【編者按】

今年是中國改革開放40周年，也恰是上海第一個面向國際招標的地塊發標30年。

土地批租是國家土地使用權有償使用的一種形式。即將若干年內的土地使用權一次出讓給土地使用(經營)單位。土地批租對我國土地使用和管理制度改革乃至整個經濟體制改革有著十分重要而深遠的意義。

由于此項改革在當時涉及諸多思想觀念、理論和法律問題，為減少改革的阻力，確保試點工作能順利進行，此項改革的研究決策與試點探索整個決策和實施過程，長期鮮為人知。上海市委黨史研究室歷時三年，對當年參與上海土地使用制度改革試點的30余位決策者、實踐者、參與者，逐一進行了口述采訪，用當事人的所見所聞所為所感，努力還原這段鮮活的歷史，相關采訪成果最終結集為《破冰——上海土地批租試點親歷者說》一書，由上海人民出版社正式出版發行。澎湃新聞（www.usamodel.cn）經授權刊發該書的部分內容，以饗讀者。

今天我們刊發的是上海土地批租試點親歷者顏南海口述。

顏南海

1965年12月生，上海人。美國西伊利諾依大學訪問學者、高級經濟師。1988年畢業于復旦大學經濟系。1988年7月至1993年3月在上海市土地批租辦公室工作，曾參與中國首次土地批租國際招標，負責中國首次房地產市場調研，并擔任《上海市房地產市場》年鑒編委；著有《地租理論及在社會主義社會的應用》《1995中國房地產市場》《上海市辦公樓市場回顧》等。1993年3月至1999年10月，任上海陸家嘴金融貿易區開發公司項目招商負責人, 曾獲“上海市杰出青年崗位能手”、“浦東十大招商能手”稱號；組織編寫的《陸家嘴金融貿易區房地產市場調研報告》獲上海市政府決策咨詢獎。1999年10月起，參加國家級要素市場上海鉆石交易所的籌建。2000年10月至今，任中國鉆石交易中心、上海鉆石交易所副總裁；兼任上海黃金飾品行業協會副會長。

時間：2015 年9 月24 日下午2:00

地點：上海鉆石交易所

采訪：嚴亞南

整理：嚴亞南

嚴亞南：顏總，您好！30年前，您從復旦大學畢業后，就成為上海市土地批租辦的工作人員，參與了上海首次土地批租即虹橋26號地塊的國際招標工作，同時，您還負責組織了新中國成立以后首次房地產市場調研，可以說您參與的這些事都是史無前例的。今天，能不能先請您談談是如何開啟職業生涯的？

顏南海：好的，謝謝，非常榮幸。我于1984年到1988年在復旦大學經濟系學習。1987年的某一天，當時我們經濟系的主任邀請了上海市土地使用制度改革領導小組辦公室王安德副主任來講課，我很有幸地去聽了。聽完報告后，我就跟王主任交流，結束時他問我：小顏同學，你什么時候畢業？

我說我明年就畢業了。他說，歡迎到我們那兒工作。這樣，我就跟王主任結下了緣分。因為有了這個目標，我用了不到一年時間，通盤看了很多書，完成了自己的畢業論文，題目就是《土地的級差地租及其在社會主義社會的應用》。我們復旦大學的張薰華、蔣學模、洪遠鵬、李慧中以及我的班主任宗平都是研究土地經濟學的專家，他們對我的影響很深。

與王主任的結緣，為我以后進入批租辦工作打下了重要基礎。我在1988年7月正式畢業，當時王主任說批租辦缺人，讓我早點去，所以7月，我就去土地批租辦報到了。那時候，批租辦的工作人員都是從各個單位借調過來的，基本上都是兩頭跑，經常待在辦公室的就是杜承文。李鈺君同志當時是在市政府法制辦、批租辦兩頭跑，王主任在房產局還有工作。后來杜承文走了以后，批租辦基本上就沒有常駐人員了。所以，王主任希望我趕緊來。

當時的批租辦設在人民路879號803室的一間一室戶民宅里，只有半個廁所。我第一天上班的時候，就在底樓碰到李鈺君，王主任為我作了介紹。因為他長得比較成熟，看上去年紀比較大。我說：“李老師好，我會跟著你一起好好干。”以后我們就成為很好的同事。那時候的辦公條件很艱苦，又沒有什么人手，所以我當時是什么事情都要干。開會的會議紀要，我們都是手寫的，會上來不及記錄就帶回家里整理，然后再謄抄清楚；復印機壞了，也是自己修；在我到批租辦之前，批租辦是沒有檔案的，去了以后，我把一整套檔案建立起來了。

雖說那時條件很差，但是在批租辦的這段時光給我留下非常美好的回憶。像我這樣剛畢業的大學生，一出校門就進入了市政府一個相對比較高層次的單位工作，幾乎每個星期都可以看到市長、副市長、秘書長、各個委辦的主任，這些領導讓人感覺是可以和他們平起平坐的；同時，還可以接觸到國際房地產業的一些專業人士，像梁振英、劉紹鈞、簡福飴等，以及很多前來咨詢批租的客戶。對我來說，眼界提升得很快。我可以在工作中觀察他們處理問題的方法，學習和體會他們的思維方式、個人風格等，學習怎么寫報告、怎么總結以及各種問題如何協調等，這些都不是從書本上可以學到的。這段經歷對我此后人生的發展以及各方面的成長非常有好處。所以現在回想起來，還是很喜歡那段艱苦的歲月。

嚴亞南：一畢業就進入了市政府一個層次相對比較高的部門，對您個人來說，職業生涯的起點還是很高的。

顏南海：是的，起點比較高。今天說到“批租”，人人都知道，但是那個時候很多人都不知道。那時候同學們之間碰面，問我去哪兒了，我說“批租辦”，幾乎沒有人知道什么是“批租辦”，這是一個涉外部門，是太新的事物。

嚴亞南：您決定去批租辦工作的時候，家人、同學、老師都有什么反應和評價？他們知道這是一個什么樣的單位嗎？

顏南海：那時候，我的同學大部分是去進出口公司，覺得做生意好，去進出口公司是件時髦的事情，收入多又能接觸外商，是非常好的職業選擇。但是，我還是希望能夠為國家、為政府做點事情。當初很多老師對我的選擇是比較贊同的，像我的班主任宗平以及李慧中老師都很支持我，對我說：你在這工作中有什么需求，我們都會大力支持。

嚴亞南：如果單就收入來講，那時候在政府部門工作收入是很低的，遠遠不如公司、企業，政府機關的收入其實是到20世紀90年代才開始有了改觀。

顏南海：是的，那時候在政府工作的收入要比進出口公司的人少一半左右。但是，當時有幾個學校邀請我去講課，所以還是會有比較不錯的講課費。我記得那個時候講課一個小時50塊錢，大概和復旦的教授差不多了。我在復旦所學的理論知識，特別是在地租理論方面的學習基礎還是打得比較扎實的，加上身處一個很前沿的部門，能夠接觸到很多重要、有價值的信息和理論，所以我可以把理論與實踐結合起來講。應該說，因為自己選擇了一個喜歡的職業，所以幸福指數就比較高。

嚴亞南：1990年，您與宗平、王安德共同撰寫的《地租理論及在社會主義社會的應用》一書出版，這本書是否就是您畢業論文的延伸？當時寫這本書的初衷是什么？

顏南海：對，這本書是由我牽頭，我的班主任宗平老師、我的領導王安德同志，還有后來成為上海市規劃管理局局長的毛家樑一起參與的。20世紀80年代，從政府到理論界都在探討土地可否從無償使用轉變到有償使用。最早的時候，學術界只能引用馬克思的理論，然后從馬克思的理論發展到研究世界經濟史的發展，在此過程中理論研究很多，但是怎么把理論應用到城市建設的實踐呢？當時我就覺得，我們對城市土地級差地租理論的實證研究比較少。所以，我們那本書是把中國的土地制度從古至今梳理了一遍，一直寫到20世紀90年代初。

中國歷史上的土地管理制度其實是很豐富的，遠的不說，就說民國時期。當初王總給我推薦過兩本書，一本是《上海地價研究》，另一本是民國時期的法律制度匯編。后來，這兩本書王總通過我送給了梁振英先生。梁振英先生看了很吃驚，他不知道在民國時期，我們的土地制度就允許租地造屋了。比如我是這塊土地的業主，你來向我租這塊地。這塊土地可能是無限期的，但我租給你30年，然后你可以在這塊土地上造建筑物，建完以后出租給別人。越劇表演藝術家尹桂芳曾經跟我說，20世紀40年代，她用七根金條買了一棟別墅，但是后來一看，發現上當了，為什么？別墅是租地造屋的人所有的，她不可能有產權，只能租賃。

新中國成立以后一直到1957年，還是有很多土地制度并存發展。到1957年以后，土地基本上實行國有化或者集體化了。1978年以后，農村實行聯產承包責任制，率先在土地使用制度上進行改革。農民的積極性被調動起來，長期束縛的生產力得到了釋放。農村土地使用制度改革以后，城市土地的使用問題開始進入大家的視野。我記得，于光遠［注：1915年7月—2013年9月，上海人，經濟學家。］最早提出，馬克思的級差地租理論也可以運用在我們社會主義國家。但是，講得最透徹或者最先完整闡述的，是我們復旦大學的張薰華教授，當然后來還有李慧中老師。在大量的理論研究之后，上海就在中央的要求下進入探索和試點階段。像王安德主任這批人，當時還很年輕、有抱負，希望能夠學習先進的東西，希望為國家做事情，香港就成為他們了解西方世界的一個非常好的窗口。

香港的土地制度承襲了英國的土地制度，但只承襲了整個制度的一部分。現在回頭看，我們學習、借鑒的香港土地制度是有局限性的，要認識到這一點很重要。

嚴亞南：當初借鑒和學習香港的土地制度，是中央給上海的任務和要求，也是經過反復比較、深思熟慮的。

顏南海：是的。當初上海根據中央的要求學習、借鑒香港的制度，有當時的歷史背景和理由。我們一直沿用土地公有制，如果突然有一天告訴大家，土地可以像國外一樣可以買賣、交易，這個“彎”肯定轉不過來，當時的法律也不允許。在那個時候，人們的思想認識、社會輿論環境還沒有達到可以公開討論這些問題的地步。土地制度是國家經濟制度的重要組成部分，牽一發動全身，要很慎重地進行改革。選擇香港，就是因為看到土地的所有權與使用權可以分離，并且在實踐中運用得很成功。所以說，選擇學習香港土地制度，可以解決當時理論和實踐上的困境。但是，30年后，我們回過頭來看，我們學的是英國這種君主立憲制國家的政策，學的是英國人占領、租借我們土地的殖民統治時期的制度，是有自身局限性的。我覺得我們需要認識到這一點。

我記得有一次，俄羅斯總統葉利欽帶領一大批商業人員到中國訪問，專門提出要到上海學習。他在會上講：今天我來這里，就是要來學上海怎么搞土地批租的。我要請你們上海市長（那時候是徐匡迪）來跟我講一下，上海的土地批租是怎么回事？可見，我們當初在很短的時間里，通過學習、借鑒香港的經驗而開創的土地利用模式，不僅為中國的改革開放提供了強勁動力，還引起了世界上其他國家的高度關注。但是，今天這種模式已經被運用到極致，我們更應該要審視出現的問題，深入思考中國土地使用制度改革的方向和未來。

嚴亞南：在您看來，我們未來土地使用制度改革的方向是什么？如何進一步深化呢？

顏南海：目前學術界認為改革的方向可能會有兩個：一是土地私有化；二是在現行土地出讓方式和年限上進行改革。在我看來，把土地所有權與使用權進行分離，這符合我們社會主義國家的制度，但是在具體的土地出讓上，是不是可以增加一部分土地的永業權？可不可以嘗試像住宅這些用地實行永業權？或者設定999年的期限。即使是有限期的土地，是不是也可以作些調整？另外，我們農村的集體用地將來應該全部國有，在嚴格控制規劃的前提下，使用權是否可以在現在規定的租賃期限上再加10年或20年？在我們當年制訂的《上海市土地使用權有償轉讓辦法》中，根據不同用途設定的土地使用年限是50年、40年、20年，最高是50年。國務院后來發布的文件，最高就變成70年了。

嚴亞南：原來聽王總講過，土地使用50年或者說70年的年限是根據銀行的遠期貼現率計算的，為此還畫了個曲線，比較下來50年和70年的收益沒差多少，所以就定了50年。

顏南海：年限的設定、都要以某一個依據或者說學術指標為基礎。我們現在確實進入了一個改革深化期，有很多問題值得研究。比如，土地70年使用權到期以后怎么處理？這里面有一整套復雜的法律問題需要深化研究。又比如，1989年國務院曾經發過一個文，所有的城市土地批租收入，40%留地方，60%要交到中央，然后由中央再重新分配。我們在批租第二塊土地的時候，為了應對這個文件，將30%的批租收入給虹橋公司，余下70%的收入中扣除5%作為批租辦的工作基金，其余是給了上海投資信托公司。當時黃菊市長有個批示，意思是說萬一要交，再從賬里拿出來。但是事實上，國務院這個文件后來沒有執行。這就涉及土地批租收入中地方與中央的關系。再比如，我們當年搞批租改革的時候，開展了新中國成立以來第一次房地產市場信息調研，并且編纂了《1989年上海房地產市場》，向海內外發行。很遺憾的是，我發現到2006年之后，上海就不再做房地產市場調查報告了。

我們當初建設房地產市場，學習的是香港模式。我覺得香港在這方面有三大優勢：第一是香港當局對于土地管理的制度比較完善，每年都編制土地批租的計劃并向社會公布；第二是香港的房地產登記系統非常發達；第三是香港房地產中介機構非常發達。我們上海經過20年發展，房地產中介機構跟香港比已經不相上下，我們房地產的登記系統也做得不錯。但是，最近看了一下上海房管局、上海規土局以及國土局的一些網站，發現批地內容是有的，公告是有的，但是沒有年度計劃。今年要批多少地？什么地塊？總量是多少？到了年底的批地狀況怎么樣？這些信息都沒看到。所以我覺得，這一塊工作還是要補上去的，要讓大家知道在房地產這個市場里，市場做了什么，政府做了什么。房地產市場調研的目的就是要增強市場信息的透明度，“信息不對稱”就會造成封閉、壟斷甚至是腐敗。

嚴亞南：您當年負責組織的房地產市場調查，是在計劃經濟還占據主導地位、政府各部門信息壁壘森嚴、沒有基礎數據的情況下進行的，應該不是件容易的事情吧。能不能談談組織開展這項調查的背景、過程和感受？

顏南海：好的。在講房地產市場信息調查之前，還是要先交待一下我所參加的第二個地塊——虹橋28-3C地塊的批租，因為這與后面開展房地產市場調研是緊密相關的。

虹橋26號地塊是上海第一塊通過國際招標方式批租的土地，而第二塊虹橋28-3C地塊的批租工作，我是全過程參與的。因為第一塊地是用國際招標的方式，第二塊我們就希望嘗試搞拍賣，所以我們當初還專門寫了一個拍賣的流程和注意事項。包括把客戶放在一起，怎么舉牌？會碰到什么問題？怎么加價？把整個流程都寫好了。

嚴亞南：那后來為什么沒有進行拍賣？招標和拍賣，照理都是價高者得，其中有什么區別嗎？

顏南海：我記得，虹橋26號地塊在進行國際招標的時候，方案里沒有寫“價高者得”。因為當初要求除了報價，還必須提供一個初步的規劃方案。這個規劃方案不是拍腦袋拍出來的，參與招標的公司必須找一些設計師、規劃師做一個方案出來，然后把這個規劃方案連同整體報價，一起投標。而在醞釀虹橋28-3C地塊招標的時候，明確提出“價高者得”。這里面有多種原因，其中之一是香港專家告訴我們，在香港招標地塊、拍賣地塊，兩個相鄰地塊中第二塊地應該要比第一塊價格略微高一點，或者基本差不多。如果第二塊地價格往下走了，市場信心就沒有辦法建立。我們這兩地塊都在虹橋開發區，所以，提出第二塊地應該是“價高者得”。

招標和拍賣的區別在于：招標是暗箱操作，規定在某一天之內要投進去；拍賣就不一樣，拍賣可以競價，親自或者請中介根據情況不斷加價，整個競買的過程比較透明，也不會產生遺憾。但是拍賣是一種更高級的競賣方式，有很多鉆空子的技巧，需要政府有更成熟、高超的市場操作經驗，這也就是后來我們沒有采用的原因。比如說，我們四個人在私下都談好，就讓你得，我們出價低，你就得了，這叫“筑籬笆”。到下次再搞拍賣，就讓他得，我們三個人當陪襯，那么政府怎么辦？所以當時專家提出來，這個拍賣模式條件不成熟。

這也正是梁振英先生當時強調上海要培養人才，特別是要培養懂管理的政府官員以及懂房地產市場經營的企業家的原因。在市場剛起步階段，我們面對的都是全世界的高手，如果不懂得世界上的行情，不懂得房地產專業里面的各種技巧，怎么能到一個開放的市場上跟人家競爭呢？所以，后來對第二塊地沒有用拍賣的方式出讓，而是對招標程序進行了簡化，可以不寫規劃方案，只提供報價，這是和第一塊地不一樣的地方。

嚴亞南：在第二塊地出讓的過程當中，您主要做了哪些事情？

顏南海：第二塊地的出讓，我是全過程參與的，主要參與編制招標文件、投資指南等。也就是說，要把投資者將來得到這塊地以后，接下來應該怎么辦，都寫到文件里面。第二塊地的招標新聞發布會是在上海、香港兩地同時召開的。上海的新聞發布會是在1988年11月8日下午兩點半在衡山賓館二樓召開的，各大新聞媒體、一些開發商參加。上海市政府副秘書長夏克強在會上宣布，除了招標28-3C這塊地外，市政府還將委托香港仲量行進行上海房地產市場調查。這個消息，我們請上海實業公司在召開新聞發布會時也對外宣布了。所以說第二塊地出讓，與房地產市場調研是有密切關系的。

整個招標工作，我們非常認真，批租辦每個人都在里面扮演了不同的角色，上海公證處也參加了。唱標、監標、登記、復印、送驗銀行本票，都有各自的環節，包括后期送達中標通知書、復印報告等，也都是我們在做。虹橋28-3C地塊標書的發放，當時主要請香港仲量行、劉紹鈞測量師行、簡福飴測量師行協助。投標時的兩個標箱，一個設在上海土地局，另一個設在香港上海實業公司。與之前第一塊地的招標程序一樣，標箱是在香港封好后，再運到上海來的。這塊地我們共收到六份標書，其中兩份標書是超過底標的。應該說第二塊地的招標也是比較成功，土地面積3600平方米，容積率6.7，總的地價是828萬美元，樓面地價345美元，比第一塊略微低一點，但是因為容積率比較高，基本上應該是持平的。第二塊地的中標時間是1989年的1月19日。

嚴亞南：第二塊地簽約的時候，您組織的房地產市場信息調查完成了嗎？

顏南海：沒有。原來計劃1988年12月就要拿出一個房地產中期報告，但是沒想到第一次做比較艱難。下面就講一下房地產市場調查的事情，為什么要做這項調查以及我們是怎么做的。

從我們現在可以查閱到的文獻記載來看，最早是在1988年8月31日，時任上海市長朱镕基會見了上海土地使用制度改革咨詢顧問、香港基本法咨詢委員會秘書長、仲量行高級合伙人梁振英先生。當時梁先生就向朱市長提出要搞好房地產市場信息調查。他對朱市長說：“這次的虹橋26號地塊招標，已經有外商到我們這里，想索取上海的土地市場資料，準備出50多萬港幣來做這個市場調研。如果我們有這方面的詳細資料，對投資者決策就會有很大幫助，銀行也樂意放款抵押，買家的興趣會高，地價也相對會出得比較高。那時的世界各大城市都有物業報告、房地產報告，把在建的各類用途建筑的面積、施工進度、現有樓房的租金售價、出租率都一一列出來。每3至5年調整一次、公布一次。這樣房地產市場就比較穩定，政府在這方面的管理調節也不會盲目。樓價漲了，說明供應不夠，那就增加點供應量。樓價跌了，就稍微控制一下。政府可以通過完善房地產市場信息，有效調控市場。”

梁先生還說：像當時的中國臺灣、菲律賓、印尼、泰國這些地區和國家，由于當初沒有做這項工作，現在再做就很難。因為過去的資料不容易找了，就沒有辦法聯系起來看了。

后來，我到香港學習房地產統計、市場調研，梁先生跟我講了一個很生動的比喻。他說：“南海，你不要覺得學這個沒用。今年是一個點，10年就連成了一條線，你就能看到整個房地產發展的脈絡。”從那時候到現在已經20多年了，我依然很佩服梁先生，他很有眼光。當時我們連房地產市場都沒有，學了確實沒有什么用武之地。但是他對我說：“20年以后，上海就是香港。”

那天，梁先生還對朱市長說：“上海完全有條件把市場統計信息做好，仲量行也可以跟上海一起做這個調查，并利用境外的渠道做宣傳，對上海樹立對外開放的形象都是很好的宣傳。”朱市長當即對梁先生的建議予以肯定。這是1988年8月31日，僅僅過了三天，到9月3日，市政府就專門召開辦公會議，明確要求：“做好房地產市場調查工作，由外資委、批租辦形成資料”。10月7日，梁先生再次寫信給朱镕基市長，提出房地產市場調查的一些意見。10月11號，朱镕基市長就批示：同意梁振英先生的意見。

我們原來是準備委托仲量行來做市場調研，但朱镕基市長提出：“調查我們主動”、“請仲量行指導”。現在想想，朱市長考慮問題還是很全面的。又過了一個星期，到10月18日，我們土地批租領導小組就專門向市政府辦公廳請示關于組織開展本市房地產市場調查。到11月4日，市政府辦公廳就發了《上海市人民政府辦公廳關于同意組織開展本市房地產市場信息調查工作的通知》，這樣就確定了上海要進行房地產市場調查。在批租辦的這個報告里，關于房地產市場調查的目的，寫得很清楚，就是因為上海沒有完整的市場資料和信息，難以為決策部門提供可靠的依據。我們過去，對很多領域的信息，都是怕別人知道。這次由被動轉為主動，是很不容易的突破。

從我們確定的調查范圍來說，首先是確定了包括城市綜合經濟信息以及建筑業、旅游業、金融業、城市基礎設施等一些專業信息，這些可以讓投資者充分了解城市的發展程度。其次是房地產行業的信息，如僑匯房、外匯房的建設情況，地區分布等級、租金水平、出租率等。其他還有一些建筑、旅游、對外交通、出入境、外籍人數的統計等。我們搞第一次房地產市場信息調查，時間跨度從1979 年到1988年的10月。當然統計局給我們的有些資料是從1977年開始的，那我們就采用1977年的數據。

嚴亞南：在您負責組織房地產信息調查的時候，遇到的最大困難是什么？是數據采集、統計方面的困難呢？還是人員組織協調方面的困難？

顏南海：其實還是數據的采集、統計比較困難。在人員組織協調方面，我們可以舉著市政府的“尚方寶劍”協調各個單位和部門的人員工作，沒有遇到很多困難。我們的困難是，第一，在所有的工作對象中，有一半的部門、單位是不受市政府直接領導或者影響的企業，像錦江賓館、聯誼大廈等，他們會對需要提供的數據心存疑慮，覺得涉及商業機密。由政府部門直接管理的單位，相對好辦。但是隨著政府權力的減少，政企分開，特別是采用備案制后，很多企業可能就不太愿意向我們提供數據了。所以，能不能搜集到數據是第一個難題。

第二，就是擔心提供的數據不夠準確。我記得有幾份企業交來的表格寫得亂七八糟，一看就覺得不對。那么，如何判斷數據是否準確呢？首先就是走中間路線，其次把握好工作流程。每個單位都有一名專員負責，等數據填報完后就由他們請公司蓋章和領導簽字。由于這次調查是批租辦和統計局聯合署名的，所以搜集來的數據都要經過統計局的表格審計、蓋章。另外，我們還會做一些抽樣檢查。比如說，在統計酒店出租率的時候，我們甚至派人去現場了解，看看數據是否符合實際。

嚴亞南：那么部門與部門之間如果涉及數據交叉，統計口徑方面重疊，又是如何應對與處理的？

顏南海：我們一般是看哪個部門的數據來源更權威。比如在對酒店進行統計的時候，旅游局和統計局比起來，肯定旅游局更權威。我們需要判斷形成這些數據的過程中，哪些部門為主，哪些部門為輔。當然，工作小組內部有時候也會進行探論和爭論。

嚴亞南：您是在完成1989年和1990年兩期《上海房地產市場》后去香港仲量行培訓的。那么在香港仲量行培訓的這段經歷，對您來說有著怎樣的意義？

顏南海：我在1990年6月底至12月到香港仲量行參加了為期半年的培訓，這是我人生當中挺重要的一個環節。李鈺君同志去香港兩個星期，所以他比較興奮。而我們待了半年，從興奮到非常沮喪。

嚴亞南：為什么呀？

顏南海：開個玩笑。因為香港那時候太“高大上”了。林立的高樓大廈，繁華、便捷的商業、公共設施，都是當時內地沒有的。我們在香港的前兩個星期，是比較激動、興奮的。當時仲量行給我們每人每月4000塊港幣作為租房、生活補助。那時候港幣與人民幣的比價是1∶1.2。但當時我們每人每月只能用1500元，2500元上交市批租辦。我們在香港所有吃、住、行等等開銷都靠這1500元，還是挺艱苦的。

我是和徐永昌一起去的。我們當初和房東一起住的房間是一套很小的三房一廳內的隔間。我們兩個人住的那個房間，大概有三四平方米吧，里面有兩個沙發，晚上翻下來就是床，我跟他之間就是一個床頭柜之隔。吃飯要等房東燒好飯了，我們再去燒飯。平時，我們就去香港的菜場買菜。

嚴亞南：你們在香港仲量行的培訓，是怎樣一種學習方式呢？

顏南海：仲量行是當時全球最大的房地產中介咨詢集團，梁先生安排了一個工作人員隋淑銘，專門帶我們。仲量行里有估價部、工程管理部、市場部、租賃部……很多部門，我們首先被安排到估價部，在估價部他就教我們怎么估價。等我們房地產估價原理學完以后，再安排我們去相對應的一些政府部門，比如房屋署、房地產登記中心等。

在香港的房地產登記中心，你可以查到這個房屋的買賣時間，但如果要查里面的業主是誰，就需要申請。那么為什么要去查呢？因為要給房屋估價，就得了解這個街區的市場價格是多少，知道這個街區房屋的價格后，用市場價格減去建屋成本和一些利潤，就能估算地價。

在估價部學習結束后，我們又去了工程管理部。工程管理部就是管理工程預算的部門，主要是評估樓宇的造價成本。因為仲量行不是我們一般理解的中介機構，它其實是一個咨詢機構，面對的客戶是銀行和投資者。我們現在買房子或者按揭，都要靠銀行，當時我們沒有這些概念。那銀行怎么知道這棟樓的價值是多少呢？銀行就請專業的中介公司出具評估報告。這棟樓如果評估價值一個億，銀行就可以根據按揭成數貸出4000萬、5000萬。如果沒有這個評估報告，銀行就沒有放貸的憑證。那時上海沒有這個行業，我們學這個東西，覺得很有意思。

我們每個星期都要寫一個報告，向梁先生匯報這個星期學了什么。給我印象最深的是，梁振英先生有一次給我們上課，到最后他就講：其實房地產的評估都有現成的標準。按照這個流程去學習，估價怎么估，租賃是怎么回事，工程怎么搞，然后一個一個去了解，就都知道了。最關鍵、最難的在什么地方？就是要能說清楚房子的法律關系。比如說你買了這個房子，這房子已經被抵押了，房子業主已經破產了，財產被封凍了，房子已經被人家拿走了，那就要搞清楚房子里面包含的法律關系，這是最難的。當時我沒感覺，

也不理解，直到十幾年以后，才真正理解，覺得有道理。所以說，在香港接受的培訓，確實讓我學到很多有關房地產估價、整個中介咨詢體系的學問。

嚴亞南：當時在香港學習、生活，語言溝通上有什么問題嗎？

顏南海：問題很大。當時和香港人講國語，幾乎沒人聽懂。他們習慣講粵語，但是我們真的很難聽懂。所以我們得跟他們講英語，他們才能懂。好在輔導我們的那個小伙子隋淑銘，會講一點國語，起了很大的作用。

嚴亞南：學習之余，還有哪些事情讓您感覺印象深刻？

顏南海：我記得那年的圣誕節是在香港度過。那天，梁振英管的幾個部門的人搞了一次活動，抽獎，每個人上去表演節目，挺有意思。我們也就趁此機會近距離感受他們的企業文化。當然，上海實業對我們的幫助是很大的，顧鏡卿先生不僅幫我們找房子，周六周日有時候還會陪我們吃個飯。

嚴亞南：您和徐永昌是第一批去仲量行參加培訓的人，后面還有人去過嗎？

顏南海：有的，一共四批，每次兩個人。我知道其中有些人學習回來以后，成立了上海土地估價所，后來這個估價所轉成民營的了，他們的身價也隨著上海房地產市場水漲船高。我回來以后沒多久，就去參加浦東開發的相關工作了。

嚴亞南：這段培訓經歷對您后來在浦東的工作，有幫助嗎？

顏南海：很有幫助。在仲量行，我們不僅是學政府宏觀決策層面的東西，更重要的是學習怎么運作，怎么去分析地價，怎么把土地賣出去。從這個角度來說，在香港的培訓是很有作用的。后來王主任到了陸家嘴開發公司，他曾經說，在我去陸家嘴公司之前，所有的合同都由他親自審核、修改，很累。我去了以后，他專門作了個批示：以后所有的土地轉讓合同由顏南海同志負責。這給我很大壓力。但是我到陸家嘴工作這么多年，沒有出過一次差錯，這與在批租辦打下的工作基礎以及在香港接受的培訓都是有關系的。

我到陸家嘴開發公司工作以后，首先是覺得要把所有的檔案建立起來；其次提出了有關做好市場調研的十條建議。因為要賣地，肯定要對市場有所了解。之前一直有人批評陸家嘴公司像官方企業，都有相應政府級別，卻沒有服務概念。我就覺得，我們應該掌握基礎的數據資料，為外商投資提供便利。那時候，我負責每年出一本中英文的《今日陸家嘴》雜志，把陸家嘴各方面的建設情況，包括一部分企業文化放在里面，讓外界了解陸家嘴集團的經營狀況和公司文化。

1996年，我們去美國與當時最大的特朗普房地產公司談合作，準備用陸家嘴的一塊地跟他們換在美國紐約一幢大廈的四層樓面。但是，后來對方沒錢了，就沒成功，否則會是一個比較早的資產互換的案例。之后我們跟環球金融中心森老板談判的時候，日本人對浦東不了解，對我們這個市場不了解。于是我們就跟上海財經大學專門搞了一個“陸家嘴金融貿易區房地產市場調研”的課題，這個課題后來獲得1996年度市政府決策咨詢獎。

嚴亞南：您在仲量行培訓期間，其實是學到了一套比較成熟的房地產市場的運作方式。可以說，你們是新中國成立以后上海第一批去學習成熟市場運行規則的專業人士。

顏南海：對，基本上掌握了一套真正市場機制下房地產咨詢運作的模式。這得感謝朱镕基市長的魄力。

嚴亞南：您就從來沒有考慮過把這樣有價值的經歷轉變成個人的資源嗎？

顏南海：沒有。其實我們當時的想法很簡單，就是想為國家做點事情。像我們從事房地產管理工作，必然要面對很多誘惑，這需要一個人不斷地學習和修煉。錢雖然很重要，但要取之有道。當初，在我們土地批租辦在王主任的帶領下，廉潔作風很好，沒有出過問題。很多時候，他都把利益讓給別人，而不是自己享受。一個人一生當中，能夠擁有這樣的老師和領導，真的非常幸運。

嚴亞南：作為第一批去香港學習房地產的專業人士，回頭看今天上海的房地產市場，您覺得在房地產市場的信息建設方面應該有哪些改進或者加強？

顏南海：第一，要建立一個完整的房地產市場體系，首先是政府要有所作為，能把市場不太容易掌握到的信息進行公開；其次是要建立房地產的登記體系；再次是要建立中介機構。就中介機構來說，目前上海跟香港比，已經差不多了。但從房地產登記體系來看，還是要繼續完善。我們現在有時候去查房地產信息，特別是要查閱一些內部資料，還是有很多不方便。國外一些發達城市的房地產登記系統，甚至能做到在家里、公司里上網查閱。我們已經進入信息社會了，信息的開放與共享對建立公開、公平、公正的市場秩序至關重要。至于有人擔心的信息泄漏風險其實在技術層面都可以得到控制和解決。難就難在觀念的改變上，難在政府職能從管理轉變為服務，這可能是一個漫長的過程，希望能夠加快。

第二，上海市土地管理部門能否把上海土地買賣的招標計劃，在每年的1月公布出來？能否把每一年批地的信息編成一本類似白皮書的資料，對外發送？比如今年要拍賣多少地，每塊地的情況、容積率等數據是多少，到年末再匯總數據。這樣，通過一年一年的積累，就能形成權威、準確的數據庫，一方面便于政府對房地產市場進行調控；另一方面也可以讓市場知道哪些地方、哪些地塊可以進行招標，便于統籌兼顧、全盤考慮。我們現在的上海房地產交易中心，是負責管理這些數據的，但是我沒有看到有完整的、定期向外發布的資料，這是比較遺憾的。

在更高層面來說，國土資源部如果可以建立起聯通各個地方房地產交易中心的信息平臺，那么就可以將全國土地批租的計劃、結果進行統計、匯總，甚至對外發布，這樣就能讓大家知道全國房地產的發展情況，為研判未來的趨勢和發展，為國家掌握房地產市場經濟信息，制訂、出臺房地產政策提供決策依據。一個信息不對稱的市場，是沒有辦法健康、持續發展的，政府應該在公開市場信息方面做更多的工作。

嚴亞南：您當年負責組織的房地產市場信息調查，可以說開啟了內地房地產市場信息公開的先河。今天，我們看著從1989年到2006年的《上海房地產市場》，覺得頗為感慨。您今天的回顧，不僅讓我們“知其然”，了解了當年開展這項調查的來龍去脈，更讓我們“知其所以然”，明白了開展調查、編寫資料背后深刻的用意，體會到當年改革突破者們的遠見與智慧。向您和所有的參與者致敬！

（本文標題為編者所加，原題為：“至今懷念29年前的改革歲月”，本文刊發時略有刪節）