斑馬消費(fèi) 楊柘

多次變賣項(xiàng)目股權(quán)后，祥生控股集團(tuán)還是沒能逃過流動(dòng)性危機(jī)，日前又一筆美元債違約。

昨日，公司對外回應(yīng)，正積極恢復(fù)流動(dòng)性，已聘請專業(yè)財(cái)務(wù)顧問，制定全面境外債務(wù)問題解決方案。

不知道，這家浙系房企徹底回歸正常，需要多長時(shí)間。

債務(wù)再違約

7日晚間，祥生控股集團(tuán)（02599.HK）公告披露，公司未能償還于當(dāng)日到期的2022年優(yōu)先票據(jù)2億美元本金及利息。

這已是公司第二次在美元債務(wù)上違約。3月21日，公司曾披露一筆美元債1200萬美元利息支付逾期。

這筆美元債規(guī)模2億美元、將在2023年到期、年利率為12%，利息應(yīng)在2月18日到期支付。即便在利息寬限期30天后，公司仍未能償付，導(dǎo)致逾期事件發(fā)生。

今年，國內(nèi)房企美元債到期132支、總規(guī)模近460億美元。在已到來的海外債集中償付周期里，不少房企痛不欲生。

相較那些頭部企業(yè)，祥生控股的美元債規(guī)模不算大，對這家浙系房企意味著是，正式拉開了流動(dòng)性危機(jī)的帷幕。

今年4月，公司披露2023年優(yōu)先票據(jù)加速通知觸發(fā)公司2022年到期2億美元10.5%優(yōu)先票據(jù)契約項(xiàng)下的交叉違約。

作為公司年報(bào)核數(shù)師，安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所在公司2021年報(bào)中指出，公司優(yōu)先票據(jù)及計(jì)息銀行及其他借款合計(jì)81.35億元已違約或交叉違約。因此，安永方面對公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)“不發(fā)表意見”，且認(rèn)為公司存在有關(guān)持續(xù)經(jīng)營的多項(xiàng)不確定因素。

這種隱憂引發(fā)評級機(jī)構(gòu)的不安。惠譽(yù)已將公司長期外幣發(fā)行人違約評級從B-降至CC，并預(yù)計(jì)公司在未來5個(gè)月內(nèi)沒有足夠現(xiàn)金償付大量到期債務(wù)。

同時(shí)，穆迪撤銷對祥生控股集團(tuán)的Caa2企業(yè)家族評級、Caa3高級無抵押債務(wù)評級，評級展望負(fù)面。

現(xiàn)金流之痛

經(jīng)過去年政策調(diào)控和融資端口收緊，國內(nèi)房企一家接著一家暴雷，缺錢償債成為主流。

祥生控股集團(tuán)同樣難以獨(dú)善其身。在去年底，公司的現(xiàn)金流狀況就愈發(fā)緊張。公司在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物84.48億元，一年內(nèi)亟待償付債務(wù)172.48億元。

實(shí)際上，在剔除受限資金、物業(yè)預(yù)售所得款項(xiàng)資金、定期存款及已抵押存款后，所剩現(xiàn)金僅29.32億元，償付債務(wù)缺口較大。

截至去年底，公司負(fù)債總額1287.91億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)88.37%。

據(jù)年報(bào)，在去年底至年報(bào)披露日5月23日期間，公司通過續(xù)期或延長銀行貸款及其他貸款總額合計(jì)18.8億元，和為項(xiàng)目開發(fā)獲得貸款4.96億元。

特別是在今年初，公司完成1月13日到期的3億美元債券交換要約，通過債券置換新券，緩解了債務(wù)壓力，但壓力重重。公開數(shù)據(jù)顯示，目前公司主要有4筆境外債，存續(xù)金額6.21億美元。其中，有3筆將在明年陸續(xù)到期，票面年利率12%-13%，合計(jì)4.2億美元。

然而，缺錢的狀況并沒有得到改善。

靠銷售回款已救不了急火。今年前5個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額133.17億元、合約銷售面積97.57萬平方米，同比分別下降66.50%、68.58%。

變賣資產(chǎn)成為公司必選之路。自今年1月開始，公司先后將浙江向日葵23.81%股權(quán)、杭州濱拓51%股權(quán)、臨海紫元銀通58.5%股權(quán)及湖州交投祥生50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

這些股權(quán)轉(zhuǎn)讓背后，實(shí)質(zhì)大多是將大本營浙江區(qū)域內(nèi)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目賣掉，以實(shí)現(xiàn)回籠資金合計(jì)近12億元。

盈利能力弱

近年來房企暴雷的一個(gè)共同特征是，企業(yè)一旦對加杠桿上了癮，就會(huì)拼命擴(kuò)張，忽視了自我造血能力。

祥生控股上市不到兩年，同樣如此。上市前的2019年，公司營業(yè)收入355.20億元、歸母凈利潤23.12億元，同比增長149.87%、611.37%。

公司在2020年11月上市，營業(yè)收入、歸母凈利潤增速跌至雙位數(shù)，毛利率、凈利率較上年跌下5.81個(gè)百分點(diǎn)、2.58個(gè)百分點(diǎn)。

2021年，營業(yè)收入規(guī)模收窄至437.19億元、歸母凈利潤-2.15億元，毛利率和凈利率分別降至10.46%和1.10%。

同期，公司的銷售規(guī)模卻在逐年增長，據(jù)年報(bào)，2020年、2021年合約銷售收入分別為781.68億元、803.31億元。

在克而瑞銷售榜單上，公司在2020年、2021年均排名行業(yè)第35位。

公司是一家典型的浙系房企，截至去年底，公司應(yīng)占土地儲(chǔ)備2081萬平方米，其中浙江省內(nèi)擁有1046萬平方米，占土儲(chǔ)總量的50.3%，再就是泛長三角區(qū)域擁有土地儲(chǔ)備774萬平方米，占總量的37.2%。

在銷售規(guī)模上，浙江省內(nèi)貢獻(xiàn)銷售額占比約58.7%。

去年，公司新增土地20幅、總占地面積129.49萬平方米。其中，有11幅土地位于浙江省內(nèi)，合計(jì)占地面積約82.61萬平方米。