斑馬消費(fèi) 楊柘

拿地一時(shí)爽，退地不僅違約還得扣下巨額保證金，但這對(duì)于宋都股份來(lái)說(shuō)，意味著及時(shí)止損。

宋都股份成為今年集中供地政策實(shí)施以來(lái)首個(gè)違約典型，同時(shí)也為中小房企敲響了警鐘。隨著拿地門(mén)檻越來(lái)越高、融資越來(lái)越難，中小房企生存空間越來(lái)越小，他們的活路在何方？

退地始末

先是轟轟烈烈競(jìng)得土地，后反悔退地，在今年全國(guó)22城集中供地中，宋都股份成為首家違約退地房企。

今年5月，宋都股份（600077.SH）共計(jì)耗資45.84億元，在杭州首輪集中供地中獲得5宗土地，土地總占地面積15.1萬(wàn)平方米。

不料兩個(gè)月后，公司將其中一宗土地退回，且上周已收到杭州市規(guī)劃和自然資源局出具的決定書(shū)。

斑馬消費(fèi)注意到，退回的這宗土地是位于杭州拱墅區(qū)的杭政儲(chǔ)出（2021）8號(hào)地塊，占地面積34025平方米，當(dāng)時(shí)通過(guò)全資子公司杭州紹輝競(jìng)得，對(duì)價(jià)17.83億元，溢價(jià)率29.86%，樓面成交地價(jià)約20962元/平方米。

蹊蹺的是，該地塊至今尚未簽署《杭州市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

因?yàn)檫`約退地，杭州紹輝所預(yù)繳保證金5000萬(wàn)元將不予退還。這筆保證金是今年一季度歸母凈利潤(rùn)的1.36倍，是去年全年歸母凈利潤(rùn)的14.19%。

即便這樣也要退地，公司解釋是經(jīng)營(yíng)管理層“基于企業(yè)發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策。”

除了業(yè)內(nèi)瘋傳的意向合作方臨時(shí)變卦退出，這塊土地開(kāi)發(fā)的盈利預(yù)期不被看好，也是重要原因之一。

根據(jù)該宗土地容積率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)初步測(cè)算，最多可建成建筑面積8.5萬(wàn)方平方米，考慮自持21%的代價(jià)，可售建筑面積約6.7萬(wàn)平方米。

因?yàn)楹贾菔纵喖泄┑夭扇〉氖峭恋亍⒎课菔蹆r(jià)雙限價(jià)政策，8號(hào)地塊未來(lái)最高限價(jià)2.95萬(wàn)元/平方米（包括每平方米精裝修3000元），可售貨值約20億元，加之建安成本及稅費(fèi)等因素，盈利空間微乎其微。

雙限價(jià)土地項(xiàng)目盈利難已是不爭(zhēng)的事實(shí)，浙江頭部房企濱江集團(tuán)（002244.SZ）在杭州集中供地中拿地之后，老板戚金興曾公開(kāi)聲稱，拿到的土地項(xiàng)目要努力才會(huì)有1%-2%的凈利潤(rùn)率。

土儲(chǔ)告急

宋都股份創(chuàng)立于1984年，其前身是杭州江干區(qū)原房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司，為杭州最早18家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，當(dāng)?shù)亟?jīng)典樓盤(pán)印象西湖、陽(yáng)光國(guó)際等均出自這家房企之手。

不過(guò)，在如今競(jìng)爭(zhēng)激烈的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，這家老牌房企已無(wú)當(dāng)年之勇，多年來(lái)委身浙江本土二線房企之列。

而且，公司現(xiàn)有土地儲(chǔ)備已遠(yuǎn)不能滿足今后幾年的開(kāi)發(fā)需求，近兩年來(lái)新增土地儲(chǔ)備規(guī)模陡降。

2019年至2020年，公司新增計(jì)容建筑面積分別為133萬(wàn)平方米、70萬(wàn)平方米（公司年報(bào)均未公布總土地儲(chǔ)備規(guī)模）。

截至去年末，公司待開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目?jī)H余4處，一處位于浙江舟山，三處位于廣西，合計(jì)權(quán)益計(jì)容建筑面積約25.69萬(wàn)平方米。

在“三道紅線”等金融政策影響下，公司投資開(kāi)發(fā)策略采取“不冒進(jìn)、不激進(jìn)”，在外省項(xiàng)目中合作開(kāi)發(fā)意愿濃厚。在上述3個(gè)位于廣西待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，有兩個(gè)項(xiàng)目分別以24.4%、49%的權(quán)益比例參與開(kāi)發(fā)。

浙江是公司項(xiàng)目布局最集中的區(qū)域，截至今年3月，公司在浙江布局合計(jì)37個(gè)項(xiàng)目，其中杭州項(xiàng)目規(guī)模占比浙江區(qū)域近60%。另外，安徽覆蓋合肥、巢湖兩座城市合計(jì)5個(gè)項(xiàng)目，江蘇覆蓋南京等4個(gè)城市共7個(gè)項(xiàng)目，廣西布局4個(gè)項(xiàng)目。

在銷(xiāo)售規(guī)模上，公司仍以浙江為主。在2020年新增8個(gè)首次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額82億元，其中有6個(gè)來(lái)自浙江省內(nèi)。

融資成本高企

宋都股份一邊在杭州“掃貨”，同樣還要面對(duì)業(yè)績(jī)下行、較高融資成本的壓力。

今年一季度，公司營(yíng)業(yè)收入、歸母凈利潤(rùn)分別實(shí)現(xiàn)9.72億元、3684.81萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)14.57%和-42.28%。公司解釋?zhuān)饕怯捎诮桓督Y(jié)轉(zhuǎn)收入毛利降低所致。

近年來(lái)，業(yè)績(jī)波動(dòng)就已給公司亮起紅燈。

2018年至2020年，營(yíng)業(yè)收入分別為45.92億元、41.67億元和71.61億元，同比分別增長(zhǎng)67.03%、-9.26%和71.86%，歸母凈利潤(rùn)同比分別增長(zhǎng)164.19%、43.00%和-40.08%。

最近兩年，公司盈利能力下行最為突出。2019年至2020年，其毛利率從40.93%降至22.17%，凈利率由14.05%降至4.48%。

2019年，公司兩件大事引發(fā)外界廣泛關(guān)注。一是公司董事長(zhǎng)俞建午提出鯤鵬計(jì)劃，沖擊300億年度銷(xiāo)售目標(biāo)。不過(guò)，去年公司才實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額207.15億元，銷(xiāo)售面積首次突破百萬(wàn)平方米，為116.46萬(wàn)平米。

另一件大事是在當(dāng)年4月，公司股東大會(huì)授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理層拿地金額“不超過(guò)300億元”，此后公司在土地市場(chǎng)大肆掃貨。當(dāng)年新增土地儲(chǔ)備建筑面積首次突破百萬(wàn)平方米，且在當(dāng)年還發(fā)力代建業(yè)務(wù)，獲得代建項(xiàng)目建筑面積62萬(wàn)平方米。

這直接導(dǎo)致公司融資規(guī)模和融資成本齊升。2019年至2020年，平均融資成本由7.35%升至8.42%。而2018年，公司平均融資成本僅6.23%。

去年，公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到86.70%，利息支出成為巨大負(fù)擔(dān)，公司去年利息開(kāi)支4.50億元，是同期歸母凈利潤(rùn)的1.28倍。

而且，在去年實(shí)施的三道紅線中，公司已踩中兩條，今后借貸無(wú)疑會(huì)受較大影響。