負責人或制作材料的人員的簽字。11.遼寧仁和司法鑒定中心《司法鑒定意見書》關于《房產代持協議》的檢驗與論證中認定：經檢驗發現，該檢材3頁紙的下面均有較大程度的返黃現象，而3頁紙張的反面均相對較白，正反老化程度不同，反映出該份檢材時間較長，經過光照老化的特點。對簽名字跡進行氣相色譜檢測，字跡筆畫中未檢出揮發性溶劑，很可能是檢材被光照老化造成的。

二審法院認為：

（一）關于一審法院是否超出訴訟請求審理的問題。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條之規定，人民法院在審理執行異議之訴案件時，應當對案外人是否具有足以排除強制執行的民事權益進行審理和認定，該規定并不以當事人在訴訟中提出請求為限。徐某欣雖未請求確認其對案涉房屋享有所有權，一審法院就徐某欣是否享有足以排除強制執行的民事權益進行闡述，在判決書正文中對徐某欣享有案涉房屋所有權予以認定，但未在判決主文中裁判。故一審法院對徐某欣是否享有案涉房屋所有權進行的審理和認定，程序正當合法，不屬于超出訴訟請求范圍進行審理。

（二）關于本案是否存在真實的借名買房關系的問題。首先，根據京政辦發[2011]8號文件及徐某欣名下兩套房產的房屋所有權證，在徐某欣以曾某外名義簽訂《北京市商品房現房買賣合同》時，徐某欣確屬于被限購的買房人，其再行購買房屋確有利用他人名義之可能。徐某欣妻子蔣某某與曾某外為同一公司股東，各占50%股份互不控股，說明二者關系直至買房期間較為融洽，徐某欣選擇以曾某外名義購買房屋符合情理。其次，徐某欣本人支付了250萬元購房款和公共維修基金、契稅，其余購房款來源于徐某欣妻子與曾某外成立的安凱公司。結合《ChinaCommerce的股東名冊》、招商銀行《收款回單》和《企業銀行票根》等證據，可以認定安凱公司收到的34751626.71元，來源于徐某欣妻子蔣某某的股權收購款（投資款返還），與曾某外無關，故認定購房款系徐某欣夫妻支付相較于認定由曾某外支付，更具證據上的優勢。結合一審期間曾某外聲明案涉房屋所有權是徐某欣的與己無關以及《北京市商品房現房買賣合同》等文件中“曾某外”簽名經鑒定均為徐某欣所寫的事實，應當認定案涉房屋確系徐某欣所購。第三，徐某欣二審期間提交的入住繳費通知單及諸多發票等均有原件，結合天泰公司提供的《證據材料說明》，可以認定上述費用的真實付款人及案涉房屋實際占有使用人為徐某欣，徐某欣與曾某外就案涉房屋存在真實的“借名買房”關系。關于中集哈深公司主張《房產代持協議》不真實的問題，即使排除對該證據的采信，亦不影響通過上述證據和事實認定徐某欣系案涉房屋實際購買人的事實。故對中集哈深公司以《房產代持協議》系虛假證據為由否認徐某欣系案涉房屋真實購買人的主張不予支持。

（三）關于徐某欣是否對借名購買的案涉房屋享有物權或物權期待權的問題。首先，不動產登記行為只能產生權利推定效力，登記行為本身并不產生物權。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋(一)》第二條之規定，當物權登記與實際權利狀況不符時，要以實際權利狀況為依據認定事實。徐某欣與曾某外就案涉房屋存在借名買房關系，徐某欣也已證明其是案涉房屋實際出資人和占有人，故其主張案涉房屋物權歸屬于自己，法院應予支持或對真實權利主體予以審理認定。

       其次，案涉房屋的代持行為不能導致物權喪失。雙方通過借名買房的外在形式，將真實物權登記于借名人名下，是對物權的處分方式，當借名買房的物權歸屬發生爭議時，真實權利人可直接向法院請求確認物權歸屬。購買案涉房屋雖違反了地方政府限購規定，但限購文件并非法律和行政法規的效力性強制性規定，借名買房合同應認定有效。現有法律無違反限購政策導致物權消滅的相關規定，亦無證據證明案涉房屋代持行為存在惡意轉移財產、逃避債務的情形，故認定徐某欣不享有案涉房屋的物權，不符合上述司法解釋的規定。一審判決認定徐某欣以案涉房屋享有物權期待權而非物權系適用法律不當，二審法院予以糾正，但認定徐某欣對案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益的裁判結果正確，應予以維持。

（四）關于中集哈深公司對登記在曾某外名下的案涉房屋是否享有信賴利益的問題。曾某外與中集哈深公司之間形成的是借款保證法律關系，保證責任屬于信用擔保。在該保證法律關系中未涉及案涉房屋，未體現對案涉房屋產生合理信賴。曾某外簽訂《最高額保證合同》時，案涉房屋尚未辦理不動產登記，網簽合同尚未產生法律意義上的物權公示效力，中集哈深公司也未提供證據證明興業銀行基于曾某外名下的案涉房屋簽訂《最高額保證合同》。中集哈深公司申請法院查封，不是基于商事交易行為，也非基于信賴房屋登記在被執行人名下而作出商事交易行為、支付對價，無信賴利益可言。故對中集哈深公司主張其對案涉房屋享有信賴利益應依法執行的上訴請求，不予支持。綜上，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條之規定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費174760元，由中集哈深公司負擔。

本院再審期間，中集哈深公司及徐某欣圍繞再審請求依法提交了證據，本院組織各方當事人進行了證據交換和質證。

中集哈深公司提交兩組新證據：1.《恢復執行申請書》、遼寧省沈陽市中級人民法院（以下簡稱沈陽中院）（2016）遼01執579號執行裁定書及協助執行通知書，證明中集哈深公司根據本院提審本案的裁定書向沈陽中院申請恢復執行，沈陽中院于2020年8月5日輪候查封案涉房產。徐某欣在本案提審且案涉房屋已被查封的情況下申請法院強制過戶，具有轉移案涉標的的故意，該過戶不影響本案對徐某欣是否享有對抗執行民事權益的獨立審查。2.《查封登記信息》，證明案涉房屋先后經過沈陽中院、福建省福州市中級人民法院、北京市朝陽區人民法院（以下簡稱朝陽區法院）查封或輪候查封，本案提審后沈陽中院又輪候查封案涉房屋，恢復到本案待執行狀態，徐某欣在本案查封有效的情況下過戶案涉房屋，不影響對徐某欣權益能否對抗執行的獨立審查。

徐某欣向本院提交三組新證據：1.物業服務費、供暖費、水費、電費刷卡記錄及票據、車位費收據，證明徐某欣實際持續占有使用案涉房屋。2.朝陽區法院于2020年7月17日作出的（2019）京0105民初17453號民事判決書，證明法院生效判決已確認徐某欣與曾某外間代持房產合同關系合法有效，徐某欣系案涉房屋實際權利人，曾某外應配合辦理案涉房屋的所有權變更登記手續。3.北京市規劃和自然資源委員會于2020年8月26日出具的《不動產權證書》（京[2020]朝不動產權第0052XXX號），證明案涉房屋已變更登記至徐某欣名下，徐某欣為案涉房屋的實際權利人和物權登記公示的所有權人，案涉房屋因登記在曾某外名下而成為執行標的的事實基礎已喪失。

經質證，中集哈深公司、徐某欣對對方提供的證據的真實性、來源的合法性均無異議，對關聯性均持異議。本院對上述證據的真實性、合法性予以確認，對其關聯性以及證據效力結合本院論理具體分析。

本院再審對原審法院查明的事實予以確認。

本院另查明：徐某欣名下原有兩套房屋，分別為：1.北京市海淀區海淀鄉肖家河天秀花園xxx室，建筑面積175.99平方米，設計用途為住宅，房產登記日期為2007年9月3日；2.北京市崇文區國瑞城中區xxx室，建筑面積152.06平方米，設計用途為住宅，房產登記日期為2007年9月17日。在徐某欣主張其與曾某外簽訂《房產代持協議》以及其以曾某外名義簽訂《北京市商品房現房買賣合同》時，徐某欣名下已有兩套住房。根據《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》（京政辦發[2011]8號）第（十）條關于“對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房”的規定，徐某欣當時屬于限購對象范圍。

2018年12月17日，朝陽區法院接收徐某欣與曾某外合同糾紛一案起訴相關材料，徐某欣以其與曾某外簽訂《房產代持協議》為由，訴稱其為案涉房屋所有權人，請求判令曾某外配合辦理房屋過戶登記手續。該案審理期間，朝陽區法院依徐某欣申請于2019年4月16日查封案涉房屋。2020年7月17日，朝陽區法院作出（2019）京0105民初17453號民事判決書，其中查明：徐某欣提交的北京市朝陽區不動產登記事務中心出具的檔案材料查詢結果顯示，案涉房屋抵押已于2018年11月21日注銷，（2016）遼01執579號司法查封已于2018年11月9日解除；徐某欣提交的存量房交易服務平臺查詢結果顯示其申購朝陽區存量住宅的初步核驗通過。故朝陽區法院認定徐某欣依據《房產代持協議》約定要求曾某外配合辦理過戶登記手續具有事實和法律依據，判決曾某外于判決生效之日起十日內配合徐某欣辦理案涉房屋的所有權轉移登記手續。判決生效后，朝陽區法院于2020年8月20日作出（2020）京0105執21643號執行裁定書，裁定：解除案涉房屋的查封；將曾某外名下的案涉房屋過戶至徐某欣名下。該院并向北京市朝陽區不動產登記事務中心送交該執行裁定書及協助執行通知書，要求辦理案涉房屋的解封及過戶手續。同年8月26日，北京市規劃和自然資源委員會出具京[2020]朝不動產權第0052XXX號《不動產權證書》，其中載明案涉房屋權利人為徐某欣。

本院認為，本案再審階段當事人爭議的焦點問題為：（一）實體上，徐某欣對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。具體包括：第一，徐某欣與曾某外之間是否存在規避國家限購政策的借名買房合同關系；第二，案涉房屋過戶前徐某欣能否依據規避國家限購政策的借名買房合同關系成為房屋所有權人并排除執行；第三，案涉房屋過戶至徐某欣名下后是否能夠排除執行；第四，中集哈深公司對案涉房屋是否存在受法律保護的信賴利益。（二）程序上，原審法院是否存在超訴請裁判的程序違法情形。

關于徐某欣與曾某外之間是否存在規避國家限購政策的借名買房合同關系。徐某欣依照與曾某外簽訂的《房產代持協議》，以曾某外名義與星泰房地產公司簽訂購房合同并代為簽名，其后徐某欣本人支付了250萬元購房款、公共維修基金及契稅。對于剩余大部分購房款的支付，徐某欣提供證據證明系案外人安凱公司將天津紅孩子商貿有限公司支付給徐某欣妻子蔣某某的股權收購款（投資返還款），作為徐某欣的購房款支付給星泰房地產公司，曾某外亦對代持協議及其未實際付款等事實予以認可，在中集哈深公司未提供相反證據足以推翻上述證據的情況下，原審法院認定剩余購房款亦由徐某欣實際支付，符合常理，并無不當。況且通過徐某欣提供的物業費等相關交費單據，可以證明徐某欣實際占有使用了案涉房屋。據此，可以認定徐某欣在不具備再次購房資格的情形下，為規避國家及北京市房地產限購政策，通過借用曾某外之名進行買房并支付了購房款，徐某欣與曾某外之間存在規避國家限購政策的借名買房合同關系。

關于案涉房屋過戶前徐某欣能否依據規避國家限購政策的借名買房合同關系成為房屋所有權人并排除執行？

2010年4月17日發布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發[2010]10號），是基于部分城市房價、地價出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展的現狀，為切實穩定房價、抑制不合理住房需求、嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，切實解決城鎮居民住房問題而制定的維護社會公共利益和社會經濟發展的國家宏觀經濟政策。該通知授權“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。”北京市人民政府為貫徹落實該通知要求而提出有關具體限購措施的京政辦發[2011]8號文件，系依據上述國務院授權所作，符合國家宏觀政策精神和要求。徐某欣在當時已有兩套住房的情況下仍借曾某外之名另行買房，目的在于規避國務院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。司法對于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空，阻礙國家宏觀經濟政策落實，影響經濟社會協調發展，損害社會公共利益和社會秩序。故徐某欣與曾某外為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而應認定無效，徐某欣依據規避國家限購政策的借名買房合同關系，不能排除對案涉房屋的執行。

徐某欣依據規避國家限購政策的借名買房合同關系也不能當然成為房屋所有權人。《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第十六條規定：“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。”根據前述法律確立的物權公示原則和不動產物權登記生效原則，除非法律另有規定外，不動產物權的變動應履行變更登記程序才能發生相應的法律效力。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋（一）》第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”但司法解釋的該條規定系適用于利用虛假資料騙取登記、登記機關人員錯誤登記、非基于法律行為導致物權變動后未及時更正登記等情況下，已經過法定程序取得權利的真實權利人與登記簿記載不一致導致的登記錯誤等情形。本案徐某欣借用曾某外名義簽訂商品房買賣合同、辦理相關手續，故意將案涉房屋登記在曾某外名下，不屬于前述法律規定的登記錯誤情形。

在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據實質上的代持關系要求出名人將房屋過戶至其名下，但此項權利系基于合同關系所產生的債權請求權，在經法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人尚不能依據借名買房的合同關系未經公示程序即直接被確認為房屋的物權人，其所享有的債權請求權也不具有對世效力、排他效力和絕對效力。這不但符合我國法律關于物權變動的實然規定，也是借名人故意制造名義買房人與實際買房人不一致時應面臨的權利風險。故僅依據借名買房協議，徐某欣并不能直接成為案涉房屋的所有權人，不享有排除執行的合法權益。原審判決認定徐某欣因借名買房關系對案涉房屋享有物權或所謂物權期待權而足以排除執行，認定事實及適用法律錯誤，本院予以糾正。

關于案涉房屋過戶至徐某欣名下后是否能夠排除執行。徐某欣與曾某外之間的借名買房合同雖因規避國家限購政策、違背公序良俗而應認定為無效，但徐某欣在其后因消除了限購政策障礙并經相關行政機關確認符合申購朝陽區存量住宅條件，已經具備購房資格，從而消除了合同無效事由，案涉借名買房合同的效力得以補正。2018年底，徐某欣向朝陽區法院提起合同糾紛訴訟，以房屋代持關系為由請求辦理過戶登記手續。朝陽區法院于2020年7月17日作出生效判決，認定徐某欣申購朝陽區存量住宅的初步核驗通過，符合購房政策，判令曾某外配合辦理案涉房屋的所有權轉移登記手續。后通過法院執行程序并經房屋登記機構確認，徐某欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不動產權證書，成為房屋的所有權人。至此，在對曾某外的執行程序中，中集哈深公司主張繼續執行已經歸屬于徐某欣的案涉房屋，已然不具有事實基礎和法律依據，不應予以支持。在本案再審期間，中集哈深公司對朝陽區法院在沈陽中院輪候查封情況下實施執行行為以及案涉房屋過戶登記提出異議，但因其不屬于本案審理范圍，中集哈深公司可另行依法主張權利。

關于中集哈深公司對案涉房屋是否存在受法律保護的信賴利益。在中集哈深公司與案外人慶然公司的借款關系中，曾某外對慶然公司的借款提供連帶保證。中集哈深公司依據法院生效判決要求曾某外承擔保證責任時，申請法院查封了當時登記在曾某外名下的案涉房屋。保證擔保屬于人保，具有人身信賴性和責任財產可變性等特點，區別于物的擔保中針對某一特定物而設立的擔保。中集哈深公司作為保證債權人，在同曾某外簽訂《最高額保證合同》時，案涉房屋尚未登記在曾某外名下，中集哈深公司主張其系對案涉房屋產生特殊信賴才從事借貸交易，對案涉房屋存在應受法律保護的信賴利益而應予執行，缺乏理據，明顯不能成立，原審判決不予支持其主張，并無不當。

關于原審法院是否存在超訴請裁判的程序違法情形。案外人執行異議之訴中，人民法院認定案外人排除執行的主張是否成立，必然要對案外人是否享有相關民事權益、享有何種民事權益作出認定判斷，這是裁決執行異議訴請是否成立的前提和基礎。本案中，徐某欣在起訴時未提出確權的訴訟請求，原審判決在論理部分對徐某欣是否就案涉房屋享有實體權益進行論述，但并未在判決主文中作出確權判決，不存在超訴請裁判的程序違法情形。中集哈深公司的此項主張缺乏事實基礎，本院不予支持。

綜上，徐某欣為規避國家限購政策而借名買房，有違公序良俗原則，案涉借名買房合同應認定為無效，但其嗣后通過消除限購政策障礙補正了合同效力，并通過生效判決的執行而完成了不動產登記，成為案涉房屋所有權人。在本院裁定提審后出現的新事實，已經從根本上改變了案涉房屋的權屬關系，中集哈深公司在對曾某外的執行程序中主張繼續執行案涉已經屬于徐某欣的房屋，缺乏理據，不應支持。原審判決適用法律雖有錯誤，但徐某欣已經取得案涉房屋的所有權，足以排除法院的執行。故此，本院依照《中華人民共和國合同法》第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條之規定，判決如下：

維持遼寧省高級人民法院（2018）遼民終211號民事判決。

本判決為終審判決。

審   判   長　 郃中林

審   判   員　 王富博

審   判   員　 余曉漢

審   判   員　 張　艷

審   判   員　 李賽敏

二〇二〇年十二月二十六日

法 官 助 理    彭   娜

書   記   員    黃婷婷

來源：法務之家