近期，樓市有了改善的跡象，比如5月份商品房銷售量比4月份好轉(zhuǎn)，6月份好轉(zhuǎn)的勢(shì)頭更明顯。但客觀講，拋開疫情原因延緩的需求，樓市仍處于探底通道中，需求疲弱仍是當(dāng)下樓市的核心問(wèn)題。比如，新盤訪客量明顯增加，但“只看不買”的現(xiàn)象非常明顯，熱點(diǎn)城市很多新盤去化率不到一成；比如，十多個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，創(chuàng)歷史新高，且多是“次新房”（樓齡在5年左右），獲利套現(xiàn)的心態(tài)昭然，彰顯了很多人對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不樂(lè)觀。

政策紓困一波又一波，但需求屢提不振，到底出了啥問(wèn)題？業(yè)內(nèi)指向了幾個(gè)方面的“擔(dān)心”，比如擔(dān)心交不了房，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，擔(dān)心未來(lái)供不起房。難道都是疫情惹的禍嗎？不完全是。2020年疫情后，樓市率先回升，以不可擋之勢(shì)反彈，一直延續(xù)到2021年上半年，2021年樓市成交量、房?jī)r(jià)（特別是熱點(diǎn)城市）突破歷史紀(jì)錄，為經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)立下汗馬功勞。

2020年的疫情并未影響樓市，為何今年疫情后，樓市需求疲弱？根本原因是，2021年一攬子長(zhǎng)效機(jī)制落地，地產(chǎn)舊模式、舊循環(huán)的游戲規(guī)則打破了，但良性循環(huán)的新模式未建立起來(lái)，需求青黃不接。同時(shí)，各地政策還在舊框架下“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，一味刺激需求，導(dǎo)致供需錯(cuò)配無(wú)解。

舊的循環(huán)模式是，全鏈條加杠桿，樓市過(guò)度繁榮的場(chǎng)景被創(chuàng)造出來(lái)。而且，加杠桿下的過(guò)度繁榮，激發(fā)了非理性的動(dòng)物精神，讓一切非理性都變得合情合理。比如，所有人都要買房，買了一套還會(huì)買二套，購(gòu)買力就是這么強(qiáng)，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，賣出多高價(jià)格都很正常等等。

2021年以后，“誰(shuí)有病給誰(shuí)吃藥”的主體責(zé)任開始在金融機(jī)構(gòu)、土地供應(yīng)方、購(gòu)房者和地方政府全面落地，這就是大家所熟知的“三限四檔”、貸款集中度、自有資金拿地和首付、穿透式監(jiān)管。互聯(lián)網(wǎng)、平臺(tái)、教培等資本運(yùn)作型行業(yè)也被嚴(yán)格整治。不湊巧的是，疫情斷斷續(xù)續(xù)3年，居民風(fēng)險(xiǎn)偏好下降。于是，過(guò)度繁榮的邏輯倒塌，舊的游戲規(guī)則徹底顛覆了。

當(dāng)下，我們不得不面對(duì)這樣一個(gè)局面：非理性的需求褪去了，而房?jī)r(jià)在歷史最高位上騎虎難下。3~4億的新市民（包含留守人群，規(guī)模上相當(dāng)于美國(guó)加日本的人口）購(gòu)房潛力非常大，但收入水平托不起房?jī)r(jià)。在熱點(diǎn)城市，剛需買房占比降到35%左右，相比5年前下降十幾個(gè)百分點(diǎn)。在深圳等熱點(diǎn)城市，剛需有被拋離的趨勢(shì)；房?jī)r(jià)前景不樂(lè)觀，換房的積極性也不高。

怎么辦？只有探索新模式下的良性循環(huán)。筆者贊同廈門大學(xué)趙燕菁教授提出的制度設(shè)計(jì)，打造“先租后售”、“租售聯(lián)動(dòng)”的保障性租賃住房（簡(jiǎn)稱保租房）新模式，即保租房先以低租金供應(yīng)給3-4億的新市民，降低扎根大城市的成本。未來(lái)，再以較低的價(jià)格并輔以租金抵購(gòu)房款的形式，由新市民買下來(lái)，轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，讓新市民分享城市化的紅利。

舊模式下，房子是賣給有錢人的，沒(méi)能讓這3~4億新市民在城市安家，這是舊模式最大的問(wèn)題。要把“新市民”變成“真市民”，這種身份的轉(zhuǎn)化，關(guān)鍵就在于有沒(méi)有一套合適的房子。而在舊模式下，房地產(chǎn)提供不了這樣合適的房子。這就需要新模式，才能讓地產(chǎn)良性循環(huán)起來(lái)。

具體路徑上，筆者建議將存量沉淀資產(chǎn)（比如商辦、公寓）調(diào)整規(guī)劃后轉(zhuǎn)換為保租房。過(guò)去，各大城市建了一大堆華而不實(shí)、大量空置的商業(yè)辦公物業(yè)和公寓。與其空置，不如調(diào)一下規(guī)劃，補(bǔ)上配套，以較低的價(jià)格“先租后售”給新市民。如果存量物業(yè)利益盤根錯(cuò)節(jié)，那就擱置一旁，政府以半價(jià)出讓土地，建設(shè)“先租后售”的保租房，解決新市民住房需求的同時(shí)讓高房?jī)r(jià)軟著陸。

對(duì)地方政府，盡管損失了短期土地出讓金、稅收，但換來(lái)固定資產(chǎn)投資、地產(chǎn)上下游的穩(wěn)定和繁榮，也為商品房帶來(lái)可持續(xù)的購(gòu)買力，可謂失之東隅，收之桑榆。我國(guó)房地產(chǎn)再穩(wěn)定10年都沒(méi)有問(wèn)題。更重要的是，此舉換來(lái)內(nèi)需和消費(fèi)釋放，城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型水到渠成。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）