進入21世紀以來，作為現代都市標志物的摩天大樓以驚人的速度，在中國各地拔地而起，一次次刷新城市天際線。

據統計，中國擁有世界40%超高層建筑，150米以上的建筑達到2395座，200米以上建筑達823座，300米以上達95座，三項指標均居全球第一。

從最初的城市地標性建筑，到各地競賽似的蓋大樓，摩天大樓儼然進入“批量生產”環節。但近些年，隨著摩天大樓爛尾數量的增加、深圳賽格大廈晃動引發的對超高層建筑安全的擔憂，以及后期高昂的管理維護成本和潛在的消防風險等問題，人們對摩天大樓的態度日趨理性。

7月12日，國家發改委發布了《“十四五”新型城鎮化實施方案》，嚴格限制新建超高層建筑：不得新建500米以上建筑，嚴格限制新建250米以上建筑。

業內人士認為，這一政策變動，為中國的摩天大樓時代劃上了“休止符”。

四次出臺“限高令”

中國新聞周刊了解到，自2020年以來，這已是第四次發布關于建筑“限高”政策。

2020年4月，住建部、國家發改委發布《關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》，指出“一般不得新建500米以上建筑”。

2021年7月，國家發改委印發《關于加強基礎設施建設項目管理確保工程安全質量的通知》，提到“不得新建500米以上超高層建筑”。

2021年10月，住建部和應急管理部發布《關于加強超高層建筑規劃建設管理的通知》，明確300萬人以下的城市不得建造150米以上的摩天大樓，人口較多的城市不得建造250米以上的建筑。

從最開始的“一般不得新建”，到后來的“嚴格限制”，“限高”的態度一次比一次明確。

而在此之前，國家對于超高建筑的規范意圖就已現端倪。

早在2016年2月，中央就提出要強化公共建筑和超限高層建筑設計管理，建立大型公共建筑工程后評估制度。

2019年9月，住建部再次強調，須嚴格控制超高層建筑建設，嚴格執行超限高層建筑工程抗震設防審批制度，加強超限高層建筑抗震、消防、節能等管理。

長期從事建筑能源與環境管理研究的同濟大學教授龍惟定告訴中國新聞周刊，在住建部和國家發改委第一次發布“限高令”之前，曾召開內部會議探討“限高令”的必要性。

龍惟定和到會的相關領域專家、學者們一致認為應該給建筑“限高”。“所有高層建筑的優點都不及它的缺點來得顯著。”他說。

中國城市規劃設計研究院高級城市規劃師李迅在接受中國新聞周刊采訪時談到，超高層建筑助推了“貪大、媚洋、求怪”等建筑亂象。

他說，“一些城市攀比建設超高層建筑，盲目追求高度第一、形式奇特，不僅造成資源上的浪費，還會造成城市風貌的千城一面、千篇一律。”

而在一系列政策導向下，部分規劃建設中的摩天大樓對高度也做出了調整。

以武漢綠地中心為例，最初規劃高度為636米，計劃建成中國第一高樓，但最終的建設高度被定為475米；成都的熊貓大廈最初規劃677米，后來被限高到488米；位于蘇州工業園區內的蘇州中南中心，2014年開始施工，2015年4月停工，在2020年再次開工后，高度從729米降到了499.15米……

“限高令”之下，各地必然會對在建的超高建筑做出調整。龍惟定表示，原先一些大樓地基在建設之初，按照600-700米高度建設，現在按要求不超過500米，“雖然造成了一定浪費，但地基顯然也更牢固了”。

除了超高建筑被“限高”，縣城建筑的發展也被進一步規范。

2021年6月，住建部等十五部門聯合印發《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》，規定縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比應不低于70%，最高不超過18層。

并非經濟實力增強的體現

超高層建筑的源起，可以追溯至1871年10月8日。

當時，一場意外而起的大火在美國芝加哥連燒2天，造成10萬人流離失所，6萬多棟木構建筑被摧毀殆盡，市中心僅30多個小時就變成了一片焦土。

重建期間，為了節約市中心用地，高層建筑應運而生。芝加哥誕生了世界上第一棟摩天大樓——芝加哥家庭保險大樓，共10層，高42米。

之后，得益于經濟的快速發展，摩天大樓很快遍布美國主要城市街頭，并不斷刷新高度紀錄。

進入21世紀，中國經濟的高速增長為房地產行業帶來了黃金時代，更為超高層建筑的崛起提供了支撐。

深圳賽格大廈。圖/圖蟲創意

而隨著城市化進程加劇，一、二線城市周邊人群逐漸向城市中心聚集，帶動核心城市土地價格上漲，催生出大量辦公、居住需求。

基于超高層建筑在集約利用土地資源、促進城市經濟社會發展等方面的作用，修建超高層建筑，提高容積率、“向上生長”成為一些城市發展的共同選擇。

世界高層建筑與都市人居學會（CTBUH）的數據顯示，過去十余年，世界摩天大樓的增長在很大程度上是由中國推動的。

在2022年全球摩天高樓排行榜TOP50榜單中，中國上榜25個，占據半壁江山。632米的上海中心大廈、599.1米的深圳平安國際金融中心、530米的廣州周大福金融中心、530米的天津周大福中心、527.7米的北京中信大廈高居榜單前列。

當然，超高層建筑的意義，不止于高度。

對于現代城市來說，兼具美感設計構成天際線的地標建筑極具視覺沖擊力。更何況，超高層建筑還能帶動外來投資和企業進駐，進而帶動區域經濟發展。

因此，一些地方政府甚至為城市天際線競爭制定了較為優厚的條件，多地發布文件促進超高層建筑項目建設發展。

比如，2012年8月，廣西某市下發文件稱，若超高層建筑超過300米，按現行規定計算150米以下部分的容積率，并依此計算土地出讓價款，150米以上部分不計土地出讓價款。

清華大學建筑學院教授宋曄皓曾談到，建設超高層建筑，對于今天建筑技術蓬勃發展的中國而言，實際上已經沒有不可逾越的技術門檻。

同時，中國經濟蓬勃發展，足以支撐耗費巨資興建高度超過500米的超高層建筑。但他認為，“能建”并不意味著“一定要建”。

在龍惟定看來，摩天大樓遍地開花，并非全是經濟實力增強的體現。尤其是一些城市脫離實際需求，將摩天大樓當成展示地方“政績”的重要輸出窗口，動輒拿出幾百億元的公共投資打造地標建筑，競相“逐高”，“有點舍本逐末”。

李迅談到，由于一些地方沒有考慮本地的經濟實力，以及寫字樓的實際需求興建超高建筑，這種不切實際的高樓經濟存在較大的潛在風險。

據了解，中國的超高層建筑以高檔寫字樓和酒店業態為主，而由于供應增加等原因，當前寫字樓的空置率極高。

李迅介紹，一些地方甲級寫字樓的空置率都達到30%以上，個別城市甚至達到50%以上。

爛尾風險與高運維成本

“超高層建筑建造成本高昂，如果一棟高樓建立起來之后賣不出去也租不出去，很多開發商就沒法回籠資金，這容易導致開發商出現資金鏈緊張，最后很有可能引起一系列連鎖反應，甚至爛尾。”李迅說。

以天津117大廈為例，該大廈曾以596.5米的高度號稱打造中國第三高樓，總投資接近700億，但從2008年開始動工至今，耗時十多年，經歷了幾乎所有危機——停工、復工、資金短缺、轉讓等，竣工之日仍遙遙無期。

佛山國際商業中心也在建設途中資金鏈斷裂，一度成為當地最大的爛尾樓，在停工10年后最終以1.2億低價拍賣。

據世界高層建筑與都市人居學會數據，截至2022年5月，中國共有“未完成”和“暫停施工”的摩天大樓81幢，其中66幢“爛尾”。

與此同時，超高層建筑面臨的抗震、通風、供電、給排水等問題，遠遠比普通建筑更為復雜。

當大樓超過一定樓層時，防風防震、安全性等因素將使建筑成本飆升。龍惟定介紹，超高層建筑建設成本遠遠高于普通建筑，其后期管理維護成本更是高昂。

比如，超高層建筑采用高速運行電梯，受大樓在高空擺動的影響，電梯技術難度很大，維護成本高；由于超高層建筑是全密閉建筑，其供冷供暖的能耗大、成本高昂……

龍惟定說，“超高層建筑能耗一般會比普通建筑高30%左右。”

以阿聯酋迪拜的哈利法塔為例，該建筑在夏天制冷需求最高峰時，需要約1萬噸冰塊融化所提供的制冷量，高峰期的電力需求更是高達36000度，相當于同時點亮36萬個100瓦燈泡。

由于超高層建筑使用期較長，外部環境的不確定性和自身抗力的衰減都可能造成不可預料的突發事件，超高層建筑的消防救援至今依舊是世界性難題。

一位不具名消防人士告訴中國新聞周刊，摩天大樓疏散路徑、疏散寬度有限，很多時候得依賴建筑內部自動消防設施滅火，或者集中到避難層等待救援，有時還需要動用直升機滅火，考慮到城市消防隊的資源配備情況，逃生可能性微乎其微。

一座100米高的高層建筑，在無阻擋的情況下，煙氣只用半分鐘就能順著豎向管井擴散到頂層，速度大約為水平方向的10倍以上。

但目前消防車的最高作業高度是100多米，這還是在確保作業場地以及承載前提下的數據，實際面對火災時，消防車的有效撲救高度一般只能達到50米左右。

因此，一旦摩天大樓發生火災，極易形成強烈的“煙囪效應”，人員疏散、逃生、滅火工作將會相當困難。

而在建成之后，超高層建筑還存在拆建改造困難等問題。由于摩天大樓容積率爆表、造價高昂，等到建筑老化之后，不僅改造費用高企，拆遷的可能性也微乎其微。

根據住建部2022年發布的“新規”，大拆大建情況將有所遏制，“改舊為新”將成為主旋律，在此前提下，超高建筑后期的管理維護成本將會是一筆很大的開支。

龍惟定介紹，早年日本曾做過測算，超高層建筑后期的運維成本將占到總成本的60%。“無論前期建造如何，后期的運維才是維持超高層建筑生命周期的關鍵。”

（原題：《別了，摩天大樓》）