菲尼克斯（Phoenix）的意象來自古埃及的貝努鳥，是太陽神拉的象征，誕生于太陽神圣樹的火焰中。經古希臘詩人赫西奧斯演繹，成為浴火重生、循環往復的象征。菲尼克斯大廈是否因此得名，已不可考。但這座具有160多年歷史的大廈正在用四年時間書寫一部復興史。

菲尼克斯大廈位于美國俄亥俄州東北部拉文納市。拉文納建于1799年，是波特郡政府所在地，1990年人口達到歷史最高峰1.15萬。后來，隨著包括通用電器在內的大型企業的撤出，失業人口增加，小型工商企業紛紛倒閉，這座小鎮失去了活力。

近年來，從聯邦政府、波特郡到拉文納市政府，以及當地機構，均致力于為市中心注入資金，鼓勵商業入駐，改善具有當地特色的歷史建筑的風貌，以文化的獨特性、生活的豐富性來刺激老城區復蘇，吸引郊區住戶回歸城區，與當地經濟形成良性循環。這些變化在菲尼克斯大廈身上具體而微地體現出來。

菲尼克斯，一座建于1853年的希臘復興式三層建筑，是拉文納市最早、體量最大的商業大廈，位于市中心最繁華的兩條大街（東大街和栗子街）的十字路口，地理位置十分優越。

一百多年的繁華過后，這座大廈和整座城市一起陷入凋零。整幢大廈外墻墻皮剝落，招牌、燈光和遮陽篷風格各異，全無美感。一條生銹的消防梯破爛不堪，勉強掛在墻上，仿佛一陣風就能把它吹走。2011年，一家專門從事健康關懷服務的非營利機構——科爾曼（Coleman Professional Service），買下了菲尼克斯大廈西端的3個空單元，改造為單元房和商鋪。

項目的資金來源

菲尼克斯項目申請到多項資金。

2013年，經過激烈競爭和嚴格評選，菲尼克斯大廈住房及商鋪改造項目獲得“俄亥俄州歷史保護稅額抵免計劃”專項資金。項目同時成功申請到“聯邦政府稅額抵免計劃”。

“歷史保護稅額抵免計劃”（Historic Tax Credit）是美國建筑遺產保護歷史上最成功的政策之一。這一計劃將建筑遺產的保護者和房地產商的利益結合在一起，極大推動了建筑遺產的保護與再利用，被稱為“城市復興和再發展的鑰匙”，是聯邦政府在建筑遺產保護方面最大的投資計劃。從1978年至2014年，該計劃創造了24萬個就業機會，延續了3.96萬幢珍貴建筑遺產的生命，修復了45萬幢老房子。

按規定，所有被列入“國家歷史場所登記名錄”（The National Register of Historic Places）的建筑遺產、屬于“國家歷史區域”（Registered historic district） 范圍內的建筑遺產，以及所有經國家公園服務機構確認的歷史建筑，在進行保護和修復時，若其計劃完全符合《內務部歷史保護項目執行標準》，便可獲占項目投資總額20%的稅額抵免。這一計劃的目的在于鼓勵私人投資進入這一領域，使房地產商清楚看到，投資歷史保護項目比蓋新建筑更省錢、風險更小。

菲尼克斯大廈作為拉文納老城區“歷史保護地區”的一部分，1985年3月18日被列入“國家歷史場所登記名錄”，其修復與再利用計劃很快通過了內務部的標準審核，順利獲得聯邦政府占全部項目投資20%的稅額抵免，計52.3萬美元。緊接著，俄亥俄州政府為菲尼克斯項目提供了25%的稅額抵免，計51.5萬美元。

俄亥俄州歷史保護辦公室2013年年報稱，“俄亥俄州之所以能獲得眾多投資者，特別是年輕投資者的青睞，其中一個重要原因就是，我們對大大小小城市里那些被人遺忘的老建筑進行了修復和再利用，為城市創造出獨一無二的吸引力。歷史保護項目的影響體現在，所在地區房地產增值，工作機會增多，商鋪出租率提升，房產稅增加，稅收基礎得以全面改善。”

在清除老建筑中有害物的過程中，菲尼克斯項目獲得俄亥俄州發展服務中心“俄亥俄治理城市疵點資金”(Ohio Brownfield Fund)11萬美元，用于清除大廈的石棉層，洗掉含鉛涂料，以及拆除其他有害廢舊材料。

美國環境署對城市疵點的定義是“那些因為有害物、污染物的存在而導致擴建、再開發、再利用存在很大困難的現存房地產”。在實際生活中，城市疵點往往是廢棄的、關閉的或長期閑置的工業廠房或商業場所。另一方面，城市疵點多數擁有地理位置上的優勢，比如靠近交通樞紐，勞動力資源豐富，并且記錄著城市發展的重要歷史。

城市疵點的存在，很大程度上影響了所在地區的房地產市場，所以，改造城市疵點往往成為一個地區提高就業率、增加稅收、振興經濟的關鍵步驟。美國環境署消除“城市疵點”的政策，包括為建筑遺產保護及修復量身定造“復興城市疵點計劃”，可由當地政府、專業清潔公司、州立機構、地方議會申請，資金可用于城市疵點有害物質清除及清潔項目，目的是修復城市疵點，使其具有再利用的可能性，對當地經濟產生積極影響。

歷史保護項目和社區息息相關。菲尼克斯項目還有另一個主要的資金來源——慈善基金，其中以拉文納住房基金為代表的社區基金會，是美國建筑遺產保護中一個不可或缺的重要角色。

社區是多數美國人進行社會活動的基本單元。普通民眾通過社區組織參與公共政策的制定，其關注重點為社區安全、街道清潔、人行道及自行車道的安全、交通及停車、法律咨詢、新增建筑及老建筑的保護與修復等。社區基金屬于由居民支持的慈善組織，其資金來自私人、企業、其他基金會的捐贈，以及不定期的專項籌款活動。菲尼克斯項目與當地居民的生活關系密切，因此從始至終得到了社區基金強有力的支持。

在獲得足夠資金支持的情況下，2015年，科爾曼獲得了整幢樓的產權，項目進入第二期。2015年7月8日，整個項目包括16間單元房、5間商鋪的修復與再利用工程順利完工。

對社區的直接影響

菲尼克斯項目最基本的目標，是為16個人提供臨時居住的單元房。

這16個人是怎樣的人？他們是無家可歸的流浪者，而且患有不同程度的精神疾病。通過菲尼克斯項目，這些流浪者不僅有了獨立的單元房，而且便于專業服務機構提供集中服務。

為什么要把這些流浪者安置在市中心的大廈里？市中心意味著方便的公共交通。借助公交交通，流浪者就有機會實現就業，接受社會服務，進行互助以及簡單的社會交往，而這些活動都有利于精神疾病的康復。

一位剛搬進菲尼克斯大廈的住戶說，他曾經有份不錯的工作，有一輛車，有一個幸福的家。婚姻失敗后，他失去了家庭、自己的房子、自己的工作，車也沒了，“我曾經在街上流浪了一年多，現在終于又有房子住了，而且很快還會有個工作。”

從經濟角度講，為長期無家可歸者提供住房，是一種為納稅人省錢的作法。給他們一個家而不是放任他們在大街上流浪，是一項明智之舉。這些無家可歸的人里，12％的人用掉了80%的政府撥款。長期無家可歸可導致疾病、酗酒、犯罪，所以讓他們一直這樣生活下去，是浪費錢的事。

菲尼克斯項目嘗試為“能力不足者”提供就業機會。菲尼克斯項目還包括5間商鋪，其中包括一家名為“咖啡豆和面包師”（The Bean and the Baker）的咖啡館，已被列入當地社區發展計劃，有望于2016年夏天開業。這間咖啡館將與科爾曼合作，10個就業崗位會按一定比例提供給住在樓上的流浪者。

文化意義

建筑遺產保護和修復的意義在于，將過去融入現在，并傳遞給未來。拉文納的多數老建筑都得以完整或部分保存。其中，菲尼克斯作為當地規模最大、歷史最悠久的商業大廈，具有典型的拉文納——甚至俄亥俄東北部19世紀建筑的特色，其整體設計為簡潔的希臘復興式風格，主色調為深紅色，這一色彩來自當地生產的紅磚。大廈還飾有一圈造型優美、線條流暢的檐口。這種總是和立柱、獅子浮雕像以及錯綜復雜的漩渦圖案結合在一起的裝飾手法，為菲尼克斯帶來了更多的維多利亞式元素，使之成為拉文納最引人注目的建筑。

上世紀60-70年代，租戶紛紛增加了一些玻璃幕墻，鑲以鋁合金窗框，其突兀的風格可稱為傳統建筑保護的某種失敗。

菲尼克斯項目按最初的設計宗旨，恢復了其外立面，務求使其與周邊其他歷史建筑和諧統一，為拉文納市中心帶來一種親切而真實的歷史感。

與它的建筑年代相比，菲尼克斯大廈的體量十分驚人，在建筑之初便被分隔為8個獨立的單元，便于單獨出售。這一理念在19世紀中期十分新穎獨特。

奇跡般的菲尼克斯大廈，是當時賓州－俄亥俄州大運河修成帶來的經濟繁榮的一個縮影。大廈建成當年，辦公室和商鋪便全部售出，有兼售文具、書籍的藥店，五金店，家具店，服裝店，兩間干貨鋪子，一家當地報紙“波特郡哨兵”也將編輯部設在這里。1865 年到1971年，第二國家銀行辦公室一直將拉文特分行設在這里。一份1925年的報紙顯示，底層商鋪當時還包括城市信貸公司、漢芙納和其樂藥店，后者很快又改為一家體育用品商店。

菲尼克斯大廈在拉文納的藝術史上也擁有相當重要的地位。1875年，奧特·貝茨，一位來自俄亥俄東北部藝術世家的繪畫天才，在三樓的接待大廳創作了一幅占滿四壁并延伸至天花板的巨幅畫作。壁畫取材于圣經故事“以掃和利百加在井邊”。

在菲尼克斯作畫時，奧特已是知名藝術家，拉文納法院、大大小小的教堂，以及一些富裕人家，都以墻壁上有奧特的畫為榮。不久，奧特和兒子搬到新奧爾良，和一幫來自馬薩諸塞的朋友成立了一家公司。父子倆為新奧爾良法院和西弗吉亞州議會各創作了一幅細節極其繁復的壁畫，作品還進入托馬斯·杰弗遜親手設計的、具有典型新古典主義風格的州議會大廈。即使如此，他仍然聲稱：自己的創作欲望從來沒有得到滿足。

在生命即將走向終點時，奧特毀掉了身邊所有與自己壁畫創作相關的東西。也許在那一刻，他被壁畫綁架的人生終得解放。

菲尼克斯大廈還和一位著名作家的名字聯系在一起。1869年，菲尼克斯三層接待大廳迎來了一位尊貴的客人--馬克·吐溫。這位作家于4年前因《卡城名蛙》的出版而聲名鵲起，此時正以巡回記者身份四處旅游。他在這里進行了一場演講，成就了有關菲尼克斯大廈與美國文學的一段佳話。

菲尼克斯大廈的壁畫，是目前奧特留存在拉文納的唯一作品。壁畫修復完成后，這件偉大的藝術品將每年兩次向公眾開放。

總之，菲尼克斯項目使一座位于主街上、破敗的、被人遺忘的老建筑得以重現光彩。隨著這幢建筑遺產重新走進人們的視野，更多居民和旅游者了解到歷史保護的意義所在。

經濟影響

按照設計方案，“咖啡豆和面包師”將有19世紀風格的紅磚外立面、銹蝕的銅制招牌以及滿墻拉文納的老照片，并提供簡單而美味的早餐和午餐。拉文納發展服務中心的負責人評價這間咖啡館說：“這將是一處吸引人的聚會場所，能讓當地居民更有自豪感，更有歸屬感。”

按照人們的預想，那些被豐富的商業項目、生機勃勃的城市生活吸引，從而回市中心居住的居民，轉而又成為市中心各種商品及服務的消費者，促使更多的餐館、零售業回到市中心，再帶動更多消費者進入市中心消費，形成良性的經濟循環。初步估計，這個項目的成功每年會為拉文納增加至少3萬美元的稅收。

菲尼克斯項目已帶動了周邊商業氣氛。一位經營禮品店的女士表示，“俗話說，一家粉刷墻壁，整個社區都會聞風而動。就我所知，市區最近新增了兩家快餐店。東大街上至少有三家店鋪要重新裝修，另有一家地毯店的門面也要裝飾得更有活力。我自己的店鋪要調整進貨類型，以迎接那些郊區回來的、眼光挑剔的顧客。”

一位樂器店的經營者自稱“礦井里的報警鳥”，因為“樂器不屬于生活必需品，經濟不好的時候，人們首先減少的就是娛樂開支。自從菲尼克斯項目啟動，來店里的人慢慢多起來了，修舊吉他的，買新吉他的，換吉他弦的，我覺得手頭的活兒永遠做不完了。我準備適當地提高一下修理費，現在的價格將近10年沒有變化過，現在是時候了。”

栗子街上有一座占地2萬平方英尺的老建筑，“全美社區工作組織”協同拉文納社區發展服務中心出錢把它買下來，正在將其改建成一個有8個放映廳的電影院。“拉文納的年輕人總是抱怨，一到下午5點以后，市中心就沒什么好玩的了。有了這家影院，年輕人不僅會來這兒看電影，還會來吃點兒東西，說不定還會順便購物。”

菲尼克斯只是拉文納一系列“點燃和復興城市經濟”計劃之一。

拉文納曾是世界上最大的橡膠玩具汽球生產地，帶動了許多相關企業。上世紀六十年代，這一產業的衰敗，導致一連串工廠倒閉。近年來，拉文納決心把這段“定義了我們城市工業史的元素”重新揀起來，每年夏末舉辦“拉文納汽球節”，分別在市中心和凱霍山谷國家公園舉行化妝游行、熱汽球升空游戲，舉辦商業活動，給當地小工商業者提供展示平臺，同時讓更多居民和游客認識到拉文納作為一座歷史城市的獨特魅力。

作為典型的“生銹工業帶”小城市，被淘汰的工業元素曾是拉文納的負擔，而現在，市議會正設法將這些工業時代的遺產為老城市的復興所用。例如每年夏季的“巡游之夜”，生產于上世紀50-60年代的老爺車沿著主街巡游，隊伍還包括摩托車、自行車，整條主街的店鋪整晚播放老派的搖滾樂。這一持續三天的節日，成功地把大量游客吸引到拉文納市中心，將商業設施的使用時間從白天延長到深夜，零售業、餐飲業、娛樂業，甚至停車場都能分享這個節日帶來的勃勃生機。

菲尼克斯周邊一些未能得到充分利用的、日漸破敗的建筑物，也吸引聞風而動的投資。在一家老五金店旁邊修一處劇院綜合體，在一所廢棄中學的舊址上修建一所社區大學，這些項目已在商洽中。按照市議會的計劃，拉文納市中心還希望吸引一座博物館，美術館和其他零售商店，最好還有一處娛樂中心。

菲尼克斯項目可謂麻雀雖小，五臟俱全。這座位于拉文納市中心的商業大廈，其修復與再利用，綜合了各種機構的努力。項目完成之后的影響力，也遠遠超過了單純的建筑遺產保護。

一個成功的老城區復興項目，往往意味著商業綜合體的實現，其中可能包括文化要素，如劇院、博物館、圖書館，也可能包括公寓、公共交通、停車場、餐館、旅店、酒吧等服務設施，還可能包括特色商店、農夫市場等消費場所，以及露天廣場等娛樂元素。多數項目主打其中一種要素，輔以其他設施，相互促進，共同發展，把越來越多的高素質人口和游客吸引到豐富、便捷的市中心，從而對就業、稅收產生良性影響，逐漸實現老城區的復興。

如何將歷史保護項目與現存的城市服務設施有機結合，如何進行后續的配套建設，使歷史保護項目在發揮保存地方文化基因作用的同時，與當地經濟形成良性互動，菲尼克斯為我們提供了一個研究樣本。