以住房租賃市場為切入口，房地產市場調控的模式轉換拉開序幕。租購并舉、租購同權、農村集體建設用地建設租賃住房、培育住房租賃企業等政策措施在中央和地方不斷落地，據澎湃新聞統計，目前至少有48個城市已出臺住房租賃政策。

過去近20年的住房政策，主要在商品房市場發力，對租賃住房市場的重視不夠；住房保障市場的建設也不盡如人意，政策實施中，更將商品房市場與住房保障混在一起處理，希望靠市場來解決民生問題，扭曲了商品房市場。由此可見，住房市場的短板在租賃住房市場，包括市場價租賃的商品住房和滿足低收入人群居住需求的保障性租賃房。

住房租賃政策也多從這兩方面入手，例如增加租賃住房的供給、保障租賃者享受公共服務的權利和推進實物保障與租賃補貼并舉的公共租賃住房體系。廣州等城市更明確賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障“租購同權”。這些都預示著住房租賃市場這片藍海已經全面開啟。

好的政策初衷，需要好的政策細則配套，過去幾十年住房政策走的彎路也應該盡量避免重走。“98房改”是近幾十年住房市場的分水嶺，1998年前的經驗顯示，依靠政府或單位提供住房，沒有效率也不公平，房改帶來的市場化是今天人均居住面積飛速提升的基礎。租賃住房也是如此，靠政府或國企提供租賃住房，同樣會面臨1998年以前既不效率又不公平的困境。

租賃住房政策的重點應當在市場化機制的設計和完善，而非讓政府和國企直接進入市場。即使是保障性的租賃住房，也應當遵照國辦發〔2016〕39號文件中“支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼”的思路來執行。

我們還要看到，租賃住房可以削弱人們購房的需求，但無法削減人們居住的需求。只要城市的人口保持流入、城市拆遷在繼續，城市就需要保證一定量的新增的住房滿足上述需求，否則就會造成房價和房租的居高不下。

因此促進租賃住房應當做增量、做大蛋糕，而不要只是分蛋糕。這需要在保持現有商品房的土地供應規模不變或者略有增加的情況下，額外再增加用于租賃住房的土地，保證租賃住房增長的同時，不會減少商品房的土地供給，避免抬高房價，新增的住房供給也會平抑租賃住房的價格，降低市民的生活成本。

今年國土部與住建部發布的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》就是“做加法”的好政策，值得租賃住房的其他政策設計參考。總之，對于住房租賃市場，需要有“做加法”思維：租購并舉、租購同權、農村集體建設用地的加入，都是“做加法”。