伴隨貝殼三季報(bào)而來的有壞消息：全國多地出臺“指導(dǎo)價(jià)”對二手房成交價(jià)作出限定；還有好消息：央行多次釋放積極的信號，住房信貸投放或回歸正常水平。

文丨BT財(cái)經(jīng) 無忌

貝殼10月裁員的時(shí)候，一直強(qiáng)調(diào)為“結(jié)構(gòu)調(diào)整”。

三季報(bào)公布之后，再也無法掩飾業(yè)績頹勢，22.61美元/股的股價(jià)，僅高于發(fā)行價(jià)20美元。而三季度財(cái)報(bào)發(fā)布時(shí)，貝殼股價(jià)更是遭受重創(chuàng)，跌破發(fā)行價(jià)低至17.75美元/股。至此，貝殼市值已經(jīng)蒸發(fā)近700億美元。

裁員力度非常大

雖然上月貝殼以“內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整”來形容此次公司變動，但無法掩蓋大量員工離開貝殼的事實(shí)。根據(jù)貝殼財(cái)報(bào)的數(shù)據(jù)可知，2021年三季度貝殼經(jīng)紀(jì)人的數(shù)量在51.55萬人，和去年同比相比增長了7.9%，環(huán)比2021年二季度的54.86萬經(jīng)紀(jì)人的數(shù)量卻下降了6%，這也意味著在短短的三個(gè)月內(nèi)，有3.31萬人被貝殼“結(jié)構(gòu)調(diào)整”出貝殼，裁員比例約為6%，力度已經(jīng)算是非常大。

造成貝殼大裁員的根源，或是因?yàn)榈谌径确康禺a(chǎn)銷售市場不景氣。各大城市二手房的交易均直線下滑，以北京、上海和深圳這三個(gè)一線城市的二手房交易量為例，北京7月為17855套，8月下滑至15942套，9月繼續(xù)下滑至12575套，9月成交量相比7月下滑了30%。上海7月份二手房成交量為2.4萬套，8月跌至17302套，9月暴跌至11809套，相比7月成交量跌幅為51%，而上海1月的二手房成交量為44563套，9月份相比1月份暴跌73%。深圳7月二手房成交量為創(chuàng)新低的2557套，9月成交量跌至1765套，跌幅為31%，迎來深圳樓市二手房的“寒冰期”。

期內(nèi)因?yàn)檎叩恼{(diào)控，二手房市場想回暖并不容易。房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷，直接導(dǎo)致銷售端承受巨大壓力，10月份的月內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控有48次，而2020年10月只有22次調(diào)控，增幅為118%。

面對如此“寒冷”的市場環(huán)境，貝殼董事長兼首席執(zhí)行官彭永東在三季報(bào)中坦言：“第三季度，行業(yè)充滿挑戰(zhàn)和艱辛。”

好在貝殼裁員瘦身后，人員成本有所下降，11月10日，也就是財(cái)報(bào)發(fā)布第二天，知名投行中銀國際發(fā)布點(diǎn)評報(bào)告稱“考慮到貝殼的公司管理、銷售費(fèi)用將呈下降趨勢，且市場具有潛在復(fù)蘇動力，故維持貝殼買入評級，定目標(biāo)價(jià)為32.74美元。”這和貝殼現(xiàn)行的股價(jià)還有一定的上行空間。

凈虧損17.65億元

三季度貝殼存量房交易為3782億元，同比下降34.3%，其中二手房交易同比下降36.8%，新房交易同比下降2.5%。可見二手房市場的全面遇冷直接影響到貝殼的營收。

財(cái)報(bào)顯示，今年三季度貝殼找房總交易成交額為8307億元，同比下降20.9%。新興和其他服務(wù)的交易額為423億元，同比下降20.4%。在凈收入方面，本季度貝殼來自存量房交易的凈收入為61.38億元，同比下降約31%，新房交易服務(wù)的凈收入因傭金的增長，由去年同期的110.74億元增至113.48億元，但增幅卻只有2.5%，新興和其他服務(wù)方面，凈收入6.1億元，而去年同期為6.25億元，下滑了2.4%。

三季度，貝殼總凈收入為180.96億元，2020年同期凈收入為205.49億元，減少24.53億元。凈收入下滑12%。本季度盡管傭金有所提高，但貝殼卻在傭金收入上同比下跌了33%，由去年同期的79億元下滑至53億元。

貝殼將這一下滑歸咎于現(xiàn)房交易GTV的下滑。在這一報(bào)告期期間，鏈家門店服務(wù)的現(xiàn)房交易GTV為1853億元，較2020年三季度的2857億元減少1004億元，跌幅為35%。

參考貝殼財(cái)報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，貝殼目前的營收分為二手房交易、新房交易和其他新興服務(wù)三大板塊。近兩年盡管新房業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，但二手房交易依然占據(jù)主導(dǎo)地位，二手房市場的慘淡導(dǎo)致了貝殼三季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并不好看。三季度貝殼的毛利率為15.2%，較去年同期的21.3%下滑6%。這也直接導(dǎo)致貝殼凈虧損為17.65億元，經(jīng)調(diào)整后虧損為8.88億元。而去年貝殼已經(jīng)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，同期盈利為7500萬元，本次財(cái)報(bào)披露貝殼再度陷入虧損的泥沼之中。

二手房市場受阻，貝殼另一大主營業(yè)務(wù)的新房業(yè)務(wù)雖然較二手房業(yè)務(wù)增長明顯，這主要是因?yàn)樵谡叩膰?yán)控之下，大部分房企缺乏流動性，為了盡快匯款，只能借助中介更廣泛的銷售渠道來實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，這樣的背景之下，房企對渠道更廣的中介需求就明顯提升，為了早日賣掉房子，不惜支付較高的渠道費(fèi)用，和這些房企的新房合作，支撐起貝殼三季度的業(yè)績。數(shù)據(jù)表明，貝殼9月合作銷售新房項(xiàng)目數(shù)比6月提升了13%，至此貝殼實(shí)現(xiàn)了新房樓市全市場100%的新房樓盤覆蓋。

但新房銷售也同樣遭遇“寒冬”，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，7月到8月，全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積8386萬平方米，同比前年和去年分別下降18%和9%，環(huán)比下降18%。在一向新房交易高峰期的“金九銀十”的9月中，新房成交量更為慘淡，28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)成交面積約2000萬平方米，環(huán)比繼續(xù)降5%，同比下降23%。

二手房和新房業(yè)務(wù)作為貝殼三大板塊中的兩大板塊均遭遇不同程度的市場遇冷，而新興服務(wù)增長緩慢，貝殼三季度營收下滑是在情理之中。

此前有機(jī)構(gòu)預(yù)測，貝殼第三季度凈收入約為145億—155億元，將較2020年同期下滑約24.6%—29.4%。目前來看貝殼約有12%的下滑，略高于預(yù)期。

現(xiàn)金流并不好看

現(xiàn)金流是一個(gè)企業(yè)的生命線，而貝殼的第三季度的現(xiàn)金流非常難看，其經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈額為-11.58億元，去年同期的現(xiàn)金流為32.13億元。

具體表現(xiàn)為，投資活動的現(xiàn)金流量凈額流出由去年同期的69.45億元擴(kuò)大至109.65億元。融資活動的現(xiàn)金流量凈額減少明顯，由去年同期的165.65億元驟降至71.80億元。報(bào)告期內(nèi)，貝殼的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金為294億元，而去年同期為461.15億元，減少了167.15億元。

目前從貝殼的前9月整體情況來看，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額雖然是正值，但下降幅度很大，去年同期為82.57億元，今年只有23.16億元。同比下跌了72%。

如此難看的業(yè)績也是頗為無奈。在地產(chǎn)史上最嚴(yán)監(jiān)管時(shí)代，只要樓市一天不“解凍”，貝殼的日子可能就不會好過。

但貝殼董事長兼CEO彭永東還是充滿信心。他的信心或許是來自相關(guān)機(jī)構(gòu)的肯定，中銀國際這樣的知名機(jī)構(gòu)對貝殼繼續(xù)維持買入評定。11月8日，貝殼修改章程，彭永東與單一剛所持股變B類股，獲得超級投票權(quán)。這意味著彭永東的投票權(quán)從原來的1%上升到接近80%，說明左暉的接班人開始真正上位，貝殼的靈魂人物由左暉向彭永東順利交接。

此前的10月29日，不知道是孫宏斌的融創(chuàng)資金吃緊還是對貝殼不再看好，自6月1日起至10月28日，融創(chuàng)累計(jì)減持貝殼5591.7萬股，共計(jì)5.54億美元。這是孫宏斌買入貝殼之后首次減持貝殼的股份。孫宏斌的減持，讓貝殼的股價(jià)遭受重?fù)簦趯O宏斌減持的期間內(nèi)，貝殼股價(jià)由52美元/股，跌至最低時(shí)的15.15美元/股，跌幅接近70%。

此時(shí)貝殼修改章程，有利于貝殼管理層的穩(wěn)定，表現(xiàn)在公司主要股東Propitious、新任董事長彭永東、貝殼執(zhí)行董事與貝殼核心高管均已做出承諾，至2022年5月23日，均不會直接或間接減持股份。這在三季度本不漂亮的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中，此舉對投資者的信息起到極大的提振作用。

“指導(dǎo)價(jià)”的雪上加霜

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國70個(gè)主要城市9月二手房價(jià)格環(huán)比下跌的城市有52個(gè)，小幅上漲城市有17個(gè)，有一個(gè)城市保持不變，另有1個(gè)城市持平，出現(xiàn)明顯降價(jià)的城市比例高達(dá)74.3%。

這是貝殼無法回避的艱難現(xiàn)實(shí)，房價(jià)降價(jià)意味著二手房剛需下降，成交量必然減少，而成交金額的降低，也直接影響著貝殼的收入。更讓貝殼雪上加霜的是，全國多地陸續(xù)出臺二手房“指導(dǎo)價(jià)”。這個(gè)指導(dǎo)價(jià)就是對城市二手房的成交價(jià)給出一個(gè)界定的范圍，以此來提供房價(jià)的參加，有的城市甚至嚴(yán)格到超出指導(dǎo)價(jià)的1%，即不予掛牌。

深圳市住房和建設(shè)局早在今年2月就發(fā)布了3595個(gè)住宅小區(qū)二手房成交參考價(jià)，這是中國第一個(gè)實(shí)施政策指導(dǎo)價(jià)的城市，隨后，北京、上海、寧波，成都等一二線城市陸續(xù)跟進(jìn)，覆蓋范圍之廣，也對貝殼的二手房生意帶來了一定的影響。

有分析師認(rèn)為指導(dǎo)價(jià)政策影響其實(shí)并不大，比如北京實(shí)施政策指導(dǎo)價(jià)的區(qū)域只有海淀在試行，但其他沒有實(shí)施指導(dǎo)價(jià)區(qū)域的二手房價(jià)格也在下降，歸根到底是因?yàn)槎址渴袌龇趴铍y，“收緊銀根”的調(diào)控，抑制住二手房市場的活躍，這是一二線城市二手房成交量下跌的重要原因。而很顯然，貝殼是其中直接的“受害者”。在營收占比最重的二手房交易板塊中，貝殼的日子愈發(fā)艱難。

唯一的利好是，9月底央行多次釋放出相對積極的信號，行業(yè)預(yù)測四季度住房信貸的投放或?qū)⒒貧w正常水平，且房貸利率將有所下降，對首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群是極大的利好，將會有效刺激市場的活躍度，這將成為本輪市場調(diào)節(jié)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，貝殼或能從中受益，四季度的貝殼也許能迎來喘息，起碼財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)或能稍微好看一些。

綜合來看，目前的大環(huán)境依舊非常艱難，但貝殼的各項(xiàng)業(yè)務(wù)開始回暖，住房信貸有所松動利率下降，以及自身的財(cái)務(wù)狀況的明顯好轉(zhuǎn)，也說明了貝殼是在經(jīng)歷陣痛期。

除二手房和新房的住房交易業(yè)務(wù)之外，貝殼一直在新興業(yè)務(wù)上進(jìn)行探索，這其中包括家居家裝、裝修、金融服務(wù)、搬家保潔等。貝殼經(jīng)過多年的發(fā)展終于意識到在后地產(chǎn)時(shí)代，比拼的已經(jīng)不再是規(guī)模，而是服務(wù)。貝殼開始深耕服務(wù)，這將對行業(yè)是種極大的促進(jìn)。

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