斑馬消費(fèi) 楊柘

新力控股、陽(yáng)光城等一批大房企先后躺平，千億房企祥生控股集團(tuán)利息支付兩度逾期，埋下了巨大的隱患。

盡管公司表示絕不躺平，除了積極與債權(quán)人溝通解決方案，已接連出售旗下企業(yè)股權(quán)資產(chǎn)回籠資金，緩解流動(dòng)性緊張局面。

嚴(yán)苛市場(chǎng)環(huán)境和資本寒冬之下，公司如何自救成功？

官宣違約

昨日早間，祥生控股集團(tuán)（02599.HK）一支優(yōu)先票據(jù)需支付的利息再度逾期，受此影響，當(dāng)日收盤(pán)跌幅7.41%，收?qǐng)?bào)0.75港元，市值22.83億港元。

這支本金2億美元優(yōu)先票據(jù)為2018年發(fā)行，票面利率12%，將在2023年到期。1200萬(wàn)美元利息，本應(yīng)在2月18日給付，根據(jù)相關(guān)條款寬限30天后，仍舊無(wú)力支付。

在公告里，公司稱主要是流動(dòng)性出現(xiàn)階段性問(wèn)題導(dǎo)致。昨日上午，公司對(duì)外界回應(yīng)稱，正積極溝通債券持有人尋求達(dá)成一致意見(jiàn)的解決方案。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，公司此前也出過(guò)類似狀況。據(jù)1月18日公告，發(fā)行于2021年1月23日且將在當(dāng)月23日到期的優(yōu)先票據(jù)，部分完成交換要約之后，仍有1947萬(wàn)美元維持發(fā)行在外。債務(wù)未完全解決，這筆剩余債務(wù)的利息償付狀況，尚未有更新的消息出來(lái)。

其實(shí)，祥生控股不能及時(shí)償付債務(wù)及利息，一些評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)已先后向市場(chǎng)發(fā)出了警示。

1月18日，惠譽(yù)將祥生控股長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從B-下調(diào)至CC，且認(rèn)定這家房企在未來(lái)5個(gè)月內(nèi)沒(méi)有足夠財(cái)力償付大規(guī)模到期債務(wù)。

去年11月，公司股價(jià)大幅下挫，惠譽(yù)即預(yù)計(jì)祥生控股集團(tuán)的再融資能力已經(jīng)惡化。就在當(dāng)月，標(biāo)普將祥生控股集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從B下調(diào)至B-，并將公司美元票據(jù)從B-下調(diào)至CCC。穆迪機(jī)構(gòu)也在去年10月，指出祥生控股集團(tuán)未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)財(cái)務(wù)指標(biāo)和流動(dòng)性會(huì)走到惡化的局面。

今年6月，公司還有一筆2億美元債務(wù)到期，另外公司子公司被司法凍結(jié)涉及金額超億元。

斷尾求生

盡管公司對(duì)外已表示絕不躺平，但在具體自救措施上，并未見(jiàn)到與金融等機(jī)構(gòu)完成展期等消息。從今年初以來(lái)，出售資產(chǎn)成為公司改善現(xiàn)金流的主要手段。

從1月至3月，公司至少拿出3家旗下企業(yè)股權(quán)資產(chǎn)用于變現(xiàn)。

1月7日，公司將間接持有的浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司23.8095%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給寧波北侖電力，對(duì)價(jià)3.37億元。

1月17日，公司間接全資附屬企業(yè)杭州濱旺，將持有的杭州濱拓51%股權(quán)轉(zhuǎn)給浙旅湛景置業(yè)，對(duì)價(jià)4.87億元。

3月18日，公司全資附屬企業(yè)祥生地產(chǎn)集團(tuán)作價(jià)2.72億元將臨海紫元銀通58.5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給諸暨國(guó)躍。

初步測(cè)算，以上交易為公司產(chǎn)生超過(guò)10億元收入。上述被出售公司及所在項(xiàng)目已開(kāi)工或剛剛起步，比如杭州濱拓旗下項(xiàng)目位于杭州西湖區(qū)，還沒(méi)有進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段；向日葵健康所涉及項(xiàng)目為諸暨一家保健及養(yǎng)老中心，尚在建設(shè)之中；轉(zhuǎn)讓給諸暨國(guó)躍的項(xiàng)目為當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村振興塘里村BT項(xiàng)目。

從開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，這些項(xiàng)目需要更長(zhǎng)周期的現(xiàn)金投入，現(xiàn)在出售可暫時(shí)甩掉包袱。

資金緊張已久

上市之前，祥生控股集團(tuán)運(yùn)氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有如今這么糟糕，從2020年6月遞表到通過(guò)聆訊，只用了142天，成為T(mén)OP30中最后一家上市的房企。同時(shí)，公司也獲得市場(chǎng)的肯定，當(dāng)時(shí)發(fā)行市值高峰將近168億港元。

陳國(guó)祥、朱國(guó)玲夫婦1995年在浙江諸暨創(chuàng)辦公司前身祥生地產(chǎn)，2015年銷售突破百億銷售規(guī)模，3年后實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模。在克而瑞榜單中，2019年排名第28位。

公司能在短期內(nèi)快速崛起，一方面是靠棚改貨幣化政策紅利，另一方面更依賴于不斷加杠桿擴(kuò)張。

斑馬消費(fèi)注意到，上市前后，公司通過(guò)銀行與非銀機(jī)構(gòu)渠道，將融資發(fā)揮到極致，為的就是維持向全國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張。

2019年末，公司有51筆信托融資未還，年利率在8-19.6%之間，公司整體融資成本9.28%。同年，公司僅銀行及其他借款利息支出32.33億元，當(dāng)年公司年內(nèi)溢利32.09億元。

截至2021年6月，公司來(lái)自信托和其他非銀行借款占公司總借款規(guī)模的51%，銀行借款和資本市場(chǎng)債務(wù)分別占比38%和11%。其資產(chǎn)負(fù)債率為88.67%。

去年上半年末，公司現(xiàn)金公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物273.19億元，短期借款174.86億元，看起來(lái)能覆蓋短期債務(wù)。為何1200萬(wàn)美元的利息都付不起，讓人深感意外。

在惠譽(yù)看來(lái)，隨著公司現(xiàn)金償還去年下半年到期的非銀借款，公司實(shí)則在融資渠道受限的環(huán)境下自身流動(dòng)性已經(jīng)惡化。對(duì)此，惠譽(yù)在今年2月已放棄為祥生控股提供評(píng)級(jí)或分析覆蓋。

公司銷售狀況也在疲軟，今年1月、2月分別實(shí)現(xiàn)合約銷售額36.83億元、26.69億元，環(huán)比分別下降43.5%和27.9%。