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“黑鐵時代”言論刷屏，拉響了房地產的警報。

文/每日財報 何嬙

2021年，在房地產行業動蕩之下，大家都意識到了經營思路必須做出改變。

郁亮在萬科2022年會上的總結發言就再為行業引出了改變方向，其表示，外部環境當前的第一個特征是行業進入縮表出清階段，對房地產業來說，縮表出清就是去金融化，不允許房地產占用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負高額的債務負擔，因為這些金融資源沒能有效地支持實體經濟。

房地產行業已經進入了“黑鐵時代”，正縮表出清，這會是破釜沉舟、背水一戰的一年。“如何理解背水一戰？就是要么死、要么活，沒有中間狀態。”他說，日本的案例經驗表明，這個階段不能再心存幻想，必須要快速、堅決出清。這個過程中，行業規模會開始萎縮、市場分化也會越來越明顯。

事實上，除了頭部房企，“黑鐵時代”的觀點作用在中后部房企身上真實情況更為嚴峻。因此，一些房企的變革也已提上了日程。

1月31日，祥生控股（集團）有限公司（02599.HK，簡稱“祥生控股”）官宣重要高管離職信息：公司財務總監、副總裁及聯席公司秘書談銘恒因個人發展已辭職，自1月31日起生效，將由祥生活服務集團執行董事及財務總監陳國農接替公司財務總一職。

2月16日又有消息稱，祥生控股近期針對集團總部層面，進行了新一輪的組織架構升級和人事調整。

縱觀祥生控股這場變革升級，核心就是圍繞“讓總部更具生產力”這個最終目標，也預示著此前的“裁判員”，也要管理下層，親自下場踢球了。但細品其如此操作的背后，或也有著和大多數房企一樣的“難言之隱”。

01

“去中心化”的架構調整

對于祥生控股此次組織架構調整，最明顯的變化是“去中心化”。具體而言，從原有的7大中心、3大直管部門及多個二級部門調整為：董事辦、營銷管理、金融管理等9大部門，形成全新的7+2集團職能條線管理模式。

簡而言之，調整的思路就是三個詞：精簡、下沉、協同。表面上看，祥生此輪架構升級聚焦在總部職能精簡高效，這很容易讓外界聯想到近兩年各大房企不約而同地選擇“做輕總部”、“精兵簡政”。

需要重點看到的是，在這輪架構改革中，祥生選擇將管理人員全部下沉，讓從前的指揮員身先士卒。總部管理人員“既要上得了廳堂，又要下得了廚房”。此舉或是因為，祥生總部去中心化改革后，管理結構進一步扁平化，過往那些把控方向，坐鎮指揮的人，同樣也需要上陣前線了。

另一方面，在總部層面精兵簡政后，更需要部門員工能當全能高手。再像過往一樣聚焦一些務虛的工作，估計會掉隊。

具體而言，這場組織改革最終服務的目標，就是讓總部職能更具生產力，讓企業對市場更加敏感。而改革的背后，或還是在所謂“黑鐵時代”面前，滿滿的求生欲。

02

或受于債務壓力

2月15日，穆迪發布報告稱，出于自身商業原因，撤銷對祥生控股的“Caa2”企業家族評級和“Caa3”高級無抵押債券評級。在評級撤銷前，其展望為“負面”。

現如今的祥生控股，在經歷了之前的債務逾期傳聞、下調評級等一系列風波后，市值也受到嚴重影響。截至2月18日收盤，其股價為0.98港元/股，市值僅29.83億港元。

和其他房企一樣，祥生控股規模飆升的背后是急劇攀升的債務。截至2021年6月底，祥生控股總資產達到1726.56億元，其中負債總額達1530.93億元，賬面資產負債率達到88.67%。

仔細來看，在其負債總額之中，流動負債高達1287.64億元（含合約負債778.60億元），有息負債462.11億元。短期有息負債（以流動負債中的計息銀行及其他借款、優先票據、債券相加計算）達221.61億，僅從賬面來看，祥生控股短期償債壓力已不小，尚未包括可能的表外負債。

2021年全年，祥生控股實現權益銷售額約為803.4億元，同比上升2.78%。據去年三季報披露，當時祥生控股的權益銷售額環比下降60%至146億元，9月份銷售額更是降至34億元。

毛利率方面，2019年至2021年上半年，祥生控股分別錄得毛利率為23.9%、18.1%及18%，凈利率分別為9.0%、6.6%及6.1%，下滑趨勢明顯。

在業績表現“疲倦”的背后，祥生控股的管理層調動比較頻繁。2020年4月，祥生控股地產副總裁周琦嘉離職，地產營銷工作暫時由營銷中心總經理龍鑫源負責。此后，2021年龍鑫源也宣布離職，資深地產人甘玫接任，成為祥生控股新任副總裁，分管集團營銷與品牌工作。

沒過多久，2021年9月，甘玫這位業內明星營銷經理人也從祥生控股離職。兩年時間不到，祥生控股集團副總裁位置易主三次，而且截止到目前，祥生控股副總裁這一重要職位仍舊空缺。

綜上顯而易見，先拋開前兩年高管變動對企業經營的影響不談，單看祥生控股的業績壓力就基本能品出其此次“花哨”去中心化的核心目的。但不論高層下不下基層，改革的最終目的其實還是抵抗負債風險，防止暴雷罷了。至于其能否完成這個目標，成功穿越“黑鐵時代”，還需現實驗證。

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原標題：《祥生控股組織架構升級的背后，不乏難言之隱》

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