近期，元宇宙虛擬地產不斷創出新高。

11月底，投資和開發虛擬房地產和其他數字資產的Republic Realm從Atari SA以創紀錄的430萬美元購買了一塊土地，刷新了虛擬地產價格的紀錄。

12月9日，香港房地產巨頭、新世界發展集團CEO鄭志剛宣布購入虛擬世界平臺The Sandbox的一個數字地塊，投資金額約為500萬美元，再創新高。

這些虛擬地產的價值甚至超過了現實中的房產價值，不但引發了社會廣泛關注，也使人對元宇宙虛擬地產是否存在著投機、泡沫等問題進行深思。元宇宙地產價值到底何在？本文從互聯網的本質、人類需求滿足、虛擬地產商業價值、金融屬性等方面進行深度剖析。

在20世紀90年代，互聯網得到廣泛應用，很多人就意識到，互聯網將社會經濟數據化，將為鼠標替代水泥打下良好的基礎。因此，將互聯網作為現實社會的替代，成為一個努力方向。以電子商務為例，將商品數據化之后，使之從現實貨架進入到虛擬貨架，就是一個典型的以虛擬地產替代物理地產的案例。在電商平臺上以各種方式繳納的費用，類似于物理地產的地租。從互聯網的本質來看，仍然是一種地產發展模式，即“造平臺—聚人氣—收租金”。在這個意義上，虛擬地產有其價值，是應有之義。大家可以想一下，淘寶或者天貓首頁的鉆石位的價值，就能夠明白虛擬地產為何有如此之高的價值。

而隨著互聯網的全面普及，尤其是移動互聯網的發展，互聯網不再是一個單純的效率工具，更重要的是，網絡空間已經成為人們的生活空間不可或缺的一部分。在中國，網民數量已超過10億，周均上網時間接近30小時，網絡已成為生活方式的一部分。

然而，從網絡空間本身來看，個人的展示空間非常有限，尤其是移動互聯網使用App的模式，使個人的身份、信息、個性等被一個個App切割，個體在網上展示個性的空間受到極大的壓制。元宇宙的虛擬地產，正好給個體一個充分的展示空間，從而使其個性在網絡空間進行發揚。例如，在網上買入一塊虛擬地產，可以建立人物形象，發揮自己的個性進行裝修、裝飾，充分展示自身個性化，可以作為個人的社交空間和場所。這樣，虛擬地產能夠滿足人類的需求，給用戶帶來效用，因而具備了其價值。

從已有的一些案例看，不少創出新高的虛擬地產，買家都是看中其商業價值。例如，新世界發展集團CEO鄭志剛買入虛擬地產是希望打造“創新中心”，展示大灣區新創企業的商業成功。Republic Realm購買Decentraland虛擬地產是希望開發商業街項目，將其改造成一個以日本時尚勝地原宿為原型、名為“Metajuku”的虛擬購物區。

其實，這一模式并不新鮮。在2004年，名為“鐘安社”的用戶曾在風靡一時的3D虛擬社區游戲《第二人生》中用平臺的原生貨幣林登元購買了大量虛擬土地，并通過建造房屋出售賺取了超百萬美元的收入。從商業上看，虛擬地產的價值主要體現在流量和注意力。在既有的商業邏輯下，流量和注意力的價值已經得到了充分體現，如直播電商發展過程中直播間的坑位費。從虛擬地產交易來看，很多虛擬地產都位于網絡空間中人氣高漲的區域，很容易吸引到流量和注意力，其價值就很容易體現出來。

虛擬世界的商業氛圍正在形成。以Decentraland為例，在其中已經策劃了各種特色商街，許多企業也在其中建立了虛擬總部。例如，區塊鏈協議Boson以超70萬美元購入的Decentraland虛擬土地將用于創建虛擬商城，《吃豆人》開發公司雅達利將在Decentraland建設鏈上拉斯維加斯，英國藝術家Philip Colbert將在Decentraland上推出NFT藝術展和音樂表演，TO THE MOON音樂節將舉辦虛擬現場音樂節，這對集聚人氣、增加流量具有重要價值，而流量的增加，對虛擬土地價值也是一個很大的促進作用。

隨著虛擬世界用戶的持續增加，時裝展、美術館、演唱會、博物館、景區和電影院等商業化活動將在虛擬世界中不斷增加，這將有利于進一步集聚人氣，從而形成一批商業中心區，使流量和注意力進一步集中，其商業價值進一步體現。

很多人熱衷于購入虛擬地產的目的更為單純，就是看中了虛擬地產的金融屬性。虛擬地產的金融屬性，其本質是投資者期望在購入虛擬地產之后，其進入持續增值過程中。一旦某個產品被賦予金融屬性之后，投資者就不在乎虛擬地產現在能夠干什么，到底值不值錢，更在乎的是這樣的資產在未來是不是有更大的上漲空間。這種增值可以來源于兩個方面，一個方面是資產本身未來會帶來更多的現金流，例如，虛擬地產因為周邊人氣增加，其流量與注意力更多，從而帶來更高的商業回報；另一個方面是類似蓬齊博弈所帶來的投資回報。也就是說，投資者只在乎有沒有人以更高的價格來購買該虛擬土地。

今年以來，虛擬地產大熱，很多虛擬地產價格出現了十倍甚至百倍的增長，這對很多投機者看到了機會，從而對虛擬地產的價格是一個很大的刺激。例如，今年，虛擬世界平臺CryptoVoxels上一塊名為“9 Robotis Route”的土地初始價格為101.2美元，目前售價為9570.8美元，該土地在3次轉售過程中翻了近百倍。上市公司天下秀于10月28日開放了一款虛擬社交元宇宙產品“虹宇宙（honnverse）”，開啟線上限量版虛擬房產的預約搶購活動，據說，該款產品的二手房產價值最高已有近千倍的漲幅，據報道，虹宇宙上線第一天，88元的虹宇宙房產就被閑魚標價10萬。這種價格的持續上漲，為虛擬地產的交易帶來了人氣，從而推動了其價格的上漲。

從本質上看，虛擬地產的價格波動背后，有其經濟學的邏輯。但是，從當前火熱的虛擬地產市場來看，已有脫離其滿足需求、實現商業價值，向金融產品衍化的趨勢。很多虛擬地產的買家，大量購入虛擬地產的目的，就是為了在之后以更高的價格出售，而不是因為其具有社會交往、商業展示、多維廣告、產品銷售等多方面的功能。在這種情況下，當虛擬地產的金融屬性越來越強時，必然會產生博傻游戲，或者進入到“最后一個傻瓜”陷阱。也就說，不管虛擬地產的價格如何離譜，只要我不是購買該地產的最后一個傻瓜，就能夠賺大錢。這是一個危險的傾向。

從互聯網發展的歷史來看，創造虛擬地產并出售獲利一直互聯網發展的重要模式。從資訊平臺、電商平臺到社交平臺，都創造出了大量的虛擬地產，例如，門戶網站的旗幟廣告、電商平臺的商鋪，社交平臺的傳播等。在元宇宙這個大概念下，虛擬地產從單純的流量、注意力，向個體的自我實現、個性張揚、休閑娛樂、社會交往等領域拓展，并借助NFT等技術演變為一種金融產品。這一方面為虛擬地產帶來了更大的發展空間和機遇，另一方面也帶來了更大的風險。

（中國社會科學院大學法學院李清逸同學對本文亦有貢獻。作者李勇堅為中國社會科學院財經戰略研究院研究員，中國社會科學院大學教授，編著的作品包括《直播的邏輯》、《成為主播》、《人工智能：技術與倫理的沖突與融合》、《從產品經濟到服務經濟》、《新中國服務經濟研究70年》、《中國“三農”互聯網金融發展報告》系列、《中國服務經濟發展報告》系列等。）