位于南京鬧市區(qū)一處黃金地段的麥當(dāng)勞餐廳，最近一直大門緊鎖。

路過的人都會好奇地往里面看看，而門口貼的一張紅色告示，讓人更覺得納悶——它是被房東韋女士“鎖上的”。

這源于一場麥當(dāng)勞與房產(chǎn)主之間持續(xù)4個多月的租賃糾紛。

房產(chǎn)交割后，突然“冒出”的另一份租賃合同

事情要從一處房產(chǎn)的公開拍賣說起。

2016年9月，江蘇省實成拍賣公司受產(chǎn)權(quán)人——中國工商銀行江蘇省分行營業(yè)部的委托，對一處房產(chǎn)（南京市唱經(jīng)樓西街1號1—4房地產(chǎn)，建筑面積1073.68平方米）進(jìn)行拍賣。

當(dāng)時的拍賣說明稱，上述房產(chǎn)中，973.68平方米的建筑面積已出租，租期為2016年12月31日止。而這塊被出租區(qū)域，正包括359平米的麥當(dāng)勞丹鳳街門店。

韋女士以1900萬元的價格拍得該房產(chǎn)，辦理一系列過戶等手續(xù)后，開始找原來的租戶商議重簽協(xié)議之事。

但作為承租戶之一的麥當(dāng)勞的答復(fù)卻讓韋女士“大吃一驚”。

按照拍賣說明，麥當(dāng)勞門店的租期本應(yīng)于2016年年底到期。但此時麥當(dāng)勞卻拿出了另一份2013年簽訂的、租期為11年的租賃合同。“如果依據(jù)這份合同，還有7年左右的租期。”

澎湃新聞（www.usamodel.cn）記者在韋女士提供的這份合同上看到，與南京麥當(dāng)勞餐飲食品有限公司簽約的是南京茗聞天下飲食文化有限公司（以下簡稱“茗聞天下”）。

麥當(dāng)勞同時提供的《授權(quán)委托書》表明，第三人“茗聞天下”得到了原產(chǎn)權(quán)人“工商銀行江蘇省分行營業(yè)部”的“授權(quán)”，辦理出租、管理、收取租金等事項，并與麥當(dāng)勞簽訂11年的長期租約。

該委托書落款為工商銀行江蘇省分行營業(yè)部，簽約日期為2013年5月9日，并加蓋了“中國工商銀行股份有限公司江蘇省分行營業(yè)部”的公章。

據(jù)此，南京麥當(dāng)勞認(rèn)為，該公司擁有該地合法的租賃權(quán)。基于“買賣不破租賃”的原則，即便該房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)人的變更，麥當(dāng)勞依然可以依照該租賃合同履約，至租期結(jié)束。

所謂“買賣不破租賃”，通俗來說，是指：房屋在產(chǎn)權(quán)賣給他人后，原有的租賃合同仍然有效。承租該房屋的承租人，有權(quán)依原約定繼續(xù)居住在該房屋。

工商銀行否認(rèn)曾作出長期租賃授權(quán)，也沒有蓋章

“這完全與當(dāng)時公告的拍賣信息不符啊。”韋女士一頭霧水，她趕緊找工商銀行詢問，而工行的答復(fù)是：它們從未出具過類似的《授權(quán)委托書》，也從未授權(quán)“茗聞天下”辦理相關(guān)出租事宜。

工商銀行江蘇省分行營業(yè)部房管科科長孔憲坤對澎湃新聞表示，這份授權(quán)委托書不是真實的。“我們跟茗聞天下只是短期租賃關(guān)系，”孔憲坤說，“（那份授權(quán)委托書上蓋的）公章不是我們的。”

據(jù)《現(xiàn)代快報》報道，工商銀行還曾明確告知韋女士，他們不會同意麥當(dāng)勞簽訂租期11年的長期租約。

“茗聞天下”的實際控制人曹軍民也在后來表態(tài)稱，該印章是假的。

韋女士提供了一份曹軍民在南京新街口派出所調(diào)解時寫下的情況說明。這張按著手印的條子上寫道，2013年4月份，麥當(dāng)勞公司地產(chǎn)部找到他想租房開餐廳，雙方商談時，麥當(dāng)勞要求提供與工商銀行的11年租賃的承諾書，“我們明確表態(tài)，工行不會蓋章，后來麥當(dāng)勞公司地產(chǎn)部的人就說，到時你蓋章和簽字就行了……合同中的業(yè)主授權(quán)委托書的公章不是工商銀行的章。”

據(jù)《現(xiàn)代快報》此前報道，曹軍民對于上述寫情況經(jīng)過一事，在電話中沒有否認(rèn)。曹軍民拒絕了澎湃新聞的采訪。

至此，韋女士松了一口氣。

“既然工行都否認(rèn)了這個授權(quán)的真實性，那么這份11年租約肯定有問題。”她樂觀地認(rèn)為，作為全球500強(qiáng)的麥當(dāng)勞很快便會答應(yīng)重新簽約。

但事情的發(fā)展，并與她想象中的順利推進(jìn)背道而馳。

麥當(dāng)勞堅持認(rèn)為，授權(quán)委托書是真實的，11年的租約也是有效的。雙方經(jīng)派出所多次調(diào)解，仍僵持不下。

今年1月5日，租賃合同租期“到期”5天后，韋女士將麥當(dāng)勞“上鎖”。

1月24日，“到期”24天后，在對韋梅香等律師函的回復(fù)中，麥當(dāng)勞表示：“在沒有司法機(jī)關(guān)認(rèn)定甚至沒有任何證據(jù)證明公章為虛假的情況下，僅憑各方言辭，不具有法律效力，更不能以此推翻我方租賃權(quán)利和租賃事實。”“貴方若堅持要求不合理的高租金，并阻止我方經(jīng)營，將構(gòu)成對雙方損失的擴(kuò)大。”

3月22日，碩大醒目的黃色logo“M”依然牢牢地盤踞在這處門店。從櫥窗望進(jìn)去，里面的裝飾、設(shè)施還在，好像只是打烊的樣子。

當(dāng)初上鎖后，韋女士考慮再三，沒有再強(qiáng)行進(jìn)入收回該房屋。

韋女士明白，麥當(dāng)勞之所以不愿放棄原租約，實在是原合同“好處太多”。

該門店位于南京玄武區(qū)丹鳳街唱經(jīng)樓西街，地處南京市區(qū)的黃金地段。而原合同的期限竟長達(dá)11年，對于一直做房屋買賣、租賃的韋女士來說，“租賃合同兩年一簽”才是他們慣常的訂約期限。

其次，原租金是彈性的提成租金，即按餐廳的年銷售額的比例計算，“但銷售額屬于企業(yè)機(jī)密，怎么能保證麥當(dāng)勞告知我的年銷售額一定是真實的銷售額？”韋女士說，據(jù)她了解，這兩年，麥當(dāng)勞的年租金僅有20萬—30萬左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)在該地段的市場價（年租金在100萬-200萬之間）。

麥當(dāng)勞不愿搬走。堅稱“已起訴，走法律程序”

韋女士覺得自己陷入了一個找不到出口的窘境。

今年1月1日，因“麥當(dāng)勞非法侵占私有財產(chǎn)”，韋女士向新街口派出所報案，“3個月來，派出所一直在從中調(diào)解，還未立案。”

3月22日，澎湃新聞從南京市公安局玄武分局一相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，由于該案太過復(fù)雜，目前還在調(diào)查了解情況中。

韋女士原以為工商銀行的表態(tài)就意味著事實和證據(jù)，但麥當(dāng)勞“不買賬”。作為產(chǎn)權(quán)人的她，除了等待，也沒有更好的招了。

工商銀行江蘇省分行營業(yè)部房管科科長孔憲坤坦言，產(chǎn)權(quán)交割后，所謂的《授權(quán)委托書》才出現(xiàn)，“對于公章是否造假等，我們現(xiàn)在要怎么追究呢？對我們也沒造成什么損失，我去找誰啊？”

江蘇億誠律師事務(wù)所周亮律師并不認(rèn)同上述說法，他表示，根據(jù)拍賣法規(guī)定，委托人應(yīng)當(dāng)向拍賣人說明拍賣標(biāo)的的來源和瑕疵；拍賣人應(yīng)當(dāng)向競買人說明拍賣標(biāo)的的瑕疵；拍賣人、委托人未說明拍賣標(biāo)的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償；屬于委托人責(zé)任的，拍賣人有權(quán)向委托人追償。

周亮律師稱，就此案來看，該房產(chǎn)拍賣時，拍賣公告表明，2016年年底該房產(chǎn)租賃到期，但在拍賣后，卻出現(xiàn)一份租期長達(dá)11年的授權(quán)委托書，這說明委托人、拍賣人告知買受人的情況與實際情形不符，導(dǎo)致現(xiàn)在買受人韋梅香無法實際取得該處房產(chǎn)。這屬于委托人、拍賣人未說明拍賣標(biāo)的的瑕疵或缺陷，給買受人造成損害的情形，構(gòu)成嚴(yán)重違約。

“這時候，作為委托人的工商銀行以及拍賣公司都有義務(wù)站出來，對加蓋其印章的這份授權(quán)委托書是否真實有效作出說明、解釋。如果工商銀行或拍賣公司不能證明這份授權(quán)委托書上的公章是造假的，買受人韋梅香有權(quán)依法向拍賣人主張賠償責(zé)任。如果屬于委托人工商銀行的責(zé)任的，拍賣公司有權(quán)向工商銀行追償。”周亮律師說。

澎湃新聞從南京麥當(dāng)勞公司一相關(guān)負(fù)責(zé)人了解到，日前，麥當(dāng)勞已將“茗聞天下”起訴至法院。

對于澎湃新聞記者的采訪請求，南京麥當(dāng)勞公司公關(guān)部一工作人員通過郵件回復(fù)：“麥當(dāng)勞一直以來守法經(jīng)營。麥當(dāng)勞已經(jīng)就此房屋租賃的相關(guān)爭議向法院提起訴訟，目前正在法院審理中。”

與該公關(guān)人員的電話溝通中，她表示，由于案件正在法院審理，一切按照法律程序解決。

但在一位不愿具名的律師看來，麥當(dāng)勞的這種“以‘起訴’為由回避與韋女士解決”的做法“不負(fù)責(zé)任。”

這位律師表示，“麥當(dāng)勞起訴茗聞天下”與“麥當(dāng)勞和韋梅香”的糾紛是兩碼事。根據(jù)公開拍賣程序得知的情況以及后來韋梅香自查和兩次派出所調(diào)解，已經(jīng)明確麥當(dāng)勞合法的租賃期限截止日為2016年12月31日。到現(xiàn)在，麥當(dāng)勞占著韋梅香的合法房產(chǎn)不搬走，侵害了韋梅香的合法權(quán)益。

“‘麥當(dāng)勞與茗聞天下’”之間的糾紛，不應(yīng)當(dāng)損害第三方韋梅香的合法權(quán)益。麥當(dāng)勞在已經(jīng)知道非法侵害了韋梅香合法權(quán)益的前提下，以‘已起訴茗聞天下’為由不積極搬走，是進(jìn)一步擴(kuò)大對韋梅香合法權(quán)益的損害。這種損害其實也是在擴(kuò)大麥當(dāng)勞自己將對韋梅香合法權(quán)益損害的賠償。”

“法律程序要走多久？這么長時間我損失得起嗎？”韋女士說。