十九大報告明確提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。在這一戰略部署中，“租購并舉”是核心舉措，支撐租購并舉的重大政策調整則是“租購同權”。如果租購同權能夠有效落地，將深刻改變我國住房市場供求結構，推動我國房地產市場的轉型升級，為“住有所居”奠定堅實的制度基礎。

“租購并舉”涉及的是供給端改革，目的是建立多層次的住房供給體系；“租購同權”涉及的是需求端改革，目的是保障租賃者與購房者享有同等的權利。過去較長時期內，我國在住房市場上更多地注重供給端的調控，包括限購、限貸、限賣等。隨著城鎮化進程推進，越來越多的居民進入城市，住房供給壓力不斷加大，由此形成了住房價格上漲預期的土壤，強化了房地產的金融屬性和投機屬性，導致某些地方陷入“越調越漲，再漲再調”的困境。

打破這個困境的關鍵，就是要嚴格按照習近平總書記提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”要求，推動房地產市場回歸商品屬性和居住屬性。當然，這并不意味著住房不能用作投資品，而是要防止一些人通過住房炒作謀利，影響房地產市場健康穩定發展。

因此，為什么過去租賃市場發展相對滯后？為什么房企更愿意采取“開發—出售”模式，而不是“開發—持有—出租”模式？其根源在于租賃需求不旺；租賃需求不旺的根源則在于租購不同權，租房者難以享受與購房者同等的基本公共服務。對癥施策，就是在法律上明確規定“租購同權”，把所有居民享受基本公共服務與是否擁有住房剝離開來，購房與否不再作為基本公共服務區別提供的條件。加快租購同權落地，將帶來供求兩端的深刻變革：

一方面，在需求端將釋放租賃需求，為購房需求降溫。如果城市基本公共服務能夠有效供給，又有足夠的住房可供租賃，公租市場日趨成熟，人們未必非得購買商品房，至少可以把租房作為重要選項之一。租購需求分離，有助于緩解購房市場的壓力。

另一方面，在供給端將優化商品房的供給結構，激勵規?；淖赓U房供給。有需求就有供給，如果租賃需求穩步增長，租賃房產的投資就將逐步增加。與“開發—銷售”的模式相比，房地產企業“開發—持有—出租”這種模式雖然回款較慢，但現金流穩定，也有助于這些房企創新資產證券化等。也就是說，租賃同權將引導并激勵房企更多地投資租賃房而不是商品房，由此優化房地產市場的結構，形成多層次的住房供給體系。政府多方面培育、引導、激勵租賃需求，支持房企轉型為租賃住房供給商，最根本的還在于以不斷增長的租賃需求引導房地產投資結構調整，從而促進整個房地產市場的轉型升級。

當然，加快租購同權發揮更加積極的效力，還需要進一步加大基本公共服務供給，使義務教育、基本醫療等能夠滿足包括購房居民與租房居民在內的所有居民的需求。基本公共服務供給有了保障，才能不斷滿足人民日益增長的美好生活需要。 

（作者系中國（海南）改革發展研究院經濟所所長，原標題：以“租購同權”加快房地產市場轉型升級）