從1985年青年理論工作者座談會，到1986年布置五個滬港經(jīng)濟(jì)比較研究課題，再到傳達(dá)中央書記處會議精神，可以看出，關(guān)于上海土地使用制度改革的啟動，高層領(lǐng)導(dǎo)的思想有個逐步演變的過程，最后聚焦到對香港的比較研究，聚焦到上海的房地產(chǎn)上。

徐建剛：這么看來，1986年上半年，無論中央領(lǐng)導(dǎo)還是市領(lǐng)導(dǎo)，都已經(jīng)很清楚地認(rèn)識到土地資源開發(fā)的重要性，并且對土地開發(fā)以后帶來的問題有了非常深入的思考。應(yīng)該說，上海的這項改革是在中央支持和鼓勵下開展的。那么市委、市政府是如何推進(jìn)這項改革的？

王安德：現(xiàn)在回頭看，這項改革的一步步推進(jìn)是非常有章法的。大的原則性的事情和中央溝通以后，市委就開始啟動研究，研究以后交給市政府，通過市長辦公會議、市政府常務(wù)會議研究，然后再召開土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組會議，等領(lǐng)導(dǎo)小組會議定完，再向市長和市委常委會確認(rèn)、操作。

土地批租從開始啟動到1987年底《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》公布為止，市委共開了四五次常委會。第一次是1986年6月11日，這是中華人民共和國成立以后上海首次由市委常委會專門研究房地產(chǎn)問題。這次會議的起因，可以通過我記錄的一些批示看出來。4月4日，就是中央書記處第276次會議召開前，芮杏文同志曾給江澤民同志寫了一段話：“澤民同志，可否考慮上半年我們專門開個會，研究改革房租和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的問題。是否請有關(guān)方面事先做些準(zhǔn)備?！?月15號，杏文同志又給當(dāng)時的副市長朱宗葆、倪天增批了一個意見：“關(guān)于房地產(chǎn)的經(jīng)營和管理問題，確需認(rèn)真研究一下”，并提到國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)同志談到過這個問題，要求上海專門搞一個組織來經(jīng)營地產(chǎn)。4月24日，江澤民同志批示：“同意杏文同志意見，可否請?zhí)煸鐾?，請有關(guān)部門議一議，先準(zhǔn)備一個方案，需要去外地調(diào)研，也可以去摸一下。請克強(qiáng)同志具體幫助抓一下這件事?！碧煸鐾居峙荆骸罢埲绺咄鹃啠⒔M織一個小組，提出方案，報市委、市府討論?！?/p>

6月11日的市委常委會議有一個紀(jì)要，叫《常委擴(kuò)大會議討論發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和土地開發(fā)經(jīng)營問題》，書記、副書記、常委、副市長、市政府顧問和有關(guān)的委辦、新聞單位負(fù)責(zé)人，一共29人參加。市土地局在匯報土地開發(fā)經(jīng)營問題時提出，上海土地開發(fā)和經(jīng)營是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方面，建議改變國有土地?zé)o償和無限期使用的狀況，并提出八點設(shè)想：一是建立土地的有限年期的批租制度。土地所有權(quán)屬國家，承租者取得使用權(quán)，限期內(nèi)可據(jù)契約進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營。二是批租年期可適當(dāng)長一些，一般可有30—50年，視地段、規(guī)模和用途來分級制定。三是承租者在租用土地時，一次性繳納使用期的批租地價，并每年按規(guī)定繳納土地使用費。批租土地可公開招租。四是實行契約制，列明各種權(quán)利和義務(wù)，必須遵守的規(guī)定和要求，違反契約按法律處理。五是批租的土地使用權(quán)允許有價轉(zhuǎn)讓，市政府制定具體管理辦法，加強(qiáng)管理。六是批租土地期滿后無償由國家收回。要繼續(xù)租用，可經(jīng)批準(zhǔn)重定契約，并繳納新契約租期的批租地價。七是批租土地可由土地主管部門收取，交地方財政部門，作為城市建設(shè)基金。八是增收土地增值稅。此外，承租者和政府對承租區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、投資范圍要劃分清楚。這一段八個方面是土地局上報的內(nèi)容。

會議原則同意土地局的匯報，決定：一是要搞房地產(chǎn)業(yè)和土地開發(fā)基金，同時理論上要進(jìn)行摸索研究；二是要制定經(jīng)營房地產(chǎn)和土地開發(fā)及與此相關(guān)的各項單行法規(guī)；三是深入研究香港地產(chǎn)業(yè)情況，在適當(dāng)時候可邀請香港有關(guān)專家來滬傳授經(jīng)驗。這就是說，市委對改革的大致思路已經(jīng)都有了。有市領(lǐng)導(dǎo)曾建議，把一部分土地包給外商去做改造，芮書記沒有同意。那時滬港經(jīng)濟(jì)比較研究五個課題組中的第一小組——地產(chǎn)組提出要到香港考察，這次會議還討論了這件事。

1986年8月22日到9月9日，由市委常委曾慶紅擔(dān)任顧問，市政府副秘書長夏克強(qiáng)做團(tuán)長的上海房地產(chǎn)港口考察團(tuán)正式出訪香港。房地局、規(guī)劃局、交通辦、外經(jīng)貿(mào)委等部門的主要領(lǐng)導(dǎo)都參加了。我當(dāng)時也去了。因為去香港，大家都不能用官方身份，我的臨時身份就是房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員。這個團(tuán)是8月12日正式組團(tuán)的，曾慶紅和夏克強(qiáng)當(dāng)天在展覽中心會議室里召開了團(tuán)員會議，對出訪任務(wù)和背景做了一些布置。慶紅同志說：“今年（即1986年）4月，啟立同志來上海視察，臨走時與杏文、澤民談到香港是怎么發(fā)家的，覺得上海可以借鑒香港行之有效的政策、辦法，說錢的問題總得自己想辦法，要問北京拿，是拿不到的。耀邦同志好幾次講到辦法要多一點，膽子要大一點，房地產(chǎn)看起來是大問題。”他要求我們出去以前，手頭資料要消化。這次回來一定得辦事，特別是地產(chǎn)，會震動全世界的。要帶著材料和問題，回來拿出東西，要有一整套的政策方針。這項改革不容易，要明知山有虎，偏向虎山行，做改革的促進(jìn)派。對問題，包括利弊，要充分討論。他還說了一句話：“時間上趕得及的，9月中旬回來?？梢哉?zhí)锔笨偫韥?，或者我們上京去談、討論，包括實業(yè)公司的問題，也涉及外經(jīng)貿(mào)，或者中央全會的時候，有機(jī)會跟領(lǐng)導(dǎo)談。包括可否請一兩個（香港）人來做顧問，江市長對這件事情也很關(guān)心?！币驗楫?dāng)時江澤民同志也提出來，要我們?nèi)タ纯聪愀塾袥]有合適的人。

8月21日，代表團(tuán)出發(fā)前一天，芮杏文書記給我們作動員。他說回來以后關(guān)于土地批租要寫個建議。他還講了與港澳辦主任魯平接觸的情況，說魯平建議這份報告可以跟新華社商量一下，能不能由兩家一起向中央報告，這樣分量大一些。（最后沒有一起報。）這份報告開始想讓中央批，后來主要領(lǐng)導(dǎo)說只要報備一下，不要批了，不要讓中央承擔(dān)（試點）責(zé)任。但發(fā)展到最后，上海土地使用權(quán)批租的啟動試點中央還是批了，半批，不是全批。那時國務(wù)院秘書長陳俊生看到這份報告后，報給田紀(jì)云副總理，田紀(jì)云同志報給姚依林同志和李鵬同志，李鵬同志又請國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)畫了個圈，國務(wù)院辦公廳這才電話告訴我們可以做了。所以說，開展這項改革其實是很慎重的，絕對不是某位領(lǐng)導(dǎo)心血來潮。

8月22日，考察團(tuán)出發(fā)后，先到廣東。我們想趁機(jī)學(xué)習(xí)一點廣東的經(jīng)驗，看一下南方的改革風(fēng)氣，受一點熏陶。然后到了深圳。那時深圳對土地批租還沒有深入研究，我們?nèi)チ艘院?，深圳馬上摸透我們的路徑，也組團(tuán)去了一次香港。我們在香港的考察，主要是從三方面進(jìn)行的：先是中資機(jī)構(gòu)，新華社、華潤、中銀、招商局，聽他們對香港市場、土地方面的介紹。然后不斷拜訪香港的專業(yè)人士，像梁振英、簡福飴、劉紹鈞等，還跟測量師協(xié)會開專業(yè)座談會。香港很多大的地產(chǎn)商，我們也一一拜會，聽他們談對土地批租運作利弊的分析，同時放一些風(fēng)聲，如果上海施行土地批租，你們怎么看？有什么想法？會怎樣行動？三是訪問了很多港英當(dāng)局機(jī)關(guān)，如田土廳、注冊總署、差餉物業(yè)估價署、規(guī)劃署等。

最有意思的是，我們到房屋署去，他們負(fù)責(zé)接待的馮通署長桌子上有一份東西，是我們這個代表團(tuán)的名單。在每個人的名字后面，都標(biāo)注著政府職務(wù)身份。他們的秘書見我在看標(biāo)注，急了，跑過來把紙頭一拿。我后來告訴慶紅，你的身份人家都看到了，慶紅說他知道，他們當(dāng)然有這個情報。所以他們接待很認(rèn)真，把資料全給我們了。

9月9日，考察回來后，由俞健同志牽頭，我們幫他一起寫給市委的匯報材料，這是給市委的第一次匯報材料。1986年9月18日，市委就召開了常委會，當(dāng)中只隔了9天。在這份材料中，主要匯報了香港房地產(chǎn)業(yè)批地制度的三個特點以及香港批地和房地產(chǎn)經(jīng)營的十種做法。三個特點，一是有限期的土地使用權(quán)；二是在規(guī)劃上限制和制約土地用途；三是土地的權(quán)益是可以轉(zhuǎn)讓的。這三個特點其實和市委常委會在研究的東西是對應(yīng)的。

對香港批地和房地產(chǎn)經(jīng)營的十種做法，我們對其有特色的地方進(jìn)行了分析。首先我們說到它多種方式的批租形式；第二說到港英當(dāng)局的雙重身份和兩種手段；第三就是物權(quán)和權(quán)益的登記制度；第四就是地價怎么確定和怎么控制；第五就是半官方機(jī)構(gòu)的參與和專業(yè)人士的作用；第六是稅收增加房地產(chǎn)收入，地租、差餉、物業(yè)稅、印花稅是怎么回事；第七是金融業(yè)對房地產(chǎn)的參與和支持；第八是怎么造地，規(guī)劃怎么超前，基礎(chǔ)設(shè)施怎么先行，實際上是開發(fā)的前期；第九是講批地和新市鎮(zhèn)的發(fā)展，批地的時候政府還是要有計劃組織新市鎮(zhèn)發(fā)展，不完全是市場行為，這個新的市鎮(zhèn)還是要由政府主導(dǎo)來發(fā)展；第十是多層次解決住房問題，不是只有批租一個模式。后來，我們的商品房發(fā)展有點畸形，政府將保障性用房、動遷用房，全部納到市場軌道了。實際上香港也不是這樣。

另外，這份材料還有六個附件，其中五個就是五月份布置的五大課題。這五大課題6月20日就已經(jīng)交上去了，我們回來后又全部重新整理了一下，歸屬到房地產(chǎn)港口考察團(tuán)的附件里。還有一個新增的，是社科院做的《關(guān)于香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)財政收入增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干資料》，這份材料把房地產(chǎn)和財政的關(guān)系仔仔細(xì)細(xì)說了一遍，增加了要實行這一改革的可信度，是一支興奮劑，令人看了以后會覺得，這項改革一定要進(jìn)行。在這第一份報告中，我們提了對照香港上海怎么辦的三條建議。第一條是正式提出上海試行出租土地使用權(quán)辦法，要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立上海市批租土地委員會，或者批租領(lǐng)導(dǎo)小組；第二條是研究制定試點方案；第三條是在這個基礎(chǔ)上向中央報告。

因為芮杏文書記在北京開會，這次常委會是由江澤民同志主持的。聽完匯報以后，常委們提了很多意見和建議。其中有一條意見認(rèn)為，單單歸納香港情況，不能完全解決問題，還要論證對照香港，上海該怎么辦？會議認(rèn)為，材料要繼續(xù)充實，要準(zhǔn)備一份給中央的報告，說服中央做出同意上海試點的決策，以消除政治、社會層面的一些影響。

市委常委會后，俞健同志馬上組織了一個小班子修改材料，我記得我們是國慶節(jié)加班加點做的。10月2日，就差不多把稿子準(zhǔn)備好了，等芮杏文同志回來就準(zhǔn)備再進(jìn)一步向常委會報告。10月15日，我們正式向芮杏文書記匯報了，道涵同志、天增同志也一起參加，其他常委會成員有一部分參加。這次會議是9月18日市委常委會的延伸。因為上次芮書記不在，沒有形成決策性意見，所以這次報告內(nèi)容作了調(diào)整。這次匯報題目修改得很醒目，不再是香港考察報告，而叫做《關(guān)于上海試行出租土地使用權(quán)辦法的初步設(shè)想》。報告綜合了考察情況、香港各界（包括香港新華社）的態(tài)度和反應(yīng)，從理論、政策、準(zhǔn)備工作、試點設(shè)想等十個方面，進(jìn)行了論證和回答。最后得出結(jié)論：上海有計劃、有步驟地試行土地使用權(quán)出租的辦法，是可行的。

這十個方面問題，第一是試行土地使用權(quán)出租是否違反憲法和法律；第二是試行土地使用權(quán)出租是否違反四項基本原則；第三是出租土地使用權(quán)對上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展會產(chǎn)生什么積極作用，如何看待出租土地使用權(quán)的得、失；第四是出租土地使用權(quán)需要具備哪些條件，如何吸引外商來上海租地、經(jīng)營；第五是出租土地使用權(quán)上海應(yīng)該制定哪些政策和辦法；第六是出租土地使用權(quán)要請求國家給予哪些政策；第七是這項改革從哪里著手，在哪些地區(qū)可以試點；第八是為了爭取1987 年試行出租土地使用權(quán)，當(dāng)前必須做好哪些具體工作；第九是出租土地使用權(quán)需要注意哪些問題；第十是關(guān)于試行出租土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)設(shè)置問題，就是建立上海土地批租委員會或者領(lǐng)導(dǎo)小組，以及精干高效的辦事機(jī)構(gòu)，同時建議有半官方的操作機(jī)構(gòu)和評審委員會。由此，書記和市委就比較放心可以決策了。這個報告是由俞健同志起草，俞健、夏克強(qiáng)同志匯報的。蔣如高局長所在的土地局那個時候還是一個操作部門，不是決策部門。夏克強(qiáng)是團(tuán)長，但是核心的問題實際上是俞健在研究。

討論當(dāng)天，我記得就拍板試行了。因為道涵、天增也參加了，所以市委叫他們跟澤民同志匯報，上海市政府就啟動了。10月15日會開好以后，到11月3日就召開了市長辦公會議討論此事，同意成立土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組，并確定了機(jī)構(gòu)和組成人員。會議開完后，克強(qiáng)同志通知我，天增任組長，他任副組長，蔣如高是辦公室主任，我是副主任。我問他，我到底脫產(chǎn)不脫產(chǎn)呢？我那時在房管局嘛。夏克強(qiáng)同志說，這些東西你不要去管，有事情就做，這些事情以后再說。11月4日，上海市土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組成立的通知（滬府發(fā)〔1986〕115 號）就正式下發(fā)了。在下發(fā)通知時，土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位一共是16家。后來增加了一家郵電局，總共17家。1987年1月14日，市政府在福州路12號召開了全市各委辦局負(fù)責(zé)干部大會，會議由夏克強(qiáng)同志主持。史玉雪同志介紹了香港考察規(guī)劃情況，我匯報了房地產(chǎn)經(jīng)營情況。會議的主題就是要把觀念扭轉(zhuǎn)過來，因為改革就要啟動了，新的觀念都是沖擊性的。

市土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組成立后，土地批租改革的整個重心，就逐漸從市委常委會，轉(zhuǎn)到市長辦公會議、市批租領(lǐng)導(dǎo)小組了。

徐建剛：市委就不管這件事情了？

王安德：市委也管，但是只管大事。在我的筆記當(dāng)中，關(guān)于試點這件事情本身，在討論決策以后，市委實際上是做了這么幾件事。第一件事情就是1987年1月1日，領(lǐng)導(dǎo)下基層慰問時，芮杏文和江澤民兩位領(lǐng)導(dǎo)在車上問夏克強(qiáng)、倪天增，什么時候把試點地塊拿出來。慰問結(jié)束，克強(qiáng)同志就給我打電話，叫我元旦節(jié)后就開始準(zhǔn)備、操作試點地塊。

1987年2月10日，市委又開過一次常委會，聽取土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組匯報。批租領(lǐng)導(dǎo)小組主要是講了兩件事情：一是要出一個行政規(guī)章——上海土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的辦法，由上海市政府自己來頒布；二是要編一個大綱性質(zhì)的試點辦法，也就是說不管哪塊土地，招標(biāo)怎么做，評標(biāo)委員會怎么做都要確定下來，也就是這項工作的大綱。總體來說，就是要出一個法規(guī)，一個試點辦法。這兩樣在2月的市委常委會上通過后，就把路徑、目標(biāo)、原則都定下來了。之后的土地批租，就是在市委定好的這個軌道中去操作。

到9月份的時候，我們的法規(guī)已經(jīng)完成送審草稿，準(zhǔn)備去聽香港專業(yè)人士意見。我記得是9月29日，市委又召開了一次常委會，決定了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》的大致框架和原則。芮杏文同志是9月9日離開上海的，在他走之前，我們把送審稿給他審閱，他寫了一大段文字，原則同意，并提出一些建議。11月29日，江澤民市長簽發(fā)《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》時，也寫了一段話，指出接下來馬上要準(zhǔn)備什么，因為要考慮到頒布后可能會碰到的問題。市委在整個土地使用制度改革試點決策過程中的介入，就到此為止。

市土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組第一次全會是1986年12月召開的，任務(wù)就是組建機(jī)構(gòu)。初期比較累，那時人手也沒有，大多數(shù)工作人員都是兼職，從各個部門挖過來的。每一次領(lǐng)導(dǎo)小組會議召開前，會議文件寫好后，由倪天增、夏克強(qiáng)同志拍板，蔣如高局長再跟我們商量，之后我就拿著征求意見稿，一個一個去找相關(guān)委辦局領(lǐng)導(dǎo)，把稿子給他們，說明是怎么回事，跟這個局相關(guān)的有什么工作內(nèi)容，什么工作內(nèi)容不直接相關(guān)，等等。這些都要事先溝通好，避免正式開會時哪位局長說一句“我不清楚，回去再研究”，倪天增副市長就不好當(dāng)場拍板了。有時候，溝通過的局長和來開會的同志不是一個人，我還要把之前溝通的情況事先或者會上講一下。夏克強(qiáng)同志很會協(xié)調(diào)，所以領(lǐng)導(dǎo)小組會議要決定的事項，基本上都是一次性通過的。

土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組會議從1986年12月到1989年3月24日，總共開了十次。這十次會議中，最重要的是第一到第四次，決定法規(guī)、試點方案、什么時候招標(biāo)等。第四次會議主要決定提交市委常委會的法規(guī)、試點辦法和綱要，到第五、第六、第七次會議，有的是法規(guī)修改，有的是后續(xù)土地供應(yīng)，包括招標(biāo)過程中的一些進(jìn)度，第三、第四塊土地招標(biāo)等?？傊?，后面幾次會都是為發(fā)標(biāo)而召開的。總體來說，土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組這個層面，一直都是在比較平穩(wěn)、正常的程序和軌道中推進(jìn)的。

關(guān)于第一個批租地塊的確定，我記得就上過不止一次會。我們把備選地塊都列好表，這些地塊有些是我們自己定的，有些是領(lǐng)導(dǎo)批過來的，還有些是下面各區(qū)報上來的，大家討論做還是不做。這些備選地塊，有的是沒有七通一平；有的是產(chǎn)權(quán)還有糾紛，動拆遷沒做完；有的是地塊蠻好，可周圍規(guī)劃不行……我記得一開始有幾塊地，在石門二路兩側(cè)，還有永安基地，古北、閔行都有?，F(xiàn)在還在做的大中里項目，在那時就報上來了，但是周圍動遷沒辦法解決。虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)其實也找過三塊地，第一塊是31號小太古地塊，但這塊地上面，變電站等問題很多，起初小太古列入批租備用地已寫入市政府會議紀(jì)要，但最后條件不成熟，只能拉掉。然后又是25、26號兩塊地，二選一，提交領(lǐng)導(dǎo)小組決策，最后要聽各方面，包括香港方面的意見，大家都覺得虹橋26號地塊比較成熟，價值也比較明確。第一次招標(biāo)如果弄一塊模棱兩可的地，怎么來定標(biāo)價呢？定完這塊地，必須上領(lǐng)導(dǎo)小組會議。選地塊的過程，不是領(lǐng)導(dǎo)做完決策后走過場，而是大家七嘴八舌討論，充分發(fā)表意見后，由夏克強(qiáng)、倪天增同志拍板。

徐建剛：那時候你們是如何測算地價的？當(dāng)時估計這塊地能到什么價格？

王安德：我記得當(dāng)時有人提價格的問題，我告訴他們有三個辦法決定底價：第一個是重置法（即成本法），就是你現(xiàn)在重新做，重置的成本；第二個是類比法，市場上有其他交易，或者國外有類似交易，你覺得它相當(dāng)于這塊地，可以類比；第三個是完全市場法，人家憑眼光來買。比如孫忠利用的市場法就是“比日本的便宜一點”。因為我們自己做，就用重置法，把那塊地重新開發(fā)出來的成本就是底標(biāo)的基礎(chǔ)，就是代表市政府投進(jìn)去的標(biāo)底，這個標(biāo)底是這塊地必須達(dá)到的價格，低于這個價格，影響太大，政府情愿流標(biāo)。因為是第一塊地，類比法當(dāng)時沒法用，今天就可以用了。比如浦東要拍一塊地，定什么價？只要搜集下這塊地周圍的價格就知道了。

當(dāng)然，試點第一塊地的起步價比我們想象的高，價格出來以后，大家都覺得下一步繼續(xù)做有難度。正因為如此，朱镕基市長專門請了梁振英來討論，我們自己也討論，但整體來說還是把握了一下。所以，虹橋第二塊地的招標(biāo)，總價是上去的，其中按照土地面積來說，單價是上去的，但是按照樓板面積來說，單價是下來的，這是一個最佳狀況。對外宣傳時，我們說虹橋每平方米多少錢，價格略微有點上升，但實際上懂行的人看的是樓板價。試點的起步、門檻比較高一點，以后怎么做，我們還是想辦法解決了。當(dāng)然，隨著20世紀(jì)90年代整個形勢的發(fā)展，這個問題就迎刃而解了。

徐建剛：通過您的回顧，我們基本了解了市委決策與推進(jìn)的大致過程。那么，在您看來，上海的土地批租改革有哪些特點呢？

王安德：30多年后，再回顧上海市土地使用制度改革啟動和試點的歷程，我認(rèn)為有兩個鮮明特點：第一是準(zhǔn)備比較扎實。上海市對于土地批租改革的前期準(zhǔn)備工作，包括醞釀、決策、考察、比較，甚至和中央的溝通等，都是相當(dāng)充分和完整的。因此這個改革在推進(jìn)過程中，沒有太多波折，即使1989年受國際、國內(nèi)影響，市場比較低迷時，這件事情先放一放，但是再啟動的時候，基本還是按照這個路子，沒有從根本上推倒或者哪方面有重大改變。第二就是領(lǐng)導(dǎo)和組織推進(jìn)的工作比較有章法。市委做什么，市政府做什么，下面委辦怎么做，都比較清楚。包括像上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等單位的密切配合，還有與國內(nèi)外專業(yè)人士的良性互動，可以說各方面的配合度很高，試點才會比較順利。

整個土地批租試點過程比較長，內(nèi)容也比較多，我重點把前面啟動時的一些內(nèi)部情況說了一下。其實那個時候主要是解決一個“突圍”問題，在人心有點消沉，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的路越走越窄的時候，一定要想辦法突圍。當(dāng)然也有一些本意很好的設(shè)想，后來沒能實現(xiàn)，比如芮杏文書記在傳達(dá)中央書記處會議時，就講到土地基金的問題，他主張每年要向里面存款，?？顚Ｓ?，讓它滾動。如果上海能做到這一點，每一年土地批租都有一筆錢進(jìn)入上海土地發(fā)展基金，就可以專項用于城市的再發(fā)展和土地機(jī)制的完善。

徐建剛：第一次這么系統(tǒng)地聽您講述土地批租改革的決策過程，很受啟發(fā)。當(dāng)年，你們在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，不僅使上海首例面向外資的土地國際招標(biāo)獲得成功，在海內(nèi)外引起轟動，也為日后上海乃至全國開展土地批租開創(chuàng)了一條與國際慣例、通行規(guī)則接軌的法制化、規(guī)范化路徑，在中國城市土地使用制度改革的歷程中具有里程碑意義。您和您的同事們夜以繼日、殫精竭慮，在重重困境中沖破制度藩籬，進(jìn)行改革探索的勇氣和精神也值得我們好好學(xué)習(xí)。再次感謝您精彩的回顧與思考！

（本文標(biāo)題為編者所加，原題為：“土地批租改革的破土而出”）