7月1日起，《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（下稱《意見》）開始在北京、上海、廣州、武漢四地試點。當天，現任幸福人壽監事會主席的孟曉蘇接受澎湃新聞（www.usamodel.cn）專訪時稱，這個政策和預想的一致，但是晚了十多年。

        反向抵押養老保險又叫倒按揭，是“以房養老”的一種模式。作為最早提出“以房養老”的行業倡導者之一，孟曉蘇十年前就提出了類似反向養老方案。他2005年起擔任幸福人壽首屆董事長，當時就試圖推行反向養老保險方案。在此之前，孟曉蘇長期擔任中國最早成立的房地產集團中國房地產開發集團公司總裁。

        孟曉蘇稱，目前，反向抵押養老險的客戶群非常小眾，幸福人壽已經準備好首批反向抵押養老險產品，這是一類非參與型的產品，（對保險公司來說）這是一個“傻子”方案，是對于投保者過度長壽給保險公司帶來風險的靜態防范。但最為關鍵的因素是保險公司尚無法計算出房屋未來增值的空間，同時對于房價下跌存在顧慮。

首批保險產品是“傻子”方案

        在《意見》落地之后，幸福人壽已經初步完成老年人住房反向抵押養老保險產品開發和業務流程的準備，計劃上報相關試點申報材料。

        孟曉蘇透露，首批保險產品是非參與型產品，即保險公司不參與房屋的增值分享。老人把住房抵押給保險公司后，會聘請專業的評估公司給出一個估價，無論房價怎么波動，就是按照既定的估值，定期向老年人支付養老年金直至身故。另一方面，老年人過世后，其房產處置所得，在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

        孟曉蘇稱，非參與型的產品，這是一個“傻子”方案，是對于投保者過度長壽給保險公司帶來風險的靜態防范。但最為關鍵的因素是保險公司尚無法計算出房屋未來增值的空間，同時對于房價下跌存在顧慮。

        目前反向抵押養老險的客戶群非常小眾，主要集中在產權獨立且滿60周歲的老人，比如一些動遷房、租賃房或者產權不是70年的住宅，都不在受理范圍之內。

        據稱，保險公司從這類非參與型產品得到的收益，不會高于銀行的按揭利率。孟曉蘇稱，保險公司從反向抵押獲得的利潤收益，主要是來自于參與型的產品，即保險公司在投保人退保或者過世后，與投保人或其繼承人分享收益。但是目前，這種參與型產品的開發，還不具備條件。

最大顧慮：房價下跌

        事實上，自保監會《意見》出臺之后，保險公司的參與度遠低于預期。

        保監會曾于去年11月下旬召集幸福人壽、泰康人壽、平安人壽、新華人壽、合眾人壽、中宏人壽、中美大都會人壽等7家保險公司參加內部會議，要求相關保險公司去年12月提交“住房反向抵押養老保險”試點方案，今年1月推出相關產品。

        然而從目前的狀況看，很多保險公司的態度并不積極。前期參與保監會征求意見的太平洋保險、合眾人壽保險等幾家公司均未申報以房養老產品。

        孟曉蘇直言，對于房價下跌的顧慮，是不少保險公司不愿嘗試的主要原因。在他看來，保監會最終選擇北京、上海、廣州和武漢作為試點城市，也是因為上述城市的房價走勢相對穩定。

        由于對于未來房價下跌的顧慮，保險公司參與以防養老的積極性低于預期，即使參與的，也傾向于推行非參與型產品。

        并非沒有空間——反向抵押養老保險盈利，也不僅僅來自于開發壽險產品。孟曉蘇表示，不少公司在探索開發養老社區，比如開發老年地產，和反抵押保險嫁接起來，尋找更大的盈利空間。

        以泰康人壽為例，其已經在北京、上海等城市投資了多個養老社區，據透露，未來5到8年，泰康人壽將在全國投資1000億元，建設15到20個養老社區。

        除了保險公司，國內的房地產企業龍頭也在開發養老產品，萬科地產、保利集團、綠城中國近幾年都在養老地產領域有所涉足。

        孟曉蘇說，隨著中國城市的老齡化，養老地產無疑具有巨大的市場，但是單一的開發模式存在太多難點，比如高房屋價格和養老服務配套平衡的問題。以國內“引領老年新生活”為事業的“親和源”會員制社區為例，就是因為定價過高，導致入住率偏低。

        孟曉蘇稱，養老地產一旦和反抵押養老保險結合，就可以解決這種問題，投保的老年群體，每個月可以從保險公司獲得一筆費用，加上房屋出租的租金和退休金，完全可以負擔高端的老年社區，保險公司等于是在同一批客戶身上進行再開發，此后，保險公司還可以向上銜接醫療保險、護理保險和養老保險等產品，推動保險產品的創新，同時帶動下游的老年醫學、護理服務等產業，延伸和擴展壽險產業鏈。

        事實上，此次保監會出臺的指導意見就明確鼓勵，“針對不同年齡和需求的客戶推出醫療、保險、健康管理、金融理財等服務”。

        有業內人士分析，通過與后續上下游服務的嫁接，保險公司開發養老地產顯得更有優勢。但是反抵押養老險目前還處于摸索階段，有一些難點依然還沒有突破。

推廣難題

        孟曉蘇認為，作為一款金融產品，以房養老具有“三高”特征,就是適用于高房價城市、高潛質房屋和高素質老人。而無子女老人和失獨老人則是最合適的購買群體。

        孟曉蘇坦言，通過目前的嘗試，的確還有很多問題需要解決，比如和子女共有產權的老年人，要參與以房養老該如何處理，同時還需要一些政府扶持，比如減免房屋稅費，免除入保房屋產權證增名稅費；減免保險企業在反向抵押保險業務上的所得稅；免除入保房產的或有房產稅；還有，對老人補貼方面的政策支持，比如建立長壽保戶政府補貼的制度，分擔由反向抵押加大的“長壽風險”。

        業內人士稱，老年人住房反向抵押養老保險涉及養老民生，社會關注度較高，同時該業務將傳統養老保險與房地產市場聯系起來，法律關系復雜，風險因素也比較多，對保險公司的風險防范能力提出更高的考驗，因而險企對此顧慮重重。

        歸納起來有這么四點：

        ——中國房屋產權70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環境最大差異。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是未知風險。