近半年來(lái)租賃市場(chǎng)利好政策頻出，5月19日，住建部發(fā)布了《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例（征求意見(jiàn)稿）》），7月20日，住建部等九部委發(fā)文：《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并把深圳、廣州等12個(gè)城市首批試點(diǎn)。地方層面，7月17日，廣州市政府辦公廳印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《廣州方案》)，將租購(gòu)?fù)瑱?quán)等措施，全力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。7月24日，上海首推租賃地塊成交，浦東張江和嘉定新城的兩塊租賃宅地分別被上海張江（集團(tuán)）有限公司和上海嘉定新城發(fā)展有限公司以底價(jià)摘得。

由于對(duì)租賃政策的預(yù)期和理解不同，業(yè)界及百姓對(duì)政策的發(fā)布及其實(shí)施效果產(chǎn)生討論，集中在對(duì)廣州的新政和上海市最近新拍租賃地塊成交上，其中，針對(duì)廣州新政的問(wèn)題集中在三個(gè)方面，第一，租購(gòu)?fù)瑱?quán)是不是真的能夠?qū)崿F(xiàn)；第二，對(duì)承租人是不是設(shè)置了過(guò)高的門(mén)檻；第三，租購(gòu)?fù)瑱?quán)后房地產(chǎn)價(jià)格的變化如何？對(duì)上海新成交租賃地塊的問(wèn)題集中在：第一，兩個(gè)地塊的競(jìng)得者都是國(guó)企，今后租房市場(chǎng)會(huì)被國(guó)企壟斷嗎？這兩個(gè)地塊成交后的租賃型住房與公租房、廉租房有何不同；第二，租賃市場(chǎng)的市場(chǎng)化租房會(huì)不會(huì)消失？

上述問(wèn)題主要有兩個(gè)層面三個(gè)維度，兩個(gè)層面即需求端和供給端；三個(gè)維度即租賃市場(chǎng)的三種模式：政府主導(dǎo)模式、社會(huì)+市場(chǎng)模式、市場(chǎng)主導(dǎo)模式。對(duì)這兩個(gè)層面三個(gè)維度的全面理解情況下，才能對(duì)上述的五個(gè)問(wèn)題進(jìn)行合理闡釋。

一、購(gòu)租同權(quán)：需求側(cè)要“提高承租人權(quán)益”

（一）“購(gòu)租同權(quán)”到底同的是什么權(quán)？

根據(jù)新頒布的《廣州方案》，賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，這里強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)，第一，符合條件的承租人，第二，就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。而非房地產(chǎn)相關(guān)的所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)。2013年召開(kāi)的黨的十八大明確提出了基本公共服務(wù)均等化總體實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)后，今年3月國(guó)務(wù)院又印發(fā)了《“十三五”推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化規(guī)劃》，明確了國(guó)家基本公共服務(wù)制度框架和內(nèi)容，其中“基本公共教育”被列在第一個(gè)指標(biāo)，而“義務(wù)教育”則被列為重點(diǎn)任務(wù)的第一項(xiàng)；其他權(quán)益還包括基本勞動(dòng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)、基本社會(huì)保險(xiǎn)等。可見(jiàn)，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”中的“權(quán)”是指享受基本公共服務(wù)的權(quán)利，而就近入學(xué)的公共服務(wù)權(quán)益，只是開(kāi)始，今后符合條件的承租人將享有更多和更廣范圍的公共服務(wù)權(quán)利。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)，既是政策導(dǎo)向，又是住房市場(chǎng)發(fā)展的必然路徑。這里必須說(shuō)明兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，第一，租購(gòu)?fù)瑱?quán)是有前提的。只有在公共資源相對(duì)充裕的情況下，才有可能實(shí)現(xiàn)真正意義上租購(gòu)?fù)瑱?quán)，這也對(duì)政府的公共資源組織和管理能力產(chǎn)生了更高的要求。第二，租購(gòu)?fù)瑱?quán)的制度含義是什么。租購(gòu)?fù)瑱?quán)的“權(quán)”針對(duì)的是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，準(zhǔn)公共產(chǎn)品的供給，遵循的是“誰(shuí)交費(fèi)，誰(shuí)優(yōu)先享受”的原則。從國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，租購(gòu)?fù)瑱?quán)，是因?yàn)榫幼≌哚槍?duì)公共服務(wù)做出了對(duì)價(jià)而優(yōu)先享受的服務(wù)，而這種對(duì)價(jià)是以“房產(chǎn)稅”為主要內(nèi)容的稅制體系。只有準(zhǔn)確把握這兩點(diǎn)，才能較為準(zhǔn)確的解讀租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策含義。

（二）為何要對(duì)承租人設(shè)置門(mén)檻

租購(gòu)?fù)瑱?quán)的同時(shí)要對(duì)承租人設(shè)置門(mén)檻，正是出于市場(chǎng)需求和公共資源匹配性的考慮。首先，目前一線和二線城市尚不具備公共服務(wù)總體均等化的能力，但是在基本公共教育上已經(jīng)基本可以做到租購(gòu)?fù)瑱?quán)，因此，對(duì)承租人設(shè)置一定門(mén)檻，是有助于階段性的實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)總體均等化的目標(biāo)的。第二，根據(jù)“誰(shuí)繳費(fèi)，誰(shuí)優(yōu)先享受”的原則，《廣州方案》針對(duì)的是戶籍或者人才綠卡持有人，這些人是定居廣州，并且為廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)的人。讓這些人享受基本公共服務(wù)，既可以滿足這些人群的基本需求，又能達(dá)到穩(wěn)定人才、留住人才的目的。

（三）“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生什么樣的影響

注：基期和基點(diǎn)：以2000年12月為基期，當(dāng)時(shí)北京的基點(diǎn)為1000點(diǎn)，其他城市或物業(yè)在基期的點(diǎn)位通過(guò)當(dāng)時(shí)的均價(jià)與北京進(jìn)行比較得出。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)庫(kù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中估聯(lián)數(shù)據(jù)庫(kù)，其中深圳包含保障房?jī)r(jià)格。

兩圖對(duì)比可知，2011年以來(lái)，北上廣深的租金價(jià)格水平較為平穩(wěn)。而商品房?jī)r(jià)格方面，除了廣州外，北上廣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲。租金反映的是房地產(chǎn)的真實(shí)需求，體現(xiàn)了房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性，對(duì)房地產(chǎn)的投資屬性具有牽制作用。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)后，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將完善房地產(chǎn)市場(chǎng)功能，使“租買(mǎi)選擇機(jī)制”具備市場(chǎng)條件，有利于形成由租到買(mǎi)，由小到大，由舊到新的梯次消費(fèi)機(jī)制。

理論上講，租購(gòu)?fù)瑱?quán)的前提下，租房和購(gòu)房對(duì)于居住者的需求的滿足感是不會(huì)有太大區(qū)別的。租房和購(gòu)房的唯一區(qū)別在于是否滿足了投資性需求。購(gòu)房后可以獲得租金收益，并且這些租金收益在一定時(shí)期折現(xiàn)后與購(gòu)房的成本基本相同，

（四）“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的更深層含義：承租人的權(quán)益將提高

盡管對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的承租人設(shè)置了門(mén)檻，但是相比具備條件的承租人無(wú)法享受公共服務(wù)，《廣州方案》已經(jīng)在鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的道路上進(jìn)了一大步。5月19日的《條例（征求意見(jiàn)稿）》，明確了“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房”、“出租人不得單方面提高租金”等內(nèi)容。承租人的合法權(quán)益逐漸得到保障。

承租人的權(quán)益逐步提高，有兩個(gè)層面的含義，一是法律層面上，承租人的基本權(quán)益得到保障，包括合理的居住權(quán)和可支付能力的支持；二是圍繞居住的其他權(quán)益，如享受基本公共服務(wù)。從這兩者的關(guān)系上看，前者更能從根本上改變承租人相對(duì)弱勢(shì)的地位，調(diào)整出租人和承租人的法律關(guān)系，后者則是體現(xiàn)了承租人地位的改善，調(diào)整的是政府和承租人的關(guān)系。只有兩者并進(jìn)，互為補(bǔ)充，才能切實(shí)提高承租人的基本權(quán)益。

二、租賃型住房：供給側(cè)要“增量提質(zhì)”

（一）國(guó)企經(jīng)營(yíng)的租賃型住房≠公租房

兩個(gè)地塊的租賃型住房的產(chǎn)權(quán)所有者是兩家國(guó)企，而公租房的產(chǎn)權(quán)所有者是政府。產(chǎn)權(quán)的不同，決定了在具體的運(yùn)作模式、針對(duì)對(duì)象上存在很大不同。

首先，張江和嘉定新城的租賃型住房的運(yùn)作主體是國(guó)企，必須遵循市場(chǎng)規(guī)律來(lái)進(jìn)行運(yùn)作，根據(jù)市場(chǎng)供給和需求情況來(lái)確定供應(yīng)量和租金。公租房的運(yùn)作主體是政府，由于是保障型住房，必須根據(jù)保障型住房的規(guī)定和要求進(jìn)行運(yùn)作，與市場(chǎng)化運(yùn)作是不同的工作思路。之所以選擇張江作為首個(gè)租賃型地塊的典型，是有前車(chē)之鑒的。位于張江的中國(guó)商飛，曾經(jīng)出現(xiàn)由于居住條件不佳、各項(xiàng)配套不夠完善，而導(dǎo)致高端人才未能留住的情況。這次將張江作為第一個(gè)租賃型地塊，意在留住人才。

其次，從針對(duì)的對(duì)象上看，張江和嘉定新城的租賃型住房的對(duì)象主要是集中在這兩個(gè)區(qū)域的科創(chuàng)中心人才和高端產(chǎn)業(yè)人才。公租房的針對(duì)對(duì)象是中低收入符合條件的保障人群。面對(duì)人群的不同，租金水平和運(yùn)作思路也會(huì)不一樣。

（二）租賃型住房市場(chǎng)化程度的提高是歷史趨勢(shì)

對(duì)今后租房市場(chǎng)會(huì)被國(guó)企壟斷的憂慮，也是沒(méi)有必要的。租房市場(chǎng)反映的是“真實(shí)的居住”供給和需求匹配的市場(chǎng)，圍繞市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行資源配置方式將在租房市場(chǎng)中起到?jīng)Q定性的作用。將來(lái)會(huì)不會(huì)被國(guó)企壟斷，關(guān)鍵還是看國(guó)企是否需遵循

市場(chǎng)規(guī)律，采用合理的經(jīng)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)盈利，并從根本上促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。實(shí)際上，據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)對(duì)上海存量房中可出租房源的粗略估計(jì)，目前在100-130萬(wàn)套之間，而兩地塊提供的租賃型住房不低于1897套，在上海的租賃市場(chǎng)中占比非常低。根據(jù)上海市政府最近公布的《上海“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃》，十三五期間，商品住房供給約為45萬(wàn)套，租賃住房供給約70萬(wàn)套，保障性住房約55萬(wàn)套。這里釋放了比兩地塊成交更強(qiáng)烈的信號(hào)：第一，市場(chǎng)化供給中，租賃型住房和商品房進(jìn)行了區(qū)分，且租賃型住房占比（41.1%）遠(yuǎn)高于商品房占比（26.4%）。第二，租賃型住房供給與保障房供給是分開(kāi)的，一個(gè)是市場(chǎng)化供給（67.5%），一個(gè)是保障條線的供給（32.5%）。

租賃型住房的未來(lái)一定是走市場(chǎng)化為主的道路。上海“四位一體”的保障體系中，公租房和廉租房主要針對(duì)的是戶籍城鎮(zhèn)中的收入群體，覆蓋范圍較小，房源也有限。面對(duì)大量的外來(lái)流動(dòng)人口，尤其是就業(yè)人群，大力鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，增加市場(chǎng)化的租賃型住房的供給，是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的選擇，也是留住人才，尤其是“四個(gè)中心”和科創(chuàng)中心人才的需要。

目前租賃型住房的供給已經(jīng)具備一定規(guī)模，增量上除了 “十三五”規(guī)劃的70萬(wàn)套外，存量方面，上海租賃市場(chǎng)上活躍著很多具有租賃住房管理專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)出租人，如從事“散租”的“自如”和“青客”，從事“整租”的“灣流域”和“魔方公寓”等。這些機(jī)構(gòu)尚在起步階段，但是已經(jīng)引起境外資本的關(guān)注，如“灣流域”和“魔方公寓”已經(jīng)獲得多輪境外投資。

（三）租賃型住房：關(guān)鍵是要“提質(zhì)”

規(guī)劃的增量與現(xiàn)實(shí)的存量，加上潛在的存量挖掘，租賃型住房的供給，在量上基本可以與需求匹配，甚至有可能是今后來(lái)滬就業(yè)定居人群較為長(zhǎng)期的選擇。

那么，如何引導(dǎo)來(lái)滬就業(yè)定居人群將“租房”作為長(zhǎng)期的選擇？關(guān)鍵還是提升供給側(cè)的服務(wù)質(zhì)量。首先，要保證承租人的基本權(quán)益，包括合法居住權(quán)、基本公共服務(wù)權(quán)；其次，要培育機(jī)構(gòu)出租人，使得租賃行業(yè)具備大量的具備租賃管理類(lèi)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)，從事租賃型住房的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)，提升行業(yè)服務(wù)能力，這也是提升承租人的居住品質(zhì)，使得“租”和“購(gòu)”之間的鴻溝逐漸縮小的重要路徑；第三，要鼓勵(lì)通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)合理的住房條件的改善。提升供給側(cè)服務(wù)質(zhì)量的工作必須交由市場(chǎng)去完成，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”就是廣州在提升供給側(cè)服務(wù)質(zhì)量方面的大膽和有益的嘗試，今后租賃性住房發(fā)展的關(guān)鍵，還是如何引導(dǎo)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資源有效配置。

三、租賃型住房發(fā)展的關(guān)鍵：適合國(guó)情的模式

參照發(fā)達(dá)國(guó)家的檢驗(yàn)來(lái)看，租賃市場(chǎng)有三種模式：政府主導(dǎo)模式、社會(huì)+市場(chǎng)模式、市場(chǎng)主導(dǎo)模式。

三種模式的適用條件是不一樣的，政府主導(dǎo)模式適用于人口和面積相對(duì)較小，資源較好調(diào)配，能盡快實(shí)現(xiàn)供需匹配的國(guó)家。“社會(huì)+市場(chǎng)”和“市場(chǎng)主導(dǎo)”兩種模式，在產(chǎn)權(quán)上都是“機(jī)構(gòu)”+“個(gè)人”，但是國(guó)情上有很大區(qū)別。美國(guó)和英國(guó)都是城市聚集度較高的國(guó)家，產(chǎn)業(yè)集中度也高，住房租賃的專(zhuān)業(yè)化集約化要求高，相應(yīng)的需要更多的機(jī)構(gòu)出租人參與市場(chǎng)運(yùn)作。而德國(guó)和日本的城市集中度雖然有一定差異，但產(chǎn)業(yè)集中度也不高，住房租賃更多由個(gè)人來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

相較之下，美國(guó)和英國(guó)的國(guó)情與我國(guó)較為類(lèi)似，城市聚集度高、產(chǎn)業(yè)集中度高，那么“社會(huì)+市場(chǎng)”模式可能是更適合現(xiàn)階段的租賃型住房的發(fā)展路徑。該模式有兩個(gè)特點(diǎn)：

第一，土地在規(guī)劃時(shí)，已經(jīng)考慮了租賃型住房的需求。并且會(huì)要求開(kāi)發(fā)商持有一定比例的住房進(jìn)行租賃運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商既可以自己運(yùn)營(yíng)，也可以引入先進(jìn)的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)行租賃運(yùn)營(yíng)。

第二，機(jī)構(gòu)是租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的主體，機(jī)構(gòu)深度參與租賃型住房的運(yùn)營(yíng)。這種深度參與不僅是房源的整合和出租，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)操作，還包括和政府、企業(yè)的深度合作。比如，允許租金在稅前扣除；由企業(yè)承擔(dān)一部分租金負(fù)擔(dān)，以提高承租人的住房支付能力。

目前，我國(guó)很多城市在土地規(guī)劃環(huán)節(jié)，已經(jīng)考慮了租賃型地塊的供給，“社會(huì)+市場(chǎng)”模式需要社會(huì)化機(jī)構(gòu)深度參與租賃型住房的運(yùn)營(yíng)。以張江新拍地塊為例：承租人的租金稅負(fù)是否能在稅前扣除？科創(chuàng)企業(yè)是否承擔(dān)一部分租房支出？如果這種深度參與所需要的稅收制度、金融支持制度能夠支持承租人的支付能力，并且切實(shí)幫助企業(yè)留住人才，那么對(duì)租金上漲的擔(dān)心完全沒(méi)有必要。