日本是與我國一衣帶水的東亞近鄰，人多地少的情況與我國比較接近，但在住宅形態上卻與我國有很大的不同。

我國城市以公寓樓為主，許多農村地區也在大力推進農民“上樓”集中居住。而從《蠟筆小新》、《機器貓》、《櫻桃小丸子》等動畫片以及各種熱門的日劇中，可以看到大量日本人居住在帶小庭院的2至3層的獨棟小樓中。日本的實際住宅形態是怎樣的？獨棟住宅多還是公寓多，人口中有多大比例住在獨棟住宅中？過去幾十年的發展態勢是怎樣的，近些年又有什么新的變化呢？對我國有什么參考價值呢？

在日本的住宅統計中，主要的兩種住宅形式是“一戶建”和“共同住宅”，前者的意思是“一棟建筑物就是一個房子”，與我們通常說的“獨棟住宅”大概是一個意思；后者指一棟建筑物中有兩個或兩個以上的住宅，共用走廊、樓梯等，包括第一層是商店、第二層及以上是住宅的建筑物，大意就是“公寓”。另外兩種是“長屋”和“其他”，長屋是聯排的房子，相鄰的住宅共用一面墻，各有單獨的外部出入口，“其他”指一戶建、共同住宅和長屋以外的住房，比如工廠和辦公樓里用于居住的房子。

2018年，日本全國共有獨棟住宅3207萬棟，占91.4%；公寓230.3萬棟，占6.6%；長屋和其他住宅則比較少，只占1.6%和0.5%。正是因為獨棟住宅占全部住宅棟數的九成以上，城市景觀以低層住宅居多，才給人留下了日本到處都是獨棟“小別墅”的印象。

從居住的人數情況看，總的來說，日本人多居住在獨棟住宅和公寓樓內，其中住獨棟的多于住公寓的。一棟獨棟住宅和公寓樓房內部的一個單元都計算為一戶。公寓樓一般樓層比較多，內部至少有兩戶，有的甚至有幾十戶。2018年，共有2876萬戶住在獨棟住宅，占53.6%；公寓戶數2334.4萬戶，占43.5%。在大都市和中心城市，住獨棟的比例較低，住公寓的比例較高。2018年，東京都住獨棟的占26.8%，住公寓的高達71%；大阪府住獨棟的占40.7%，住公寓的占55.2%；在工業較少的地區，如秋田縣，住獨棟的高達79.7%，住公寓只占17.7%。

一般來說，獨棟住宅比公寓寬敞得多。2018年，每戶獨棟住宅的平均建筑面積為126.63平方米，每戶公寓平均建筑面積為51.14平方米。建筑材料上，獨棟住宅多為木造，公寓多為非木造。2018年，2876萬戶獨棟住宅中，木造比例高達92.5%；公寓的木造比例僅為12.5%，其余多為鋼筋混凝土和鋼架結構。

從出租情況來看，獨棟住宅多為自家所有、自家居住，而公寓多用于出租。2013年，獨棟的出租率為6%，而公寓高達72%。從空置率來看，公寓高于獨棟住宅。2018年，日本846萬戶空置住宅中，獨棟住宅有317.4萬戶，空置率為11.04%；公寓有475.2萬戶，空置率為20.36%。空間分布上，在大城市，總的趨勢是中心地帶的獨棟比例在下降，而公寓樓所占的比例上升較快。例如，東京都的市區中心已以公寓為主，而郊區仍以獨棟居多，但公寓的增速更快。2018年，以前東京都政府為中心，在0-30公里內，住公寓的戶數是住獨棟的2.39倍；在30-40公里圈層，公寓與獨棟大體相當；在40-50、50-60、60-70公里圈層，公寓戶數不及獨棟，但差距在縮小。

日本住宅形態以獨棟為主，與日本人心理上偏愛獨棟住宅緊密相關。二次世界大戰前，日本大多數住宅都是傳統的獨棟日式建筑。在二戰后的重建過程中，新建的住宅也多是獨棟的一層或二層的房屋。根據調查，在戰后的每個時期，大多數日本人都將木制獨棟住宅作為理想的住房。從歷次調查來看，支持獨棟的理由主要有7個，包括：

（1）“接地性”，有一個庭院，接近土壤；

（2）“心理的安定”，可以不假思索地生活，不用顧忌左鄰右舍；

（3）“適合老年人和兒童”；

（4）“布局自由”，方便改擴建；

（5）“資產性”，有利于財產增值；

（6）“生活環境”；

（7）“所有者的意識”，感覺像是一個國家和一座城堡的所有者。

這種心理偏愛是普遍而廣泛的。擁有帶庭院的獨棟住宅，對于絕大多數工薪家庭來說是一個夢想。對他們來說，住宅的最終目標就是獨棟住宅，在此之前的一切住所都是臨時的。有研究將這種現象稱為日本人生命周期中的“住房梯階”：人們先租房住，后來搬進自己所有的住宅；先住在公寓里，后來搬到獨棟住宅中。也就是說，一般人從青年到老年，如果能走上正常的上升通道，都是先租房住，然后購買公寓房，最后爬到住房階梯的頂峰——擁有一棟帶庭院的獨門獨戶住宅。

適應市場的需求，日本獨棟住宅的建材和建筑技術也不斷改進。進入20世紀50年代以后，很多建筑公司就具備了在小塊土地上建房的能力。這些建筑公司多為小型家族企業，為擁有土地的家庭提供定制住房。一些建筑公司也抓住市場機會，購買大塊土地后進行細分，建成獨棟住宅出售。另外，由于地價持續上漲，許多老舊獨棟住宅的房主不愿出售舊房和土地，而是在拆除舊房后，向建筑公司定制房屋。

建筑公司也不斷專業化，能夠為客戶提供符合其土地條件的各式房屋設計，在短短幾個月的時間內就能完成從設計、制造到交付、安裝的整個過程。進入21世紀后，八家主要的建筑公司占據了大部分市場，提供廣泛的產品選擇，包括多達300種采用先進預制件以及混凝土、鋼鐵和木材組件的彈性設計。

不過，雖然大多數日本人的理想是擁有一所獨棟住宅，但真要買下來卻并非易事，尤其是對大城市的工薪族來說。不少人不愿為了住郊區的獨棟住宅而每天花幾個小時乘車上下班，選擇了購置或租住公寓樓。

民意調查發現，隨著時間的推移，將便利性和經濟性看得比獨棟住宅更重要的人有所增加。調查還發現，與很多人選擇獨棟住宅的原因主要是心理上的相比，選擇公寓主要是出于現實的考慮。與獨棟住宅相比，公寓相對便宜，靠近市中心、交通便利。而且，隨著時間的推移，公寓的設計趨于多樣化，能更好地適應單身人士和大家庭的需要。到了70年代，城市中心的公寓數量大量增加，建設量翻了幾番。到了90年代初，公寓幾乎占據了城市自有住房市場的三分之一。

20世紀90年代初的地產泡沫、經濟泡沫破裂是一個明顯的轉折點。土地價格、房屋價格暴跌后持續平穩，長期的經濟低迷，人口和家庭結構的變化，推動了市中心地區公寓樓的開發熱潮。

地價、房價的暴跌有兩方面的后果。一方面，泡沫破滅前地價漲到了很高的水平，絕大多數城市中心地帶的土地只能用于辦公和商業用途，很少建設住宅，對這些地區住宅的需求受到了壓抑，但仍有不少人將靠近就業地、商業街的市中心地帶視為理想的居住地。隨著地價的下跌，在市中心建設高層住宅變得有利可圖，開發商對此做出了迅速反應。另一方面，地價、房價的下跌打破了很多人以為地價上漲是“自然現象”的“土地神話”，不少日本人對土地、住房的看法發生了變化，更多地把土地和住房看作消費品，而不是投資品。觀念的轉變影響了選擇，越來越多的人傾向于購買公寓。

影響住宅選擇的重要因素，還有人口、家庭結構和生活方式的變化。戰后日本核心家庭的出現和成為主流，是獨棟住宅普遍流行的一個重要原因。與之對應的是，公寓是多數小型家庭的首選，如單身家庭、無子女的夫婦和老年夫婦。正因為如此，隨著日本家庭結構和生活方式的多樣化，公寓在日本住房市場中的分量變得越來越重。

日本的人口老齡化舉世皆知，另一個重要的趨勢是未婚率持續上升。從1985年到2015年，日本各個年齡段的未婚比例都大幅提升，其中在50歲時的未婚比例（日本統計中將其視為終身未婚率）上，男性從3.9%增加到了23.4%，女性從4.3%增加到了14.1%。隨著未婚率的提高，家庭結構發生了變化。從1980年到2010年，單身家庭占比從15.8%增至32.4%，而由夫婦和子女組成的家庭所占的比例從44.2%減至27.9%。

在以上幾方面因素的影響下，日本人對于理想住宅形態的觀念有所變化。國土交通省的民意調查問及“你認為今后理想的住宅形態是什么樣的？是獨棟住宅還是公寓”。從1995年到2018年，回答“獨棟住宅”的比例從90.2%降至65%，回答“公寓”的從4.1%升至10.2%，回答“獨棟住宅和公寓都可以”的由4.8%升到了21.8%，可以看出公寓的受歡迎程度有明顯提升。這種情況在人口規模較大的城市更為突出。

將來會如何發展？如果總體經濟、地價和房價保持之前的平穩狀態，而家庭結構和生活方式延續之前的態勢，公寓樓應該會以高于獨棟住宅的速度得到開發，并占據更大的份額。據日本總務省推算，到2040年，日本男性的50歲時未婚比例將進一步攀升到29.5%，女性達到18.7%。適應人口老齡化、平均家庭規模縮小等趨勢，市場將開發更多的高層公寓，而城市景觀也將延續之前中心城區越來越高、高層公寓逐漸外擴的態勢。

總體上看，影響日本住宅形態選擇的主要因素是市場需求，政府沒有在政策上有明顯的傾斜或限制。很多人選擇獨棟住宅的原因主要是心理上的，另一些人選擇公寓主要出于現實考慮，包括總價較低、交通方便以及設計樣式的多樣化。市場則迎合人們的需求，推出多元的住宅形態和建筑設計供選擇。

我國內地城市住宅建筑高層化、生活空間小區化的狀況，可能與歷史上修建工人新村、計劃經濟時代多建集體居住的單位社區以及改革開放后引入我國香港特區的房地產開發模式有密切的聯系，也與追求集約節約利用土地有關。不過，封閉小區、高層住宅并不一定帶來土地的高效利用，其容積率不一定比精心規劃的獨棟住宅區高，港式物業開發模式也不見得適合內地的實際情況。

計劃經濟時代已然過去，市場要在資源配置中起決定性作用。從日本的經歷來看，讓市場充分發揮作用，是解決住房問題以及滿足差異化需求的重要保障。結合我國土地公有、土地使用權可以依法轉讓的國情，從健全土地要素市場化配置的角度出發，也許我國住宅用地配置的政策可以適度放開，讓更多主體參與其中，例如允許居民購買小塊土地使用權用于自建住房，允許開發公司購買大塊土地的使用權后進行分割交易或建設小規模住宅后上市，實現在合理有力的規劃管控之下，讓市場根據居民的多樣化住宅需求，提供更多元的選擇。政策上，可以考慮借鑒日本對獨棟住宅的規劃管理以及近些年有關小規模開發的反思和調整。

（作者張清勇為中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員、農業與農村發展學院副教授，本文源自張清勇、年猛、清水薰在《財經智庫》上的論文，“獨棟小樓還是公寓大廈？二戰后日本住宅形態的演變與啟示，財經智庫，2020”，澎湃新聞刊登的這一版本，論文作者之一張清勇作了一定的改寫，感興趣的讀者不妨參閱原文。）