上海市民投訴再曝房屋中介“損招”。 市民謝小姐和王先生因通過房產(chǎn)中介“仁豐房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”買賣房屋而認(rèn)識(shí)，卻沒有想到雙方均因此陷入“泥沼”。

按照投訴人的說法，中介在買賣房屋時(shí)存在不小的漏洞：首先，在買賣雙方訴求不一致的情況下，房屋中介繞過矛盾，讓買賣雙方自愿簽署居間協(xié)議。接著，在買賣雙方均不知情的情況下，中介私自完成了網(wǎng)簽。王先生由于房產(chǎn)證被扣，導(dǎo)致后續(xù)房屋交易受阻，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)損失。

澎湃新聞(www.usamodel.cn)記者曾數(shù)次就買賣雙方投訴的問題撥打經(jīng)手此次房屋買賣的中介高某的電話，但始終無人接聽。此后記者短信告知，希望其出面接受采訪后，手機(jī)號(hào)碼被對(duì)方屏蔽。之后，澎湃新聞?dòng)浾咴谌守S內(nèi)江店見到了高某，他仍拒絕對(duì)此事進(jìn)行回應(yīng)。

相關(guān)律師表示，如果查實(shí)相關(guān)中介的確有上述違規(guī)行為，根據(jù)法規(guī)，中介公司故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，其行為已經(jīng)涉嫌欺詐，不但不得要求委托人支付報(bào)酬，而且還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給委托人造成的損害賠償責(zé)任。

疑問一：中介隱瞞事實(shí)，簽訂的居間協(xié)議能生效嗎？

2015年12月21日，市民謝女士在其生日當(dāng)天領(lǐng)結(jié)婚證。不過前一天為購置婚房簽下的居間協(xié)議，成為夫妻二人的煩惱。2015年底，謝女士欲購置一套合適的二手房做婚房，就在網(wǎng)上尋找合適的房源，并登記個(gè)人購房需求。2015年12月20日，在上海仁豐房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司內(nèi)江分店中介張某的帶看下，謝女士看中了位于楊浦區(qū)民星路330弄的一套房。

當(dāng)天傍晚，張某告訴謝女士要趕緊下手，不然該房很快會(huì)被其他人預(yù)訂，并讓謝女士前往上海仁豐房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司內(nèi)江分店和房東進(jìn)行溝通。

謝女士一開始以為是三方坐在一起談，沒想到，買賣雙方被安排在兩個(gè)房間分開談，由該門店經(jīng)理高某傳遞雙方意思。“中介說，分開談才能更好地把價(jià)格談下來，誰知道，就是因?yàn)榉珠_談，導(dǎo)致后續(xù)糾紛不斷。”謝女士說。

接近凌晨1時(shí)，謝女士和房東王先生以200多萬元價(jià)格達(dá)成一致協(xié)議，由謝女士先付房東3萬元定金，其他具體事項(xiàng)并未約定。隨后，中介讓其簽署一份居間協(xié)議，房東王先生的房產(chǎn)證被要求上交給中介。

12月21日凌晨，簽完居間協(xié)議后，謝女士和房東王先生互留微信。當(dāng)天，雙方溝通中，謝女士得知：對(duì)方在價(jià)格上讓步的前提是必須居住到2016年6月30日。這讓謝女士傻了眼，“我是購置婚房，當(dāng)然是想越快拿到手越好，還得裝修吧，怎么能拖這么久？”

房東王先生告訴記者，為了置換更大的房子，他們才決定賣掉現(xiàn)住房，并需要拿該房的房款來付首付，在還沒有看到滿意的房子之前，希望中間有個(gè)過渡時(shí)間，以減少搬家的麻煩。

“原來中介并沒有將雙方真實(shí)的意思傳達(dá)給對(duì)方，為了賺取中介費(fèi)，故意欺騙隱瞞事實(shí)?！敝x女士恍然大悟，由于雙方不認(rèn)可“仁豐”的服務(wù)，故均同意取消之前所簽的居間協(xié)議，并要求中介做三方協(xié)議解除，房東王先生答應(yīng)把3萬元定金退還給謝女士。

值得一提的是，居間協(xié)議要求，謝女士需在12月20日之后的7個(gè)工作日補(bǔ)足10萬元定金。由于和王先生已經(jīng)達(dá)成解除協(xié)議的約定，謝女士認(rèn)為，只需到中介處說明情況，做三方和解并解除協(xié)議便行了，更無需再補(bǔ)大定金。隔了幾天（還沒有到7個(gè)工作日），謝女士和房東找仁豐地產(chǎn)中介經(jīng)理高某協(xié)商，希望解除協(xié)議，但對(duì)方表示必須要支付違約金。

謝女士和王先生均認(rèn)為，正是由于中介方事先并未完全傳達(dá)買賣雙方的真實(shí)意愿，才導(dǎo)致房子無法真正進(jìn)行交易，憑什么要他們支付違約金？雙方不歡而散。

此后，謝女士曾多次打電話給高某，希望三方和解?！暗吣巢皇窃陂_會(huì)就是拒絕接電話。眼看快到了交足10萬元定金的時(shí)間，我和房東只能私下解決?！敝x女士說。

2015年12月28日晚，謝女士和王先生簽署了一張書面協(xié)議，表示雙方愿意自動(dòng)解除買賣關(guān)系，王先生退還謝女士3萬元定金。

由于房東王先生的產(chǎn)證押在中介，之后，謝女士和王先生曾多次找中介協(xié)商要求其將產(chǎn)證歸還，但無果，中介堅(jiān)持要收取中介費(fèi)。

【律師說法】

上海市協(xié)力（鄭州）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人雷濤：根據(jù)《合同法》第425條，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

因此，根據(jù)法律的規(guī)定，本案中的房屋中介公司故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，其行為已經(jīng)涉嫌欺詐，不但不得要求委托人支付報(bào)酬，而且還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)給委托人造成的損害賠償責(zé)任。

疑問二：中介是否有權(quán)在雙方不在場(chǎng)的情況下進(jìn)行網(wǎng)簽？

謝女士說，中介曾電話里告知，該房已經(jīng)進(jìn)行了網(wǎng)簽，如果不交中介費(fèi)，買家再購房屬于二套房，賣家屬于一房多賣。

“雙方都沒有達(dá)成協(xié)議，更沒有簽房屋買賣合同，怎么會(huì)網(wǎng)簽了？” 謝女士以為中介僅僅是嚇唬他們，并沒有對(duì)此當(dāng)一回事。

因?yàn)橹薪椴粴w還舊產(chǎn)證，房東王先生索性于2016年2月29日補(bǔ)辦了新產(chǎn)證，不過，新產(chǎn)證要2016年4月29日才能下來。

最終，謝女士相中了楊浦區(qū)國(guó)和一村的房子。2016年3月20日，當(dāng)謝女士和其老公在楊浦區(qū)房產(chǎn)交易中心辦理過戶時(shí)，工作人員稱，他們名下還有一套網(wǎng)簽房子，如果中介不取消這套網(wǎng)簽房，需要多繳稅。

當(dāng)天，在房東王先生的配合下，他們?cè)俣葋淼饺守S中介找高某，希望能撤銷網(wǎng)簽。

據(jù)謝小姐透露，當(dāng)時(shí)高某的答復(fù)稱：“我原本以為你們就要簽訂買賣合同了，就先網(wǎng)簽了?！敝x小姐和王先生就納悶了：買賣雙方均不在場(chǎng)，且并未簽訂正式房屋買賣合同，單由中介個(gè)人就可以進(jìn)行網(wǎng)簽嗎？

【律師說法】

雷濤：房產(chǎn)中介公司在未經(jīng)雙方同意、未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的前提下私自進(jìn)行網(wǎng)簽是違反《上海市存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》的，委托人可以向市房地資源局進(jìn)行投訴，市房地資源局有權(quán)責(zé)令其進(jìn)行整改，并在整改期間暫停其網(wǎng)上操作資格。

疑問三： 客戶是否可申請(qǐng)撤銷掉該終止協(xié)議？

由于謝女士和王先生對(duì)仁豐服務(wù)非常不滿，堅(jiān)決拒付中介費(fèi)。經(jīng)過協(xié)商，高某表示愿意兩天內(nèi)解除網(wǎng)簽。2016年3月23日11時(shí)，高某致電謝女士，讓其過去簽訂一份居間終止協(xié)議書即可解除網(wǎng)簽。

謝女士強(qiáng)調(diào)，為了能夠盡快撤銷掉網(wǎng)簽，她最后被迫簽署這份終止協(xié)議。這時(shí)，房東王先生告訴謝女士，高某拿王先生的房產(chǎn)證和謝女士簽訂的居間終止協(xié)議是為了拿到證據(jù)打官司。

4月1日，謝女士接到楊浦區(qū)法院電話，法院告知仁豐要對(duì)謝女士進(jìn)行訴前調(diào)解，法院讓謝女士在4月12日前往楊浦法院做訴前調(diào)解。

其實(shí)，謝女士在簽完終止協(xié)議后才得知，解除網(wǎng)簽并非只能通過中介，只需她和房東到市房產(chǎn)交易中心做強(qiáng)制解除即可。于是，謝女士和老公與房東王先生3月25日到市房產(chǎn)交易中心做強(qiáng)制解除。工作人員稱，5個(gè)工作日內(nèi)就會(huì)解除。

【律師說法】

雷濤：根據(jù)《民法通則》第58條，下列民事行為無效：（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。

《合同法》第54條，下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。因此，中介公司以脅迫的手段，迫使客戶在違背真實(shí)意思的情況下所為的行為依法屬于無效行為，所訂的終止協(xié)議書依法屬于可撤銷的合同。

疑問四： 影響過戶產(chǎn)生損失，是否可追究中介責(zé)任？

房東王先生稱，2015年12月28日，他跟謝女士約定終止交易，繼續(xù)尋找買家的同時(shí)尋找合適的置換房源。2016年春節(jié)后，虹口區(qū)仁豐涼城店經(jīng)理劉某告訴王先生，如果繼續(xù)從仁豐買房子，扣押在楊浦區(qū)仁豐內(nèi)江分店的產(chǎn)證一定會(huì)歸還（王先生申請(qǐng)補(bǔ)辦的新產(chǎn)證要4月29日才能下來）。

王先生想：畢竟是同一家公司，中介不外乎想賺其傭金，扣押產(chǎn)證沒意義，所以答應(yīng)下來。后來，鏈家負(fù)責(zé)替他找到下家，仁豐也替他物色到了上家。

王先生告訴記者，由于是置換房屋，且手頭沒有太多閑錢，故打算用賣房子的首付，再添點(diǎn)錢用來支付上家的首付款?！坝捎诋a(chǎn)證不在身邊，導(dǎo)致上下家和自己在交易過程中，處處受影響?！?/p>

王先生表示，由于當(dāng)時(shí)仁豐保證能盡快拿回產(chǎn)證，所以也就沒有再考慮新辦產(chǎn)證發(fā)放時(shí)間，故跟上家簽合同的時(shí)候約定4月15日支付100萬元的首付款，逾期按照每天萬分之三的滯納金來收取。結(jié)果，合同簽了，眼看就到首付款日了，但仁豐還沒有歸還產(chǎn)證。

由于遲遲拿不到產(chǎn)證，也無法和下家及時(shí)交易。3月25日新政策出臺(tái)，銀行收緊利率，造成王先生下家商業(yè)貸款本來可以打八五折目前只能打九折。下家把損失怪罪在王先生頭上，首付款也必須看到產(chǎn)證之后才能給，導(dǎo)致王先生沒錢支付上家的100萬元首付款?！澳壳翱磥?，非支付滯納金不可了?！蓖跸壬趩实卣f。

王先生表示：僅首付一項(xiàng)，他就要承擔(dān)4200元的損失?！斑@還是初期的，下家拿到產(chǎn)證才能去辦理貸款，這將影響第二筆款項(xiàng)的發(fā)放。而上家第二筆170萬元的費(fèi)用，明確要求6月15日支付清，否則我每天還需支付510元滯納金。”王先生說。

王先生告訴記者，最近幾個(gè)月從來沒睡過一晚踏實(shí)覺，總是被這事困擾?！拔揖拖Ｍ呀?jīng)明確的損失和未來或?qū)⑸傻膿p失希望仁豐給予一個(gè)答復(fù)?！?/p>

【律師說法】

浙江光大（上海）律師事務(wù)所律師李傲：根據(jù)《合同法》第425條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此，王先生可以要求中介公司承擔(dān)損害賠償責(zé)任。