近日，多地爛尾樓業(yè)主公告強(qiáng)制停貸，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月13日，已有至少100個(gè)樓盤的業(yè)主發(fā)出公告宣布強(qiáng)制停貸。

本次停貸事件涉及的應(yīng)當(dāng)全是預(yù)售商品房。在預(yù)售房交易中，購(gòu)房人向房地產(chǎn)企業(yè)支付首付款，再向自己的貸款銀行借款以支付剩下價(jià)款，然后每月向貸款銀行還款。但因?yàn)槭穷A(yù)售，商品房建設(shè)工程能否完成是不確定的，開(kāi)發(fā)商也有可能將從業(yè)主和其貸款銀行處取得的資金挪作他用。

按照業(yè)主公告，本次事件的起因是，有關(guān)商品房建設(shè)工程因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因落后于預(yù)定進(jìn)度，很大可能延遲交房甚至已經(jīng)出現(xiàn)爛尾情況，因此他們對(duì)能否交房沒(méi)有信心。另外，業(yè)主公告中也指出，商品房預(yù)售資金已經(jīng)被支出挪用，后續(xù)施工更加缺少保障。因此，業(yè)主提出，在指定條件（比如工程復(fù)工）達(dá)成前，拒絕向貸款銀行支付每月應(yīng)還款項(xiàng)。

商品房預(yù)售過(guò)去曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)積極作用，使得開(kāi)發(fā)商能夠迅速獲得大批資金開(kāi)展房地產(chǎn)工程，這對(duì)解決我國(guó)上一時(shí)期曾經(jīng)存在過(guò)的商品房住宅短缺問(wèn)題發(fā)揮了積極作用。但是其弊病隨著社會(huì)的發(fā)展也展現(xiàn)地越加明顯，比如誘發(fā)開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)主義行為(如挪用資金、行賄)、催生房地產(chǎn)泡沫，將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁至購(gòu)房人導(dǎo)致群體性事件等。

在法律的視角下，本次事件并非新問(wèn)題，只是商品房預(yù)售典型風(fēng)險(xiǎn)的一次爆發(fā)。只要存在預(yù)售制度，就存在建設(shè)工程爛尾，購(gòu)房人無(wú)法取得房屋的可能性。因此，近年來(lái)多次興起商品房預(yù)售制度存廢之爭(zhēng)。

目前來(lái)看，在全國(guó)范圍內(nèi)廢止預(yù)售改為現(xiàn)房銷售仍存在較大困難，因?yàn)橄薅ㄓ诂F(xiàn)房銷售，實(shí)際上是取消了房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)預(yù)售融資的渠道，其籌集資金的壓力會(huì)迅速增大。在目前融資高成本的形勢(shì)下，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂以及影響建設(shè)工程項(xiàng)目的完成，引發(fā)多米諾骨牌式的不利后果。

但無(wú)論如何，在沒(méi)有終止商品房預(yù)售制度之前，必須采取針對(duì)性手段規(guī)制商品房預(yù)售的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。其中最為重要的一是司法手段，二是行政手段，前者重在事后化解，后者重在事前預(yù)防。

司法化解

司法上對(duì)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的化解，旨在實(shí)現(xiàn)對(duì)作為弱勢(shì)一方的購(gòu)房者的保護(hù)，主要體現(xiàn)在兩項(xiàng)通過(guò)司法解釋發(fā)展起來(lái)的規(guī)則。

第一項(xiàng)規(guī)則涉及商品房貸款合同解除后對(duì)購(gòu)房人還款責(zé)任的免除。法律依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2003年施行，2020年修正）第二十一條第二款，“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”。

按照該條，在商品房擔(dān)保貸款合同解除后，向貸款銀行承擔(dān)還款責(zé)任的不再是購(gòu)房方，而是房屋出賣方即房地產(chǎn)企業(yè)。通過(guò)這一司法解釋，司法上其實(shí)已經(jīng)對(duì)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)做了有利于購(gòu)房人的規(guī)制，即在上述范圍內(nèi)，將償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)從購(gòu)房者轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)企業(yè)以及購(gòu)房者的貸款銀行。也是因?yàn)樵缫延辛怂痉ń忉尩拿魑囊?guī)定，實(shí)踐中采取這一立場(chǎng)的判決非常之多。

在此可以補(bǔ)充提及最高法民再245號(hào)民事判決，該案同樣涉及商品房預(yù)售。該判決首先確認(rèn)了，案涉《借款合同》解除后的貸款返還責(zé)任主體是房屋出賣人而非購(gòu)房人，這一點(diǎn)談不上多大的新意，只是對(duì)上述司法解釋的通常適用罷了。該案判決真正具有新意的部分其實(shí)是對(duì)貸款銀行所使用的有關(guān)格式條款效力的否認(rèn)。

該案中，貸款銀行使用的格式條款有如下內(nèi)容“貸款人與借款人的借貸關(guān)系解除的，借款人應(yīng)當(dāng)立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，或委托售房人直接將上述款項(xiàng)歸還貸款人”。該格式條款的內(nèi)容實(shí)質(zhì)是規(guī)定，即便借款合同解除，也應(yīng)當(dāng)由借款人承擔(dān)還款責(zé)任。這樣一來(lái)，商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)又重新轉(zhuǎn)回購(gòu)房人那里。

對(duì)此，最高法院在該判決中正確地認(rèn)定，這屬于通過(guò)格式條款加重對(duì)方責(zé)任的情況，按照原《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”之規(guī)定，該條款對(duì)購(gòu)房人不具有約束力。由此，最高院強(qiáng)化了對(duì)購(gòu)買人的保護(hù)，使得貸款銀行不能借助格式條款回避司法解釋對(duì)購(gòu)買人的保護(hù)性規(guī)定。

但是，必須要指出的是，適用前述《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條第二款的前提是，商品房買賣合同以及借款合同已經(jīng)經(jīng)由司法程序或者通知解除，在沒(méi)有解除前，借款合同依然是有效的，購(gòu)房人單方面宣布中止償還貸款，構(gòu)成違約。

按照司法上的通說(shuō)觀點(diǎn)，商品房購(gòu)房合同與按揭貸款合同是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，商品房買賣法律關(guān)系中的情況變化，比如工程爛尾或者進(jìn)度延遲，并不能當(dāng)然影響買房人與其貸款銀行之間的法律關(guān)系。更何況在本次停止還貸事件中，目前幾乎只有購(gòu)房人單方發(fā)聲，其所陳述的情況是否符合事實(shí)，還得打個(gè)問(wèn)號(hào)，而且停貸涉及全國(guó)各地100來(lái)處樓盤，恐怕每處情況都不盡一致。

因此，從確保獲得司法救濟(jì)的角度來(lái)說(shuō)，購(gòu)房人最合理的選擇是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（2020年修正）第二十條（“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”），解除貸款合同。解除后，向貸款銀行的還款責(zé)任一般就由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。目前購(gòu)房人還沒(méi)有采取這種做法，這也反映了他們并沒(méi)有完全喪失對(duì)建設(shè)工程的信心和期望。

第二項(xiàng)規(guī)則涉及預(yù)售商品房買受人的優(yōu)先受償?shù)匚?。如果說(shuō)經(jīng)過(guò)各方協(xié)調(diào)，建設(shè)工程能夠順利完工，自然皆大歡喜。但是不得不考慮最壞的一種可能性，即建設(shè)工程徹底爛尾，開(kāi)發(fā)商被其他債權(quán)人比如建設(shè)工程承包人、抵押權(quán)人起訴并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，這種情況下，執(zhí)行法院會(huì)對(duì)商品房工程進(jìn)行查封和處置。

在這個(gè)階段，司法上也有對(duì)買受人的專門保護(hù)，即將商品房買受人的法律地位提升到優(yōu)先于建設(shè)工程承包人以及抵押權(quán)人的程度，有關(guān)依據(jù)為原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，該批復(fù)規(guī)定“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”；九民紀(jì)要第126條進(jìn)一步明確，“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持”。

但是，如果需要司法手段來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)，意味著建設(shè)工程計(jì)劃已經(jīng)失敗，購(gòu)房人以及貸款銀行的首要目標(biāo)全部落空，甚至社會(huì)整體利益都受到損害。所以更理想的狀態(tài)自然是防范商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，這主要通過(guò)監(jiān)管制度來(lái)實(shí)現(xiàn)。

監(jiān)管預(yù)防

我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管預(yù)防制度主要由兩部分組成：第一部分是事先的審批，第二部分是事中的對(duì)預(yù)售款資金的監(jiān)管。

關(guān)于事先審批，我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售一直采取許可制度?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》(2004年修正)第六條規(guī)定“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售”。事先審批為防范商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置了第一道閘門。

關(guān)于事中的商品房預(yù)售資金監(jiān)管，這是實(shí)踐中的重難點(diǎn)，也是本次停貸事件的焦點(diǎn)。我國(guó)法律很早就確立了商品房預(yù)售款的專用以及監(jiān)管制度?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”，《城市商品房預(yù)售管理辦法》（2004年修正)第十一條規(guī)定“開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”。

預(yù)售款監(jiān)管制度大致說(shuō)來(lái)是這樣的，賣房方不能直接收取預(yù)售款，必須在符合條件的銀行開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶，由該銀行來(lái)收取和管理款項(xiàng)。購(gòu)房人在簽訂預(yù)售購(gòu)房協(xié)議后，也不能直接向房地產(chǎn)企業(yè)支付，而必須通過(guò)銀行（通常是自己的貸款銀行）將首付款匯入監(jiān)管賬戶，購(gòu)房人一方的貸款銀行提供的后續(xù)貸款同樣必須匯入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)企業(yè)如果要使用預(yù)售資金，必須向監(jiān)管方提出申請(qǐng)，只有審批通過(guò)，監(jiān)管銀行才會(huì)將申請(qǐng)數(shù)額的預(yù)售款撥付給房地產(chǎn)企業(yè)。如果嚴(yán)格履行預(yù)售款監(jiān)管制度，有相當(dāng)大概率避免出現(xiàn)業(yè)主公告所稱的預(yù)售款資金挪用問(wèn)題。

目前我國(guó)并未出臺(tái)全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房[2010]53號(hào)）允許各地制定本地區(qū)的商品房預(yù)售款監(jiān)管方法，并且要求“各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法”。由于各地自行制定，所以不同地區(qū)預(yù)售款監(jiān)管的流程并不統(tǒng)一，允許提取款項(xiàng)的比例也有差異，而且實(shí)踐中所掌握的尺度也有欠公開(kāi)透明。其中銀行作為資金流動(dòng)的直接操縱者，很容易出現(xiàn)利益沖突和違規(guī)操作。本次事件中，業(yè)主在停貸公告中也將矛頭直指銀行，比如指責(zé)貸款銀行，違規(guī)在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款，將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶。

這次事件反映了我國(guó)商品房預(yù)售款監(jiān)管制度依然存在很多問(wèn)題，沒(méi)有獲得人民群眾的充分信任。因此，如果要完善商品房預(yù)售制度，就要著重解決預(yù)售款的有效監(jiān)管問(wèn)題。可以說(shuō)，商品房預(yù)售款監(jiān)管是維護(hù)購(gòu)房人利益，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的前沿陣地。對(duì)此，依照筆者目前的思考和認(rèn)識(shí)，應(yīng)當(dāng)從如下四方面著手：

第一，要明確預(yù)售款的監(jiān)管主體。監(jiān)管的首要問(wèn)題是，到底誰(shuí)來(lái)監(jiān)管預(yù)售款，更具體地說(shuō)，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)審批房地產(chǎn)企業(yè)的用款申請(qǐng)。就筆者檢索所見(jiàn)，目前存在政府審批和銀行審批兩種模式。

政府審批模式指的是，由當(dāng)?shù)卣淖〗ú块T或者其所指定的部門負(fù)責(zé)審批，這是國(guó)內(nèi)目前的主流模式。以武漢為例，《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》(2012年施行)第四條規(guī)定“（武漢）市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管主管部門（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管部門），負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。市住房保障和房屋管理局所屬的商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)）具體負(fù)責(zé)新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)管工作”，第十六條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要使用重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，并根據(jù)下列不同申請(qǐng)款項(xiàng)提供相應(yīng)的資料”，第十七條進(jìn)一步規(guī)定“監(jiān)管機(jī)構(gòu)受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的用款申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)按照三方協(xié)議的約定和本辦法的規(guī)定在5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，對(duì)符合條件的，出具同意撥付證明；有下列情形之一的，出具不予撥付通知書，并說(shuō)明理……”，第十八條規(guī)定“合作銀行應(yīng)當(dāng)依據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的同意撥付證明和傳輸?shù)碾娮有畔?，?個(gè)工作日內(nèi)將資金撥付給與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽約的合同當(dāng)事人或者相關(guān)單位”。

另外一種模式則由監(jiān)管銀行承擔(dān)審批職責(zé)，這種模式的代表當(dāng)屬北京?！侗本┦猩唐贩款A(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（2013年施行）第四條第四款規(guī)定“商業(yè)銀行在主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，對(duì)專用賬戶進(jìn)行監(jiān)管”,第十七條規(guī)定“監(jiān)管銀行應(yīng)履行專用賬戶資金出賬審核責(zé)任，收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用款申請(qǐng)后，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合資金使用條件的，應(yīng)在五個(gè)工作日內(nèi)撥付資金”。

至于政府監(jiān)管和銀行監(jiān)管哪種模式為優(yōu)，筆者未做過(guò)調(diào)研，不敢下斷言。但是從一般規(guī)律而言，政府監(jiān)管和銀行監(jiān)管的思路和關(guān)注點(diǎn)不同，具有互補(bǔ)性，所以最合理的做法或許是讓政府機(jī)關(guān)和銀行都參與監(jiān)管，互相制約，避免出現(xiàn)制度漏洞和權(quán)力濫用。

第二，應(yīng)當(dāng)細(xì)化規(guī)定資金撥付的節(jié)點(diǎn)和比例。預(yù)售款管理辦法應(yīng)當(dāng)對(duì)資金撥付節(jié)點(diǎn)和比例做出細(xì)化規(guī)定，減少風(fēng)險(xiǎn)空間。

目前來(lái)看，早先出臺(tái)的地方性管理辦法在這方面都比較粗糙。比如前述《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》第十五條就只是泛泛規(guī)定“使用重點(diǎn)監(jiān)管資金應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目工程進(jìn)度和資金使用計(jì)劃為依據(jù)，按照取得預(yù)售許可后1個(gè)月、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成房屋所有權(quán)初始登記四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。完成房屋所有權(quán)初始登記前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點(diǎn)監(jiān)管資金的5%”，至于其中四個(gè)節(jié)點(diǎn)每個(gè)節(jié)點(diǎn)可以撥付多少，最少應(yīng)當(dāng)預(yù)留多少，并無(wú)規(guī)定，一般都由房地產(chǎn)企業(yè)自行確定。

對(duì)這些具體節(jié)點(diǎn)允許撥付的款項(xiàng)比例，有必要加以細(xì)化，尤其是需要確保下限不被突破，同時(shí)保留動(dòng)態(tài)調(diào)整的可能性。就筆者檢索所見(jiàn)，今年剛出臺(tái)的《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》第十五條、十六條就體現(xiàn)了這種思路，值得關(guān)注。

第三，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)來(lái)輔助預(yù)售資金監(jiān)管。大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)資金監(jiān)管往往有很好效果，例如近年來(lái)“稅收大數(shù)據(jù)”技術(shù)就在發(fā)現(xiàn)偷稅漏稅行為中發(fā)揮了顯著作用。部分地方也在積極探索大數(shù)據(jù)技術(shù)對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的作用，比如《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（2021年修訂版 公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）第二十六條第一款規(guī)定“市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京銀保監(jiān)局通過(guò)金融專網(wǎng)共享的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售進(jìn)度、網(wǎng)簽備案明細(xì)、監(jiān)管賬戶交易明細(xì)信息，與監(jiān)管銀行上報(bào)數(shù)據(jù)交叉核驗(yàn)，通過(guò)大數(shù)據(jù)穿透監(jiān)測(cè)開(kāi)發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況”。

第四，應(yīng)當(dāng)激活關(guān)于責(zé)任后果的規(guī)定?，F(xiàn)在幾乎所有的地方性監(jiān)管辦法都有責(zé)任后果的規(guī)定，分別針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、負(fù)責(zé)監(jiān)管的政府機(jī)關(guān)、監(jiān)管銀行。比如前文提到的《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》第二十五條規(guī)定“合作銀行未按照規(guī)定或者協(xié)議約定及時(shí)入賬、撥付監(jiān)管資金或者挪用監(jiān)管資金的，由其上級(jí)主管部門責(zé)令改正、追回款項(xiàng)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可按照合作協(xié)議的約定與該合作銀行取消合作關(guān)系，并追究其法律責(zé)任”。第二十六條規(guī)定“監(jiān)管部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法予以處理”。但在筆者印象中，尚缺乏有代表性、有影響力的處理案例。這些責(zé)任規(guī)定基本還處于“休眠狀態(tài)”。如果要促使房地產(chǎn)企業(yè)遵守預(yù)售款專用的法律規(guī)定，引導(dǎo)監(jiān)管機(jī)關(guān)或者銀行嚴(yán)格履行監(jiān)管職責(zé)，恐怕沒(méi)有比一次能夠讓其痛入筋骨的懲罰更有效的手段了。

結(jié)語(yǔ)

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。在商品房預(yù)售領(lǐng)域，這句話首先不是對(duì)買房人，而是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)說(shuō)的。允許商品房預(yù)售，實(shí)際上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種相較于普通銀行貸款成本更低效率更高的融資方式，意味著巨大的利益。在這種巨大的利益空間前，絲毫不能寄希望于市場(chǎng)主體的道德感與自我約束，而必須依靠如纏身鋼絲般的監(jiān)管措施，逼得房地產(chǎn)企業(yè)不得不放棄投機(jī)行為，嚴(yán)格按照法律預(yù)定的軌道一步步推進(jìn)建設(shè)工程。形象地說(shuō)，好的商品房預(yù)售制度必須得讓房地產(chǎn)企業(yè)感到不舒服。如果商品房預(yù)售讓房地產(chǎn)企業(yè)舒服了，那么有很大可能廣大購(gòu)房者、銀行、政府乃至整個(gè)社會(huì)就得不舒服了。比如像這次事件中，購(gòu)房者要悲壯地?cái)喙┳跃龋y行得著急出來(lái)做信息披露和風(fēng)險(xiǎn)處置，政府不得不緊急協(xié)調(diào)各方“保交房”，廣大社會(huì)公眾也跟著感同身受著急上火。這次停貸事件，足為未來(lái)鏡鑒。

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王琦，系北京航空航天大學(xué)法學(xué)院講師。本文原題“強(qiáng)制停貸背后，法治能做什么”，刊發(fā)于“法學(xué)學(xué)術(shù)前沿”公共號(hào)?！芭炫取苯?jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載編發(fā)。法治中國(guó)，不在宏大的敘事，而在細(xì)節(jié)的雕琢。在“法治的細(xì)節(jié)”中，讓我們超越結(jié)果而明晰法治的脈絡(luò)。