溫州部分居民房屋土地使用權(quán)到期之后怎么辦？這是1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱“暫行條例”）頒布之時(shí)，一個(gè)被刻意回避，留待后世解決的問題。但是沒想到問題來得這么緊迫，到了不得不明晰答案的時(shí)候。

看待今天在土地政策方面的問題，離不開歷史的回溯，否則討論問題會失去很重要的依據(jù)。

馬克思主義經(jīng)典作家對未來社會的展望是生產(chǎn)資料公有制，土地理所當(dāng)然是生產(chǎn)資料，所以革命者一建立政權(quán)，首先想到的就是實(shí)現(xiàn)土地公有制。1928年12月，中共黨史上第一部土地法律《井岡山土地法》頒布，其第一條規(guī)定，“沒收一切土地歸蘇維埃政府所有，用下列三種方法分配之：（一）分配農(nóng)民個(gè)別耕種；（二）分配農(nóng)民共同耕種；（三）由蘇維埃政府組織模范農(nóng)場耕種。以上三種方法，以第一種為主體。遇特別情形，或蘇維埃政府有利時(shí)，兼用二三兩種。”

毛澤東后來承認(rèn)，“這個(gè)土地法有幾個(gè)錯(cuò)誤：（一）沒收一切土地而不是只沒收地主土地；（二）土地所有權(quán)屬政府而不是屬農(nóng)民，農(nóng)民只有使用權(quán)；（三）禁止土地買賣。這些都是原則錯(cuò)誤，后來都改正了。”（《毛澤東文集》第1卷，第51頁）

1954年、1975年和1978年憲法在土地制度的規(guī)定上，均未在城市土地全部國有化上有過明確表述。

但這并未能阻止各種文件發(fā)出城市土地國有化的主張。最有代表性的是1955年12月的一份文件中，提出“對私有房產(chǎn)的社會主義改造”政策，改造的“總的要求是加強(qiáng)國家控制，首先使私有房產(chǎn)出租完全服從國家的政策，進(jìn)而逐步改變其所有制”，“凡是由國家經(jīng)租的房屋，……房主只能領(lǐng)取固定租金，不能收回已由國家經(jīng)租的房屋”。這份文件明確提出，要將“一切私人占有的城市空地，街基等地產(chǎn)，經(jīng)過適當(dāng)?shù)霓k法，一律收歸國有”。

這種不符合憲法精神的做法，在“文革”期間達(dá)到高潮。1967年11月4日，國家房產(chǎn)管理局、財(cái)政部稅務(wù)總局提出，“無論什么空地（包括旗地），無論什么人的土地（包括剝削者、勞動人民）都要收歸國有。”“公社社員在鎮(zhèn)上的空閑出租土地，應(yīng)該收歸國有。”

1982年3月27日，國家城市建設(shè)總局發(fā)布規(guī)定，表示“根據(jù)憲法規(guī)定精神，我國城市房屋存在著幾種不同的所有制。應(yīng)加強(qiáng)房屋和土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理”；指出“凡在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，不論屬于國家集體或個(gè)人所有，均需到當(dāng)?shù)胤抗軝C(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)所有證”；對于“城市土地，城市房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，要依照法律的規(guī)定，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，區(qū)別各種不同的土地所有權(quán)及使用權(quán)狀況”。這可以視為對1967年政策的糾偏。

但幾個(gè)月之后，1982年憲法頒布，其第十條明確規(guī)定了“城市的土地屬于國家所有”“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”對于后者，在其頒布前后都已經(jīng)與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相符合，比如僅僅在深圳，1982—1988年，收取土地使用費(fèi)6626萬元。憲法第十條禁止出租城市國有土地的規(guī)定，已經(jīng)嚴(yán)重阻礙改革開放大業(yè)。該條款于1988年取消，修改為“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。

隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興起，1990年出臺的“暫行條例”規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為七十年，其他用途的土地，最高出讓年限有四十、五十年不等。

土地使用權(quán)到期怎么辦？2007年8月修訂的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)使用年限屆滿，需申請續(xù)期，如出于公益需要收回土地，國家可無償回收。但兩個(gè)月之后的《物權(quán)法》規(guī)定又有不同：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

從《井岡山土地法》到《物權(quán)法》，我們可以看到，其一，近90年來，土地制度和土地政策一直在調(diào)整，并沒有萬古不易，不可更改的教條。其二，只要它往“統(tǒng)”的方向變革，追求所有制的純粹，往往阻礙革命和建設(shè)；只要它往“分”的方向變革，照顧各階層民眾的實(shí)際利益，所有制多元化發(fā)展，往往促進(jìn)革命和建設(shè)。

歷史的經(jīng)驗(yàn)值得記取。今天，無論怎樣討論“自動續(xù)期”的確切含義，都不能脫離最大多數(shù)民眾的實(shí)際利益，需要以公平正義的方式，合理調(diào)整好短期利益與長遠(yuǎn)利益的關(guān)系。