【編者按】

房子對(duì)于大多數(shù)人的意義，超越居住的物質(zhì)要求，上升到安全感。然而在購(gòu)房過(guò)程中，常會(huì)有意想不到的事情發(fā)生。由于交易數(shù)額巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方的糾紛更為普遍和激烈，常見(jiàn)的有虛假宣傳、買(mǎi)方陷阱、遲期交房、質(zhì)量問(wèn)題、物業(yè)亂象等。

因此，購(gòu)房者需要做足功課，盡可能避免因?yàn)樽约旱拇笠舛鎸?duì)的諸多后果；了解在自身權(quán)益受到侵害時(shí)，如何用法律手段維護(hù)合法權(quán)益。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的城市，一手房幾乎都以期房的形式交易。購(gòu)房者在付出高額房款時(shí)對(duì)房子的認(rèn)知大都來(lái)自于開(kāi)發(fā)商的廣告，這種信息不對(duì)稱加大了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，也容易引起購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的法律糾紛。

關(guān)于地段：看到“坐擁”“毗鄰”要當(dāng)心

多年以前，上海就有一樓盤(pán)廣告被認(rèn)定為虛假?gòu)V告，罰款53萬(wàn)余元。當(dāng)時(shí)一家房產(chǎn)營(yíng)銷公司發(fā)布廣告稱“樓盤(pán)至外灘在2公里半徑內(nèi)”，而上海測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站出具的檢驗(yàn)報(bào)告表明，該樓盤(pán)與外灘的最近直線距離為3.39公里。據(jù)此，工商行政管理部門(mén)認(rèn)定該廣告構(gòu)成虛假?gòu)V告，按照《廣告法》的規(guī)定，決定對(duì)其罰款，并責(zé)令停止發(fā)布、公開(kāi)更正。

2017年2月，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公開(kāi)通報(bào)了19家違法違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)，其中涉嫌發(fā)布虛假?gòu)V告宣傳的企業(yè)11家。包括海南觀瀾湖房產(chǎn)有限公司在內(nèi)的4家企業(yè)，因以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置，違反《廣告法》相關(guān)規(guī)定，被責(zé)令停止發(fā)布并處以行政罰款。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。有了前車之鑒，多數(shù)樓盤(pán)廣告不太出現(xiàn)確切數(shù)字，而是大玩文字游戲，如“地鐵就在家門(mén)口”、“毗鄰商業(yè)中心”、“打開(kāi)家門(mén)就能看見(jiàn)”等頗具煽動(dòng)性又語(yǔ)焉不詳?shù)脑~句，成為樓盤(pán)宣傳的經(jīng)典套路。

上海君瀾律師事務(wù)所合伙人范俊峰律師提醒：針對(duì)商品房實(shí)際與廣告宣傳不符的情況，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)區(qū)分對(duì)待。

一方面，對(duì)于一般性描述，開(kāi)發(fā)商可不受約束。即如果開(kāi)發(fā)商對(duì)所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)周邊的配套等進(jìn)行的是一般性描述，并且該描述的內(nèi)容較為抽象且不直接作用于買(mǎi)賣(mài)合同的訂立，或者不包含價(jià)格確定的因素等，只要該廣告的內(nèi)容未經(jīng)雙方確定作為合同的組成部分，就無(wú)法對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生約束力。

另一方面，若開(kāi)發(fā)商所作售樓廣告具體而明確，如“距離5公里的地鐵房”等，由于該描述直接影響了合同的訂立及房地產(chǎn)的價(jià)格，此類廣告一經(jīng)發(fā)布即具有法律效力，一旦實(shí)際情況與廣告內(nèi)容不符，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于配套：交易時(shí)的許諾成鏡花水月

去年10月，深圳市公布了12家涉嫌違規(guī)樓盤(pán)，其中位于龍崗的信義嘉御山項(xiàng)目宣稱配套學(xué)校達(dá)5所，但無(wú)法提供宣傳內(nèi)容真實(shí)性的證據(jù)，涉嫌虛假?gòu)V告宣傳。

2015年，上海亦有幾家樓盤(pán)因教育配套與廣告宣傳不符遭業(yè)主投訴。位于浦東高行的某樓盤(pán)在網(wǎng)站上宣稱將有上海市示范幼兒園（上海東方幼兒園）落戶，而實(shí)際落戶的是一家二級(jí)幼兒園，與當(dāng)初宣傳相去甚遠(yuǎn)。同樣在浦東，另一樓盤(pán)一期業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商宣稱的教育配套中，示范幼兒園招收幼兒數(shù)量已經(jīng)超額，住戶無(wú)法享受名牌幼兒園資源。

除了學(xué)區(qū)房，交通配套也是房產(chǎn)交易糾紛的要因之一。2015年，北京房山區(qū)竇店“幸福匯”涉嫌虛假宣傳被業(yè)主告上法庭。購(gòu)房人表示，被告在售房過(guò)程中仿照官方版本故意制作北京市市政地鐵規(guī)劃，并放置在售樓處的顯著位置的行為構(gòu)成虛假宣傳，欺詐消費(fèi)者。

上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所趙亮波律師提醒：購(gòu)房時(shí)務(wù)必去現(xiàn)場(chǎng)查看，保留好開(kāi)發(fā)商預(yù)售房屋時(shí)關(guān)于房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施的宣傳材料，同時(shí)尤其要注意房屋預(yù)售合同或銷售合同補(bǔ)充條款中關(guān)于前述房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施情況的約定。

交房后一旦發(fā)現(xiàn)房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施實(shí)際狀況與開(kāi)發(fā)商宣傳材料不一致時(shí)，可以之前保留的材料向開(kāi)發(fā)商主張違約責(zé)任。此外，需要注意的是不少開(kāi)發(fā)商允諾的學(xué)區(qū)房并不必然能保證孩子未來(lái)能在允諾的學(xué)校入學(xué)，一是并不是離學(xué)校近的房子就是學(xué)區(qū)房，二是學(xué)區(qū)并非固定不變，學(xué)區(qū)可能會(huì)隨著政府政策變動(dòng)而變動(dòng)。相對(duì)學(xué)區(qū)房而言，學(xué)位房比學(xué)區(qū)房略有保障，但不是說(shuō)買(mǎi)了學(xué)位房就可以高枕無(wú)憂，因?yàn)橥粋€(gè)小區(qū)的學(xué)位名額是有限的。

如果為了孩子讀書(shū)而購(gòu)房的，建議先去學(xué)校及教育部門(mén)進(jìn)行一些了解，同時(shí)在房屋預(yù)售或銷售合同中約定清楚孩子不能入學(xué)時(shí)賣(mài)方的違約責(zé)任。

關(guān)于規(guī)劃：“買(mǎi)家秀”和“賣(mài)家秀”大不同

瀑布、廊橋、花木、小徑、私人管家、智能化系統(tǒng)……很多廣告樓書(shū)展示的是一幅讓購(gòu)房者“喪失理智”的圖景。而在交付后，說(shuō)好的人工湖可能會(huì)“蒸發(fā)”，會(huì)所大門(mén)緊閉，自持商業(yè)變?yōu)榛靵y的散售商業(yè)。

《人民日?qǐng)?bào)》曾以整版篇幅對(duì)“樓盤(pán)宣傳用語(yǔ)”進(jìn)行匯總，在題為《雷人的“樓盤(pán)文化”》的公益廣告中，盤(pán)點(diǎn)了房產(chǎn)商慣用的“忽悠”套路：弄個(gè)圓頂謂之“巴洛克風(fēng)情”，搞個(gè)樓尖號(hào)稱“哥特式風(fēng)格”，而所謂的“絕版水岸風(fēng)光”，可能只是挨著臭水溝。

北京市朝陽(yáng)區(qū)的某高檔公寓在入住之初，會(huì)所設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，業(yè)主只需每人每年繳納500元、家庭（3人）每年繳納1000元，即可以會(huì)員的身份使用健身房、臺(tái)球室、乒乓球室，無(wú)需再額外承擔(dān)費(fèi)用。但會(huì)所幾經(jīng)轉(zhuǎn)手后，業(yè)主無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商恢復(fù)會(huì)所功能，遂以開(kāi)發(fā)商違約為由提起訴訟索賠違約金。

法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商雖享有會(huì)所房屋的處分權(quán)，但依照購(gòu)房合同附件的約定，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓會(huì)所時(shí)存在前提即“不影響會(huì)所使用”，法院認(rèn)為開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約。2016年10月，法院一審判決開(kāi)發(fā)商給予業(yè)主1至3萬(wàn)元不等的補(bǔ)償。

與小區(qū)會(huì)所同樣屢遭投訴的還有綠地問(wèn)題。因買(mǎi)房時(shí)沙盤(pán)中顯示的綠地在收房時(shí)建了一處會(huì)所，購(gòu)房人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商造假，將北京春光置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司告上法庭，索賠損失50萬(wàn)元。目前該案仍在審理中。

上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所趙亮波律師提醒：購(gòu)買(mǎi)一手房時(shí)要注意查看開(kāi)發(fā)商是否持有《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，也即通常說(shuō)的“五證”。任何一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，都離不開(kāi)前四證，否則開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)就是違法的，違法建筑的結(jié)果是無(wú)法取得房產(chǎn)證。沒(méi)有《房屋預(yù)售許可證》，房屋的預(yù)售就是違法的，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同可能會(huì)因此而無(wú)效。通常情況下，前述五個(gè)證都會(huì)在售樓處展示。

關(guān)于房屋規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施的問(wèn)題，除前述提示的學(xué)區(qū)房問(wèn)題外，有些開(kāi)發(fā)商還會(huì)在“綠化率”、“綠地率”問(wèn)題上做文章。綠化率是較為通俗、較不規(guī)范的說(shuō)法，一般情況下“綠地率”的計(jì)算要比“綠化率”嚴(yán)格很多，同一個(gè)小區(qū)的“綠化率”可能會(huì)比“綠地率”大很多。因?yàn)閲?guó)家對(duì)“綠地率”的要求較嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)以“綠化率”來(lái)進(jìn)行宣傳，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)加以注意。