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引子

臨港是鐵了心要走國際范兒了。

除了打造國際數據港和國際創新協同區之外，又向符合條件的外國、香港特別行政區和澳門行政區國際集裝箱班輪公司提供沿海捎帶業務試點。

示意圖

沿海捎帶主要是指國際貿易貨物在國內的港口之間進行二次運輸。以前只有國內的集裝箱班輪公司所擁有或者控股的國際航行船舶，可以在國內的港口之間開展沿海捎帶，現在參與的對象拓展到了外輪。

這為提升上海港國際航運中心能級帶來重大利好。

“國際”兩個字多多少少能代表著能級提升和自信。

這番自信還體現在臨港明晰的規劃上。到2035年，臨港新片區的經濟規模將達到1萬億，常住人口達到250萬人。

一手抓產業一邊抓人口，目標既定，臨港將如何發揮？

01

支撐價值上行的依然是產業

到2035年，整個臨港要達成經濟規模萬億，常住人口250萬人，依靠的還得是產業。

產業重點又集中在科創和金融。

為什么說到最后，科創和金融起決定性作用呢？臨港自貿區很明顯是延滴水湖呈環形布局，未來想要達到職住平衡，各個板塊的生活配套、商業成熟度等等都會呈現高度的相似性。

最大的核心價值，還將在產業密度上展開較量。

第四屆頂尖科學家論壇舉行之后，103片區也走進了公眾視野。

103片區

103片區也叫國際創新協同區，驅車進入，一切都是欣欣向榮的模樣。頂尖科學家論壇永久會址、科創總部灣等23個總部項項目、高標準聯合研發中心都已開工，住宅也在火速建設。

頂尖科學家論壇永久會址

這是臨港第一個全面啟動建設的區域，整片區域同步進行，也是一個具有沖擊力的信號。

建成以后，103片區將成為一個世界頂尖科學家科學社區，世界頂尖科學家大會永久地址、科學公園、科學家實驗室以及生活配套。

不難想象，未來這里將以科研、高新產業為主，是人才聚集地。

103鳥瞰

兩港快線通車后，105片區未來將直通浦東國際樞紐，就這一點上來說105同樣是被眾多置業者所看好的片區。

105片區

105片區主打金融聚集?！笆奈濉币巹澨岢?，加快滴水湖金融灣品牌建設，與陸家嘴金融城、外灘金融集聚帶等錯位互補、協同發展，構建“一城一帶一灣”新發展格局。

金融創新功能區是現代服務開放區的首發建設區域，沿滴水湖一環帶形成一個集金融、貿易、醫療、航運、保險等綜合的金融創新功能區。

金融創新功能區

向外擴散是跨境國際貿易與國際社區、國際信息產業集聚區和配套產業服務區。也將積極探索新零售的多種新業務模式，打造休閑娛樂、免稅購物、文化展示等商貿功能，形成免稅購物城、文化展示、文物拍賣等體驗型經濟消費場所，加快區域人氣集聚和城市功能提升。

榮耀之環

打造跨境金融中心，實現國際人才自由港等系列宏偉藍圖，是105片區要達到的目標。

國際離岸金融中心

按照臨港自貿新片區產業未來的國家戰略規劃和定位，這兩個板塊將是未來啟動臨港自貿新片區不斷向上的引擎，稱為“產業心臟”也毫不為過。

不過，現在進入臨港新片區的人首選101、102片區，也在情理之中。畢竟，首批人才的聚集是憑借著16號線導入，臨港首批產業人群聚集在101、102。

圍繞16號線臨港大道軌交站點，文旅和商業蓬勃發展。未來臨港大道站西側將建設100米+150米核心地標建筑，打造以國際文化旅游度假為特色的城市商業中心。

101片區規劃概念圖

無論在上海生活與否，即使沒聽過101片區，也對上海海昌海洋公園略有耳聞。除此之外，在建的全球最大冰雪世界游樂項目更是令人期待。

上海海昌海洋公園

冰雪之星

商業上，臨港愛琴海購物公園、冰雪之星商業街、海昌海洋主題文娛商業綜合街區、海昌風情商業街等都已在路上。

愛琴海購物公園商業規劃

想一下，任意一個休息日，下樓漫步滴水湖畔，上一秒徜徉在海洋動物的可可愛愛里，下一秒又能體驗阿爾卑斯山急速而下的刺激感。是不是有點兒心動了？

101片區的定位就是文旅宜居區。先天占據臨港文娛旅地標、公園、地鐵、商業、生活等資源于一體，這是奔著商圈核心打造的，是臨港目前當仁不讓的品質生活高地。

規劃中的商辦用地、教育用地也都涵蓋了中小學幼兒園等等，所以在教育這一塊也不必憂心。

說到教育，102片區才是真正的大佬。

102片區

102片區的定位是文教生活區，顧名思義，重點就是居住和教育。

小小的102片區內，加上規劃中的，有5所大學，1所高中，4所中學、4所小學、4所幼兒園。

上海海洋大學

為了適配頂級的教育資源，102片區還打造了行政中心，晚上生活服務配套，提供適度的就近就業空間和機會。

不夸張的說一句，不出臨港，從幼兒園到工作，一個人的一生都能在這里形成一個完美閉環。

所以如果從目前的居住和教育角度出發，101片區和102片區無疑是最適合的。

這也是為什么目前臨港這兩個片區難買程度達到MAX級的原因。

101片區被人才包辦，其他人只有羨慕的份。而且冰雪世界預計明年就能建成；上海天文館也正式開館……今年新動工的大多是住宅和學校等一些基礎建設，主要用于滿足居住、生活所需。

102片區，今年最大的動工項目當屬中銀金融中心，但102建設基本完成，也無更多的土地用于其他大型項目的建設；

這兩個片區都已經紅紅火火地有了基本雛形，尤其是101片區，現下選擇臨港的人都基本駐扎在這兩塊。

但臨港要根本立住并持續不斷的形成內生增長力，最重要依仗的還是產業。

哪里有產業和人才？那當然是臨港大力栽培的103和105片區，引進重要產業，產業帶來人才，遲早在這里生根發芽。

總結起來就是一句話：101、102片區是現在，103、105甚至104片區，是未來。

示意圖

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為250萬人定制的五大片區聯袂發展

臨港還肩負著自貿區的身份，瞄準產業高地、生活特區、長三角樞紐等重要定位，它能憑借文旅讓大眾知曉臨港，吸引常住人口聚集和旅游休閑人群。但從長遠來看，要將臨港建設成一個科學家和技術創新者的家園，布局金融和科創產業，才能真正實現目標。

如果說是16號線帶給101、102片區人群聚集的先天性優勢的話，那兩港快線以及近期發布的《臨港新片區交通強國建設行動方案（2021-2035）》中提出適時推進的南楓線、27號線、臨港地鐵市區線等等……將讓臨港的其他板塊充滿了更多想象力的空間。

示意圖

雖然這幾條線什么時候落實，以及如何落地還沒有具體明確。

但根據《中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區國土空間總體規劃》之前公示的草案中曾顯示，未來16號線非常有極大的可能性穿過滴水湖，到達未來的104片區。臨港新片區中甚至還會設置一條市區線，連接主城區各個節點，將四團（藍灣）、泥城、蘆潮港、103片區、104片區、105片區和書院全部連接起來。

不管最終是否能夠按照這個草案執行，至少說明臨港未來的軌道交通一定不止一條，隨著產業和人才的不斷集聚，區域和區域之間通勤方式還將更為的便捷。

規劃公示草案（未最終確認）示意圖，僅供參考

作為臨港目前最成熟的區域，101片區地鐵貫穿，102是臨港文化起點，所有精神價值所在。從目前的置業來看，這兩塊的新盤，也是出一次少一盤，自然行情水漲船高。

雖然目前因為大量新盤入市，情況是“供大于求”，但這時間可能并不會長。因為新盤總有供應減少的一天，但按照臨港產業發展規劃來說，“人”是不會減少的。

隨著臨港生活成熟度的轉變，5年之后恐怕是另一番景象。大家的眼光會逐漸投射到更廣的區域內，看清臨港聯動發展、整片發展的實情。

首先是配套共享。生活和規劃還是有很大區別的，不能簡單地用區塊隔開。比如說在101地塊生活的人，可以在103地塊工作；而生活在103地塊的人，也可以享受102地塊的教育。這些都是互通有無的，所以在這個因素上，未來各區的分別將會縮小。

其次是資源共享，一個區域重點規劃了教育，并不代表就沒有商業；規劃了產業，也不代表不會配套商業和住宅。這些都隨著區域人口和產業導入的速度和成熟度逐漸做出調整。

強勁的產業始終是發展的最終法寶。金融和科創不僅為實體產業賦能，同時也能吸引更多高質量的產業人口，帶動城市復合功能的升級，也為樓市的價值提升提供源源不斷的動力支撐。

再結合臨港樓市政策，五大新城及臨港新片區人才落戶新政來看，臨港一直是人才的優先選項。

250萬人、10000億經濟總量目標的實現，需要各板塊聯袂發展，共同發力。

所以103、105板塊遲早會跟上來，展現出應有的“成色”。

示意圖

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出手新房買在價值躍升前

去臨港置業是大勢所趨。

101片區的熱門表現是開盤即售罄。因為這是臨港目前唯一有地鐵房的寶地，附近有16號線滴水湖站和臨港大道站。而且周圍配套完善，所以現在選擇101地塊新盤的人肯定少不了。

在今年三批次土地供應中，101片區無新增供應，101片區的新房仍將是主城區內關注度最高的片區。

除了一般自住需求外，投資選擇101也能升值保值哦。

未來片區內還有三個新盤，悅城、悅達悅瓏灣、遠洋紅星臨港天鉑二期。目前可售總套數：2109套。

悅城

102板塊行政生活區。

生活配套、教育都管夠。有大學城，人才集聚；又是離岸金融的標志性建筑所在地，臨港的西大門戶。

和101一樣，102板塊無論是自住還是投資，都是上佳選擇。

而且這里也是當下也是大熱板塊。

目前新盤有5個，分別是龍光天耀、特發·學府里、中建御湖瀾庭、港城悅庭、滴水湖馨苑7期，共6583套。

龍光·天耀

103板塊作為國際創新協同區，值得關注。

媲美張江科學城，未來將誕生無數個科學家的地方。一眼望去，臨港科創灣、頂科社區、科學家論壇永久會址，10個世界級實驗室。未來這里將彌漫著智慧的光芒。

目前有2個新盤，分別是中建玖海云天、鵬睿地產，共5328套。

中建玖海云天

104板塊有規劃的中臨港天際線最高大樓，據說臨港未來的最高的建筑僅次于陸家嘴，建成后就是中國的曼哈頓。但目前無房可售。

105板塊是金融巨鱷聚集地。

將設置“一島五區”空間布局，打造文化藝術島、總部灣區、中央商務區、離岸商貿區、國際社區與配套服務混合功能的現代服務業開放區。

未來兩港快線穿過，到浦東機場和上海東站15分鐘。

目前已知有7個新盤，分別是臨港城投、金融灣東拓區、上實城開&臨港城投、龍湖&國貿&象嶼、雅戈爾項目、金融灣住宅、國際文化園。共售6744套。

雅戈爾項目信息

未來臨港片區的新房供應量大增，戶型種類較全，加上此前入市新盤已經分流走大批客戶，核心區的房源目前也已偏向3.2人員，所以后續打算在臨港買房的不用著急，可以慢慢挑選自己滿意的房源啦。

尾聲

其實，臨港的崛起還不到20年，面對著嶄新秩序的世界，站在未來看臨港，它是一個超越大虹橋，直面世界的經濟接口。

正如之前落戶臨港的楊超越所說；作為一個藝人，我能做到的就是讓大家知道臨港。

而我想說，作為一個想要選擇臨港置業的朋友，無論是101、102還是103、104和105，選擇臨港的現在或者未來。

都不會錯。