鳳凰城一間寫字樓正在被 改造為公寓。本文圖片均來(lái)自網(wǎng)絡(luò)。

購(gòu)物中心是否擁有可轉(zhuǎn)型的未來(lái)？COVID-19是否促成了將未充分利用的寫字樓以及商業(yè)和零售空間改造為住房的機(jī)會(huì)？能否通過(guò)放寬對(duì)商業(yè)用地的區(qū)劃限制來(lái)擴(kuò)大住房供應(yīng)？以上分別是加州大學(xué)伯克利分校Terner住房創(chuàng)新中心最新推出的三份研究報(bào)告要解決的三個(gè)問(wèn)題。

該系列報(bào)告強(qiáng)調(diào)了商業(yè)向住宅轉(zhuǎn)換的可能性和盈利條件，并估算了放松限制后可改造后提供的新住房單元數(shù)量。研究指出，商業(yè)用地重新分區(qū)，并不是解決加州住房短缺問(wèn)題的靈丹妙藥。盡管如此，鑒于美國(guó)加州商業(yè)廊道和未充分利用空間普遍存在，商轉(zhuǎn)住仍將發(fā)揮巨大助力。

今年上半年，市政廳欄目曾對(duì)弗吉尼亞州衰退購(gòu)物中心改造為住房的案例加以引介，探索了“為滿足城市生活之需，加快改造被遺忘的購(gòu)物中心”，從而實(shí)現(xiàn)郊區(qū)城市化和貧民區(qū)振興的途徑。也曾介紹倫敦金融城空置寫字間轉(zhuǎn)為住房的方案。在此，本文則對(duì)亞利桑那州鳳凰城“商轉(zhuǎn)住”應(yīng)對(duì)住房短缺問(wèn)題的探索進(jìn)行引介。

鳳凰城：住房嚴(yán)重短缺，卻有大量閑置商業(yè)空間

鳳凰城住房短缺問(wèn)題嚴(yán)重。2020年的一項(xiàng)分析表明，住房短缺數(shù)量達(dá)到16萬(wàn)套以上，供應(yīng)不足將租金和房?jī)r(jià)同時(shí)推至有記錄以來(lái)的最高水平。另一方面，街頭流浪者日趨增多，也成為棘手問(wèn)題。據(jù)2020年的統(tǒng)計(jì)，鳳凰城無(wú)家可歸者已達(dá)到前所未有的7400人，其中超過(guò)一半的人無(wú)法獲得遮風(fēng)避雨之所，只能住在街上、車?yán)锘蚱渌贿m合居住的地方。為此，鳳凰城政府于去年出臺(tái)《解決無(wú)家可歸問(wèn)題策略方案》，“要求在各個(gè)區(qū)域分布無(wú)家可歸者收容所和資源，提供更多可負(fù)擔(dān)住房選擇，加強(qiáng)社區(qū)宿營(yíng)地清理，并提供更多心理健康服務(wù)。”

鳳凰城擁有大量零售空間——人均零售面積約4平方米，遠(yuǎn)超全美平均數(shù)值。與許多城市一樣，在新冠大流行之前的幾年里，零售業(yè)就已處于苦苦掙扎狀態(tài)，西爾斯和玩具反斗城等大型零售商都紛紛取消實(shí)體店。疫情更使慘淡的實(shí)體零售行業(yè)雪上加霜。近期，鳳凰城的官員們則在考慮把空置商用房改造為住房，一石二鳥，激活閑置空間，增加住房供應(yīng)。

鳳凰城一家健身中心正被 改造為公寓。

市議會(huì)頭腦風(fēng)暴，提出“商改住”轉(zhuǎn)型再開(kāi)發(fā)途徑

出臺(tái)激勵(lì)措施將零售空間轉(zhuǎn)換為住宅單元，正是10月該市議會(huì)會(huì)議中提出的眾多想法之一。鳳凰城市長(zhǎng)寄望于以“商改住”促進(jìn)住房短缺問(wèn)題解決，并為全美其他城市提供范例。

除轉(zhuǎn)為多戶住宅外，參會(huì)人員還建議，允許把空置零售商業(yè)建筑轉(zhuǎn)向其他用途。政府工作人員表示，希望擬定一項(xiàng)空置店面計(jì)劃，以減少重新開(kāi)發(fā)的障礙，并為開(kāi)發(fā)商提供激勵(lì)措施。以下若干思路，可促進(jìn)所期待的轉(zhuǎn)型再開(kāi)發(fā)：

（1）增加重建住宅項(xiàng)目的許可高度和密度。

（2）為某些商業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)綠燈，如紋身店、按摩店和自助存儲(chǔ)設(shè)施（目前需要特別許可）。

（3）不需申請(qǐng)即許可當(dāng)前不允許的其他類型用途，包括小啤酒廠、釀酒坊和數(shù)據(jù)中心。

（4）降低商業(yè)地產(chǎn)必須保有的最低停車位數(shù)量。

10月議會(huì)會(huì)議中提出的點(diǎn)子尚屬頭腦風(fēng)暴。相關(guān)人員打算深入不同社區(qū)調(diào)研，從而擬定具體計(jì)劃以供討論。幾位議員已表示出對(duì)改造重建計(jì)劃的支持。“我們需要去做點(diǎn)什么。我認(rèn)為需要著手解決空置店面問(wèn)題。空置店面遍布整個(gè)城市，我并不認(rèn)為它們能夠以商業(yè)形式復(fù)歸繁榮。”議員Debra Stark說(shuō)，他曾任鳳凰城規(guī)劃局長(zhǎng)。

一些重建項(xiàng)目已在進(jìn)行。有開(kāi)發(fā)商已在把空蕩蕩的商用建筑和零售用房改造成公寓或多戶住房，但通常需要獲得市議會(huì)的特別許可。政府人員的新提議是，針對(duì)那些不需要重新制訂分區(qū)規(guī)劃的改造項(xiàng)目，考慮精簡(jiǎn)程序，以推動(dòng)改造加速。

Stark坦承，一些社區(qū)可能反對(duì)以住房取代購(gòu)物中心。但也表示，所在地區(qū)的許多住區(qū)要求歡迎這樣的改造，因?yàn)殚e置的購(gòu)物中心會(huì)招致破壞和不良人士滯留。“他們的想法是，如果閑置商業(yè)樓變成多戶家庭的住家，附近會(huì)有更多雙眼睛。這會(huì)增加對(duì)社區(qū)的守護(hù)。”Stark建議工作人員與規(guī)劃委員會(huì)合作，尋找適合此類重建的區(qū)域。

“商改住”早有先行者

議員Jim Waring表示，他支持最近兩個(gè)重新制訂區(qū)劃的改造案例，允許開(kāi)發(fā)商用住宅項(xiàng)目替換空洞的大樓。其一是早已關(guān)門大吉的健身中心，另一個(gè)是已歇業(yè)的劇院。Waring說(shuō)，這兩個(gè)改造項(xiàng)目最初都遭到鄰居反對(duì)，他們的諸多顧慮，與改造項(xiàng)目高度和密度有關(guān)。但這些顧慮在重新區(qū)劃聽(tīng)證會(huì)的過(guò)程中得到緩解。當(dāng)把項(xiàng)目提案交送給市議會(huì)時(shí)，幾乎沒(méi)有鄰居表示擔(dān)憂。他說(shuō)，在沒(méi)有完整的公開(kāi)聽(tīng)證程序的情況下，允許改造以得到更大密度或高度，這并不穩(wěn)妥，每個(gè)重建提案都應(yīng)根據(jù)具體情況決定。“最重要的是，公開(kāi)聽(tīng)證過(guò)程會(huì)篩掉那些并不真正適宜的項(xiàng)目，并就問(wèn)題的解決達(dá)成正確的方案。”

鳳凰城曾經(jīng)的Paradise Valley Mall購(gòu)物中心，已出售供混合用途 再開(kāi)發(fā)。

今年上半年，業(yè)主以1億美元的價(jià)格出售鳳凰城天堂谷購(gòu)物中心的多數(shù)股權(quán)，其92英畝土地將重新制訂分區(qū)規(guī)劃，改造成一個(gè)集住宅、寫字間和百貨的多樣化社區(qū)。

美國(guó)為數(shù)眾多的購(gòu)物中心呈現(xiàn)頹勢(shì)。幸好，購(gòu)物中心通常位于交通廊道和住宅區(qū)附近，其土地價(jià)值通常“比商場(chǎng)本身更值錢”。每個(gè)陷入困境的購(gòu)物中心的未來(lái)轉(zhuǎn)型之路，應(yīng)因地而異，取決于周邊城鎮(zhèn)居民需求。

專家的不同意見(jiàn)：請(qǐng)把重點(diǎn)放在陳舊的寫字間

專業(yè)人士也發(fā)出了不同聲音。Orion Investment Real Estate的高級(jí)副總裁Judi Butterworth表示，空置零售空間沒(méi)有人們想象的那么多。她說(shuō)，零售空間空置率低于6%——這一比例甚至低于新冠大流行之前的水平。雖然看上去總有商店關(guān)閉和空置大樓出現(xiàn)，但也有新的非傳統(tǒng)租戶，如室內(nèi)戰(zhàn)術(shù)射擊場(chǎng)或特許學(xué)校（charter school，美國(guó)州政府在公共教育體系之外特許的中小學(xué)水平的教育機(jī)構(gòu)，相比一般州立中小學(xué)，特許學(xué)校需要遵守的規(guī)定更少，同時(shí)獲得的資金支持也更少。特許學(xué)校分為營(yíng)利和非營(yíng)利兩類，其中非營(yíng)利特許學(xué)校不可從私人處獲得資金捐助）搬入這些空間。

Butterworth還表示，很難找到一個(gè)完全空置的購(gòu)物中心或零售中心，總有一些租戶留下來(lái)。“零售空間不應(yīng)該是改造住房的重點(diǎn)。這些建筑太復(fù)雜了，而且并不具備足夠的可用空間。”

Butterworth建議，鳳凰城將重點(diǎn)放在陳舊的寫字樓上，隨著許多公司向遠(yuǎn)程辦公轉(zhuǎn)型，這些寫字樓的空置率可能會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。她指出，位于鳳凰城中央大道和Camelback Road東南角的一座曾經(jīng)的辦公樓，目前正在重新開(kāi)發(fā)成公寓，這應(yīng)該成為一個(gè)典范項(xiàng)目，在鳳凰城全城鼓勵(lì)推廣。