房屋質量直接影響生活質量。剛買的房子出現開裂、漏水、大面積空鼓，誰該負責？向誰投訴？樁樁件件都足以讓購房者焦頭爛額。

驗房，把好質量第一關

據《新聞晨報》2017年2月報道，位于上海周東南路599弄的一座別墅，“用手指就能從水泥板里摳出已生銹膨脹的鋼筋來，外墻只要下雨就會滲水。”

業主為此煩惱不已。設計單位和質監部門都認定房屋存在質量問題。開發商上海康橋高科創業發展有限公司相關負責人說，他們承認房屋存在質量缺陷，正在敦促建筑單位浙江寶業建設集團有限公司妥善解決問題。

據《京華時報》2016年11月報道，北京市民郭某先后花費近5000萬元購置朝陽區某項目兩處精裝修住宅，2016年7月和11月初，兩處住宅屋頂均出現滲水掉石膏塊現象。

房屋質量范圍包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程、其他土建工程、電氣管線、上下水管線、安裝工程、供熱、供冷等。其中常見的問題有房屋滲漏水、墻面裂痕、天花板開裂、地面空鼓、墻皮脫落，以及其他危害居住者的生命安全及身體健康的問題。

對于許多收房時才和房子初相見的購房者，驗房是了解房屋質量“唯一正確的事”。經歷了漫長等待，喜悅之余，對各種驗房步驟一定馬虎不得。

上海室內裝飾協會監理專業委員會主任、上海同太信息科技有限公司總經理兼驗房師金偉平提醒購房者，驗房時，注意如下幾個主要的步驟：

一、檢查進戶門；

二、毛坯房要對房屋幾何尺寸進行測量；

三、關于門窗安裝質量，查看是否按要求采用了安全玻璃，目前由于節能要求，外門窗玻璃都是中空保溫玻璃；

四、檢查墻面，毛坯房檢查粉刷層是否有開裂、空鼓，墻面平整度、垂直度是否滿足要求，外墻不得有滲水現象，精裝修房檢查墻磚墻紙等；

五、檢查地面，毛坯房檢查水泥砂漿地面無開裂、空鼓，衛生間、廚房、陽臺等有排水要求的建筑地面面層與相連接各類地面面層的標高差應符合設計要求，衛生間和陽臺地坪與地漏、管道結合處應嚴密，不得滲漏，不得有倒泛水和積水現象；

六、檢查頂棚，毛坯房檢查頂棚抹灰無脫層、空鼓，面層應無爆灰和裂縫，頂棚不得有滲漏；

七、檢查室內電氣；

八、檢查水管及衛生器具，地漏水封深度不得小于50mm，構造內無存水彎的衛生器具與生活排水管道連接時，在排水口以下應設存水彎；

九、檢查燃氣管道。

上海邦信陽中建中匯律師事務所李剛律師提醒購房者：根據《建筑法》及《城市房地產管理法》的規定，房屋必須經竣工驗收合格后方能交付使用。在房屋驗收交接時應要求開發商提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》（通常情況下房屋預售合同示范文本中都有明確約定）以及《建設工程竣工驗收備案表》，即通常說的“兩書一表”。開發商不提供前述文件的，購房者有權拒收房屋。

《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任?！蹲≌褂谜f明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。

如果因為開發商不提供前述文件的導致交房逾期的，開發商應向購房者承擔相應合同約定的逾期交房責任。經購房者催告后三個月內仍未交房的，購房者可以依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定要求解除合同。

對于購置二手房的業主，上海鏈家提醒購房者：收房時注意水、電、煤氣、天然氣、有線電視的清點及過戶，合同中約定贈送的房間內各設施設備的清點，物業服務費結清、公共維修基金的交接，戶口是否已經按約定遷移，所有鑰匙的交接，尾款的結清。關于房屋質量問題，房東不能隨意改變房屋結構，特別是承重墻的拆除，移交《房屋質量保證書》、《住宅使用說明書》。

保修，先明確時限與責任

據《揚州時報》2017年1月報道，揚州藍爵莊園的業主于2015年收房，2016年底裝修發現質量問題，尋求售后維修，卻被告知房屋過了保修期，開發商不承擔維修責任。《金陵晚報》2016年8月報道，南京某樓盤一期二期有130多戶業主的房子存在漏水問題，開發商開發商拖延三年未做處理。有業主認為，開發商此舉是想挨過保修期。

《住宅質量保證書》是購房者要求開發商承擔保修責任的有效憑證，交付使用的房屋如果存在質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任。出賣人拒絕修復或在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

在收房驗收時，有些房屋的質量問題還不能顯現出來，而在入住以后一段時間才發生問題，這時，業主要清楚開發商對不同部位的保修時限。

《建筑工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

A 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限）；

B 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

C 供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

D 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；

E 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定；F 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

上海邦信陽中建中匯律師事務所李剛：根據《商品房銷售管理辦法》的規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

房屋質量問題，在保修期內的，一般可以向開發商提出相應主張。如果在《物業服務合同》中有約定物業公司有義務的，亦可以找物業公司幫忙解決。根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

同時該《解釋》第12條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。需要注意的是，這里的請求解除合同和賠償損失的請求并沒有限定在保修期內。

在房屋保修期內，如果出現房屋建筑質量問題，除可以根據合同向開發商進行相應主張外，還可以向建筑質量安全監督部門反應。當然，并非所有房屋質量問題都是因為開發商的原因，如樓上裝修導致樓下滲水的，房屋所有權人可以通過民事途徑向相關侵權主體主張權利。