當(dāng)2017年接近尾聲，久無(wú)亮眼表現(xiàn)的土地市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)熟悉的身影——綠城。一個(gè)多月時(shí)間，綠城將北京、上海、杭州、寧波等地的10余幅地塊收入囊中。

此時(shí)此刻，綠城向外界宣告：反周期拿地策略正式開(kāi)始施行。這一策略的構(gòu)建者，正是綠城中國(guó)總裁曹舟南。

首席“精算師”

大刀闊斧之前，是曾經(jīng)的如履薄冰。曹舟南接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)回顧：“之前我們拿每一塊地都要非常小心，一旦拿錯(cuò)一塊，可能萬(wàn)劫不復(fù)?！?/p>

“中交成為綠城第一大股東近三年，這是一個(gè)輪回，現(xiàn)在綠城進(jìn)入了非常健康的狀態(tài)?！必?cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)出身的曹舟南提起數(shù)字非常興奮，綠城在中交入主之前，平均融資成本高達(dá)7.9％，現(xiàn)在融資成本大幅降至5.3%。

“我們是人努力，天幫忙?！辈苤勰细锌?。趁著行情向好，綠城將積壓在三四線城市的存貨迅速出清。今年上半年綠城出售了兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，僅這兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的凈收益高達(dá)16.26億元。

糧草已足，兵馬卻分毫未動(dòng)，手握600億重金的曹舟南焦慮而堅(jiān)定地等待周期結(jié)束?！肮蓶|問(wèn)，賬上這么多錢(qián)，你到底要做什么？我壓力太大了，但我們一定要忍住?！?/p>

反周期拿地策略終于看到成效，“糧草”充裕的綠城在土地市場(chǎng)上大展拳腳?！氨本┑牡嘏南轮?，我深深感到市場(chǎng)上是真的沒(méi)有錢(qián)了，溢價(jià)率剛到19%大家就舉不動(dòng)了?！辈苤勰险f(shuō)，明年上半年土地市場(chǎng)還有機(jī)會(huì)，尤其是綠城在大本營(yíng)杭州市場(chǎng)會(huì)有一番作為。

將迎集中爆發(fā)期

“如果一家企業(yè)拋開(kāi)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，做得越大，死得越快?！辈苤勰系摹岸旧唷庇心抗捕?。他認(rèn)為，部分企業(yè)舊的地塊融資能力已經(jīng)枯竭，只能靠不斷拿地來(lái)融到新的資金，無(wú)異于“飲鴆止渴”。

“以前我并不看重規(guī)模，一家房企突破千億之后，與到底能沖到幾千億差別不大，有質(zhì)量的增長(zhǎng)才有意義。但我們?cè)谙愀凵鲜校愀鄣耐顿Y人很看重規(guī)模?！辈苤勰咸龟?。各方壓力之下，他不得不重新開(kāi)始思考綠城的規(guī)模問(wèn)題。

受制于頂端豪宅市場(chǎng)成交量逐步縮窄，綠城將推出中端產(chǎn)品線?！耙郧岸▋r(jià)高，但是隨著市場(chǎng)的變化，我們要做高性價(jià)比的房子。”曹舟南進(jìn)一步透露，綠城會(huì)打入一些三四線城市做短平快項(xiàng)目，但體量會(huì)嚴(yán)格控制在20萬(wàn)平方米左右。

曹舟南判斷，今年綠城進(jìn)入銷(xiāo)售排行榜前十問(wèn)題不大?！熬G城明后年的貨值已經(jīng)很充足了，保守估計(jì)到2020年，綠城將會(huì)迎來(lái)集中爆發(fā)期?！?/p>

鼓勵(lì)4S公司“虧本”

與一些以重資產(chǎn)謀求規(guī)模的企業(yè)不同，曹舟南正在快馬加鞭推進(jìn)輕資產(chǎn)的布局。綠城“一體五翼”的創(chuàng)新型優(yōu)化組織架構(gòu)中，綠城管理集團(tuán)的代建開(kāi)發(fā)和綠城理想生活集團(tuán)的核心板塊房屋4S業(yè)務(wù)，為典型的輕資產(chǎn)配置。

根據(jù)綠城管理集團(tuán)的公開(kāi)數(shù)據(jù)，今年截至9月3日，其商業(yè)代建項(xiàng)目在建面積已超900萬(wàn)平方米，年內(nèi)銷(xiāo)售金額已逾200億元，全年預(yù)計(jì)超過(guò)300億元?！芭c其他同等規(guī)模的房企相比，即便市場(chǎng)出現(xiàn)下跌，但起碼綠城管理這300多億的代建規(guī)模是相對(duì)安全的。這是綠城做的輕重結(jié)合?！辈苤勰险f(shuō)，今年10月份代建業(yè)務(wù)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)明年將增加70多個(gè)項(xiàng)目。

作為一家純粹的專(zhuān)業(yè)建筑公司，綠城管理向公開(kāi)市場(chǎng)輸出品牌和管理。“綠城管理的利潤(rùn)可以占到銷(xiāo)售額的5%，有的企業(yè)開(kāi)發(fā)一塊地的利潤(rùn)都不一定有5%?！彼f(shuō)，未來(lái)綠城資產(chǎn)集團(tuán)還將向代建行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈前端延伸，對(duì)一些生產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資。

相比建造新房，房屋的維修市場(chǎng)不容小覷。面對(duì)龐大的存量房市場(chǎng)，綠城的另一輕資產(chǎn)代表——房屋4S業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生，未來(lái)將成為綠城非常重要的輕資產(chǎn)構(gòu)成?！拔飿I(yè)把基礎(chǔ)的高頻的維修和維護(hù)做掉之后，難修的留給房屋4S。我相信沒(méi)有修不好的房子，不行就拆開(kāi)了修?，F(xiàn)在鼓勵(lì)他們‘虧本’，讓客戶享受服務(wù)，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)?！辈苤勰蠞M懷雄心壯志。

截至目前，已有20個(gè)房屋4S服務(wù)門(mén)站落地運(yùn)營(yíng)，涵蓋杭州、濟(jì)南、青島、沈陽(yáng)、三亞、南京、合肥等重點(diǎn)城市。計(jì)劃到2020年底，4S服務(wù)站將超過(guò)150家，覆蓋中國(guó)4大城市群、12個(gè)省、逾50個(gè)城市。

據(jù)透露，綠城下一步還將推進(jìn)REITs。在研究了美國(guó)和日本的市場(chǎng)后，曹舟南更加堅(jiān)信在后房地產(chǎn)時(shí)代將是一個(gè)金融地產(chǎn)時(shí)代。

“品牌的守望者”

“宋總（綠城中國(guó)聯(lián)席主席宋衛(wèi)平，下同）對(duì)我說(shuō)，你們是綠城品牌的守望者?！?曹舟南說(shuō)， “綠城是很多人安身立命的平臺(tái)，作為掌舵人，我更希望把這艘船開(kāi)得穩(wěn)一點(diǎn)，讓大家安心一點(diǎn)?！彼嘎叮髂暌患笫率茄芯渴聵I(yè)合伙人制度。

20多年對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)守決定了綠城的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是產(chǎn)品?！坝袝r(shí)候我誰(shuí)都不說(shuō)，突然一個(gè)人坐飛機(jī)去某個(gè)項(xiàng)目上，和負(fù)責(zé)人聊項(xiàng)目情況?！辈苤勰险J(rèn)為，生命是有限而建筑無(wú)限的。城市的一草一木、一磚一瓦都是有生命的。“在綠城的建筑里，你能看得到宋總的影子，還有我們團(tuán)隊(duì)的氣質(zhì)?！?/p>

同樣苛求品質(zhì)的，還有綠城的一群忠實(shí)粉絲。

“我認(rèn)為一座好的房子要具備安全、功能性強(qiáng)、立面美觀、景觀等，同時(shí)一定要加上好的服務(wù)品質(zhì)?！辈苤勰险f(shuō)，綠城目前有80多萬(wàn)業(yè)主，而做好這些業(yè)主的服務(wù)并非易事。

綠城中國(guó)副總裁兼任綠城生活集團(tuán)董事長(zhǎng)杜平舉了個(gè)例子，一位業(yè)主的孩子在園區(qū)里被蚊子叮了，要求打藥除蚊，但打藥時(shí)又有業(yè)主投訴污染空氣。業(yè)主的訴求促使綠城思考并種植釋放芳香烴的植物防蚊蟲(chóng)。

2015年到2016年上半年綠城接到3200多起客戶投訴，從2016年下半年和2017年上半年苦練內(nèi)功消化這些投訴，投訴率下降了80%以上。

“對(duì)于供給側(cè)改革最好的實(shí)踐就是服務(wù)。”曹舟南說(shuō)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)構(gòu)成了美好生活體系。從創(chuàng)造美麗建筑到創(chuàng)造美好生活，綠城對(duì)生活的關(guān)照，一如對(duì)品質(zhì)的堅(jiān)守，一脈相承。