2021年，曾經(jīng)一路狂飆突進(jìn)的中國房地產(chǎn)企業(yè)第一次大規(guī)模遭遇了資金鏈考驗(yàn)。面對這次挑戰(zhàn)，房企將如何尋求破解之道，對新的一年，他們又會(huì)怎么研判？

澎湃新聞獨(dú)家約訪多位中國領(lǐng)軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展之道。

瑞安房地產(chǎn)執(zhí)行董事及CEO王穎

近日，澎湃新聞（www.usamodel.cn）專訪了瑞安房地產(chǎn)有限公司（瑞安房地產(chǎn)，00272.HK）執(zhí)行董事及CEO王穎。

王穎加入瑞安房地產(chǎn)已近26年。去年12月30日，瑞安房地產(chǎn)宣布，原瑞安管理（上海）有限公司董事總經(jīng)理王穎出任瑞安房地產(chǎn)執(zhí)行董事及CEO，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)的管理與運(yùn)營，推動(dòng)公司旗下項(xiàng)目的戰(zhàn)略增長，并貫徹落實(shí)董事會(huì)的企業(yè)戰(zhàn)略。

在王穎看來，2021年整個(gè)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上下半年比較大的起伏以及接踵而至的調(diào)控政策的嚴(yán)峻考驗(yàn)。2022年，“房子是用來住的、不是用來炒的”定位將依然是堅(jiān)定的大方向。“因城施策”將進(jìn)一步落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場將保持總體平穩(wěn)運(yùn)行。

王穎表示，2022年瑞安房地產(chǎn)將繼續(xù)把業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在規(guī)劃及開發(fā)大型綜合用途社區(qū)及物業(yè)；繼續(xù)聚焦上海業(yè)務(wù)并策略性拓展至高增長城市，并有選擇地在長三角和大灣區(qū)的其它領(lǐng)先和高增長城市進(jìn)行擴(kuò)張。

截至目前，瑞安房地產(chǎn)尚未披露2021年年報(bào)。但根據(jù)瑞安房地產(chǎn)此前發(fā)布的截至2021年12月31日止第四季度物業(yè)銷售簡報(bào)，2021年度，瑞安房地產(chǎn)累計(jì)合約物業(yè)銷售額達(dá)302.7億元人民幣，同比上升43%。而根據(jù)瑞安房地產(chǎn)半年報(bào)，2021年上半年恢復(fù)盈利。其中，瑞安房地產(chǎn)2021年上半年的15.7億元租金及相關(guān)收入中，73%來自上海的物業(yè)組合，其余來自中國其他城市。

王穎指出，上海是瑞安房地產(chǎn)的策略重心，公司也認(rèn)為如武漢這樣的中心城市，以及長三角、大灣區(qū)等高增長城市潛力依然較大。

以下為澎湃新聞與王穎對話實(shí)錄：

澎湃新聞：對2022年內(nèi)地土地市場、住宅市場怎么看？

王穎：2021年整個(gè)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了上下半年比較大的起伏以及接踵而至的調(diào)控政策的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

展望2022年，“房子是用來住的、不是用來炒的”定位將依然是堅(jiān)定的大方向。近幾年，我們看到，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由高速發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化發(fā)展。隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制不斷完善，“因城施策”將進(jìn)一步落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，各地土地以及樓市政策調(diào)控機(jī)制也將越發(fā)完善和精準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場將保持總體平穩(wěn)運(yùn)行。在“高質(zhì)量發(fā)展”成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律背景下，對于財(cái)務(wù)狀況比較穩(wěn)健、產(chǎn)品品質(zhì)卓越的房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

澎湃新聞：疫情兩年以來，面對市場的變化，公司采取了怎樣的策略推進(jìn)業(yè)務(wù)的發(fā)展？

王穎：早在2016年開始，面對復(fù)雜的全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國內(nèi)競爭日益激烈的市場環(huán)境，我們已開始實(shí)施輕資產(chǎn)策略，以強(qiáng)化我們的資產(chǎn)狀況。截至2021年6月30日，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率維持在45%，處于非常穩(wěn)健的水平。盡管2021年房地產(chǎn)市場充滿挑戰(zhàn)，我們很高興在第四季度和全年取得穩(wěn)健的物業(yè)銷售業(yè)績——2021年全年，集團(tuán)累計(jì)合約物業(yè)銷售額同比增長43%，高達(dá)302.70億元人民幣，其中住宅物業(yè)合約銷售額為301.57億元，商業(yè)物業(yè)合約銷售額為1.13億元。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，2021年，我們?nèi)鸷缧鲁巧虡I(yè)軸的最后一塊版圖瑞虹天地太陽宮于9月開業(yè)，以“北上海生活力中心”為定位、坐擁18萬平方米的超大商業(yè)體量，集結(jié)30%上海首店、40%北上海首店、70%虹口首店，滿足不斷升級的消費(fèi)需求，配合北外灘板塊的世界級規(guī)劃升級以及上海打造國際消費(fèi)中心城市的發(fā)展目標(biāo)。開業(yè)三天期間，太陽宮訪客超過100萬人次。

辦公地產(chǎn)方面，目前瑞安辦公在全國范圍內(nèi)管理近200萬平方米的城市核心辦公項(xiàng)目，為超過1100家國內(nèi)外知名企業(yè)提供服務(wù)。

澎湃新聞：2022年公司的發(fā)展思路是什么？有哪些新的挑戰(zhàn)？

王穎：瑞安房地產(chǎn)將繼續(xù)把業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在規(guī)劃及開發(fā)大型綜合用途社區(qū)及物業(yè)，把過去20多年來在城市更新及整體社區(qū)全生命周期的開發(fā)過程中所積累的成功經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新實(shí)踐帶給更多城市和客戶。

我們將繼續(xù)聚焦上海業(yè)務(wù)并策略性拓展至高增長城市，并有選擇地在長三角和大灣區(qū)的其他領(lǐng)先和高增長城市進(jìn)行擴(kuò)張。我們的儲(chǔ)備商業(yè)物業(yè)位于上海和武漢這樣的高增長城市，這些城市都有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)前景、大量的人口流入，并且都位于中國巨型城市圈的中心。

同時(shí)，我們將保持高水平的財(cái)政紀(jì)律及財(cái)務(wù)靈活性。我們將致力于促進(jìn)資金來源多樣化，尤其是增加我們在綠色和可持續(xù)發(fā)展融資，并通過保持穩(wěn)健的資產(chǎn)狀況以及多種方式來優(yōu)化我們的資金來源，保持財(cái)務(wù)靈活性，堅(jiān)持審慎和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)管理，以幫助集團(tuán)時(shí)刻準(zhǔn)備著，更好地去把握新的業(yè)務(wù)增長和市場投資機(jī)會(huì)。

澎湃新聞：2022年公司的項(xiàng)目戰(zhàn)略布局是什么？有特別看好的區(qū)域或城市想要進(jìn)入發(fā)展的嗎？

王穎：當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，政府的一系列調(diào)控措施幫助市場朝著更健康更理性的方向發(fā)展。

瑞安房地產(chǎn)在過去多年推行輕資產(chǎn)策略，增強(qiáng)集團(tuán)財(cái)務(wù)實(shí)力，有助于集團(tuán)更好地抵御市場不確定因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)以及適時(shí)把握投資機(jī)會(huì)。我們一直都有留意拿地、深度開拓市場的機(jī)會(huì)，以審慎的態(tài)度積極參與投地或拓展新業(yè)務(wù)。2021年12月，我們與武漢城建集團(tuán)共同獲得了武昌灣項(xiàng)目的用地，該地塊位于武漢市武昌古城，西面長江，南靠二環(huán)，距黃鶴樓僅1.5公里，該項(xiàng)目將深入挖掘千年武昌古城文化價(jià)值、百年工業(yè)遺址價(jià)值，旨在為武漢打造世界級的長江水岸，建設(shè)武漢最國際化的綜合社區(qū)。

上海是我們的策略重心，我們也認(rèn)為如武漢這樣的中心城市，以及長三角、大灣區(qū)等高增長城市潛力依然較大。我們將會(huì)運(yùn)用優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)，把握投資機(jī)會(huì)。