房地產(chǎn)行業(yè)在進入“白銀時代”后，規(guī)模不再是衡量房企的唯一標準，產(chǎn)品品質(zhì)與資產(chǎn)運營能力顯得更為重要。為了保持規(guī)模，開發(fā)商主動或被動地提升了持有型物業(yè)的比重。

房企加速提升自持物業(yè)比重

旭輝集團副總裁、上海區(qū)域事業(yè)部總裁蔣達強近日在接受澎湃新聞記者采訪時透露，旭輝上海公司目前已經(jīng)成立了商用事業(yè)部，與原有住宅事業(yè)部形成獨立并重的狀態(tài)。

據(jù)悉，旭輝商業(yè)事業(yè)部的業(yè)務(wù)主要針對上海區(qū)域內(nèi)的酒店、商業(yè)、辦公、開發(fā)建設(shè)等業(yè)務(wù)，通過資產(chǎn)管理部門打通整條業(yè)務(wù)鏈。在旭輝今年啟動的“二五戰(zhàn)略”規(guī)劃中，商辦項目將逐漸減少銷售比例直至完全持有，希望最終形成150萬平方米、500億元人民幣的資產(chǎn)管理規(guī)模，每年可獲取20億元人民幣的租金。同時，旭輝集團的長租公寓產(chǎn)品旭輝領(lǐng)寓，也在半年內(nèi)達到5000間，并提出5年內(nèi)達到20萬間集中式公寓的規(guī)模、進入行業(yè)前三甲的宏大目標。

與旭輝類似，多家大型房企以買入股份、收購項目等方式，增加了自己在房地產(chǎn)行業(yè)中投資組合的力度。

例如，最近幾年，龍湖地產(chǎn)不斷加持對資金、運營要求更高的持有型商業(yè)。目前龍湖每年以集團年銷售回款10%為上限用作商業(yè)投資，每年開業(yè)新商場2-3個。2017年，龍湖在全國將開業(yè)5個商業(yè)地產(chǎn)項目，到今年底計劃在全國持有26個商業(yè)項目。盡管聯(lián)合辦公產(chǎn)品“一展空間”還處于試水階段，但長租公寓品牌——冠寓已經(jīng)升為龍湖的“主航道”業(yè)務(wù)。而在今年上半年的業(yè)績報告中，龍湖集團董事長吳亞軍稱未來居所、商業(yè)、社區(qū)、辦公、服務(wù)等場景將在不同空間互動融合打通。

7月11日，遠洋集團通過旗下遠洋資本從中銀集團手中收購了6個項目的資產(chǎn)包，分別為位于北京、上海、沈陽、成都的商業(yè)、辦公項目，以及少量的公寓，總建筑面積約20萬平方米。遠洋集團高層向媒體表示，持有型物業(yè)是一個巨大的存量市場，遠洋未來將通過專業(yè)化運作加大持有物業(yè)力度。同時，融創(chuàng)、富力聯(lián)合收購萬達集團文旅產(chǎn)品及酒店項目的事件也成了行業(yè)焦點。

存量時代資產(chǎn)管理考驗加劇

業(yè)內(nèi)人士普遍認為，房企提升自持型物業(yè)的比重，關(guān)鍵在于拿地自持比例增加、存量市場來臨等客觀原因。

6月29日，馮侖在“第三屆中國房地產(chǎn)眾籌創(chuàng)智峰會”上指出，“2016年是一個分水嶺，之前我們叫開發(fā)時代，之后叫后開發(fā)時代”。其解釋說，在后開發(fā)時代，房企表現(xiàn)出對于持有型物業(yè)和存量市場的極大關(guān)注，產(chǎn)品模式也變得復(fù)雜起來，這一時期的競爭焦點不再是規(guī)模、成本、速度，而是營運能力、財務(wù)能力以及講空間故事的能力。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也有類似的看法：“房地產(chǎn)的大格局在悄然變化，增量市場的發(fā)展也會逐漸為存量資產(chǎn)市場的發(fā)展所取代，從這個角度看，房企需要有業(yè)務(wù)方面的調(diào)整。”

第一太平戴維斯估價部董事甘啟善更是直言：“在存量時代還依靠新房開發(fā)和資金快周轉(zhuǎn)的開發(fā)商，最容易被市場淘汰?！?/p>

“房企提高物業(yè)比重很多是被動性的，現(xiàn)在許多出讓的土地都要求一定比例的自持?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦坦率地說。

當(dāng)前，越來越多的熱點城市在土拍市場都實施了新政策，競配建和競自持成為主流。例如，6月5日，杭州主城區(qū)競拍三幅宅地，獲得者金地、中冶與保利的自持比例分別達到41%、36%和36%；6月6日，萬科拿下佛山市南海區(qū)桂城C22街區(qū)地段逾5.5萬平方米地塊，條件就是“總價25.31億元+住宅總建筑面積自持100%+自持年限70年”。除了競爭自持面積和保障房面積外，一些地方還出臺了限制年限不得交易的措施。但盡管如此，正如蔣達強所言，房企不能放棄這些熱點城市，要想在這些市場保持占有率，就必須提高自持比例。

另一方面，對于房企而言，如何管理、運營好大面積增加的持有型物業(yè)無疑是很大的考驗。相比住宅開發(fā)，重資產(chǎn)的持有型物業(yè)的核心在于長期持有，經(jīng)營模式為只租不售。除了前期的市場調(diào)研、選址、設(shè)計等問題，項目建成之后的運營、改造、升級需要大量的專業(yè)人才、運營經(jīng)驗及時間成本，也遠遠超出住宅項目。

作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融資的重要性不言而喻，持有型商業(yè)則更需要長期、穩(wěn)定的資金支持。蔣達強就強調(diào)，一定要嚴格控制商辦項目的比例，“不能被重資產(chǎn)拖累，防止資金壓力過大?！彼@得很謹慎，但希望未來可以打包資產(chǎn)以REITs（房地產(chǎn)信托基金）模式獲得更高估值，以獲得更好的收益。甘啟善說，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，歸根到底是融資、投資兩種行為方式的選擇，REITs在正式推出前需借鑒國際資本市場上經(jīng)驗。

目前，在開發(fā)商眼中，自持型物業(yè)仍然算是一塊頗具吸引力的蛋糕。融信中國執(zhí)行總裁吳劍近日就表示，房地產(chǎn)企業(yè)在積極尋找潛在的業(yè)績增長點，持有一些優(yōu)質(zhì)的，可以持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè)，可以對沖部分銷售市場波動的風(fēng)險，增值到一定水平，還可以溢價轉(zhuǎn)讓。

“持有型物業(yè)對于品牌打造有積極的作用。”嚴躍進顯得很樂觀：“此類項目較為充分地體現(xiàn)了企業(yè)對于資產(chǎn)和客戶管理的內(nèi)容，也有助于搭建穩(wěn)定和可持續(xù)的現(xiàn)金流?！?/p>