（北京）多家房產中介近日重啟“商辦房”交易板塊，門店公開代理商辦房源。但在限購、限貸重壓下，“商辦房”重新上市并未引來太多關注。

“連70年產權住宅都賣不出去，誰買‘商辦’？”有中介經紀人透露，相比“3·26新政”前，“商辦房”部分房源跳水約百萬元。

“商辦房”的名字聽起來陌生，但實際由“商住兩用房”脫胎而來。這類房產從規劃上本是商業、辦公項目，經開發商擅自更改規劃、加裝部分住宅設施，搖身一變成為所謂的“商住兩用房”。

交易重啟依然難逃限購

3月26日，北京針對商業辦公項目進行限購（鏈接：重拳整治“商改住”！北京商業辦公類項目已暫停網簽）。緊接著，各大中介在重壓執法下紛紛下架商辦房源，“商住房”一詞甚至都因違規宣傳而被網站刪除。于是，此次鏈家等多家房屋中介重啟代理業務，只見“商辦”，不見“商住”。

雖然可以委托給中介機構代理交易，但是商辦項目依然面臨著極為嚴苛的條件：

新建商業、辦公項目最小分割單元不得低于500平方米，且不得面向個人銷售；

存量商辦項目可以銷售給個人，但執行嚴格限購政策的同時，也不得辦理銀行貸款。

從目前市場來看，一些在“3.26新政”前成交的二手商辦房將是目前中介代理的主要房源。雖然已對外聲稱將重新代理交易，但記者今天上午登錄鏈家網查詢此前多個“商住房”小區發現，依然沒有房源出現。多位鏈家經紀人介紹，由于系統問題，商辦房源昨晚才開始錄入，尚未掛網。

“目前美立方的商辦房源大約得有三十多套。”鏈家中介經紀人小于說，這些房源數量與“3.26新政”前并無太大差距，甚至其中一部分都是沒賣出去的老房源。

但從中介方面給賣家的態度可以看出，對市場有著深深的擔憂：“3月26日之后，來咨詢的都是賣家，我沒碰見一個買家咨詢買商辦的，得先把房源掛上網看看。”鏈家北苑中介門店經紀人小陳說。

時隔4月報價跳水

對于中介再度上架商辦房源的交易前景，業內并不看好。

“連二手住宅都賣不出去，別說二手商辦房了。”經紀人小陳以北苑家園一套66平方米的一居室舉例：此前同戶型最高賣到484萬元，該房源以470萬元的價格入市“死扛”一個月，如今驟降到430萬元依然沒能成交。

因此，商辦房的再度入市，按照“3.26新政”前的報價交易已沒有可能。

雖然在“3.26新政”前成交的二手商辦房可以出售給個人，但是依然要面臨十分嚴苛的資格：

名下在京無住房和商辦類房產記錄的；

在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

這樣的購房資格條件無疑與普通住宅基本劃了等號，更何況商辦的產權只有四五十年。

“現在商辦比住宅唯一的優勢就是價格低。”鏈家經紀人小于說，雖然二手商辦重新交易，但是價格或將大幅縮水。

他出示了目前中介方面給美立方商辦業主的參考報價：一套77平方米的商辦房，均價預計三四萬元，總價也只有220-250萬元；但在“3.26新政”前，同戶型最高賣到388萬元，一般報價也在320萬－340萬元。如此看來，報價或將跳水100萬元。

麥田地產也已經開放二手商辦房的交易，但成交量并不高。“之前成交了一套65平方米的商辦，價格從320萬元降到了216萬元。”麥田地產中介經紀人介紹。“降價幾十萬、甚至百萬元才能成交，要不沒人買。”

市場前景暗淡 “解套”難

“火的時候，美立方小區一個月就能成交十多單、甚至是20多單。”隔了4個月，小于已不再看好商辦房的成交量。

過去4個月，商辦項目的成交量已經陷入“冰封”狀態。

來自中原地產的數據顯示，限購3個月來，整體市場成交全面降溫，所有商業類項目的簽約數據合計僅2902套，環比調控前3個月的14406套跌幅達80%；剔除其中的寫字樓、商業，實際商辦類簽約接近于零。

另一方面，價格過度下降也很難讓賣家點頭促成交易。去年9月，市民林女士以180萬元的價格購得潤楓欣尚一套商辦房，今年3月房子漲到230萬元。“如果價格低于買房時的180萬，那我就不可能出售。”她說。

“此類物業的投資價值和持有價值已經明顯減少了。”業內人士介紹，如果地段好，商辦房后續改變為租賃的可能性較大。

不過，以目前情況來看，不少商辦房項目集中在大興、房山、順義、昌平等區域，體量較大，無論是租賃還是出售“解套”都有點難。

（原題：“商辦房”再上市身價縮水百萬，交易重啟依然難逃限購）