孫忠利：當(dāng)年投標(biāo)的時(shí)候，一定是不知道能不能買到。我放進(jìn)投標(biāo)箱的價(jià)錢，比普通人高一點(diǎn)，所以我相信不會(huì)失敗。我自己本身是一定要到中國(guó)來做一件事情，那張宇、程永康就說，你要做的話價(jià)錢提高一點(diǎn)，就這么一回事。

嚴(yán)亞南：您是以2800萬美元的價(jià)格中標(biāo)的，當(dāng)時(shí)香港的很多媒體說您是“孫瘋子”，覺得這個(gè)價(jià)格太高了，您是用什么方法來測(cè)算價(jià)格的？又是怎么看待這些評(píng)價(jià)的？

孫忠利：這是中國(guó)第一次批租，和社會(huì)主義國(guó)家做土地買賣的開發(fā)商，過去是根本沒有的，沒有可以參照的。投標(biāo)價(jià)格是我自己定的，我是根據(jù)日本的土地價(jià)格，決定了我自己的價(jià)格。那時(shí)候，日本泡沫經(jīng)濟(jì)，土地很貴很貴，我就從日本的價(jià)錢想起，我相信30%就夠了吧，30%等于2800萬美元。

中標(biāo)之后，真的是非常非常開心，因?yàn)槲铱梢栽谥袊?guó)開始我的開發(fā)計(jì)劃了，我自己感覺就像生了一個(gè)特別好的孩子一樣。至于人家說“旋風(fēng)”、“二呆子”什么的，都聽過，但真的沒關(guān)系。因?yàn)槲抑雷约菏侨A人，中國(guó)不可能不發(fā)展。我們開發(fā)商做的事情很大嘛，我的事業(yè)是我一個(gè)人的事業(yè)，沒有其他股東，全部是由自己決定，所以我自己的責(zé)任非常重。

對(duì)我們來說，最重要的是要搞好和銀行的關(guān)系，我和日本銀行的關(guān)系非常好。做一個(gè)實(shí)業(yè)家，你第一次成功、第二次成功以后，等到第三個(gè)實(shí)業(yè)來了，不需要自己說，銀行就會(huì)來看你：“老孫，這個(gè)實(shí)業(yè)你有沒有興趣？”我們的實(shí)業(yè)，有時(shí)候都是幾十億、幾百億甚至上千億的資金。

徐建剛：這個(gè)地塊是在虹橋開發(fā)區(qū)，您知道虹橋開發(fā)區(qū)大致的規(guī)劃嗎？當(dāng)時(shí)旁邊有沒有已經(jīng)開始造的房子？

孫忠利：我知道，都有介紹過。當(dāng)時(shí)就是一塊荒地，什么都沒有。我拿了26號(hào)地塊，地塊隔壁有小的工廠，還沒有拆掉。

徐建剛：當(dāng)時(shí)的規(guī)劃給您看過嗎？

孫忠利：規(guī)劃看過的，但是我們開發(fā)商最需要知道容積率是多少。

王安德：容積率當(dāng)時(shí)是5倍多一點(diǎn)。

徐建剛：當(dāng)時(shí)這個(gè)規(guī)劃已經(jīng)有了，是不是也沒有做得很詳細(xì)？

王安德：用途規(guī)劃還是比較細(xì)的，連建筑的位置不能超過什么都有的，紅線范圍、周圍有多少管線都告訴他們了，他們可以算，大概可以蓋多少房子。但是，不管怎么樣，這是很勇敢的一個(gè)試驗(yàn)，因?yàn)橹車裁辞闆r都不知道。當(dāng)時(shí)上海的房子還比較便宜，不像今天這個(gè)價(jià)錢，所以孫先生非常有眼光。

徐建剛：太陽(yáng)廣場(chǎng)建成是哪一年？

程永康：入住是1995年。

徐建剛：您是1988年拍下土地的，為什么到1995年才建成？

孫忠利：我的實(shí)業(yè)停過一年半的時(shí)間，什么原因呢？主要是碰到了1989年的政治風(fēng)波和日本的泡沫經(jīng)濟(jì)兩個(gè)因素。地拿下來的時(shí)候，資金在日本已經(jīng)準(zhǔn)備好，但是碰到這場(chǎng)風(fēng)波，問題出來了，日本政府的政策規(guī)定錢不能到中國(guó)來。所以，中間停了一段時(shí)間。后來，周友琪先生和永康到日本來說：“哎！老孫，資金準(zhǔn)備好了！”那時(shí)候，我自己是非常感謝祖國(guó)的。聽說那時(shí)候上海市政府只有兩億美元的外資貸款額度，把5600萬美元資金借給我，真的是非常感謝。如果沒有這個(gè)5600萬美元的資金，可能太陽(yáng)廣場(chǎng)的項(xiàng)目就要停止了。1993年中國(guó)經(jīng)濟(jì)還沒好轉(zhuǎn)，我耽誤了一年半，等到太陽(yáng)廣場(chǎng)建成，已經(jīng)是1995年了，然后整個(gè)市場(chǎng)一下子好起來了。所以說，是我個(gè)人運(yùn)氣比較好。

徐建剛：我聽說1995年的時(shí)候，太陽(yáng)廣場(chǎng)的定價(jià)很高，比市中心丁香花園對(duì)面的總統(tǒng)公寓還高。當(dāng)時(shí)為什么定價(jià)比市中心的房子還高呢？

程永康：因?yàn)槲覀兪桥獾貕K的房子，是外銷房，總統(tǒng)公寓是華僑房，性質(zhì)不一樣。總統(tǒng)公寓的老板也在我們這里買了房子。

王安德：它們的區(qū)別是什么呢？因?yàn)樘?yáng)廣場(chǎng)是批租房，購(gòu)房的政策范圍是最寬的，所有的外國(guó)人、中國(guó)人、華僑都可以買，所以這個(gè)市場(chǎng)是全球的、全方位的，所以他們有信心。當(dāng)時(shí)，對(duì)日本人來說，這個(gè)房?jī)r(jià)還是很便宜的。

徐建剛：當(dāng)時(shí)一平方米定價(jià)是多少？

程永康：1800美元一平方米。

徐建剛：那您還是很有信心開這個(gè)價(jià)？大部分的房子是通過日本代理賣掉的嗎？

程永康：當(dāng)時(shí)在古北，僑匯房［注：僑匯房，指僅限出售給歸僑、僑眷居住，并用外匯結(jié)算的商品住房。僑匯商品住房于1992年改為高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住房，1994年停止立項(xiàng)審批。］是賣500美元一平方米，鉆石公寓［注：寶石公寓、鉆石公寓（水城南路51弄），由中華企業(yè)公司開發(fā)，于1991年2月與1991年8月先后竣工。］是500美元，寶石公寓是300美元，后來到600—700美元。外國(guó)公司來上海，只能買我們的房子。

孫忠利：我的太陽(yáng)廣場(chǎng)蓋好以后，日本的貿(mào)易代表處放在我的大樓，領(lǐng)事館也決定蓋在那邊。我是日本來的，我的客戶85%都是日本客人，所以房子的價(jià)值就提高了。來買房的，主要是中國(guó)臺(tái)灣的、中國(guó)香港的，華人也有。日本人一般是不買房的，大部分是租房。日本公司來，在投資之前，都是租房子的。

王安德：租也是好的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)在自己手里。如果當(dāng)時(shí)一千多美元賣掉了，現(xiàn)在反而不劃算了。他現(xiàn)在這個(gè)房子可能賣六七萬人民幣一平方米了。

孫忠利：我計(jì)劃造的太陽(yáng)廣場(chǎng)，設(shè)備一定要好，我們要有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，以及小孩子可以玩的地方，要從日本引很多東西進(jìn)來。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)沒有健身俱樂部、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)這些設(shè)施。

王安德：剛剛孫先生提到的倪天增副市長(zhǎng)，就和我們說：“一定要讓孫先生成功，他如果輸?shù)袅耍虾Ｊ姓草數(shù)袅耍驗(yàn)樗_創(chuàng)了歷史。”為什么說當(dāng)時(shí)外銷房的市場(chǎng)，只有太陽(yáng)廣場(chǎng)一家在賣？因?yàn)槟咛煸龈笔虚L(zhǎng)說，孫先生是2800萬美元拿的這塊地，我們不能讓其他人沖上來，跟您搶這個(gè)市場(chǎng)，他叫我們把后面的政策做好。如果對(duì)其他人也放開這個(gè)政策，他們也賣同樣的價(jià)格，您就不劃算了。所以，就像比賽一樣，一定要讓您跑在最前面，讓你們有六七年的政策領(lǐng)先期。到后來，政策才一點(diǎn)點(diǎn)放開，現(xiàn)在全上海的房子政策都一樣了。所以說，第一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)是給你們的。

因?yàn)閷O先生是同我們一起走了改革這條路，所以我們一定要和您綁在一起，大家都要贏。這是當(dāng)時(shí)搞改革開放非常明確的一個(gè)想法，一定要保證先來的人成功，這樣也就保證我們改革的成功。那時(shí)候，政府是非常有誠(chéng)意的。后來，孫先生的資金進(jìn)不來，領(lǐng)導(dǎo)就說由我們給孫先生提供貸款，錢貸出來以后，他就可以起來了嘛。政府那時(shí)候外匯額度非常少，但是關(guān)于給太陽(yáng)廣場(chǎng)貸款的事情，黃菊有批示，朱镕基又批，批完以后，我們內(nèi)部開會(huì)，小李他們?nèi)フ毅y行。

李鈺君：當(dāng)時(shí)動(dòng)員了不止一家銀行，組織銀團(tuán)貸款。

程永康：一共貸了三筆款。第一筆1000萬美元，來自上海投資信托公司；第二筆1000萬美元，是中國(guó)建設(shè)銀行給的；后來，政府又組織了一個(gè)銀團(tuán)，5600萬美元，所以前前后后一共是7600萬美元。

李鈺君：土地可以抵押給銀行，貸款給外資，這大概也是國(guó)內(nèi)的第一筆。當(dāng)時(shí)有的領(lǐng)導(dǎo)是不理解的，我們既然是吸引外資進(jìn)來，怎么會(huì)把我們的錢又倒過去給外資？梁振英先生在見朱镕基的時(shí)候就講得很清楚：“這是財(cái)產(chǎn)，以后要流轉(zhuǎn)。如果你現(xiàn)在不貸給他，他這個(gè)項(xiàng)目死掉了，后面就發(fā)展不下去了。一定要把它看作是財(cái)產(chǎn)，這樣土地就可以作為抵押物，抵押權(quán)就設(shè)立了。”后來，我們才知道有“按揭”，這個(gè)詞是從香港過來的。但當(dāng)時(shí)大家不理解，什么是按揭？聽也聽不懂。

土地為什么能抵押？因?yàn)閷O先生投了2800多萬美元，所以土地就變成有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。孫先生的這個(gè)房子不僅有房產(chǎn)證，而且還有土地證。剛才講的總統(tǒng)公寓、寶石公寓，是僑匯房，它們只有房產(chǎn)證沒有土地證，不是全產(chǎn)權(quán)房，而且規(guī)定只能華僑買，外國(guó)公司不能買，在買賣過程中是受限制的。孫先生的房子價(jià)值更高是因?yàn)椴粌H有房產(chǎn)證還有土地證，這個(gè)財(cái)產(chǎn)是全流轉(zhuǎn)的，全世界的人都能買。所以，就像王主任剛才說的，政策上、法律上是全面保護(hù)了您的這一塊利益。

王安德：土地抵押給銀行以后，可以抵六成的土地款額度，但是如果建設(shè)需要的資金不夠，就需要用各種辦法增加抵押額度，使得這個(gè)建設(shè)抵押款可以保證建設(shè)的需要。

孫忠利：房地產(chǎn)需要很大的資金，一定要有銀行支持，沒有銀行支持是不行的。如果這個(gè)項(xiàng)目失敗，對(duì)海外的影響非常大，所以這也是互相幫忙。

程永康：孫老板在美國(guó)加州有兩個(gè)辦公樓，當(dāng)時(shí)就叫在美國(guó)的Jackson把這個(gè)資產(chǎn)抵押給上海投資信托公司。

周友琪：后來又碰到了問題，就是外國(guó)的資產(chǎn)沒法拿到中國(guó)來抵押。為了美國(guó)這幢大樓的抵押的問題，搞了好幾個(gè)月，到最后還是沒有辦法走通。

程永康：因?yàn)閺膩頉]有過先例，萬一我們失敗，中國(guó)的銀行怎么去拿在境外的抵押資產(chǎn)？我記得當(dāng)時(shí)兩方面的律師，你講你的，他講他的。中方律師就問，你們?nèi)f一有什么問題，我怎么把錢拿回來呢？

孫忠利：我們?cè)诿绹?guó)的大樓，最后沒有抵押。俞浩明［注：時(shí)任上海投資信托公司副總經(jīng)理。］最后說：算了，我相信你！就一句話。

李鈺君：孫先生，您可能現(xiàn)在也還不知道，因?yàn)槟粤诉@個(gè)螃蟹之后，一大批吃螃蟹的人就跟上來了。我們政府現(xiàn)在之所以這么富有，有這么多錢，是因?yàn)檎业搅艘粭l生財(cái)之道，知道土地是值錢的，是可以招商引資的。您這個(gè)項(xiàng)目促進(jìn)了中國(guó)很多法律法規(guī)的建設(shè)，包括行政制度和金融制度的突破。沒有辦法嘛，各方面都要和您的項(xiàng)目相配套、相適應(yīng)，不是光在土地使用權(quán)的獲得方面取得突破，而是全方位的突破，這在歷史上，我覺得是要大書特書的。

王安德：孫先生，您不是單單買了一塊地，您參與了這樣的改革之后，土地使用方式改了、銀行政策改了，房地產(chǎn)管理政策也在改，老百姓開始有產(chǎn)權(quán)證了。您拿的土地證是第一張，土地證出去以后，您的房產(chǎn)證就變成新的房產(chǎn)證了，因?yàn)檫@是連地權(quán)的。現(xiàn)在回過頭來看這個(gè)改革，其實(shí)是開了一個(gè)門，里面有一大套的改革，包括規(guī)劃。我記得那時(shí)候我們專門有個(gè)規(guī)劃小組，幫助你們批這個(gè)規(guī)劃。開始的時(shí)候你們的日照有問題，后來他們專門來開會(huì)，協(xié)調(diào)、解決這個(gè)問題，所以，這其實(shí)是大家一起走的一個(gè)過程，幸虧

這個(gè)改革最后沒有失敗，這是很開心的。

李鈺君：孫先生您也應(yīng)該感謝我們周總［注：周友琪，時(shí)任上海虹橋聯(lián)合發(fā)展有限公司經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理。］，為什么呢？因?yàn)槲覀兺恋嘏廪k當(dāng)時(shí)搞這項(xiàng)改革的時(shí)候，到處去找適合批租的地塊。人家還不理解，我的土地干嘛拿出來給你們?nèi)フ袠?biāo)？我們虹橋公司的周總，包括已經(jīng)過世的謝武元總經(jīng)理，他們畢竟到國(guó)外去過，看到了這件事情的前途和方向。虹橋公司當(dāng)時(shí)能把這塊地拿出來，很不容易，因?yàn)檫@塊地上面的基本建設(shè)已經(jīng)全部弄好了，拿出來給市里去招標(biāo)，這也是一個(gè)需要思想轉(zhuǎn)彎的事情。

周友琪：我們就是聽黨的話。現(xiàn)在看以前的很多事情，覺得很幼稚、可笑，但確確實(shí)實(shí)就是這么一步步走過來的。

李鈺君：我覺得孫先生特別愛國(guó)，但他沒有宣揚(yáng)自己。當(dāng)時(shí)比孫先生實(shí)力大的開發(fā)商，在香港比比皆是。但沒有哪一家能夠像孫先生出這么大一筆錢來參與招標(biāo)。當(dāng)時(shí)，他們是存在些顧慮的，怕政策多變。

孫忠利：中國(guó)香港和日本的立場(chǎng)不一樣，歷史也不一樣。香港的大老板對(duì)當(dāng)時(shí)中國(guó)內(nèi)地的看法和我一個(gè)日本華人的看法不一樣，他們怕。但是我進(jìn)來了，他們也會(huì)跟進(jìn)來的，應(yīng)該要理解那時(shí)候他們的立場(chǎng)。

大友志玲：我記得孫先生那時(shí)候和我講：“我在日本住了那么久，現(xiàn)在我來中國(guó)投資，第一個(gè)心態(tài)是，可能我可以對(duì)中國(guó)做一件好事。”那個(gè)時(shí)候，他在日本做生意做得很好，來投這塊地，不全是為錢，第一個(gè)目標(biāo)是可以對(duì)中國(guó)做一點(diǎn)好事。

李鈺君：孫先生，您當(dāng)時(shí)在香港尖東的廣東道有一個(gè)太陽(yáng)廣場(chǎng)大廈，我記得是藍(lán)白玻璃的，挺大的一個(gè)項(xiàng)目，挺有影響的。那塊地也是通過招標(biāo)拿下來的，那塊地您的出價(jià)是多少？

孫忠利：那塊土地本來是胡文虎女兒胡仙的。因?yàn)樗麄児居幸稽c(diǎn)問題，渣打銀行就來問我，能不能接受這個(gè)事情？我接受了。那時(shí)候很貴，那塊地是過去的九龍巴士倉(cāng)庫(kù)，大概要兩億五千萬美元左右。

李鈺君：我為什么講這個(gè)呢？因?yàn)槲以谙愀鄣膱?bào)紙上曾經(jīng)看到他們說，您可能會(huì)投資上海這個(gè)虹橋項(xiàng)目。大概就是從這塊地開始，把您叫做“孫旋風(fēng)”的吧？那時(shí)候王安德主任讓我們?nèi)ハ愀圩稣袠?biāo)宣傳，我們見了香港很多大老板，我還專門到尖東去看過您的這幢樓。

孫忠利：世界華人都集中在東南亞嘛，東南亞的華人事業(yè)很成功。日本的華人呢，規(guī)模小小的，香港人想不到日本年輕的華人會(huì)到香港。那時(shí)候日本銀行想去外國(guó)投資，但是對(duì)香港不太了解。我和日本三井信托銀行的朋友說想去香港投資。行長(zhǎng)就說：去！但是有一個(gè)條件。我說什么條件？他說，你能不能找一個(gè)好的投資對(duì)象？我說，好！于是我就介紹渣打銀行給他們，所以這兩個(gè)銀行聯(lián)合起來，大概貸給我兩億五千萬美元，把這個(gè)地訂好，把我的計(jì)劃也弄好。建好以后，就把樓租給了日本的三越百貨和美國(guó)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)公司，另外還有一個(gè)寫字樓。因?yàn)榈胤胶茫髞韺懽謽嵌歼M(jìn)來了。所以，從我個(gè)人的人生看起來，運(yùn)氣是非常重要的。

徐建剛：您踩的點(diǎn)都很準(zhǔn)。

王安德：那個(gè)時(shí)候，日本房?jī)r(jià)正好是高的時(shí)候，您來到中國(guó)內(nèi)地，那是低的地方，中國(guó)香港那時(shí)候也比較低。等您進(jìn)去以后，這兩個(gè)地方的房?jī)r(jià)上去了，日本的下來了。所以，孫先生，您是踩得非常準(zhǔn)的。您在上海投標(biāo)的這塊地，是翻開了歷史的一頁(yè)，有很多歷史的作用，大家都會(huì)記得。

徐建剛：這件事情本來就是有標(biāo)志意義的。在此之后，每走一步，其實(shí)都是把歷史向前推進(jìn)了。每走一步，對(duì)后面的人來說，就是教科書。特別是對(duì)我們上海老百姓和政府官員來說，觀念都發(fā)生變化了。以前我們不知道，原來經(jīng)濟(jì)是可以這么搞的，通過這件事情知道了。所以，我覺得意義非常重大。

孫忠利：現(xiàn)在中國(guó)知道了，我相信中國(guó)會(huì)更發(fā)達(dá)。

嚴(yán)亞南：孫先生，您對(duì)我們現(xiàn)在的土地批租工作，能不能提供一些意見或者說建議？

孫忠利：中國(guó)規(guī)定50年、70年的使用權(quán)，一開始不理解這是怎么一回事，因?yàn)楹Ｍ獾耐恋刭I賣是有永久產(chǎn)權(quán)的。對(duì)我們開發(fā)商來說，是希望有永久的權(quán)益。但是，就當(dāng)時(shí)中國(guó)的情況來說，還不能一下子開發(fā)出去，實(shí)行50年、70年期的使用權(quán)是應(yīng)該的，一下子和其他國(guó)家一樣，會(huì)搞亂，這一點(diǎn)我是很理解的。

中國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，社會(huì)主義的根本就是土地是國(guó)家的。這個(gè)土地不會(huì)生錢，只有租掉，錢才可以拿過來，政府才可以去利用這個(gè)錢。從中國(guó)特色社會(huì)主義來說，土地還是屬于國(guó)家的好，政府要堅(jiān)持住，繼續(xù)做下去。你要做生意，我就租給你50年，50年以后，土地要延期嗎？要的話，付點(diǎn)資金嘛。第一個(gè)50年成功了，第二個(gè)50年就可以賣貴一點(diǎn)。這個(gè)方法，我相信對(duì)中國(guó)政府有好處。這樣，國(guó)家也可以算出預(yù)算，這個(gè)地方可以拿多少錢，那個(gè)地方可以拿多少錢。這個(gè)錢也是可以為老百姓所用。中國(guó)有很大的希望，一個(gè)人口13億的大國(guó)，這么快地發(fā)展，從歷史上看，是從來沒有過的。所以，一定要堅(jiān)持這個(gè)政策。

徐建剛：孫先生講得很對(duì)。對(duì)中國(guó)來說，這么大的國(guó)家搞現(xiàn)代化，世界上沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒。東南亞一些小國(guó)的經(jīng)驗(yàn)放到中國(guó)來，不一定行得通。對(duì)小國(guó)來說，兩三個(gè)大公司就可能把國(guó)家?guī)饋恚谥袊?guó)則完全行不通。中國(guó)確實(shí)是在探索一條新的路，從來沒有那么大的國(guó)家、那么多的人口要走現(xiàn)代化這條路。孫先生，您做的這件事情，對(duì)中國(guó)歷史來說，是開辟了一個(gè)時(shí)代。28年前，您走出了第一步；28年后，您接受我們的采訪，講了那么多有意思的事情。今天您講的事情，可以教育我們的后人，永遠(yuǎn)不能忘記這段歷史。我覺得我們不僅是在同歷史對(duì)話，也是在同一位非常有愛國(guó)情懷的華僑對(duì)話。非常感謝您！

孫忠利：我對(duì)自己是個(gè)華人，感到非常高興。我們?nèi)A人對(duì)中國(guó)有最深的感情，國(guó)家強(qiáng)起來，我們海外的華人也有地位。過去我們是沒有地位、沒有力量講話的，現(xiàn)在誰還會(huì)欺負(fù)我們？國(guó)家強(qiáng)了，中華民族的精神會(huì)提振起來。

徐建剛：您說得非常好，再次感謝您接受我們的訪問。