無論是期房、現房，還是二手房，延期交房是引起法律糾紛的比較常見的原因。購房人在支付巨額購房款后的很長一段時間里，只能看到一本《商品房預售/銷售合同》。因循合同上的交付日期倒數，可交房日期到了，說好的房子卻遲遲不能收。

期房市場，延期交房是指開發商在商品房預售合同規定的交付使用期限內，沒有將符合交付使用條件的房屋交給購房者入住的行為。

造成延期交房的原因有很多，如施工遲延、相關手續辦理遲延、市政配套遲延等。比較麻煩的情況是開發商資金鏈斷裂、相關手續違法且無法辦理等。

根據《商品房銷售管理辦法》第三十條規定：“房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。”

事實上，在房價上漲周期中，購房人通常不會做出退房選擇，多是走上維權之路。

據人民網2017年1月報道，位于北京北二環安定門外大街與和平里北街交界處的盛德紫闕項目，距離合同約定的交房日期已經過去，但未見交房跡象。盛德紫闕項目實為2003年就曾入市的杰寶公寓，在資金不繼、數次易主、爛尾十余年后，2015年5月獲得銷售許可證再度入市。

在這種情況下，選擇退房，購房人可獲得的賠償通常是付款日起的銀行貸款利息和合同規定違約金（通常為房款的20%-30%），而損失則是自購房起到拿到退房款期間的房產增值部分，顯然得不償失。選擇繼續等待，購房人可按日獲得合同規定的違約金（交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止）。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”

由此可見，合同約定的違約金參考同地段同類房屋的租金，因此購房者所獲賠償僅僅和損失相抵。此外，還要承擔開發商資金斷裂甚至破產、房屋存在嚴重問題交付無期的風險。

特別值得注意的是，如果房屋遲遲不交，開發商并非會按照合同約定經年累月地賠付下去。上述《解釋》第十六條規定，“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成損失的30%為標準適當減少”。

可見，在房價上漲周期中，遭遇延期交房，退或不退都難以彌補購房人的損失。

此外，為免除延期交房的賠償責任，一些開發商還會以“不可抗力”為自己找借口。

《南京晨報》2016年3月報道，河西金潤國際廣場的收房通知單上，將亞青會和青奧會期間要求全面停工計71天作為延期交房的“不可抗力”。收到該通知單的購房人于2014年5月購房，約定2015年10月交付使用，對于開發商將2013年亞青會停工歸為免責理由，顯然不能接受。經協商，開發商最終以免除1年半物業費的形式對該購房人進行了補償。

延期交房致房產證“懸空”，最好提前約定違約責任

延遲交房的貽害，最直接的便是延遲辦理房屋產權證。

據《南方日報》2016年6月報道，廣東中山永怡聚豪園二期的業主購房8年，卻一直拿不到房產證。產權證無法辦理的原因是小區已建成車位數量與規劃數量不符，沒有通過規劃局的規劃驗收。一名業主表示，在開發商沒有出示相關驗收文件的情況下，就直接收了房，導致許多問題長達8年懸而未決。

聚豪園二期共有1199戶業主，沒有房產證給業主們帶來的影響有：積分落戶、孩子入學、房子不能租賃、買賣和抵押等。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

因此，無論購買期房、現房還是二手房，在遭遇延期交房時，除了根據合同及相關法規索賠延期交房的違約金，還應就房產證逾期辦理進行索賠。

上海邦信陽中建中匯律師事務所李剛律師提醒購房者：無論是新房還是二手房，購房者的主要義務是付房款，開發商或二手房賣家的主要義務是交付房屋并協助買方辦理房屋產證，現行有效的法律、法規對房產證辦理期限也有明確規定。

1998年7月20日起實施的《城市房地產開發經營管理條例》(2011修訂)第33條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件”。

2000年6月1日起實施的《商品房銷售管理辦法》第34條規定：“房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。房地產開發企業應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續”。

關于逾期辦理產證的違約責任， 2003年6月1日起實施的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

一般情況下房屋預售或銷售合同中都會有逾期交房及逾期辦房產證的違約金約定，而在房價處于上升期時，按已付購房款銀行利息算違約金，違約金金額可能較低。因此，購房者在房屋預售或銷售合同中都應明確違約金。

上海君瀾律師事務所合伙人范俊峰律師提醒購房者：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條還規定商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予以支持。

也就是說，由于出賣人的原因，如果購房者在合同約定期限內不能取得房屋權屬證書，那么在該期限屆滿一年后，購房者可以退房并要求出賣人賠償經濟損失。

在現實生活中，開發商有可能因土地使用手續不合格或者違章建房等原因導致無法辦理房產證，從而引發了種種糾紛，因此，購房者在簽訂購房合同時，最好在合同中約定開發商辦理房產證的義務以及逾期辦理房產證的具體責任。

尤其是對于購買學區房的購房者因為學區房相對普通的住宅價格更貴，同時法律并沒有明確規定購買學區房因為開發商的原因預期辦理產證耽誤孩子上學有特殊的補償，所以，必須在簽訂合同時明確約定開發商預期辦理房產證的具體責任，防范于未然。