34歲的孔女士2019年從國外返回深圳為媽媽料理后事，居然陷入一場房產(chǎn)糾紛——她和媽媽生前花139.5萬購買的房屋，不僅沒辦到房產(chǎn)證，還成為了被告。事情到底是怎么回事？3月27日下午，上游新聞記者（報(bào)料郵箱baoliaosy@163.com）獨(dú)家采訪了當(dāng)事人孔女士。

一波：購房逾8年，交尾款后仍拿不到房產(chǎn)證

3月27日下午，孔女士向上游新聞記者回憶：“2012年，我媽媽在深圳市港澳八號（后改名為：港豐大廈）購買了一套一室一廳的房子，開發(fā)商為港豐公司，后改名國融公司，寫的戶主是我。”

孔女士提供的《廣東省深圳市中級人民法院執(zhí)行裁定書》（以下簡稱《執(zhí)行裁定書》）認(rèn)定：“雙方簽訂《深圳市房地產(chǎn)認(rèn)購書》，約定購房款為1345678元，案外人（孔女士）于2013年8月8日前陸續(xù)支付了首付款共計(jì)675687元，于2013年8月17日支付地價(jià)款49540元，合計(jì)725227元。”

此后，孔女士出國到澳大利亞學(xué)習(xí)，期間多次催促辦理過戶登記手續(xù)，但國融公司未予理會，她們也沒有支付剩余房款。

2019年底，孔女士因媽媽生病去世回國處理后事，找到聯(lián)合開發(fā)該樓盤的名夏公司（記者注：深圳市名夏集團(tuán)有限公司）要求辦理房產(chǎn)證。孔女士說，該公司人員要求她把房款補(bǔ)齊，否則不僅不給她過戶，也不能讓她繼續(xù)居住。

此后由于出現(xiàn)了新冠肺炎疫情，孔女士直到2020年4月1日才到深圳將剩下的67萬交給了名夏公司，并拿到了收據(jù)。沒想到，房產(chǎn)證還是沒能辦下來。

二折：開發(fā)商拖欠工程款，房產(chǎn)已被申請查封

為什么交完全款的房子還是辦不了房產(chǎn)證？孔女士聘請了律師去調(diào)查，結(jié)果讓她大吃一驚：“律師告訴我，我的房產(chǎn)在2013年就被法院查封了，原因是開發(fā)商國融公司和名夏公司，拖欠建筑商的工程款，被建筑商申請查封了。”

事實(shí)上，和孔女士有一樣遭遇的不止一家，在《執(zhí)行裁定書》上法院有這樣的描述：“被執(zhí)行人國融公司應(yīng)向申請執(zhí)行人支付工程欠款本金54551462元及相關(guān)違約金，名夏公司對上述債務(wù)在欠款本金4877720.16元及相應(yīng)違約金范圍內(nèi)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。在本案訴訟階段，本院于2013年6月19日對包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)的港豐大廈46套房產(chǎn)保全查封，并在執(zhí)行程序中繼續(xù)查封至今。”

執(zhí)行裁定書中確認(rèn)了房產(chǎn)被查封的信息

前后支付了139.5萬元的購房款（包含了房產(chǎn)溢價(jià)的部分），付清了《認(rèn)購書》約定的房款，最終卻拿不到房產(chǎn)證，孔女士委托律師向深圳市中級人民法院提起了執(zhí)行異議裁定。法院經(jīng)過調(diào)查后，裁定中止對她所在房產(chǎn)的查封執(zhí)行。

執(zhí)行裁定書確認(rèn)了孔女士購房成功

三轉(zhuǎn)：建筑商起訴業(yè)主，僅有認(rèn)購書再次敗訴

2020年8月，拿到《執(zhí)行裁定書》后，孔女士正準(zhǔn)備和律師一起去繼續(xù)追回房產(chǎn)的所有權(quán)，沒想到卻成為了被告——江蘇建工集團(tuán)（港豐大廈建筑商）將孔女士、名夏公司、國融公司告上了法庭，認(rèn)為名夏公司在查封期間擅自收取孔女士支付的尾款是違規(guī)行為，不能視為支付購房款，同時(shí)要求撤銷此前的《執(zhí)行裁定書》。

一審中，孔女士敗訴。從深圳市中級人民法院的《民事判決書》來看，孔女士敗訴原因有三項(xiàng)：

第一，她買房時(shí)只有《認(rèn)購書》，沒有正式買賣合同；

第二，涉案房產(chǎn)被查封日期是2013年6月，可她媽媽入住時(shí)間是2014年4月；

第三，前期大部分房款是她媽媽支付，部分支付銀行卡找不到，法院無法確認(rèn)前期款項(xiàng)已經(jīng)足額支付。

法院判決書認(rèn)為無法確認(rèn)前期款項(xiàng)足額支付

目前，孔女士已經(jīng)提請了二審，她表示：“我一直在跟律師溝通準(zhǔn)備，我們對二審充滿了信心。”

法律專家：

一審未認(rèn)定房屋所有權(quán)有待商榷

建議購房者保存購房證據(jù)和記錄

深圳市中級人民法院的《執(zhí)行裁定書》和《民事判決書》對孔女士房產(chǎn)糾紛案件，出現(xiàn)了兩種截然不同的裁判，為何會出現(xiàn)這樣的情況？

重慶市律師協(xié)會刑民交叉專業(yè)委員會委員、北京大成（重慶）律師事務(wù)所的王彥章律師向上游新聞記者表示：“同一人民法院，尤其是中級人民法院，先后針對同一案件，出現(xiàn)截然不同的裁判，這在日常的訴訟活動過程中的確是不常見的。本案出現(xiàn)這樣的情況，僅從裁判文書本身來看，應(yīng)是案件承辦人針對事實(shí)認(rèn)定及法律適用方面的理解及認(rèn)識差異所致。”

王彥章律師認(rèn)為，本案有三點(diǎn)值得關(guān)注。

首先從案件的爭議焦點(diǎn)來看，王彥章律師認(rèn)為本案還需要就訴爭房屋的預(yù)購書及補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)與否、涉案房屋買賣合同（預(yù)售）未簽訂的原因、涉案房屋銀行按揭手續(xù)未辦理的原因、涉案房屋款項(xiàng)支付金額及涉案房屋辦理入住的情況予以進(jìn)一步查明。

其次從購房者的角度，之所以會出現(xiàn)如此不利的局面，主要體現(xiàn)在其證據(jù)保留的問題，僅從裁判文書上顯示的證據(jù)形式及內(nèi)容來看，部分證據(jù)存在一定的爭議；另外涉案爭議房屋自購房起至案發(fā)長達(dá)八年，涉案房屋購房者已去世的客觀情況，也是本案購房者維權(quán)的不利因素。

第三，本案的一審判決還是有值得商榷的地方，開發(fā)商在明知涉案房屋2013年6月被查封后，還持續(xù)收取了購房者十余萬的購房款，并辦理交房手續(xù)，與本案中的陳述存在較為明顯的矛盾之處。另外，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，涉案房屋被查封前只要已簽訂書面協(xié)議、已支付的價(jià)款超過合同約定的50%、涉案房屋已交付入住使用等三個條件，可以認(rèn)定其權(quán)利能夠排除執(zhí)行。

王彥章律師表示：“我曾在重慶接手了3起這類案件，都是以購房者確認(rèn)房屋所有權(quán)排除執(zhí)行結(jié)案。特別建議購房者在購房過程中，應(yīng)及時(shí)督促開發(fā)商簽訂書面房屋買賣合同，需要辦理按揭貸款的應(yīng)及提交申請，及時(shí)督促開發(fā)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。整個交易過程中，應(yīng)保留支付記錄及時(shí)索要收據(jù)或發(fā)票，保留房屋交易過程中出現(xiàn)相關(guān)問題的原始證據(jù)及記錄。遇到問題也要及時(shí)咨詢、委托專業(yè)律師，盡早通過訴訟方式維權(quán)處理。” 

（原標(biāo)題：《開發(fā)商拖欠工程款連累業(yè)主：深圳一女子花近140萬購房，房產(chǎn)證泡湯還成被告》）