6月28日，萬科舉行2021年年度股東大會，在會上萬科集團(tuán)董事長郁亮作了發(fā)言。

郁亮 | 來源

世紅 | 編輯

在這場地產(chǎn)行業(yè)有史以來最大的危機(jī)中，萬科是表現(xiàn)最為穩(wěn)健的。

從資本市場上的表現(xiàn)可見一斑。根據(jù)最近一個交易日的數(shù)據(jù)計(jì)算，萬科市值為2282億人民幣。而之前與萬科齊名的恒大、碧桂園與融創(chuàng)的市值則分別暴跌至217.9億港幣、1123億港幣與249.6億港幣。

6月28日，萬科舉行2021年年度股東大會。會上，郁亮表現(xiàn)出少有的樂觀，認(rèn)為短期內(nèi)市場已經(jīng)觸底，但同時(shí)他也表示，“我沒有用反彈的說法，而是說恢復(fù)，恢復(fù)仍然需要時(shí)間”。

郁亮演講實(shí)錄：

大家知道今年日子特別難過，這也是我從業(yè)以來覺得壓力最大的一段時(shí)間。

今年1、2月份商品房銷售盡管有下降，但目前來看還是上半年表現(xiàn)稍好的月份，一二線城市商品住宅銷售同比下降了36%。

到了4月份情況變得更加嚴(yán)峻，同比下滑了59%，因?yàn)橐咔榈纫蛩兀h(huán)比也下降了23%。

5月份盡管同比下降50%多，還是很多，但是環(huán)比開始出現(xiàn)了7%的上升。

6月份，從目前的情況來看，我覺得環(huán)比可能會有比較明顯的提升。

二手房市場從6月份開始也出現(xiàn)了一些起色，比如一二線城市二手房掛牌價(jià)格有的漲有的跌，但漲的城市個數(shù)已經(jīng)達(dá)到50%。

從這些情況來看，大概可以判斷市場已經(jīng)觸底。

為什么6月份有明顯起色呢？我覺得有幾個原因：

首先主要原因是從中央政府到地方政府，為了房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展調(diào)整了一些政策，這個調(diào)整政策或長或短、或大或小會對行業(yè)帶來積極影響。

第二個我們也可以看到因?yàn)楸灰咔樗诱`的需求在6月份得到一些回補(bǔ)。

第三個原因，大家知道房地產(chǎn)行業(yè)每年有兩個高峰，一個是6月份，一個是12月份，12月份是結(jié)算高峰，6月份對上半年銷售業(yè)績很重要，通常習(xí)慣上也會加大力度，當(dāng)然也包括季節(jié)因素。

最后還有一個因素是5月份的基數(shù)環(huán)比來看比較低。

這幾個原因使得6月份從環(huán)比來看有比較明顯的提升。

短期市場已經(jīng)觸底，但我沒有用反彈的說法，而是說恢復(fù)，恢復(fù)仍然需要時(shí)間。

前面提到的上升因素里面，除了政策是一個中期的因素，其他很多因素是短期作用，比如疫情所延遲需求的回補(bǔ)。

6月份有起色體現(xiàn)在環(huán)比上，同比來看降幅雖然在收窄，但預(yù)計(jì)還是會有不小的跌幅，從底部慢慢往上走需要時(shí)間。

還有一個很大的不同，目前的人口狀況、人口結(jié)構(gòu)、收入水平，以及國家對行業(yè)的指導(dǎo)原則發(fā)生了非常大的變化，行業(yè)要進(jìn)入新的發(fā)展階段。

所以我們不能夠再沿著過去的邏輯，期待回到過去高峰時(shí)的數(shù)據(jù)和規(guī)模。

既然行業(yè)的日子很難過，萬科怎么辦？我開始就說這是我從業(yè)以來壓力最大的一段時(shí)間，331的業(yè)績發(fā)布會，那個時(shí)候市場壓力是非常大的，現(xiàn)在至少比那時(shí)好一點(diǎn)點(diǎn)。

過去一段時(shí)間我專門到受影響最大的市場去看了看，比如惠州、江門。

看了之后，我還有點(diǎn)信心，信心在哪里？惠州的房子大概是1萬塊錢上下的水平，跟深圳比差距很大，所以惠州很多客戶來自深圳的外溢需求，深圳市場調(diào)整后，惠州賣房也變得很難。

怎么辦？我發(fā)現(xiàn)我們的售樓員都跑到深圳城中村去賣房子了。

他們發(fā)現(xiàn)有一個獨(dú)特的客群，有些客戶，兩口子在深圳打拼，住在城中村，在孩子要讀小學(xué)的那一刻面臨非常大的選擇，是把孩子送回老家交給爺爺奶奶帶，還是放在身邊能夠家庭不分離。

他們的積蓄大概有30萬人民幣，在惠州大概支付一個首付。惠州是非常重視教育的一個地方，教育設(shè)施配套都不錯。

我們熟門熟路，知道哪些客戶有孩子要讀書了，我們重點(diǎn)去跟蹤。所以這個市場還是在的。看了惠州之后，我覺得惠州至少能活下去，房子還能賣。

接著我又去了江門。一年多之前，我去江門的時(shí)候是不滿意的，我們做的第一個項(xiàng)目，我覺得做得一般。

我們面對的是當(dāng)?shù)刈詈玫目蛻羧海绻皇且约案竦乃疁?zhǔn)在江門市場很難立足的。但這次我去看了之后我是很滿意的，在交付之前我們的工程師在工地上住了3個多月，從效果來看客戶非常滿意，交付成功之后帶來了很多銷售。

所以只要我們造出好的產(chǎn)品，客戶是會買單的，在銷售方式上我們也要從坐銷到行銷，跑出去把客戶找到。

廣東這邊溫暖的氣候和陽光對于不少北方客戶是非常有誘惑力的。

我們珠海公司有一個“雁南飛計(jì)劃”，專門去為那些喜歡陽光和海邊生活的客戶提供需求，到我們的售樓處像到了海南島一樣，有椰林、沙灘，這在珠海是不常見的，要精心打造才能有的。

萬科“雁南飛計(jì)劃”為什么能成功呢？我們在主要城市有布點(diǎn)，兄弟聯(lián)手，在北方售樓處多安排我們南方的樓盤廣告，所以取得了不錯的效果。

當(dāng)然說到好產(chǎn)品也不得不說服務(wù)，我們的物業(yè)管理非常優(yōu)秀，尤其是在疫情期間表現(xiàn)特別出色，在管理形勢趨緊的時(shí)候，我們可以從疫情比較緩和的地方抽調(diào)員工去支援，保證我們給客戶提供好的服務(wù)。

同時(shí)我們還有商業(yè)、物流、冷鏈，小區(qū)客戶的生活需要基本上能夠得到滿足。

前線的觀察給了我非常大的信心。只要一個企業(yè)能夠做好自己最主要的客戶，做出好產(chǎn)品和好服務(wù)來，我們還是可以熬過去的。

行業(yè)很艱難，但如果放在社會中去，我們行業(yè)一定不是最艱難的一個，所以沒有任何理由躺平。

我們行業(yè)有兩大優(yōu)點(diǎn)，第一大優(yōu)點(diǎn)是10萬億級的市場，雖然行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段之后，規(guī)模可能有所回落，但是仍然是一個10萬億級別的市場。

第二個是我們行業(yè)有千年的歷史，常做常新、常做常有。面向未來，這10萬億的市場里面，我們一定可以找到能夠做的事情，靠出色的產(chǎn)品和服務(wù)還是能夠找到新的市場機(jī)會。

所以總的來說，不管未來的路有多長，未來的道路有多么艱難，只有走下去才會有出頭之日。

我相信我們的行業(yè)經(jīng)過這次洗禮，一定能夠?yàn)槲覀儑医?jīng)濟(jì)的健康發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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原標(biāo)題：《郁亮再發(fā)聲：我們沒有任何理由躺平，只有走下去才會有出頭之日》

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