【編者按】

7月7日，《上海市住房發展“十三五”規劃》（以下簡稱《規劃》）正式發布，《規劃》指出上海將積極推進購租并舉的住房體系建設，大幅增加租賃住房用地，確保供應保障性住房用地，將新增租賃住房約70萬套，各類保障性住房約55萬套，進一步健全房地產市場健康發展長效機制。這些舉措會解決當下城市的住房問題嗎？為此，澎湃新聞邀請中估聯-中國房地產估價數據中心（以下簡稱“中估聯數據”）研發總監顏莉，來談談這些舉措將如何影響未來的住房發展。

房地產的特殊性在于，不僅具有商品的消費屬性，也具有投資屬性。這種投資屬性是房地產的稟賦，在金融市場功能較為完備的情況下，這種投資屬性是必須依附于金融杠桿的功能去實現，然而金融杠桿是雙刃劍，如果使用不當，將會影響到整個社會的經濟穩定。

房地產市場要逐漸“去金融化”

“房子是用來住的，不是用來炒的”有兩層含義，第一，房地產要實現住房功能的回歸，即消費屬性—居住。從國際發達國家的經驗來看，只有把強調“居住”功能作為政策設計的基調，才能使房地產業的發展具備可持續性。德國、美國在這方面都具有較為先進的經驗。第二，我國的房地產市場要逐漸“去金融化”。“去金融化”不是矯枉過正，不再利用金融杠桿支撐房地產業發展，而是使得金融杠桿的利用在合理的界限和范圍內，服務于住房的消費功能，而不是成為一部分人炒房獲利的工具。

自去年12月份中央經濟工作會議以來，防止房地產市場大起大落與防范金融市場風險成為住房政策的主基調之一。2016年上半年一線城市經歷“價量”同漲的行情后，下半年，價量齊升的行情向二三線城市蔓延，這種蔓延的勢頭一直持續到2017年上半年。

房地產市場的火爆，客觀上緩解了二三線城市的庫存壓力，但是也將過多的杠桿壓力轉移到了金融市場。中估聯數據對金融市場的監控數據表明：首先是個貸的余額增速從2015年的約14萬億增長到2016年的19.14萬億，增長率為34%；個人房貸銷售比從2010年的約17.3%增長到2016年的43%；以“鏈家理財”為代表的過橋貸款業務，為購房者提供資金周轉，進一步提高了消費端的杠桿率。其次是供給端的負債率結構發生變化，非銀行負債（主要為私募債、公司債和中期票據）比重上升，且非銀行負債的總量從2015年的9029.13億元上升到2016年的11376.7億元，增長率為26%。

增加土地供給是必然趨勢

1994年分稅制改革后，地方的稅收能力被削弱，但是可以通過土地出讓獲得收入，推動地方經濟發展。“土地財政”和現有的開發模式相結合，使得我們的房地產市場具有一個天然屬性：價格持續上漲。不破除地方經濟對“土地財政”的依賴，談解決住房問題的根源沒有意義。

4月6日，住建部和國土資源部聯合下發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，明確了土地供應因城施策的總體基調。中估聯數據對上海房地產庫存的監測表明，上海近半年的庫存量均低于6個月，根據新政的要求，必須加大土地供應。

另外，新政規定，地方政府還必須定期公布用地計劃，相關的內容還實施問責制度。結合剛剛發布的《上海市“十三五”住房發展規劃》，增加住房用地供應尤其是租賃型住房的用地供應，是必然要求，也是必然趨勢。

土地供給的增加，還有一點很重要，就是盤活存量。上海為例，工業用地占建設用地占比較高，約為40%，遠高于國際發達國家該指標數值。所以增加土地供應和控制土地供應并不矛盾，一方面，應控制的土地供應，高總價、高溢價率的土地供應；另一方面，應盤活現有土地供應中閑置的部分，進行合理的城市更新和舊城改造。

上海為何推出“租賃住房用地”

上海推出的“租賃住房用地”有兩個背景：第一，中央提出“購租并舉”，2016年6月上海新拍地塊提出必須自持15%的規定后，面粉比面包貴的現象并沒有遏制，反而愈演愈烈；第二，租賃住房用地之前只在公租房領域存在，以公租房為代表的住房保障供應體系也面臨瓶頸，公租房的供給量不能滿足中低收入群體的需求，后續管理上也存在問題，引入市場機制是必然趨勢。

“購租并舉”的住房體系，鼓勵租賃消費，是政策導向，也是市場方向。這個提法的目的，是從更長遠的角度考慮房地產市場的長效機制問題，是未來合理的房地產市場在市場結構上的表現。

“租賃住房用地”的目的有兩個，一是引入市場化力量從事租賃住房的運營；二是引導開發商進行經營模式的轉變。上海的兩個“租賃住房用地”，一個位于張江，一個位于嘉定。可見，針對上海四個中心和科創中心的要求，租賃住房用地的服務對象是張江的高科技人才和嘉定的高端產業工人。

而對于土地市場而言，“租賃住房用地”對其影響體現在下面兩個方面：

第一，這是政策導向，增加租賃型土地的供給，將有利于市場結構的調整，即租賃型供給會增加。中估聯數據對土地監測的情況表明，從去年增加自持運營比例要求的條款后，部分開發商會將20%（自持+保障）以上的成本轉移到可售部分的房地產，客觀上推高了樓面價。因此，規定一定比例的自持經營，并不能從根本上實現增加租賃型住房供給的導向，反而使得面粉貴過面包的現象愈演愈烈。

中估聯數據的LBI指數（土地泡沫指數）反映的就是開發商拿地后的風險情況，今年1到5月份的各地LBI指數分析表明，北上廣深LBI指數高，庫存緊張，價格微漲，但是成交量下降很厲害。增加租賃型土地的供給，有利于破除現有市場環境下LBI居高不下的魔咒。

第二，根據地塊保證金推算大致的土地成交價（溢價率不超過40%的前提下），再計算樓板價的話，以浦東新區張江的這個地塊為例，大致的樓板均價不會超過一萬，遠低于該地區周邊房屋價格。那么對應的租售比約為15年，對比國外發達城市，這個算較為合理的水平。但是這里的匡算還沒有將裝修和運營成本放進去，這兩個因素中裝修是相對可預測的，而運營成本則因公司而異。對于拍得地塊的開發商來說，引進具有租賃管理經驗的團隊，并盡可能提高出租率，是盈利的關鍵。

公共資源向承租人傾斜是難中之難

租房市場的正規化須引入專業的租賃管理力量，開發商更大程度的參與租賃市場的經營和管理，對租賃市場的規范化經營是有好處的。租房體系也需要法律上的保障，住建部前段出臺《住房租賃管理條例》的討論稿，對出租人和承租人的權利和義務進行了規定，大的方向上保證了承租人的權益，改變其弱勢地位。

從房地產市場各個發達國家的實踐來看，租房體系是因，租房文化是果。而現在很多的研究卻本末倒置。以德國為代表的房地產市場，具備高度發達的租房文化，而這種文化恰恰根植于良好的住房制度設計。從住房的消費屬性，從房地產市場的長遠發展，從住房市場的社會功能和經濟功能的結合來講，德國政府一定是做了多方面考慮的，從這個角度上說，租房文化只是種表現，而非原因。

而培育中國的租房文化，根本點是進行房地產的供給側改革：一是，使得租賃型住房供給成為有效供給，這里強調有效供給，是使得真正需要租房的人獲得合適的住房。二是，使得租賃型住房，成為可以長期居住的選擇。這不僅需要法律上給予承租人長期居住的保障，還需要公共資源配置上，向承租人傾斜。公共資源向承租人傾斜，是難中之難。

保障房要引入市場化和社會化機制

現在中國的住房保障體系已經具備一定規模，但存在兩個問題：第一，保障房供給與需求的匹配問題，現在還是存在較多的夾心層，既不能獲得商品房，又不是保障房覆蓋范圍。第二，保障房的后續管理問題，十二五期間建了大量保障房，中低收入群體集中居住，后續管理問題會越來越突出。

廈門大學教授趙燕菁提出的“先租后售”是很好的建議，但是在中國現有的經濟和社會框架下，很難推行。

第一，資金壓力問題：項目建成后，政府依靠租金收入來還貸款，要還十五年，現有地方政府五年一屆任期，不會有動力做這個事情。

第二，管理問題：十五年的管理期，才能通過市場的方式進行物業管理，這十五年的管理成本會非常高。比如，如果租客不交租金怎么辦？如果又是家庭唯一住房，法院不會支持強制執行。把這些租客放到公租房或廉租房，那么又回到問題的原點。首先，這些人是不是保障范圍，是不是能享受公租房和廉租房服務，第二，城市的住房保障供給是不是能有相應的容納量？

重慶曾經在公租房建設方面具有非常豐富的經驗，但是現在也面臨資金回收困難，財務壓力非常大，租后管理成本居高不下。這些都是前車之鑒。

因此，筆者建議，一定要引入市場化和社會化機制，來解決保障房發展的問題。社會化機制是指，由企業或者一定的社會機構承擔租客的租賃成本問題，不能在個人和政府之間沒有過度，要么個人支付、要么政府兜底，這些都不合理。國外的住房保障工作中，社會團體的作用非常重要，是關鍵性角色。市場化機制的引入，是指在保障房運營階段，要引入市場機構進行管理，這些機構應獲得政府稅收和金融方面的優惠，同時以一定的方式實現“輕資產”運營。

合理運用閑置房地產資源意義重大

筆者曾研究過英國的住房政策，英國的城市結構和房地產市場發展和中國類似，中國現在很多方面都在走英國的老路。比如，第一，市場化程度太高帶來的住房保障和市場的均衡問題、公平和效率的問題；第二，住房自有率太高，租買機制的缺失問題。

筆者認為，英國住房政策有以下三個經驗可供中國借鑒：第一，保障市場方面：公租房和共有產權保障房為主體，中低收入群體可以實現梯次消費，逐漸擁有住房。第二，住房租賃體系方面：由社會機構（非盈利機構）向租房者提供補貼，租金可以在個稅前扣除。第三，空置稅：較高的空置稅鼓勵市場資源充分利用，出租可以減免空置稅。

撇去房地產投資屬性不談，從居住的消費屬性出發，中國房地產市場的住房問題有兩個：

第一，“租買選擇機制”缺失。年輕人進入社會工作，先租房，然后具備一定的資本積累后再買房，這之間是應該有過渡和過程的，并且不同階段、社會機構和金融機構對其支持也是各有側重的。中國的年輕人到社會上工作，市場化租房房租費用很高、服務不好、房東強勢，不買房各種權益沒有保障。這時候提“購租并舉”，是非常有意義的，有利于形成合理的“租買機制”。

第二，房地產資源的結構性問題。經過近二十年的開發和銷售，房地產市場已經形成了足夠的增量，在二三線城市還出現了庫存過量的問題，中估聯數據對全國房地產市場的監測數據中，關于住房統計有一個關注指標：人均建筑面積，2016年國家統計局公布的城鎮人均建筑面積為40.8平米。為什么還是那么多人有住房問題：住房面積小、居住環境差。究其原因，還是因為有一部分住房資源沒有得到充分利用，閑置著。

所以解決住房問題，不僅是建立“購租并舉”的住房體系，還要通過合理的稅收手段，使得閑置的房地產資源得到合理運用，而后者從房地產市場持續發展的角度來說，意義更為重大。