雷達(dá)財經(jīng)出品 文|李亦輝 編|深海

2020年5月份，意氣風(fēng)發(fā)的建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森對媒體稱，建業(yè)有信心、有能力在中原文旅事業(yè)發(fā)展中扮演應(yīng)有的角色，到2022年建業(yè)文化小鎮(zhèn)將達(dá)到20個，總投資超過200億元。

然而，僅僅兩年時間，建業(yè)就將旗下兩大文旅項(xiàng)目的大股東之位交了出去。

天眼查顯示，近期河南老家文化旅游發(fā)展有限公司（下稱“河南老家文旅”）成為河南建業(yè)華誼兄弟文化旅游產(chǎn)業(yè)有限公司90％股權(quán)持有方；此外，建業(yè)方面還出售河南建業(yè)實(shí)景演出文化發(fā)展有限公司51％股權(quán)，該股權(quán)同樣由河南老家文旅接手。

據(jù)悉，建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)（下稱“電影小鎮(zhèn)”）歸屬于河南建業(yè)華誼兄弟文化旅游產(chǎn)業(yè)有限公司，建業(yè)實(shí)景持有“只有河南·戲劇幻城”（下稱“只有河南”）項(xiàng)目。

有市場人士認(rèn)為，這兩處承載胡葆森文旅野心的項(xiàng)目，盡管運(yùn)營時間不長，分別在2019年9月和2021年6月才正式開業(yè)，且在河南省內(nèi)擁有較高知名度，但對仍處于瘦身自救中的建業(yè)而言，卻是不得不甩掉的“包袱”。

建業(yè)兩大文旅項(xiàng)目易主

2021年6月5日，由建業(yè)出品、王潮歌導(dǎo)演的“只有河南·戲劇幻城”開城儀式在河南鄭州舉行。

據(jù)介紹，“只有河南·戲劇幻城”占地622畝，總投資60億，屬于河南省A類重點(diǎn)項(xiàng)目。這座擁有21個劇場的戲劇幻城，也是目前世界上規(guī)模最大的戲劇聚落群。

觀看開城儀式的除了胡葆森自己，還有萬科集團(tuán)創(chuàng)始人王石、著名作家劉震云等著名河南人。

自稱河南人的王石說：“里面的內(nèi)容，讓我非常驚訝，非常感動。我青少年是在鄭州度過的，今天我們看到，我們不回避過去的苦難，表現(xiàn)出為了生存的光芒。”

活動主人公胡葆森回憶了過去，“在我很小的時候，濮陽每天都有要飯的人。沒有糧食就不知道河南人做出的貢獻(xiàn)，沒有苦難，就不知道人性的光輝。”

“只有河南·戲劇幻城”僅是胡葆森文旅夢的一部分。早在2012年，以地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)家的建業(yè)，開始涉足文旅行業(yè)。相繼打造了開封建業(yè)東京夢華、建業(yè)電影小鎮(zhèn)、濮陽建業(yè)大集古鎮(zhèn)、櫻桃溝建業(yè)足球小鎮(zhèn)等特色文旅項(xiàng)目。

其中本次易主的電影小鎮(zhèn)，被視為是建業(yè)集團(tuán)轉(zhuǎn)型之年進(jìn)軍文化旅游產(chǎn)業(yè)的開篇之作，項(xiàng)目總體規(guī)模約2000畝，起步于2015年建業(yè)與華誼兄弟達(dá)成的合作協(xié)議。

2019年8月29日，建業(yè)電影小鎮(zhèn)產(chǎn)品發(fā)布會召開，胡葆森曾在2019年電影小鎮(zhèn)產(chǎn)品發(fā)布會時透露，電影小鎮(zhèn)已投入了20億元。下一步，還要再有20億元的投入。

2020年5月份，接受河南日報采訪時，胡葆森描繪了自己的文旅“野心”，建業(yè)打造中原文化小鎮(zhèn)的初衷是要建成向全國和世界展示中原美食、建筑、戲曲、雜技等文化元素的窗口。“到2022年建業(yè)文化小鎮(zhèn)將達(dá)到20個，總投資超過200億元。”

如果疫情很快過去，如果鄭州沒有發(fā)生“720”特大暴雨，胡葆森的文旅情懷或許能夠堅(jiān)持下去。

據(jù)了解，電影小鎮(zhèn)開業(yè)第二年就遇上2020年初疫情暴發(fā)。官方提供的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年除夕電影小鎮(zhèn)選擇了閉園，直至3月28日重新開園，整整63天沒有營業(yè)。根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2021年年報，2021年電影小鎮(zhèn)項(xiàng)目接待游客約160萬人次，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約1.8億元。

洪水也讓建業(yè)損失慘重。開業(yè)當(dāng)年的9月9日，網(wǎng)絡(luò)上流傳出一封建業(yè)的“求助信”，信中提到在水災(zāi)、疫情等多重因素影響下，建業(yè)累計(jì)各種經(jīng)濟(jì)損失逾50億元。

業(yè)內(nèi)人士分析，文旅項(xiàng)目因資金投入大、開發(fā)周期長，沉淀大量資金卻幾乎不可能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利，常常給項(xiàng)目開發(fā)方帶來很大的資金壓力。

而疫情等因素的干擾，進(jìn)一步拉長了項(xiàng)目投資回報周期。建業(yè)年報顯示，戲劇幻城項(xiàng)目2021年全年僅營業(yè)140天，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約1億元。

在此情況下，建業(yè)選擇收縮文旅戰(zhàn)線。

據(jù)“旅界”，有消息人士透露，在河南老家文旅入股前，胡葆森已經(jīng)為只有河南和電影小鎮(zhèn)尋求買家長達(dá)近3個月時間。

天眼查顯示，河南老家文旅成立于2016年3月10日，注冊資本為1億元，由河南省文化產(chǎn)業(yè)投資有限責(zé)任公司100%控股，股權(quán)穿透后實(shí)控人為河南省財政廳。

有市場人士認(rèn)為，建業(yè)文旅業(yè)務(wù)的盈虧情況不為外界所知，本次交易細(xì)節(jié)和金額尚未對外公布，如果建業(yè)只保留小部分股權(quán)做輕資產(chǎn)運(yùn)營，放棄控股權(quán)回籠資金，可以為當(dāng)下的緊張流動性“補(bǔ)血”。

胡葆森獲王健林馳援

在向國資出售文旅資產(chǎn)之前，建業(yè)集團(tuán)曾向“白衣騎士”王健林求救。

據(jù)公開消息，今年4月1日，建業(yè)集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將旗下商業(yè)項(xiàng)目整體出租給珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱“萬達(dá)商管”），交由其來運(yùn)營。

按照協(xié)議，建業(yè)地產(chǎn)將全部商業(yè)項(xiàng)目整體出租給萬達(dá)商管或其關(guān)聯(lián)方，萬達(dá)商管將會全面負(fù)責(zé)這些商業(yè)項(xiàng)目的招商、對外租賃、運(yùn)營和物業(yè)管理。

有知情人士對界面新聞透露，在這次合作中，建業(yè)集團(tuán)可能獲得7億元，代價是交出旗下商業(yè)項(xiàng)目10年左右的運(yùn)營權(quán)。

資料顯示，建業(yè)旗下的商業(yè)項(xiàng)目主要包括鄭州建業(yè)凱旋廣場、洛陽建業(yè)凱旋廣場、南陽建業(yè)凱旋廣場、駐馬店建業(yè)凱旋廣場、開封七盛角、濟(jì)源建業(yè)新天地步行街、三門峽建業(yè)新天地步行街、鄭州建業(yè)凱旋匯等8個項(xiàng)目。

年報顯示，2020年建業(yè)地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目的租金收入為1.38億元，而2021年租金收入為2.03億元，同比增長46.4%，為近3年來的最高點(diǎn)。

建業(yè)方面表示，通過合作引入專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營商，將提高商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營的效率和收益水平，同時起到開源節(jié)流、降本增效的財務(wù)效果。這與公司一直以來的去庫存、盤活不動產(chǎn)的做法高度一致。

今年4月21日，作為萬達(dá)集團(tuán)旗下的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理的業(yè)務(wù)主體，萬達(dá)商管在招股書失效兩天后，再次向港交所遞表，繼續(xù)推進(jìn)上市之路。

萬達(dá)商業(yè)為萬達(dá)商管前身。近年來，萬達(dá)商管一直在謀求轉(zhuǎn)型，尋求輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。據(jù)弗若斯特沙利文報告，按2020年在管項(xiàng)目數(shù)量和總在管建筑面積計(jì)算，珠海萬達(dá)商管是全球最大的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商。

在托管建業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目前，萬達(dá)還在3月底和鑫苑集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，知情人士透露，鑫苑旗下多個商業(yè)項(xiàng)目將轉(zhuǎn)交給萬達(dá)經(jīng)營托管，借助萬達(dá)多年的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值。

表面上，萬達(dá)與建業(yè)的輕資產(chǎn)合作，能夠進(jìn)一步拓展萬達(dá)商管在輕資產(chǎn)方面的布局。實(shí)際上，據(jù)傳兩位大佬私交甚篤，除了都對足球有深厚的情誼，胡葆森還曾公開力挺“落難”時的王健林。

2017年，萬達(dá)大肆甩賣旗下酒店的做法引發(fā)了外界不少質(zhì)疑，胡葆森卻在公開場合對此表示，“他（指王健林）積極甩這些資產(chǎn)也是為了執(zhí)行轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略”。在胡葆森眼中，在中國房地產(chǎn)界，論戰(zhàn)略執(zhí)行力和戰(zhàn)術(shù)紀(jì)律，王健林當(dāng)之無愧是排在第一位的。

而建業(yè)如今甩賣文旅資產(chǎn)，也頗有當(dāng)年王健林的氣勢。5年前，萬達(dá)出售給融創(chuàng)的資產(chǎn)包除了76間酒店，還有13個文旅項(xiàng)目的91%也轉(zhuǎn)給了孫宏斌名下，后者代價為295.75億元，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目貸款。

當(dāng)時很多人認(rèn)為孫宏斌撿了便宜，但回過頭來看，這次“大甩賣”是萬達(dá)集團(tuán)得以從債務(wù)危機(jī)中走出來的關(guān)鍵。如今資金充裕的萬達(dá)再拉老友一把，讓王健林贏輕松得了“白衣騎士”的名頭。

外界普遍認(rèn)為，盡管建業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目能夠貢獻(xiàn)不錯的收入，但在托管給萬達(dá)，可以拿到一筆關(guān)鍵資金，幫助公司盡快從目前的困境中走出來。

“河南王”依舊艱難

成立于1992年的建業(yè)地產(chǎn)，至今已經(jīng)走過了30個年頭。

作為“92派”企業(yè)家，建業(yè)掌舵人胡葆森一度是中國房地產(chǎn)業(yè)“帶頭大哥”式的存在，他與馮侖、王石并稱為“中國房地產(chǎn)三君子”。

不同的是，在房地產(chǎn)的黃金年代里，當(dāng)其他房企們大搞全國化擴(kuò)張運(yùn)動之時，胡葆森和他的建業(yè)卻深耕河南，不斷從省城到地級市再到縣級市下沉。

按照胡葆森的說法，“讓河南人民都住上好房子”是其理想與使命。盡管這一點(diǎn)被外界詬病“困于”河南，但不妨礙建業(yè)的規(guī)模發(fā)展壯大。

受益于棚改紅利，2017年至2019年，建業(yè)地產(chǎn)銷售金額三年復(fù)合增長率達(dá)65.9%，并在2019年首次銷售額破千億，完成了河南122個縣市的全覆蓋。2020年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1026.42億元，同比增長1.5%，勉強(qiáng)留在了千億俱樂部。

然而好景不長，一方面政策調(diào)整下河南棚改套數(shù)下跌了超7成，另一方面疫情之后整個地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行通道。

2021年下半年的一份求助信，將建業(yè)的困境暴露了出來。信中建業(yè)地產(chǎn)陳述了自己的困難，并懇請相關(guān)部門盡快償還逾50億元的拖欠款項(xiàng)。如果過不去眼前這道坎，其有可能成為“下一個暴雷和倒下的企業(yè)”。建業(yè)集團(tuán)也證實(shí)了該文件內(nèi)容的真實(shí)性。

2022年初，為適應(yīng)新的市場環(huán)境，建業(yè)集團(tuán)進(jìn)行了深入的組織架構(gòu)調(diào)整，并提出了“做少、做小、做好”的發(fā)展理念，“瘦身”成為當(dāng)務(wù)之急。

此外，為了節(jié)儉開支， 當(dāng)時有媒體報道稱這次組織架構(gòu)調(diào)整過程中，建業(yè)集團(tuán)裁員達(dá)到了60%

建業(yè)地產(chǎn)2021年年報數(shù)據(jù)顯示，公司現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及受限制銀行存款總值為98.48億元，減去受限銀行存款39.46億元，可用現(xiàn)金為59.02億元。

而其負(fù)債總額達(dá)1330.63億元，短期有息負(fù)債合計(jì)為67.6億元，可用資金無法覆蓋短期債務(wù)。

業(yè)內(nèi)判斷，從目前的市場形勢來看，建業(yè)集團(tuán)自去年下半年以來的資金緊張狀況并未得到好轉(zhuǎn)。

4月4日，穆迪將建業(yè)地產(chǎn)的家族評級從“B1”下調(diào)至“B3”，展望為負(fù)面。

穆迪表示，"評級下調(diào)反映出建業(yè)地產(chǎn)的流動性減弱，再融資風(fēng)險增加，因?yàn)槠洮F(xiàn)金頭寸大量減少，資本市場融資渠道減弱。負(fù)面展望反映出該公司籌集新資金以支持其商業(yè)計(jì)劃、恢復(fù)其流動性和滿足其再融資需求的能力存在不確定性。鑒于展望負(fù)面，建業(yè)地產(chǎn)的評級在未來12個月內(nèi)不太可能獲得上調(diào)"。

建業(yè)能否走出困局？雷達(dá)財經(jīng)將繼續(xù)關(guān)注。

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