【編者按】

今年是中國改革開放40周年，也恰是上海第一個面向國際招標的地塊發標30年。

土地批租是國家土地使用權有償使用的一種形式。即將若干年內的土地使用權一次出讓給土地使用(經營)單位。土地批租對我國土地使用和管理制度改革乃至整個經濟體制改革有著十分重要而深遠的意義。

由于此項改革在當時涉及諸多思想觀念、理論和法律問題，為減少改革的阻力，確保試點工作能順利進行，此項改革的研究決策與試點探索整個決策和實施過程，長期鮮為人知。上海市委黨史研究室歷時三年，對當年參與上海土地使用制度改革試點的30余位決策者、實踐者、參與者，逐一進行了口述采訪，用當事人的所見所聞所為所感，努力還原這段鮮活的歷史，相關采訪成果最終結集為《破冰——上海土地批租試點親歷者說》一書，由上海人民出版社正式出版發行。澎湃新聞（www.usamodel.cn）經授權刊發該書的部分內容，以饗讀者。

今天我們刊發的是上海土地批租試點親歷者羅康瑞口述。

羅康瑞

1948年4月生于香港，廣東普寧人。現任中國人民政治協商會議第十二屆全國委員會委員、瑞安集團主席、香港貿易發展局主席、長江開發促進會理事長、重慶市人民政府經濟顧問、香港工商專業聯會永遠名譽會長。于1998年獲香港特別行政區政府頒授金紫荊星章，翌年獲委任太平紳士。1999年獲上海市人民政府頒發的“上海市榮譽市民”名銜。

時間：2015年8月12日下午4:00

地點：上海新天地一號會所

采訪：徐建剛、王安德

整理：嚴亞南、楊曄

徐建剛：羅主席，非常感謝您能在百忙中抽出時間接受我們的訪談。因為您是“上海姑爺”，是自己人，我們也不和您見外，就開門見山了。在上海近30多年的發展中，有一件重大的事情就是20世紀80年代進行的土地批租改革或者說叫土地使用制度改革。可以說，上海是全國最早探索這條道路的城市之一，在理論探索和改革實踐上都走在了全國的前列。這項改革，對上海的整體發展，在為城市提供發展動力方面意義重大，影響深遠。您作為上海市土地批租改革的顧問，是這段歷史的見證者，更是參與者。所以，我們希望您能回憶您所參與的這項改革的點滴故事，同我們一起還原這段歷史。

羅康瑞：好的。你們做的工作非常重要。我其實是1985年開始在上海投資的。是什么原因讓我作出這個決定呢？可能大家都記得，當時有一個大的歷史背景，中國政府和英國政府開始談判關于香港1997年回歸的問題，一些香港人移民海外。但是，我當時就作出了一個決定：1997年我要留在香港。

首先最重要的一條理由，就是要去了解我們國家從1978年開始的改革開放這條路走得怎么樣？所以，在1985年的時候，我沒有移民，反而是到內地來。

我考察了北京、上海和廣州等幾個城市，然后就決定把我在內地的事業放在上海開始。我很幸運，也算機緣，通過朋友介紹，認識了當時一批在上海團市委工作的青年干部，很投緣，成了很好的朋友。在交流中他們就和我說：“我們希望在上海建一個酒店，我們這方面經驗不多，你是不是可以和我們合作來做這個事情？”我跟他們談這個項目時間很短，但是我就已經下了決定：好，我就跟他們一起做。現在回想起來，吸引我的可能還不是這個項目，而是我對我們國家改革開放前景的認識，對這批有理想和抱負的青年人的認同。

徐建剛：您以前做過酒店項目嗎？

羅康瑞：我沒有做過。

徐建剛：您來上海投資的第一個項目就是酒店？

羅康瑞：對的，第一個項目就在上海，跟上海團市委工作的一批年輕人一起做城市酒店［注：城市酒店（陜西南路5號），由中國青年旅行社、香港瑞安有限公司合資開發，1989年3月竣工并開業，建筑面積3萬平方米，高26層，103米。為上海改革開放以后第一個以中外合資方式建設的四星級國際商務酒店。］。當時，和我合作的都是一批30歲左右的年輕人，給我印象最深的就是他們有理想，有抱負，盡管沒有什么經驗，但非常愿意學習，希望做些實實在在的事情，為國家、為城市作出貢獻。我覺得就是應該找這樣的合作伙伴，大家理念想法一致，就是想把事情做好。確實，在這個項目合作過程中，雙方都非常愉快。我當時比他們大幾歲，好像一個老大哥，帶了他們幾年，他們對我很尊重。

徐建剛：當時人很好相處，但當時還是改革開放初期，許多政策法規不健全，項目推進困難多嗎？

羅康瑞：還好，開發過程總的來說還是比較順利，因為得到許多領導的關心和支持。我就是在這個過程中，建立了我自己對內地年輕一代的信心，相信我們國家改革開放這條路肯定會成功的，肯定能走下去。所以，我就繼續增加、增大我在上海的投資。當然，最重要的還是在20世紀80年代的時候，我們對土地使用制度的改革，實行了土地批租。那個時候我還記得，上海的干部來到香港，來訪問我，說要向我學習，這些都給我很深刻的印象。

徐建剛：1986年上海市房地產、港口考察團到香港考察，與很多香港方面的人士進行了接觸，您也是其中之一，您對當時的情況還有印象嗎？他們怎么會找到您呢？

羅康瑞：可能那個時間大家知道我已經下了決定要在上海投資，他們可能感覺這個年輕人還是有理想的，愿意跟大家交朋友。那個時間，我年紀也不太大。他們來到香港，給我的印象就是：他們很虛心地希望去了解香港方面的制度，希望去了解香港為什么那么成功，特別是在土地批租這方面。所以，那個時候我就將我知道的、認識的，向他們作了介紹。

徐建剛：當時上海代表團里有很多年輕人。您與他們接觸的時候，印象怎么樣？

羅康瑞：印象最深的就是他們是很虛心地學習，對香港這方面的點點滴滴都認真記錄下來。我心里也明白，香港的這個制度不是那么容易一下子就能搬到我們內地。尤其是法律、市場，香港和內地都不一樣。但是，起碼我覺得我們是有這個決心，希望走第一步，怎么樣將土地批租這件事變成一套可行的法規和制度。

徐建剛：內地以前土地都是劃撥的，無償使用，不存在批租，土地不能作為商品流通。

羅康瑞：那時都是分房的嘛，還沒有商品房、房地產市場這回事。沒有市場，哪里需要批租這些東西？但是萬事總有一個開頭，總要走出第一步，起碼那個時間我們是開始走了這一步，很重要的一步。所以我那時就將我知道的香港相關法規和制度介紹給他們，還收集了許多這方面的材料，將香港的這些材料，都送給我們上海的這些朋友。

徐建剛：您給他們講過課嗎？有過交流嗎？

羅康瑞：也不能說是非常正規的講課，只是將我自己認識的、知道的東西跟他們一起分享。當然大家都問了很多問題，我就盡我的能力去解答。我要是自己覺得不太明白的地方，我就去找其他熟悉這方面知識的香港朋友，或者找政府有關部門拿這些材料給他們參考。

徐建剛：1987年，上海制訂了一個土地批租辦法［注：1987年11月29日，上海市長江澤民簽發《上海市土地使用權有償轉讓辦法》（滬府發〔1987〕76號）。該辦法經國務院同意后于1987年12月22日發布，1988年1月1日試行。］，還專門聽取了香港各方面人士的意見。您還記得當時的情況嗎？您當時提了哪些意見和建議？

羅康瑞：那還只是一個初稿。我覺得內容還有一些不太完整、完善，但是也沒辦法一下子將香港這一套或者世界上其他發達經濟體用的一套直接拿過來用。香港采用的是普通法，土地的法規跟我們內地是不一樣的，但當時我覺得上海是下定決心、很有誠意把這件事做好。土地制度用年期來批租，跟香港的制度是走近一大步了。但是怎么樣去推行呢？當然大家那個時候心里都沒有底，都不知道我們內地到底怎樣來做這個事情。所以在20世紀80年代，第一次要搞土地批租的招標，我也參與了。

徐建剛：對，您不僅作為上海土地批租改革的顧問為上海出謀劃策，還親自參與了地塊投標。

羅康瑞：其實，那個時候我也看不懂我們內地的這個市場。但是我覺得，我既然出了主意，也算是參加了前期工作，希望能出點力來推動土地批租，就應該去參與，要表示我的信心，希望能夠帶動其他外資進入。所以我就參加了26號地塊的投標。

徐建剛：最后，虹橋26號地塊由日本孫氏集團中標，您當時對此是怎么判斷和估計的？

羅康瑞：我投這個標，是比較保守的。因為我對這個市場沒有完全了解，而且那時是分房的，建這個房子出來，會不會有買家呢？這個大家都不知道。但是，日本的投資者他是比較有這個決心，有這個信心，那太好了。

徐建剛：我們之前采訪過孫忠利先生，他就說，任何事情總要有個標準、參照物，才會知道高和低。他當時參照的，就是日本的房價。他說他下了個命令，只要比日本的地價便宜，就可以拿。

羅康瑞：所以他是比較大膽的。這是一個非常好的結果，起碼是有國際投資者來投標。當時我最大的擔心是沒有境外投資者來投標，那我們怎么辦呢？要推動這個土地批租是有難度、有阻力的。所以我就下決心說：好，我要參加投這個標。

徐建剛：因為您參加了，日本的孫氏集團參加了，上海的土地批租起點就很高，是面向國際市場的國際招標。不然的話就變成自己人玩過家家，就沒意思了。

羅康瑞：如果都是自己人來投標，境外投資者就沒有信心了。那個時候我參加投標，主要是這個目的。我是投了很保守的一張標，主要是表明我來參與，表示我的支持。

徐建剛：上海的土地批租，從開始設想到后來付諸實踐，一直發展到今天，您覺得主要存在著哪些問題？

羅康瑞：總體來說，我覺得是在不斷進步，但還是有很多問題沒有解決。比如說這個“招掛拍”的制度，是不是完全能夠配合我們發展的需要呢？因為現在土地是一塊一塊推出來拍的，獲得地塊的發展商想法不盡相同，互相很難配合。要是二十年前政府用這個辦法來出讓土地，我是沒辦法做出“新天地”［注：上海新天地是一個具有上海歷史文化風貌，中西融合的都市旅游景點，以上海近代建筑的標志石庫門建筑舊區為基礎，首次改變了石庫門原有的居住功能，創新地賦予其商業經營功能，成為反映上海歷史和文化的老街區和具備餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心。］這么一個完整社區的。

徐建剛：地塊之間打不通，就是一幢一幢孤立的樓。

羅康瑞：一個城市的發展就會變成一塊一塊的。在香港尖沙咀東部，也是在80年代一塊一塊來做，那么好的地段，做到現在亂七八糟，這是我們在規劃和批租時一定要小心去處理的。當然土地一塊一塊來拍，靈活性比較大，也很公平，每個地塊都可以讓大家來競爭、來競投。但是，未必是可以完全配合城市的發展。所以，我們現在要反思一下，找到更好的土地出讓辦法。

另外，我覺得現在我們土地批租是有年限的，70年和50年，有些很快就要到期了。那我們是不是現在應該開始去想，怎么去處理到期的地塊？為什么1997年香港回歸，但這件事七八十年代就在香港提上議事日程，這是因為涉及土地使用的年限問題，許多問題沒有明確的說法，銀行開展貸款已經有困難了。所以我覺得，我們現在應該開始考慮這個問題，是不是用香港的方法？土地使用年限到期之后，怎么延期，怎么補地價？這個應該要給大家一個明確的說法，因為這個對一般的市民很重要。他今天拿那么多錢去買這個房子，他應該知道70年后是怎么樣，怎么傳下去給他的后代，這些都應該是我們現在要好好去想的。要使這些投資者、買家更清楚未來是怎么樣，讓大家更加放心。因為當年批租的這些土地，年期短的地塊已經面臨到期如何處理的問題。所以，應該有一個全國統一的政策。

徐建剛：房地產行業本身就是對城市未來的投資，政府應該考慮到幾十年以后會面臨的問題。改革開放已經30多年了，當年批租的地塊，不管50年還是70年，看著時間很長，實際上很快就要到期了。

王安德：最早的商業地產的年期是40年，現在已經去掉25年了，還有15年。

羅康瑞：是的，很快就要到期了。還有一點，我覺得我們要小心處理的，就是政府與市場的關系，如果政府過度干預，往往達不到預期目標。現在中央政府是明確會以市場為主導，但這個是需要堅持的，政府干預得越厲害，后遺癥也會越大，我們要很小心去處理，要不然一下子整個市場的主調會完全改觀。還有就是，我們要堅持走商品房市場化這條路，但對低收入的群體應該要有公租屋的政策，或者是有補貼給他們，要不然他們是沒辦法跟得上這個市場的。

徐建剛：您是最早提出上海要建廉租房，香港叫公租屋、廉租屋。您怎么會想到提出這個建議？因為這完全是從政府的角度來考慮社會問題。

羅康瑞：因為我曾經參與香港基本法起草的工作，對怎么去保護、維持香港繁榮穩定，我做了很多研究。我覺得，對政府來說，一個社會的穩定，不能只照顧高收入階層，而是要照顧到各個階層。要是沒有房子給低收入的階層去住，他們住得不好，這個社會怎么會穩定呢？你看今天世界上一些國家和地區鬧事，青年人都是主力，原因很復雜，但一個重要原因就是這些國家和地區房價太高，許多年輕人沒辦法去找合適的房子來住，他們買不起房子，看不到希望，有很大的怨氣，就只有找社會來出氣，只有去罵政府，這樣社會就動蕩。所以，現在我們應該要好好去研究怎樣去落實這個雙軌制。

對高收入的群體，就讓他們去買商品房；對低收入群體，政府一定要想辦法提供住房保障，一定要給他們提供一個起碼是安穩的生活和環境。

徐建剛：您當時提出這個建議的時候，內地還沒人想到這個問題吧？

羅康瑞：所以現在更加要去想了。因為我們現在內地都是走商品房這條路，很容易導致低收入的群體買不起房子，那社會怎么會穩定呢？所以現在我們要尋找一條路，要好好去想這些保障房應怎樣去建？誰來建？怎么分配？分配也是很重要的。香港雖然說已經做了好幾十年，現在還是有一些已經是富裕的住戶繼續住在公租屋。因為我們中國人許多都是相信風水的，覺得我住在這個地方，我發達了，所以我還是繼續在這里住下來，但是這對其他沒有能分配公租房的住戶就不太公平了。這個公屋怎么去分配？這些都是很大的學問。怎么去管這些公租屋或者說保障房？我覺得我們要找對這條路。要完善現有的批租土地的政策，另外一面就是一定要考慮到其他相關方面的配套政策。

徐建剛：其實就是怎么兼顧市場導向和社會公平。

羅康瑞：對的，這兩條一定要配合好。我現在大膽提出來，是因為現在土地批租在內地是很普遍的，但商品房不能解決所有的問題。

徐建剛：上海建了很多保障房，但是也有很多問題。比如說出現了前幾年講的“房等人”現象，為什么呢？因為建的保障房離中心城區很遠，那里又沒有工作機會，住到那里的居民必須到中心城區來就業，所以郊區的房子再大，大家都不愿意去。這就是您講的整個城市的規劃問題，不能僅僅想著怎么蓋房子，而是要通盤考慮產業布局、就業狀況、生態環境、生活的便利等，這樣城市才能活起來。

羅康瑞：所以現在最新的城市規劃理念，不能再像過去那樣，把制造業、辦公、居住都分開。現在新的構思都把生活、工作、休閑放在一起，尤其是我們要大力推創業創新，年輕人的工作和生活是分不開的，是24小時在一起的。上海要發展成為全世界有影響力的創新創客中心，一定需要有硬件載體來培養的。

徐建剛：現在年輕人沒錢，只能住到郊區。但是，中心城區必須要有年輕人才有活力。美國學者雅各布斯在《美國大城市的生與死》中關注的就是這個問題。

羅康瑞：城市一定要考慮人的因素，如果城市變成一部機器，就沒有生機和活力。現在我們做城市建設，應該把工作跟生活，各方面都能夠協調得好一點，每天上下班坐車要兩三個小時，實在是太浪費時間和資源了。

徐建剛：其實，就應該像您講的，整個城市是一個綜合的有機體，工作、生活、娛樂融合在一起。應該將城市規劃與土地批租結合起來。現在看起來，有些地方可能已經出現了一些問題。

羅康瑞：2020年，上海的目標是要建成一個國際金融中心，到時候有更多的國際金融人才到上海來。有一些專家預計說，應該會有超過100萬人在上海從事金融業，今天上海的金融人才只有30萬人左右，那將來這70萬人在哪里居住？哪里工作？這些都是需要我們今天立即去安排的。今天到2020年只有很短的時間了。

徐建剛：是的，您的考慮非常有遠見。另外，很多人可能不知道，您曾經花了很多錢，投入很多精力來培養內地的房地產從業人員，想請問您是基于什么考慮來默默無聞地做這些事情？有沒有具體的規劃？

羅康瑞：三十多年前我開始投資上海，上海就是我的家，我對上海的感情是很深的。我覺得，有機會能為這個城市的發展出點力，這是我無論作為一個投資者，還是一個市民都應盡的責任。當然，培訓不是全部由我自己做。但是我覺得，如果某一個區需要哪方面的人才，那我就特地為這些干部設計一個培養的計劃，讓他們去學習這方面的知識。

徐建剛：我曾經聽很多人講過，參加這個培訓收獲很大，最重要的一點是，您做的這些事完全是公益性的。

羅康瑞：我相信，我們這個城市發展得好，我作為房地產的開發商、投資者，長期肯定是得益的，這一點我想得很明白，一定要用比較長遠的眼光來做事。如果大家都很短視，只知道賺快錢，那我們這個城市的未來會是怎么樣呢？如果我只是要賺錢，就不會花這么長的時間、這么大投資做一個“新天地”項目出來。

徐建剛：如今“新天地”已經成為上海的城市名片，成為聞名遐邇的時尚地標，能讓外國人看到中國，中國人看到外國，讓過去的人看到現在，現在的人看到過去。這個項目在中國地產界影響很大，已成為一個文化項目，對中國城市未來發展非常有意義。

羅康瑞：所以說我是很幸運的，能夠在上海做成這樣一個項目。“新天地”保留下來的這些上海石庫門老房子，是上海建筑的代表，上海的文化符號，對一個城市來說，這些保存下來的老房子確實是太重要了。我們講上海的城市歷史文化，可以在這些老建筑上看得很清楚，可以真真切切地感受到。我做這個項目，成片保留城市的老房子，最主要的是希望通過這樣一個具體的案例，讓大家看見，保護這些傳統老房子，通過改造，賦予現代的元素，是非常有意義，也可以有經濟效益的。

徐建剛：非常感謝您長久以來對上海這座城市所傾注的情感和付出的心血。對于您今天提出的一些問題以及希望，我們也會進行認真思考和開展專題研究，再次謝謝您！

（本文標題為編者所加，原題為：“我相信這條路肯定會成功”）