馬云叫囂著菜鳥網絡這概念三年了，但進展緩慢。轉眼阿里巴巴都要上市了啊，最高估值2480億美元啊！

        澎湃為馬云捉急啊，不是2011年就開始拿地了么，現在都三年了，才天津一個項目有租金收入，北上廣深居然都木有項目出來，現在還在租別人的倉庫。菜鳥網絡做的是大平臺大數據我們懂啊，可你得先把倉庫先造好再說啊，否則為毛別人要加入你這個平臺，有啥好處呢？

        菜鳥網絡都注冊一年了，實繳注冊資本金只有15億元，現在最新的股權結構是：天貓由43%增持至48%，沈國軍的公司32%，復星旗下的星泓10%，三通一達各占了點點。

        雖然前段時間沈國軍為了菜鳥這出資還發了一個方正信托，但錢現在不是菜鳥慢騰騰的原因，你瞧瞧這幾個股東都是在中國玩鈔票玩得精彩的很的主兒。原因呢有三。

        首先是地少啊，馬云大概很天真，不知道中國土地都是有指標這回事。一位從事物流地產的童鞋感慨，“馬云和地方政府談項目，都是1000畝以上談的。這對政府來說，很難。就說上海吧，全市用地指標一年只有1萬畝，每個區分攤下來最多1000畝，撇開住宅和其他配套，可能工業用地指標只有300至400畝。政府肯定不愿意1000畝這么談，不可能一年只做馬云一單生意，剩下的日子都開天窗啊。”馬云這談法，只能去三四線城市了，但電商需求最大的不要說就是四個一線城市了，錢多人多需求多。而且上海的工業用地都改20年了，馬云你造嗎？

        然后啊是外資基本壟斷了。來自世邦魏理仕的數據顯示，普洛斯一家的市場份額就超過60%了，加上其他外資，留給中國開發商們的只有淚水和一個市場份額個位數的夢了。第三方物流和直營品牌客戶都快被瓜分完了，NOW留給菜鳥的只有股東以及和你合作過的各種情誼在。

        最后呢是最致命的，不專業啊。就倉庫這么一兩層的東西，你都進展這么慢，當人家MHS（MaterialHandling System）做了N年，你家倉庫有啥特別的非你不可的理由讓人家租下來。

        有一說一啊。菜鳥的股東多了有一個問題就來了，馬云以菜鳥的名義去和地方政府談土地，沈國軍也這么做，郭廣昌也這么做，那這里面就有一種微妙的所在了，大家自己領會。

        接下來，澎湃要用大量的數據，告訴你，中國的物流地產市場正在發生以及將會發生什么事兒。菜鳥網絡，你慢了！       

        去年上海只賣了5塊物流用地

        地少，而且越來越少，上海工業用地改成20年了，除非是重大項目才可以申請50年。

        據說這工業用地的指標一年只排2檔，春天秋天各一檔，慢慢排隊，當然重大項目也是可以插隊的。

        以前土地供應大部分都是工業，現在工業用地也開始緊縮了，據世邦魏理仕統計，2013年全年工業土地供應為585萬平方米，僅為2011年的一半。

        物流用地少之又少，因為稅收貢獻低啊，房子層數少租金也低，你聽說過億元樓但聽說過億元倉庫的么？世邦魏理仕統計，上海2013年全年物流用地出讓僅5宗成交，土地總面積不足30公頃。2011-2013年的三年間，上海物流倉儲用地出讓面積分別為60萬、40萬和27萬平方米，僅占工業用地出讓面積的3%左右。

        (數據來源：世邦魏理仕)

        奇貨可居。君不見嘉定、青浦的倉庫還沒造好，就實現100%的預租率了。

        這一切都在表明，搶灘上海物流用地的時代過去了，現在有錢你也只能買別人的，租別人的。

        上海各區倉庫租金一覽：

        （數據來源：戴德梁行）

        

        倉庫回報率最高vs高大上倉庫太少

        買倉庫的投資回報率比豪宅高了去了。

        不信你看：

        

        這趨勢，不難理解倉庫也成了投資者們的新寵了。而上海的倉庫是他們目前的最愛，世邦魏理仕數據顯示，自2011年以來，國內主要城市優質倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨占九成。

        （數據來源：世邦魏理仕）

        全國的優質倉庫太少。

        2011-2013年的三年間，主要倉庫發展商在國內的優質倉庫建成面積增長約150%；2013年底的總存量超過1100萬平方米。這個數字是非常少的，國內倉庫大部分都是老陳舊，非常不科學，不符合高端貨物的需求，更別提定制化需求了。

        

        

        普洛斯一家獨大

        來自萬科的毛大慶先森又說了，萬科要成為中國的普洛斯啊，萬科正在與黑石探討合作，向普洛斯學習。

        這里提醒一下，普洛斯已經在中國一家獨大了，包含股權戰略投資的華市場份額超過60%。

        

        人家都在這里了，你學習什么？有你什么事情嗎？

        普洛斯低調地把第二名甩開了幾個街區，就以上海和江蘇的市場來看，土地儲備是驚人的多。

        

        （數據來源：戴德梁行）

        中國也是普洛斯全球增長最快的市場。

        

        （數據來源：普洛斯2013年年報）

        普洛斯不管是已完成倉庫、在建倉庫還是土地儲備都是第一名的風范。

        （數據來源：普洛斯2013年年報）

        普洛斯在中國的租戶TOP3分別是亞馬遜、德邦和唯品會，第三方物流和零售是眼下最強勁的需求，定制化的倉庫需求也旺盛，所以各位玩物流地產的后起之秀，請先打好基本功。如果你以綠城玩住宅的精益求精玩倉庫，那絕對有你的粉絲存在，但如果以高周轉玩金融杠桿的態度玩，留給你的可能只有渣渣了。

        （數據來源：普洛斯2013年年報）

        2014年2月，普洛斯宣布獲得中國投資者財團最高達25億美元（約合152億元人民幣）的投資并簽署戰略合作協議。該財團包括大型中資保險機構、中銀集團投資和厚樸基金等國企和投資機構。普洛斯集團首席執行官梅志明表示，公司預計將在兩年左右的時間里使用上述投資資金繼續在中國擴張。

        所以啊，當你站在起跑線上人家已經準備沖刺了，這時候還比什么？學會享受孤獨吧。

        普洛斯在中國的布局及租金：

        菜鳥模式還玩得下去嗎

        菜鳥的模式是自建自營+第三方配送+物流配送安裝體系。

        戴德梁行工業部華東區主管董事蘇智淵是這么

        看菜鳥模式的：

        

        自建自營是第一步，但現在進展緩慢。

        菜鳥的倉庫有何特點，不知啊。世邦魏理仕中國區工業及物流服務部主管高級董事羅瑾表示，“阿里希望吸引的不只是天貓和淘寶的自有品牌，還有直營品牌。但對直營品牌而言，如果阿里的倉庫物流形態并無特別之處，為什么要租阿里的倉庫？”

        菜鳥雖然不缺錢，但是運營建造倉庫的經驗甚是缺乏，而這方面的團隊在短時間內難以組建鋪開。于是，菜鳥還在租用別人的倉庫，在北京空港租下6.8萬平方米的倉庫，在蘇州也從嘉民集團手中租下了54880平方米的倉庫。

        2011年底，阿里在天津京濱工業園投資建設的華北電子商務物流中心項目，總投資30億元，總占地1500畝，其中一期投資10億元。

        這是菜鳥最早交付使用的倉庫。世邦魏理仕的數據顯示，阿里在天津的10萬平方米可出租倉庫已滿租，租戶都是合作的快遞公司和商家，平層倉庫的租金是0.93元/平方米/天，兩層倉庫的租金是0.71元/平方米/天。第二期倉庫將在年內入市，預租面積也是10萬平方米。

        而京東和蘇寧的步伐明顯更快。京東5月19日向美國證券交易所更新遞交的F-1招股書顯示，京東已在全國34個城市擁有82間倉庫，總建筑面積超過130萬平方米。京東宣稱還將進一步在三線和一線城市擴大版圖。

        菜鳥PK京東慢了：

        跟蘇寧比也慢了：        對于菜鳥而言，這些外資物流開發商是否愿意加入菜鳥的網絡體系還是個大問號，因為這些有經驗的外資工業地產商已經有龐大的客戶群體來源，他們的很多倉庫在建成之前就已被預租，其中包含因電商興起而催生的龐大的物流需求。

        一方面物流用地供應緊缺，另一方面已被外資壟斷的物流地產格局難以打破。馬云對菜鳥的豪賭結果，何時能揭曉？