【編者按】

今年是中國改革開放40周年，也恰是上海第一個面向國際招標的地塊發標30年。

土地批租是國家土地使用權有償使用的一種形式。即將若干年內的土地使用權一次出讓給土地使用(經營)單位。土地批租對我國土地使用和管理制度改革乃至整個經濟體制改革有著十分重要而深遠的意義。

由于此項改革在當時涉及諸多思想觀念、理論和法律問題，為減少改革的阻力，確保試點工作能順利進行，此項改革的研究決策與試點探索整個決策和實施過程，長期鮮為人知。上海市委黨史研究室歷時三年，對當年參與上海土地使用制度改革試點的30余位決策者、實踐者、參與者，逐一進行了口述采訪，用當事人的所見所聞所為所感，努力還原這段鮮活的歷史，相關采訪成果最終結集為《破冰——上海土地批租試點親歷者說》一書，由上海人民出版社正式出版發行。澎湃新聞（www.usamodel.cn）經授權刊發該書的部分內容，以饗讀者。

今天我們刊發的是上海土地批租試點親歷者周友琪口述。

1944年3月生，江蘇常州人。高級經濟師。1980年至2004年，任上海虹橋聯合發展有限公司經理、副總經理。

時間：2015年9月25日上午9:45

地點：上海鉆石交易所

采訪：嚴亞南

整理：嚴亞南

嚴亞南：周總，您是虹橋開發公司的元老了，不僅是上海首幅批租地塊——虹橋26號地塊國際招標的親歷者、參與者，也是虹橋開發公司、虹橋開發區發展歷程的見證者。可以先介紹下您的個人經歷嗎？

周友琪：參加上海首幅地塊土地批租的試點，是非常榮幸的事情。至于我個人的經歷，其實很簡單，大致分為兩個階段。第一階段在部隊待了25年，其中在南京軍區司令部18年，包括在軍校讀書；后來到北京進入總參工作，其中有近5年時間被派駐國外大使館。應該講，在部隊25年所受的極其嚴格的基本技能、知識的訓練，對我個人成長以及世界觀的形成、工作作風的養成，影響極大。第二階段就是在虹橋開發公司，待了20年，一直到2004年3月退休。

嚴亞南：您怎么會到虹橋公司工作的？

周友琪：這個說來話長，主要是因為謝武元總經理邀請我來的。我和謝武元認識并有接觸，是在1980年初。那時候，我們是中國駐敘利亞大使館的同事，他是經濟參贊，在經參處，我是副武官。在我沒有去使館工作之前，我們有一些軍援項目，是由他代管的。我去了以后，他就把該我管的，交給我來管。從那時候開始，我們的交往就比較多、比較密切。在交往過程中，我覺得他是我們黨久經考驗的一個非常優秀的援外干部。

他是從上海紡織系統出來的，曾經擔任上海紡織局援外處處長，對業務非常熟悉，在塞浦路斯、敘利亞的援外戰線上前后待了10年，一些有名的、主要的體育設施和紡織廠，都是他親力親為去做的。因為援外政策執行得好，工作非常出色，他曾經得到受援國總統頒發的勛章。在日常工作中，他是一個非常認真、嚴肅的人，做事情認認真真，從來不“搗糨糊”。與我交接工作，有時要經過黎以沖突敏感區，會很危險。我是軍人，到前線去是應該的，他是一個文職官員，完全可以不去，但是為了這些項目，他有時候就跟我一起去。記得有一次，剛好遇到以色列空襲巴解［注：巴勒斯坦解放組織。］據點，火箭彈就在我們車子前方不到一千米的地方炸了。我跟他的友誼，是在戰火中結下的。

后來，他回到國內，我們市里的一些領導、組織部門就把他調到虹橋開發公司，由他牽頭負責搞改革開放試驗區。當他知道我要回來，第一時間就給我發出了邀請。但是，他非常實事求是地對我講：第一，你現在來，沒有合適位置；第二，很苦；第三，任務非常艱巨。我敬佩他的為人和才華，樂意和他一起工作。當然，我那時可以有其他選擇，外經系統的朋友當時也在與我聯系，他們甚至跑到北京，通過外交部，把我的材料先拿回來了。我最后決定，還是到虹橋開發公司。我對謝總說，我不計較，無論干什么工作都可以。

嚴亞南：您到公司的時候，當時公司是什么狀況？

周友琪：我是1985年2、3月到虹橋開發公司的，那時候公司剛剛成立，市委、市政府對虹橋公司的要求就是搞一個改革開放的“小盆景”，成為一個改革開放的先行區、試驗區，為進一步改革開放打下一些基礎。虹橋開發區是1985年經國務院批準正式成立的。按理說，全國其他開發區都是一級政府，但是上海想自己搞些創新，想用經濟實體來進行開發和管理，就以公司形式安排了組織架構。當時我們公司的法律咨詢部主要負責人陸行方和市政府法制辦一起研究了法律條文，專門搞了一個上海虹橋開發區、閔行開發區管理條例。

在組織機構方面，虹橋公司是“兩塊牌子、一套班子”，由建設委員會代管，明確是正局級單位?！皟蓧K牌子”中，一塊牌子是虹橋開發區管理委員會，另一塊牌子就是虹橋開發公司。為什么要由建委代管呢？因為在沒有列入市政府序列的時候，工作是很難開展的。糧票、布票、鈔票都沒有地方發，沒有人來管，公司要想能正常運作，一定要掛靠一個部門才行。但是，公司本身明確是局級單位，文件什么的都是按照局級單位來發送的。我記得，那時去北京開會，經常會把上海兩個開發區的管理機構和管理模式，拿出來作為特例或者典型來進行討論。不能說產生了多少經驗，但起碼可以看到上海率先在進行探索。

在我正式進入虹橋公司之前，謝總帶我去現場看了一次，眼前就是一片荒地，當時的工作條件很差，工作環境非常艱苦。公司領導絕大部分是從市政府的委、辦、局抽調的，職工也是從市里各個單位借調的，所以很多人是在原單位拿工資。虹橋公司就支付給職工一個月五塊錢獎金和三塊錢飯貼，而且這個飯貼只有在工地工作的人才有，在四川中路49號辦公的人就沒有了。

我還記得，當時有個大軍區的情報部部長、我原來的老戰友跑來看我說：“老周，你現在怎么混到這個地步？”當時我在馬家角22號工地現場，我們辦公的地方就是生產隊的一個倉庫。他見到我的時候，我的袖子挽到這兒，褲腿挽到這兒，一腳泥一腳水，周圍到處是豬圈、豬糞、池塘。他說：“你怎么跑到生產隊來了？怎么混的！”

雖然條件很艱苦，但我覺得老謝是一個完全值得信賴的領導干部，他對自己的要求非常嚴。我曾經跟他提出，可以通過一些關系與部隊合作建房，由部隊提供地方，我們出點資金造些房子，這樣起碼可以讓公司的一些領導住得地段稍微好一些。我把這個想法跟老謝匯報的時候，他對我講：“老周啊，我們還是跟大家一樣，不能搞特殊，能夠多解決一戶職工的住房都是好的?！彼蠹乙粯?，一直都住在像動遷房一樣的房子里，直到退休，也就每月拿四五百塊錢的工資。我覺得我們搞改革開放，的確是需要有這么一批兢兢業業、不謀私利的人，我是很懷念他的。

嚴亞南：您到虹橋開發公司以后，主要負責哪些工作呢？

周友琪：我到虹橋開發公司后，在經營部工作。當時，根據《中外合資企業法》（包括合資、合作、獨資）以及相關法律文件的規定，土地可以入股，也可以通過出租收取場地使用費。所以，我們虹橋公司當時是把大部分開發好的土地租給一些合資、獨資或者合作企業。因此，場地使用費是我們非常重要的一項收入。

我到公司之后干的第一件事情，就是解決了場地使用費以美元計價并收取美元的問題。當時，市里把外匯管理局的一個處長調來當我們的常務董事。我記得很清楚，這個報告是我起草的，但主要靠他和外管局疏通，這在當時是件不容易的事。在中國土地上，就那么個彈丸之地，能以美元計價場地費并直接收取美元，這在當時是不得了的事情。所以說，虹橋開發區在當時就是個試驗田，領導們的想法不僅僅是在那里造幾棟房子，而是什么都在試，特別是在運行的體制機制方面。

嚴亞南：當時虹橋公司收取場地使用費是根據什么標準？

周友琪：當年我們在訂立場地使用合同的時候，場地使用費每年是幾塊美元一個平方米，是非常優惠的。為什么呢？因為區內項目投資資金量大、周期很長、環節非常多，而當時的貸款渠道又不通。外商來造大樓，首先要向境外銀行借款，然后將這筆錢從境外帶進來，再投入地面建筑物的建設。

現在大家都懂了，房地產都要靠銀行融資的，要能夠進行抵押貸款。但是，當時是沒有人民幣和外匯抵押貸款這種業務的，今天我們覺得理所當然的事情在當時都不能順理成章地運作。在這種情況下，我們收取場地使用費只能是非常優惠的。盡管少，不管怎么說，也還是公司的重要收入來源。我記得那時，我們一共簽出去六塊土地，每一塊土地，基本是幾十萬美元，一共六至八個項目，算起來的話，大概每年能收進來幾百萬美元吧。虹橋開發公司本身的日常支出和投入，都要靠這些錢。

嚴亞南：當初拿出26號地塊，是誰的決定？把一塊已經比較成熟的“凈地”拿出來給市政府，公司內部是怎么醞釀、討論的？有沒有不同意見或者阻力？

周友琪：講老實話，當時土地局局長蔣如高，以及王安德他們提出要搞土地批租這件事情，我們感到很吃驚，思想上多多少少有一些防著他們。因為虹橋公司在成立的時候，市政府正式劃撥給虹橋公司的土地是65.8公頃。要把上面的一些單位、村莊、居民動遷走，還需要有一些配套的動遷基地，這些基地大約有幾十公頃。所以，兩項加起來，估計有100多公頃土地。那完全是按照計劃經濟的方式劃撥的。虹橋開發公司拿到市政府劃撥的這批土地時，市土地局還沒有成立。

土地局成立后，他們想把虹橋公司的土地全部納入他們那個系統去管理，從管理的職責來說，當然是應該的。但是在這之前，土地已經在我們手里了。所以，當聽到他們要叫我們開會、談土地批租的時候，我們的確是有些防著他們的。那個時候，我們不知道什么叫土地批租，什么叫有償使用，計劃經濟體制下土地是無償的、劃撥的。我記得很清楚，當時公司的主要領導和一些主要部門，在第一次開會前專門做了研究，定了個方針，就是市里如果找我們開會，我們就帶著耳朵去聽，既不點頭，也不搖頭，聽聽看究竟怎么回事。

嚴亞南：第一次開會您就去了嗎？

周友琪：我去了。以謝武元總經理為首，帶著我們有關部門負責人去的。我當時在經營部，有一位是工程部的，主要管土地開發，還有一位是我們公司法律咨詢部的。這個會好像是倪天增同志組織并主持的，參加會議的有當時市土地局局長蔣如高、土地經濟方面的學者型專家俞漢卿，還有一個就是王安德。

第一次會后大概一兩天，蔣局長就帶著王安德、俞漢卿到我們公司來具體討論了。他們詳細介紹了土地使用制度改革試點的意義、任務以及具體的操作要求，我們才把事情弄明白了。弄明白以后，謝武元總經理當場就表態：我們配合。謝總表態以后，因為后面涉及具體操作的事，公司在內部研究的時候，有些同志就有些擔心，主要是覺得公司對這塊地的前期投入很多，已經開發得差不多，市政府拿去以后，會給我們什么。

虹橋公司成立的時候，市里一共撥給我們3500萬人民幣的市政建設費用，是從上海市城市開發建設費用中劃撥的。當時是先撥給我們，后來就“撥改貸”，作為貸款給我們，說好以后要連本帶利還的。這些錢，我們全部都投到包括動遷、征地、基礎設施的建設里了。因此，當時虹橋公司的開發資金相當緊張，非常困難。

所以說，當聽到要我們把開發好的土地拿出來做試點，要說公司領導層沒有一點想法和不同意見，那是不可能的。我們公司以陳昌華為代表的香港方面的董事，因為有房地產開發的經驗，就覺得公司手里的土地會越來越值錢，不要一下子都放出去。但是要說阻力，倒也談不上，主要就是考慮虹橋公司的投入能不能有合理的回報。

嚴亞南：為什么會選虹橋26號地塊進行國際招標？

周友琪：當時在選擇批租地塊時，大家感到虹橋這個地方比較成熟，因為有一個總體規劃，可以讓人家知道，你來投資的地方是什么樣，以后會建成什么樣。開始的時候，不是定的26號地塊，而是定的31號“小太古”地塊?！靶√拧钡貕K當時規劃最成熟，但開發還沒有完成，地塊上面還有加油站、一些住戶都還沒有動遷。第二，這塊地比較大，大概3公頃多。后來，研究來研究去，感到太大，要比較快地拿出來供市里面試點，條件不完全成熟。所以，后來就改為26號地塊。26號地塊，我記得是1.29公頃，即便是1.29公頃，當時也感到地塊太大，所以考慮一分為二，變成26號A、26號B進行批租試點。旁邊的25號地塊比它還要大，大概1.6公頃左右。后來王安德、俞漢卿運用多種方法對地價進行了測算，最后算下來，如果要把1.29公頃土地一次性買去的話，可能要上千萬美元，然后就把方案匯報到市里。當時不要說上千萬美元，覺得能賣幾百萬美元也算成功了，沒有想到最后虹橋26號地塊出讓價為2805萬美元，翻倍還不止。

嚴亞南：當時對26號地塊上蓋建筑的功能、用途都已經有了規劃？這個規劃是什么時候形成的？

周友琪：對，有規劃。市政府在決定要開發虹橋的時候，就規劃先行了。當然，那時候的詳細規劃還不十分成熟，等到虹橋開發區正式批準后又重新制訂了詳細規劃。在詳細規劃中，水、電、氣、通訊等各種配套設施都要上去。從當時來說，電力、通訊是最大的問題。

嚴亞南：當時虹橋公司開發的土地是做到“七通一平”嗎？

周友琪：對，七通一平，這在當時，規格算是很高了，做得比一些工業開發區要好。搞這些基礎開發，需要投入大量資金，市里各個部門都是用足了力道，這不是虹橋公司一家能做到的。比如說，為開發區提供電力的大的變電站，全部是大市政進行投入的，到了虹橋開發區里面的變電站，是市里面出一部分，虹橋公司出一部分。當時為了建一個紫云路變電站，是由倪天增副市長親自出面，召集市里的各個職能部門開會，可以說是在舉全市之力保障虹橋開發區的市政建設能按照規劃要求落實到位。對此，我們虹橋人心里是非常清楚的，講到底，開發區的基礎設施最終還是由國家、由政府投入的。

當年，我曾經做過一個大致測算，市里對虹橋開發區大概投入了十幾億資金，包括各種大的市政配套設施以及周邊道路建設。我們在開發區里搞的都是直徑一米、兩米的管線，但是開發區外面上游市政配套，都是3米以上的管線，這些都是國家投入的。我們公司盡管借了錢投入了一些，但畢竟數額比較小。

嚴亞南：虹橋公司的這100多公頃土地全部都是預征的嗎？

周友琪：全部是預征的。除了市里直接給政策之外，區里、縣里都在配合，當時虹橋開發區所在地還屬于上海縣。土地上農民的安置，光靠虹橋公司也是不行的，區里、縣里都吸收了一部分勞力。所以說，虹橋開發公司是非常清醒的，市里要搞土地批租，這個地我們拿出去是應該的。我們這些人，說到底不是在為某一個公司打工，而是感到自己是黨的人，是被派來完成任務的。所以總的來說，關于把26號地塊拿出來進行批租試點，公司內部沒有很大阻力，比較順利。

嚴亞南：1988年1月25日到2月13日，您和王安德、朱克君一起去香港做國際招標文件的起草工作，能和我們說說這個過程嗎？

周友琪：好的。其實在確定去香港做招標文件之前，上海已經有了比較充分的準備，包括法規上、輿論上的一些準備。在法律法規方面，已經得知《憲法》有關條款準備要修改了；輿論方面，因為上海人對于租界有著刻骨銘心的記憶，有關方面針對批租與租界的關系以及社會上可能出現的質疑，運用新聞媒體進行了解釋和宣傳。我們虹橋開發公司主要側重地塊準備。比如說“七通一平”，盡管我們按規劃要求都做得很充分了，但管線是不可能接到紅線的，那么接入點的位置，既不能太遠，又要能夠得到專業部門的批準。

而且，按照有關職能部門的規定，開發建設者要用多少量，需要經過申請和審批，虹橋公司是沒法包辦代替的，為此我們還準備了協調方案。諸如此類的問題，都必須在招標文件中明白無誤地寫清楚，做到既不違背各部門的規定，又要方便投資者，以免產生不必要的誤解與糾紛。所以，我們在去香港之前，已經擬寫了一份招標文件的初稿，是由安德起草的。初稿完成以后，我們內部也經過幾次討論。當時批租辦以安德為首，俞漢卿、杜承文、姜兆田和我都是批租辦工作小組的第一批成員，我們天天到那兒上班。

嚴亞南：當時辦法和試點方案是同步進行的，土地使用權有償轉讓辦法出來的同時，地塊的試點方案也差不多形成了。

周友琪：對，實際上我們去香港之前已經有方案了。當時就考慮，要把對內、對外兩個市場隔開，需要我們公司參與的一個非常重要的原因就是公司主要面向國外市場。正因為是對外的市場，所以要進行國際招標。正因為要進行國際招標，辦法和招標文件不僅要有中文版，而且要有外文版，外文當時定的就是英文。

本來我們想在去香港之前就拿出招標文件的英文初稿，當時還找了六個大學的教授、專家來起草英文版的招標文件。但是，他們看了之后是一頭霧水，對于那些聞所未聞的專業術語，實在是不知道該怎么翻譯。在英文里，“批租”和“土地使用權有償轉讓”，不完全等同，不僅是字面意思不等同，含義也不完全一樣。上海第一次搞國際招標，拿出去的東西又不能夠出洋相，當時就覺得很頭痛，所以就想帶著這些疑問到香港去。招標文件的初稿盡管內部討論過幾次，其實連我們自己心里也沒有底，不知道行不行。后來，領導要求我們抓緊時間去香港，盡快把招標文件拿出來，這對我們來說，要求是非常高的。英文版怎么搞呢？想來想去，覺得只能找梁振英了。根據批租辦平時和他的聯系，覺得他還是愿意幫這個忙的。后來，安德和梁振英一說，他同意幫忙，并且不收任何費用。

我們工作小組到香港以后，按照一般的程序、慣例，要拜訪與上海市有關系的單位和部門，像上海實業公司、新華社香港分社、東南咨詢公司等，并與譚茀蕓、楊振漢等許多同志見面，我們虹橋公司還要到我們的董事單位港澳中銀集團報到。但是，真正開展招標文件的起草工作，是在梁振英的仲量行里。梁振英在他位于中環的交易廣場25樓仲量行辦公樓里專門給我們一個辦公室，面積不大，但足夠我們三人工作了。他看了我們帶去的招標文件初稿，就幫我們把招標工作的來龍去脈進行了梳理，然后根據他的經驗對標書的總體架構作了調整。根據他布置的工作要求，我們白天就在仲量行工作。隔個兩三天，他會過來對我們指導，逐字逐句地修改、糾正，有時候甚至全部推倒重來。他一般都是下了班直接過來，和我們一起加班加點。那時候沒有電腦，也沒有任何打字設備，全都是手寫的，我們就一遍一遍地寫，一遍一遍地改。

在香港，我們拼命看了很多英文版的標書后才知道，原來每一塊土地的標書都是不一樣的，都要量身定制。而且，香港的每塊地都很小，甚至幾百平方米的地都在批租，盡管如此，招標文件照樣非常嚴密。在那些招標文件里，一句話要翻來覆去地要講好幾遍，就怕有一點點疏漏。好多條款在我們看來，可能都是重復的，但是仔細看又不完全重復，中間可能有兩三個字不一樣，那表示的意思就不同了。在這個過程中，我們體會到，招標文件中的每一句話都要講到最嚴密的程度。比較起來，我們帶去的招標文件初稿就顯得比較粗糙。

在梁振英的幫助下，我們看到了很多，也學到了很多，終于完成了最后帶回上海的招標文件第五稿，可以說這一稿是在梁振英手把手指導、幫助以及親力親為下完成的。招標文件的英文版也是由梁振英翻譯的，那么厚厚的一本，他用兩個晚上就翻譯完了，我們對他簡直是佩服得五體投地。盡管在香港停留的時間并不是很長，跟梁振英真正碰頭的時間、次數也不是很多，但他嚴謹、細致的工作作風以及為內地改革無私奉獻的精神，給我們留下了非常深刻的印象和體會。

嚴亞南：在香港，制作招標文件的工作都是由專門的服務機構和專業測量師來做的，而當時內地連房地產市場也沒有，這就需要有專業能力的人來做這件事，梁先生是幫助我們完成了這項工作。

周友琪：是的。另外，我們去的三個人中間，只有安德是受過一些培訓的。講老實話，我和朱克君只能幫安德做點輔助工作，幫他抄抄寫寫。我非常清楚我們虹橋公司和我自身的定位，虹橋開發公司就是拿了一塊地出來，我們能做的就是保障、服務、配合。他們沒有地方辦公，我們可以提供地方辦公；他們沒有飯吃，我們可以提供他們吃飯。

在香港的那段日子，生活是很艱苦的。我是帶了一些經費去的，我們請上海實業公司的顧鏡卿幫我們找了一間民房，有三個房間。為了能節省一點，每天工作結束后，我們會順便到市場里買點菜回來，簡單加工一下。安德每天起來會燒一鍋粥，等我們起床。有的時候，買一個盒飯進來，那算是改善生活了。那個時候，一個盒飯就幾塊港幣，不像現在要幾十塊。每天水果還是有的吃，只不過買便宜點的，我們基本上只買蘋果、香蕉、生梨這三種水果。我們住在謝斐道，離上海實業公司很近，離仲量行有點路，要么就坐地鐵，要么就走過去，那時候年紀比較輕，覺得走一走也不錯。

嚴亞南：您在1988年的6月7日到19日，和蔣如高局長，還有謝武元總經理、李鈺君去香港進行招商。能否介紹一下，這次赴港招商的主要任務以及帶給您的感受？

周友琪：這次赴港的任務，主要還是推動土地批租試點工作。因為那個時候，標書已經發出去了，一方面是去做些市場的摸底、推動工作；另一方面，還是想進一步學習香港的土地批租制度，包括市政建設、房屋改造等方面的制度。去的時候，我們有過一個分工：有關政策方面的事情，蔣如高和李鈺君多接觸，比如說上海實業公司、專業測量師、港英當局，有關部門如地政署、房屋署等。當時大家都感到，香港建設得那么漂亮，靠什么呢？主要還是靠土地批租。香港的土地批租收入，是怎樣取之于地、用之于地的呢？他們倆有個很重要的任務，就是要進一步了解這方面的情況。謝總和我的主要工作，一是去拜訪銀行，因為我們有老朋友在那兒，比較熟悉；二是見客戶，接觸有興趣投標的人，推動投標。這些客戶，主要是香港的地產公司。

我們四個人其實是一個工作組，去的時候，分兩批走。我們是先到深圳，從羅湖過關。那時候還是港英當局，查得很緊，我們要進小屋子接受盤問什么的。今天聽來有點可笑，但當時就是這樣。在香港的工作，我感到我們是盡力的，生活也是很艱苦的。我記得我們把蔣局長和謝總安排在香港的一個中型旅館里，就在灣仔，現在已經拆掉了；我和李總，還是住在民居里。一方面是照顧他們年紀大、職位高；另一方面，是因為他們還有些公務活動，方便他們對外接待?？偛荒茉趯ν饨哟臅r候，讓人覺得堂堂從上海來搞土地批租的人，住在民居里面。今天想來，也是很寒酸的。除了住的地方分開，其他時候我們四個人都在一起工作，拜訪客戶也是一起行動。

嚴亞南：我在檔案中看到，你們當時主要是拜訪了一些大的銀行、港英當局的有關機構、上海土地批租改革的顧問以及一些大的地產商。

周友琪：是的。大的地產商，像太古、恒基兆業、鷹君、新世界，鴻基地產等，基本上都去過了。

嚴亞南：在你們接觸的港商中，對內地搞土地批租持怎樣的態度？

周友琪：應該說首先是不了解。盡管報紙上刊登了，人家也并不十分關心，也沒有想到上海能夠大張旗鼓地搞國際招標。說老實話，當時包括一些顧問，也帶有疑慮。當時，香港真正著名的一線地產商，在我看來是客氣大于實際行動，客氣都很客氣，基本上都表示了會考慮投標，但真正準備來投標的沒幾家。最后是恒基兆業、瑞安各投了一標，都是試探性的。我的理解是，一來人家還不太了解；二來作為公司整體發展的策略，還沒有排上日程，畢竟我們當時的法規還不是很成熟。盡管搞了些規章，但這些大地產商還是覺得沒有保障，他們對需要長期投資的房地產項目是格外慎重的。

嚴亞南：在香港做宣傳和市場推廣的日程是如何確定的？誰去聯系的？

周友琪：我們虹橋公司有些股東在香港，像中銀集團與這些地產商在業務上都有緊密聯系，主要是通過他們聯系、安排。除此之外，就是通過測量師行，像恒基兆業、太古、新鴻基、新世界等都是他們的客戶。

嚴亞南：1988年8月8日，虹橋26號地塊順利簽約。批租成功以后，后續建設進展順利嗎？

周友琪：當時搞批租試點的時候，可以說是舉全市之力，進行得還是比較順利的。但是，我記得發標的時候，倪天增副市長代表市政府在宣布孫忠利中標以后說：“現在還不能說最后成功，要等到孫先生賺錢了，我們這次試點才算真正成功了。”根據這個要求，整個試點工作既順利，又不能說很順利。為什么呢？因為我剛才講過，房地產項目的特點，一是開發周期長，二是環節多，三是資金量大。孫先生當時以那么高的出價獲得這塊土地，最后能不能賺到錢呢？大家心里都沒有底。

記得在投標截止之前，我們雙方有個相互摸底的過程。摸底以后，我們就感到孫先生的出價已經高于我們的期望。當時，安德很藝術地講了一番模棱兩可的話，David（張 宇）［注：參與虹橋26號地塊國際招標的孫忠利先生的代理人。］感到有點懸，覺得原來準備的出價還不保險，就回去跟孫老板講要稍微加點保險系數。所以，在臨投標之前，孫先生決定在2500萬美元的基礎上再增加300萬美元，這是后來孫先生親口告訴我。等開標結果出來，第一標遠遠高于第二標。當時，孫先生來投這個標的時候，還是很有錢的，多花幾百萬美元對他來說不是個事。但是，房地產開發周期比較長，等到建成、投入使用、能賺錢，就需要好幾年時間，這中間就發生了一些變化。

1988年8月，孫先生投完標，沒過多久，日本的房地產泡沫破裂了。拿孫先生自己的話說：“我來投標的時候，日本的一些企業，包括銀行，都到機場來接我，畢恭畢敬地九十度鞠躬。他們都愿意把錢借給我，我的投資從來沒有失敗過。”可是日本房地產泡沫破裂后，銀行的銀根一收緊，不僅貸款不可能繼續給你，還要把原來的貸款收回，這就把孫先生逼到了絕境，工程剛開了個頭就被迫停了下來。

嚴亞南：在你們和孫先生接觸的過程當中，他當時是一種什么狀態？

周友琪：狀態很不好。首先他不來了，把負責這個項目的程永康一個人留在上海。我們虹橋公司為了便于程永康工作，給他提供了一個幾十平方米的辦公室。他平時沒有事情，就看著工地。孫先生到處去借錢，但是沒有銀行再借給他。他的項目原來是日本三井建設在做，同時由三井銀行來貸款。

這個時候，三井銀行反過來向他追債。境外其他銀行，知道孫先生把錢投在中國、投在上海，也都不借給他。在這種情況下，孫先生萬般無奈，只好停工，走投無路的時候甚至準備把整個項目三鈿勿值兩鈿賣掉。第一塊地就落得這么個下場，我們心里很不是滋味，所以就以虹橋開發公司的名義，向市里作了專題匯報，市委、市政府非常重視這個事。市外國投資委員會當時的一位負責人李雅谷跟我說：“市政府有意幫他一下，但是你要搞清楚，孫先生是不是還有意做下去?！蔽覀兒鐦蚬镜玫竭@個消息之后，立刻派我到日本去，直接找孫先生了解他的想法。

等我們到了東京碰到他，我就問他：“孫先生，你還有沒有興趣做下去？今天要跟我講心里話。”因為我們原來也比較熟悉。他說：“阿周啊，我想做，但是我沒有錢。”我說：“如果上海市政府能夠幫助你呢？”他驚奇地反問：“?。可虾Ｓ秀~鈿啊？”我跟他說：“我今天就問你，如果上海要幫你的話，你愿不愿意再做下去？你要給我一個非常明確的答復。”他表示：“太好了，當然愿意。”我們就明白了，這件事情并不是孫先生不想做，盡管丟盡了面子，他還是愿意做的。當時市況不好，上海還談不上有房地產市場，但是看到市政府有意愿繼續推進這個項目。他如果做不好，反而覺得對不起上海市政府。

當我得到這樣的消息后，回來向公司領導作了匯報。然后，市政府決定由市計劃委員會、市外資委負責牽頭這件事，具體就由上海投資信托公司來操辦，給予全力支持。在落實這筆錢的時候，又碰到了難題。如果需要國內銀行提供貸款，那就需要有抵押物。問孫先生有沒有什么抵押物？他說：“我有啊，我美國有棟樓?！蹦敲丛诿绹倪@棟樓，我們的金融機構能不能去拿來作抵押呢？沒有先例，誰也不知道該怎么做。那時候中國銀行在美國還沒有分支機構，我們對外匯又是嚴格管制的。為這些事情，前前后后談了起碼兩年。這中間，孫先生又有過動搖，并不是一帆風順的。

嚴亞南：那后來是怎么解決資金問題的？

周友琪：一方面孫先生把美國的物業拿來作抵押；另一方面是信用擔保。這件事情，通過上海投資信托公司在境外做了很多方案，七轉八轉，搞得很復雜。孫先生還專門把他原來的好朋友——日本三井銀行的一位很資深的銀行家請到公司來，因為他熟悉國際上通行的運作方式，可以和上海投資信托公司一起商量，做咨詢。應該說，最后上海做成這件事，經歷非常曲折。所以我說，這首幅地塊的批租試點既順利，也不順利，但最終是成功的。

現在我們回過頭來看，孫先生確確實實賺錢了，雖然其間經歷曲折，甚至有段時間都快破產了。他后來能夠東山再起，可以說都是靠上海這點產業給他最后的支撐。之后，他在日本和世界上其他地方又有了許多成功的投資。

當時我們上海講讓孫先生賺了錢，我們才算成功。那么，今天我們完全可以說，這塊地的試點工作毫無疑問是成功的，無論是從法規的實踐也好，還是讓投資者真正賺到錢也好，完全按照上海市政府的意圖實現了。

嚴亞南：那孫先生后來就是靠這個項目，再慢慢重新發展起來的嗎？

周友琪：是的。當時在這塊地上規劃搞成一個綜合體，辦公樓、旅館、公寓、商場可以一起做，標書里也寫得很清楚。但他最后還是以住宅為主，大概造了將近400套公寓，等房子造好的時候，正好是小平南方談話以后，房地產開始興起，孫先生還是很有眼光的。

嚴亞南：剛才您講述了26號地塊從批租一直到最后項目建設成功，經歷了很多曲折。那么緊接著推出的第二個地塊——虹橋28-3C地塊與第一塊地的批租有什么區別嗎？虹橋公司當時在搞第二塊地批租的時候，有沒有碰到什么困難？

周友琪：第二塊還是比較順利的。為什么緊接著要做第二個地塊的批租呢？當時有幾方面的原因：一方面，想讓外界看一看，我們第一個地塊成功絕對不是偶然的，我們是有底氣、有決心推動土地使用制度的改革；另一方面，也是聽從了梁振英的建議，第二塊地和第一塊地相隔時間不能太長，否則剛剛形成的房地產價格信號就不容易穩定。從虹橋公司來說，因為28-3C地塊面積比26號地塊小，可能更成熟。因此，招標的時候，就準備搞一個辦公樓。當時覺得這個地價，能與第一塊地差不多就最好了。所以，對我們來說，第二塊地的主要任務是進一步完善市政配套，公司董事會也同意還是按照第一塊地來辦，一如既往地支持。

嚴亞南：為了做好28-3C地塊的宣傳和推廣，當時您、譚企坤局長等四人又去了一次香港。第二次去和第一次相比，感受有什么不同嗎？

周友琪：第二次去香港做宣傳、推廣，心理狀態是不太一樣的，覺得多少有了點底氣。另外，當時期望值也不是很高，只不過想讓大家知道，上海是有計劃地在做，是要逐步走上正軌的。同第一次相比，工作對象也是差不多的。第二塊地，本來我們希望能夠有好一點的香港公司或者英國公司來投標，最后中標的是我們上海紡織系統的抽紗公司，現在的公司名稱叫協泰（英文SHATEX 的諧音）。當然，它也是外資，是通過澳門的南光集團來投的，但實際上是我們上海的抽紗公司。

嚴亞南：第二塊地和第一塊地有個相似的地方，就是不在視野范圍內的公司最后中標了。

周友琪：沒錯。

嚴亞南：那么，這個投標價格與我們的底標差得遠嗎？

周友琪：比我們底標要高一截，應該說比較理想了。880萬美元，不大的一塊地，容積率大概是6，專門建辦公樓。

嚴亞南：這兩塊地批租成功以后，對虹橋公司的發展產生了什么影響？

周友琪：對我們公司來說，是有了一大筆收入，增強了虹橋公司的經濟實力，對進一步發展壯大是有好處的。這兩個地塊批租了以后，我們感覺就不一樣了，感到自己挺有錢了。那時候，公司曾經做過一個發展計劃，提出用3年時間使10萬平方米的房產沉積下來，那就相當于把利潤保存下來，價值能達到10個億。當時大家都感到，對一個公司來說，這個計劃很宏偉。正是因為有了這兩塊土地的成功批租，我們在制訂發展計劃時就比較有底氣。

其實這一計劃，后來很快就超額完成了。一方面虹橋公司積極地配合市里的試點；另一方面市里的試點，反過來也使虹橋公司發展壯大，更有了更好的基礎和保障。這個基礎和保障，不僅是財力上的，還包括人才、知識等各方面的儲備。

嚴亞南：今天您帶領我們回顧了虹橋公司在30多年前土地批租改革試點中所做的工作，作為這段歷程的參與者、見證者，您覺得我們土地使用制度的改革進一步深化的方向在哪里？能談一談您的想法嗎？

周友琪：如果要說有些什么建議，首先是要進一步完善法制，進一步堅持公開、公平、公正的“三公”原則，這是維護市場秩序的基本原則，一定要堅持，否則后患無窮。我們每一塊地批出去之后，都有一個開工、完工的時限。但是，很多人拿了地以后，放著不動，10年以后再動工，有的10年以后還沒有建成，這實際上就是炒地皮。這塊地的價值會10倍、20倍、成百倍地往上翻，土地的時間價值真是不得了。記得當年，我們第一次為批租的事開董事會的時候，董事們就和我們提出，虹橋不要急于賣地，留著慢慢地賣，不要急。我們當時不懂，就感到市里面派我們來，就是要完成任務，越快完成越好、越圓滿?，F在我們都懂了，這些大佬們早都懂??！有些地產大鱷，擁有幾千億市值的上市公司，在上海，有哪一塊地或者說哪一個項目是按時開工、按時完工的？很少。為了能拿到地或者能改善點容積率，要么變變形狀、變變性質，要么允許稍微遲一點開工，他們千方百計、竭盡全力、想方設法做通審批部門工作，因為這里面都是利益。如果不堅持“三公”原則，正常的市場秩序就無法建立，國家就會蒙受巨大損失。所以我感到，這方面我們還要不斷地改進。

其次，土地絕對不能搞“運動式”批租，否則后患無窮。城市建設需要調動各種力量來進行，但是也要為子孫后代留一點余地。有時候，我會感到很驚奇，香港這么個彈丸之地，土地資源那么少，但那么多年下來，到現在還有地在賣，每年都在批地。他們的每一塊地都很小，千把平方米算是大的了，幾百平方米照樣在批。可見他們是真正懂得土地是不可再生的寶貴資源，必須要很小心地對待。我們現在是越搞越大，幾萬平方米算是小的了，一開口就是幾百畝，幾千畝一批的都有，這真是對子孫后代不負責任。

嚴亞南：您剛才講土地使用制度要從法規方面進一步完善，在市場秩序的建設方面要堅持公開、公平、公正的“三公”原則；同時要惜土如金，為子孫后代留一點，千萬不能搞“運動式”批租。謝謝您提供的來自于多年實踐的真知灼見！

（本文標題為編者所加，原題為：“虹橋26號地塊：經歷曲折，終獲成功”，本文刊發時略有刪節）