19世紀上半葉，英國發動侵華戰爭逼迫中國簽訂《南京條約》、迫使上海開埠后，上海逐漸成為全國對外貿易的中心和最重要的工業制造中心。

隨著《租地章程》的訂立和修正，洋人以永租形式控制了租界土地，而道契制度為外國人經營房地產創造了條件，也為近代房地產業在上海興起并形成中國最早的專業房地產市場鋪平了道路。

在激烈競爭的上海房地產市場中，徐潤被稱為“上海第一位中國本土的房地產巨頭”。他自己開寶源祥房產公司，還與華商、外商合辦業廣房產公司、先農房產公司、地豐公司、廣益房產公司等，把房地產生意做到了天津、塘沽、廣州、錦州、灤州、北戴河、鎮江等全國各地，并把招商局的碼頭棧房，由最初的兩處擴展到全國各地及當時的長崎、橫濱、神戶、星加坡（現譯為新加坡）、檳榔嶼、安南、呂宋共21處。

到了晚年，在《徐愚齋自敘年譜》中，他詳細記錄了自己的房地產經營從1863年起步到1883年極盛和破產、之后慢慢恢復東山再起的歷程，為后人了解他本人的房地產生涯，以及窺探19世紀中期到20世紀初中國房地產業的發展軌跡、行業運行環境和經營方式等，提供了珍貴的史料。

徐潤（1838—1911）字潤立，號雨之，別號愚齋，廣東省香山縣澳門內鄉北嶺村人。他生于買辦世家，伯父徐鈺亭是上海寶順洋行買辦，堂族叔徐關大是上海禮記洋行買辦，季父徐榮村在上海經營榮記絲號。1852年，徐潤被送到蘇州書院讀書，后返回上海在寶順洋行學做生意。在這個大洋行里，徐潤留心學習，得到洋人器重，到1861年已成為“總行中華人頭目”。后來洋行生意轉淡，徐潤于1868年離開寶順洋行，結束了長達十余年的洋行經歷。

在當買辦的同時，徐潤從1859年起合股開設紹祥字號、敦茂錢莊，辦潤立生茶號，在河口、寧州各處合股開福德泉、永茂、合祥記，和汪乾記合辦茶務，設立寶源絲茶土號和立順興、川漢各貨號，與友人合開協記錢莊，搭本元昌綢莊、成號布莊等。離開洋行后，徐潤自立寶源祥茶棧，被稱為“近代中國的茶王”“茶出口之王”。

受李鴻章委托，徐潤從1873年起會辦上海輪船招商總局，兼理開平礦務局、漕糧。1875年，徐潤和唐廷樞等人籌辦了中國人最早創辦的保險公司——仁和水險公司和濟和水火險公司。1882年，徐潤集股創辦中國人自辦的第一家近代石印圖書出版機構——同文書局，1885年又合辦廣百宋齋印書局。

離開招商局后，他的經營活動側重于工礦企業，辦理熱河、基隆等處銅、鐵、銀、金、煤礦，在煙臺繅絲局、貴池煤鐵礦、鶴峰銅礦、奉天金州煤礦等附有股份，投資《循環日報》、上海虹口倫章造紙公司、粵東自來水公司、華興和華安保險公司、電車公司、玻璃公司等。1902年，徐潤與吳氏在上海合創景綸紡織廠。

生意之外，徐潤熱心公益，在家鄉修族譜、修廟、建公所、救濟貧窮、辦義學和西學堂等，任絲業公所、洋藥局、仁濟醫院、輔元堂、清節堂、元濟堂、格致書院的董事，1871年起受曾國藩委托辦理挑選幼童出洋肄業事務，1878年辦義賑公所，先后辦理唐山饑荒、寧河水災賑務，1904年任上海商務總會第一任協理、上海萬國紅十字會支會首屆華董。

由上可知，自15歲去書入賈起，徐潤當過洋行買辦、洋務委員和實業資本家，開設過錢莊以及茶、絲、棉布、煙葉、綢緞等各種貨號，辦過招商局、保險公司、書局，主持航務、礦務、賑務，經歷豐富而波折。而在各項事業中，房地產業是他最鐘情、從事時間最長的產業，貫穿于其事業和人生的始終，房地產業的成敗也成了他一生事業的晴雨表。

對于上海的巨變和房地產業發展的機會，躬逢其盛的徐潤寫道，“橫覽十里洋場，以寂寞荒冢之地，竟成繁華富庶之鄉，其經濟之宏，力量之大，豈不偉歟”，“上海自泰西互市，百業振興，萬商咸集，富庶甲于東南，地價日益翔貴，以今視昔，利逾百倍”。而他早在洋行當買辦時便表現出“于地產上頗有大志”。

1863年寶順洋行行主韋伯職滿回國，臨別對徐潤說，“上海市面此后必大，汝于地產上頗有大志，再貢數語：如揚子江路至十六鋪地場最妙，此外則南京、河南、福州、四川等路可以接通，新老北門直北至美租界各段路基，爾盡可有一文置一文”。接替韋伯的寶順洋行新行主希厘甸，也對徐潤表達了類似的意思。

《年譜》里有關徐潤房地產經營的記錄，始于1863年。當時，徐潤與伯父徐鈺亭一起擁有盆湯衖永記屋、余慶里寶源房產和西城門內九畝地小房子一段。春間，徐鈺亭賣出永記屋，得價近兩萬。夏間徐鈺亭又要賣寶源房產，徐潤勸他“不賣留存，收租過日”。該房產“卒未沽去”，使徐家后人得益不少。可以看出，此時徐家已有房產出租，而徐潤置產收租的觀念已經形成。

在新、老洋行主的建議下，已有置產經驗且“于地產上頗有大志”的徐潤開始擴大房地產經營規模，在上海等地購置土地、建造房屋。1867年，“有業董張寶楚先生來商，將余茶土棧房契約值六七萬借給轉動”，由此可推測徐潤離開洋行前便已購入不少地產作為商號的營業場所。這可能是徐潤最初涉足房地產業的主要形式。

1872年，徐潤與葉顧之、潘爵臣合買二擺渡地方吳宅1所，計地基10畝，價銀31000兩。到1881年，徐潤手中的房地產膨脹到了“地二千九百六十余畝，造屋二千零六十四間”，1882年又迅速增長到了“地三千四百六十余畝，造屋三千零六十四間”。1883年，徐潤又在漢口購買善昌升茶棧，連碼頭計價銀45000兩。

據徐潤后來對1883年地產失意的記載，1883年他“所購之地，未建筑者達二千九百余畝，已建筑者計三百二十余畝。共造洋房五十一所，又二百二十二間，住宅二所，當房三所，樓平房街房一千八百九十余間，每年可收租金十二萬二千九百八十余兩”。

此時，徐潤的房地產生意達到了一個頂峰，共擁有地3000余畝、中外市房5888間，“地畝房產名下共合成本二百二十三萬六千九百四十兩”，占其所有資產的57.9%。這一時期徐潤醉心于房地產擴張的狀況，可從馬良奉命調查輪船招商局后在《改革招商局建議》中批評“徐道終年買地”以及李鴻章致沈葆楨信中提到的“招商局用費浮濫，由徐雨之精神不能貫注”中看出。

同時，徐潤還替招商局購置和打理碼頭、棧房等不動產。在1897年《上合肥相國遵諭陳明前辦商局各事節略》中，徐潤總結了自己對招商局的八項“似不能謂為無功者”，包括“三曰碼頭棧房”和“六曰造法國租界金利源碼頭及三層樓棧房”，指的是經過他的逐年營造，招商局的碼頭棧房由最初只有兩處擴展到全國各地及日本、東南亞共21處，并建成了法租界金利源碼頭及三層樓棧房，獲取了大量租息。

對于自己的地畝房產生意，徐潤“初意招股合辦，每股本銀十兩，集四百萬兩之大公司，先收股本二百萬兩，以成公益之舉”。這里說的“四百萬兩之大公司”即寶源祥房產公司。為了籌措資金，徐潤派和記洋人顧林回英國辦借款，“詎料顧林回國后，初聞患腦病，繼聞成癲癇，竟至去同黃鶴”。

顧林一去不返，為成立的“四百萬兩之大公司”，徐潤多方舉債——“計公司錢莊二十二家，共銀一百零五萬二千五百兩，又股票抵款四十一萬九千九百二十兩，又洋行房產找頭抵款七十二萬一百十八兩，又各存戶三十二萬九千七百零九兩，共計該款二百五十二萬二千二百四十七兩”，籌到了空缺的銀兩，辦起了寶源祥房產公司。因此，徐潤名下共值二百二十余萬兩的3000余畝土地和5888間中外市房，以及這些房地產所屬的寶源祥房產公司，是在他自有房地產的基礎上，通過大量舉債撐起來的。而寶源祥房產公司沒有實現“招股合辦”的初意，徐潤是公司唯一的老板，也是公司債務的唯一債主。

1883年，由于華北連年災荒、中法戰爭和上海金融業不穩定因素積累等原因，加上秋冬之交外國銀行突然收回對上海錢莊的全部短期信貸，上海爆發金融風潮，與寶源祥房產公司往來的22家錢莊紛紛向徐潤催討債款，各存戶也要提款。然而，徐潤名下資產多為房地產和股票，便出現“運轉不靈，各賬傾軋”的情況。

經商討，徐潤把名下的房地產、股票等三百多萬兩財產作價賣出，用來償還對錢莊、存戶的二百多萬兩現金負債。而這時候上海房市慘淡，房屋、地畝價格殺跌，徐潤“不能不以賤價脫手”、“將昔置地產及股票棄去”，“以三百數十萬成本之產業，只攤作二百余萬之款清償完結，受虧至八九十萬兩”。

禍不單行，這時徐潤被發現挪動招商局款十六萬二千余兩用于寶源祥房產公司。經調查核實，李鴻章奏請將徐潤革職，并嚴追欠款。徐潤只好以股票、房產抵交欠招商局的款項。

至此，徐潤從零開始、一手開創的房地產事業由頂峰跌至谷底。對此，趙叔雍在1944年上海《古今半月刊》上的《人往風微錄》專欄里評論說，徐潤“以維時滬市，百業闐興，遠謀洞矚，地產值必日昂，因即經營地產，糾設公司，并以所已購者三千畝推之公有，乃以眾意不堅，功敗垂成”。

革職、破產之后，徐潤陷入了困頓，靠親友幫助和一些尚未賣出的零星地產維持。其困頓的情，形可以由某次他的母舅問他“你到底有飯吃否”看出。在“旁觀咸以為不了之局”前，徐潤“主一定字，立意終不負人”，自書“放寬肚皮袋氣，咬緊牙根吃虧”聯句以自警，將精力投放在工礦業上，努力還債，并時刻關注房地產市場的走勢，謀劃著東山再起。

1888年，徐潤與滬上西商設業廣房產公司。1889年，徐潤與唐景星等人將開平礦局分設到廣州，購得城南沿河坦地，合建商場，兼作棧房碼頭，組建了廣州城南地基公司。公司共計股本三萬兩，開平局認股一萬兩，其余由徐潤、李玉衡、唐景星、鄭觀應各認股五千兩。

1890年，徐潤發現“天津地產業大可發達，擬為籌辦，但非有真實巨本未易舉行”。抱著“求人不如求己”的原則，他“將自己衣服佩戴、古董玩器、字畫書籍變賣，約得價一萬五六千金，又擬將先母楊太夫人遺飾及亡室吳夫人所遺金珠各物約略計之，亦值六七萬”，籌到了八萬余兩。根據多年的經營經驗，他采取先穩住上海、后進天津的策略，翻造了上海的一些房屋，結果“一經改造，收租七千余兩，遞年更增，得益不少”。之后，他才進軍天津，“置地產，造房屋”，在塘沽、法界先農壇、灤州等處置買不少，“統共一千八九百畝”。

他還涉足農業地產的經營。1881年，徐潤與唐廷樞、鄭觀應等人及開平礦務局集資13萬兩（唐、徐認股65000兩），在今塘沽火車站一帶，以“普惠堂”名義購買荒地4000頃，成立了近代中國第一家股份制農場——天津沽塘耕植畜牧公司。1891年，徐潤出塞察勘建平金礦，途經錦州大凌河牧場，發現該牧場“曠渺無垠，土衇膏沃，水陸相通，且地上積有歷年牛馬鳥糞數尺，就地種植，可省肥料，獲繁孳而得大利，蓋操左券必矣”，便附股五千兩，合辦錦州大凌河天一墾務公司。

到了1898年，徐潤的房地產生意又達到了一個頂峰。這一年，他贖回了金融風潮后抵給招商局的永業里和源芳衖地塊。同年，鄭觀應《贈徐雨之觀察》一詩寫道，“治產居時習計然，地連阡陌屋添廛。……羨君晚境尤亨豫，感慨炎涼倦著鞭”，說明徐潤的房地產事業一定程度上得到了恢復。1901年，徐潤分析天津一帶“百廢具舉”，而“當務之急，莫急興商”，便和西商開設先農房產公司、廣益房產公司。1904年，他又在上海與人合設地豐公司。

1911年3月9日，徐潤病逝于上海靜安寺路寓所，他起起落落的房地產生涯也畫上了句號。

從二十出頭就表現出“于地產上頗有大志”起，徐潤從事房地產生意的時間長達近半個世紀，房地產業是他終生從事的行業。從空間范圍看，其房地產生意布局于上海、天津、塘沽、廣州、錦州、灤州、北戴河、鎮江等地。從物業類型看，涵蓋商業地產、住宅、農業不動產等多種。他最主要的經營形式是“買地造屋收租”，其他方式還有抵押、購地收漲等。在組織形式上，早期他主要以自然人的形式支撐，后籌設寶源祥房產公司，希望能夠“招股合辦”“推之公有”“成公益之舉”，卻未能成功。1883年之后，他更多地是以合辦公司的形態經營房地產。

綜觀徐潤的房地產生涯，筆者印象比較深的有四個方面：

第一個是學習。近代中國的房地產業因外人入侵而起，也因外人的率先經營而興盛，徐潤在洋行時耳濡目染，慢慢學會了房地產經營的門路，逐漸壯大之后便與洋爭利，同時實現了商業營利的目的。

第二個是堅持。徐潤終生從事房地產經營，在1883年因金融風潮導致房地產生意一敗涂地后，仍關注各地房地產市場的走勢，想方設法籌措資金，一步一步努力，最終東山再起。

第三個是競爭。除了商業營利目的外，徐潤的房地產經營還有與洋人競爭的因素。在上李鴻章書中，他解釋說，“職道前因上海租界房屋基地盡為洋商產業，頗思由華商擇要買回，故糾合公司陸續收買多處”。考慮到徐潤一生“凡所規劃，皆為中國所未見，而事事足與歐美競爭”的行事風格，和所為“皆所以振實業而挽回利權者也”“分洋商獨擅之利，而收回中國自有之利也”，這種解釋當有可信之處。

第四個是風險。宏觀環境的變動對房地產生意的影響很大。1883年金融風潮給徐潤的房地產事業造成了致命打擊，而后來主持招商局的盛宣懷的“強硬手段”、八國聯軍侵華后強占天津租界范圍的房地產等，也造成了較大的沖擊。

（作者張清勇為中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員、農業與農村發展學院副教授，本文源自張清勇、杜輝在《天津商業大學學報》上的論文，“中國近代前期的房地產經營：以徐潤（1838-1911）的房地產生涯為例，天津商業大學學報，2018”，澎湃新聞刊登的這一版本，論文作者之一張清勇作了一定的改寫，感興趣的讀者不妨參閱原文。）