包括碧桂園、華夏幸福、綠地、萬達等在內的諸多大型中國房企，不再滿足于對海外市場的單純資本輸出，而是以產業地產的模式，與海外市場在技術、資源等方面深入對接。中國房企的海外開發進入了明顯的產業資源整合周期。

“中式”產業新城海外擴張

2016年，緊跟“一帶一路”戰略，華夏幸福先后與印尼、越南、埃及、印度簽訂了4個海外產業新城協議，加速拓展具有產能合作潛力的重點國家，同時積極打造產能合作平臺，攜手中鋼冶金、浪潮集團等大型中資公司聯合出海。

2016年5月，碧桂園宣布擬與力寶集團、鹽田港集團在印度尼西亞的爪哇興建一座總投資約139.5億美元的工業園區；年底，在馬來西亞，碧桂園與總市值超過6萬億元人民幣的36家中外龍頭企業（機構）集體簽約，計劃共建國際產能合作新城。而在這之前，碧桂園已帶動廣東長大、華山國際、中建南方等70余家中國企業集體出海。

去年1月底，萬達集團與印度哈里亞納邦簽訂合作備忘錄，擬投資100億美元在哈里亞納邦建設萬達產業新城。項目一期占地約13萬平方公里，計劃引入軟件、汽車、機械、醫療等產業，同時規劃建設萬達文化旅游城及住宅新區。

綠地控股董事長張玉良曾表示，住宅產業的高峰期已經過去了，“但產業地產還會有很大的增長空間?！?/p>

早在2012年，綠地開發的韓國濟州島項目就有部分產業園的概念；2015年2月，綠地宣布在馬來西亞投資3平方公里的科技產業創新園區；2016年8月，綠地與平安信托等聯合收購了總投資逾10億美元的舊金山市牡蠣灣項目，希望能夠將其打造成為美國科技成果輸入國內的窗口，帶動中國生物科技產業企業在美開展研發合作；同年11月，綠地又與馬來西亞周邊高速公路項目簽署合作備忘錄，計劃參建馬來西亞吉隆坡“大馬城”等兩個大型項目的投資開發及基建施工。

盡管還沒有打造產業新城，但招商局集團也希望能夠在海外產業地產市場上分得一杯羹。2016年7月，招商局集團董事長李建紅透露，招商局已在全球五大洲16個國家和地區投資、運營30多個港口，這些港口布局與國家“一帶一路”戰略高度契合，希望以港口帶動產業園、物流、海工、金融等業務“雁型出?！?，為中國企業“走出去”提供支持。

是新機遇，也有新風險

“中國房地產的黃金時代已經遠去，必須借助中國海外貿易和投資的勢頭尋找新的盈利點。”上海中原地產市場分析師盧文曦認為，如今出海房企的開發內容、未來的業務延伸相比以往更加寬泛。同時，一些房企如碧桂園、綠地等在海外已有開發項目，可以利用這些資源進行深層次開發。

目前，進行海外產業新城布局的中國房企多為資金雄厚、經營能力強的大型房企，且多選擇進入東南亞國家。

戴德梁行大中華區海外投資部亞太區董事譚晉承等專家普遍認為，“一帶一路”戰略提供了很多機會，同時東南亞的投資門檻稍低，且具有較大的投資回報空間，而這些區域也需要投資，因此雙方具有較強的契合性。

“長遠來看，這一定是個趨勢?！钡谝惶酱骶S斯上海估價部董事甘啟善直言，每個國家都希望進入的企業能夠對當地的實體經濟發展有實質性的價值，但簡單的房地產項目開發不會給一國經濟帶來長遠有效的發展，甚至可能因為推動當地房價上漲引起民眾的反感。事實上，這些國家更希望通過中國優勢產業資源的整合，給本國帶來更大的發展。而中國房企投資產業新城，也可以爭取到地方政府更多的政策優惠和政治環境的保護。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，通過布局產業新城，房企能夠更好地開拓海外市場，尤其是國內很多房企提出了大健康、大消費、大金融等概念以后，能夠更好地和海外消費市場進行匹配；另一方面，也體現了海外市場對于國內地產企業的認可。通過布局此類項目可以擴大國際化的經營能力，同時對沖國內市場經營的風險。因此，“此類投資將被持續看好?！?

不過，盡管看起來很美好，但幾位業內人士一致強調，房企海外投資建設產業新城的舉措仍然存在諸多風險。

甘啟善坦言，除了對房企資金的要求，一些國家在政策、稅收、文化等多方面都與國內市場相去甚遠。因此，在開發的過程中，開發商不僅要注意保證財務的穩健，還需要深入了解當地市場，熟稔該國法律法規，注重當地文化等。

“海外政策和市場的變動，本身要更為復雜，所以要建立一個比較有效的風險管控機制。”嚴躍進強調，投資海外產業新城，需要提高商務談判的能力，比如過去部分央企進入海外市場，就因為過多的糾紛拖延了投資進程；此外，還要注重匯兌風險等，尤其是要做好金融層面的防護。

不僅如此，嚴躍進認為，“重點是要通過產業新城的建設來培育新技術，尤其是高端技術，要和國內的新型城鎮化等建設進行緊密結合，這樣才有利于技術的反哺”。

盧文曦稱，比較穩妥的方案是與當地有實力的開發商合作，或與國內的基建項目同行，可以較大程度地降低開發風險。